Tag archieven: covid-19

Nieuws

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Nieuws

Ontwikkelingen tussen huurders en verhuurders naar aanleiding van de coronamaatregelen

De kranten staan er inmiddels ook vol van. Diverse huurders, vooral grotere winkelhuurders, nemen het recht in eigen hand en delen aan hun verhuurders mee dat zij de huur voorlopig niet of niet geheel zullen betalen, omdat zij door de coronacrisis minder of geen omzet meer hebben. Verhuurders zijn niet gediend van dergelijke eenzijdige acties. Het is goed te begrijpen dat dat kwaad bloed bij hen zet, temeer omdat de crisis vers is en zo al meteen de pijn bij een ander wordt gelegd. En het zet nog meer kwaad bloed als het gaat om retailers waar het vermogen van privaty equity achter zit.

Ici Paris

AS Watson, de Chinese eigenaar van parfumerieketen Ici Paris en een van de grootste retailbedrijven ter wereld, ging wel heel ver door in een algemene brief aan al zijn verhuurders mee te delen vanaf 1 april helemaal geen huur meer te zullen betalen. In juridische zin kondigde AS Watson daarmee aan de huurovereenkomsten structureel en in ernstige mate te schenden. Een van de verhuurders liet het daar niet bij zitten en heeft meteen het faillissement van AS Watson aangevraagd. En meer verhuurders hebben zich inmiddels bij dat faillissementsverzoek aangesloten, want ook zij voelen zich geschoffeerd door de opstelling van AS Watson. AS Watson is niet de enige. HEMA, Action, Holland & Barrett, Rituals en vele andere winkelbedrijven hebben eenzijdige maatregelen meegedeeld aan hun verhuurders.

Juridisch drijfzand

Wat deze huurders doen rust niet alleen op juridisch drijfzand, maar is ook uiterst riskant. Zo vraag ik me af wat AS Watson gaat doen om faillissement te voorkomen. Vast niet het stellen van een bankgarantie voor de achterstallige huur.

Dialoog en maatwerk

Hiermee is niet gezegd dat huurders, die door de coronacrisis in problemen zijn geraakt, geen consideratie van hun verhuurder mogen verwachten. Integendeel, dat mogen zij wel. En de wet biedt hen daarvoor ook mogelijkheden, daar schreven we al eerder over.

Maar wat huurders niet moeten doen is eenzijdige stappen zetten. Ze moeten in dialoog gaan met hun verhuurder zodat zij gezamenlijk een maatwerkoplossing kunnen treffen. Immers, niet elke verhuurder heeft dezelfde (financiële) positie. En hetzelfde geldt voor de huurders.

Veel mogelijke oplossingen

Zoals ook al werd geopperd in het corona-akkoord van 24 maart tussen vastgoed- en retailorganisaties, zijn er de nodige oplossingen. Zo kan de huur geheel of gedeeltelijk worden opgeschort totdat er betere tijden komen, kan de (later weer aan te vullen) bankgarantie eenmalig worden aangesproken en kan worden afgesproken dat voorlopig geen rente, boetes en kosten moeten worden betaald. Verder kan worden gedacht aan maandbetalingen in plaats van kwartaalbetalingen of het afkopen van de huurovereenkomst dan wel het openbreken daarvan, waarbij bijvoorbeeld een langere huurtermijn wordt afgesproken tegen een andere huurprijs. Of een combinatie van dergelijke oplossingen, die, omdat niemand in de toekomst kan kijken, na enkele maanden opnieuw zouden moeten worden bekeken.

Het komt aan op souplesse en inschikkelijkheid van beide partijen en dus een dialoog. Eenzijdige maatregelen opleggen aan de verhuurder is de verkeerde weg en zal door de rechter niet snel worden goedgekeurd.

Nieuws

Voorstel voor de Spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomsten gepubliceerd

Het kabinet heeft op 6 april 2020 de zeer onlangs aangekondigde spoedwet tijdelijke verlenging van tijdelijke huurovereenkomst gepubliceerd en ingediend bij de Tweede Kamer. We weten nu hoe de minister de wet de afgelopen week heeft uitgewerkt. In dit artikel staan we stil bij de belangrijkste onderdelen van het wetsvoorstel voor deze spoedwet.

Verlenging met maximaal drie maanden

De spoedwet maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten met maximaal drie maanden te verlengen, maar uiterlijk tot 1 september 2020. De wet is van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. De wet geldt voor zowel zelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal twee jaar) als onzelfstandige woonruimte (huurcontracten van maximaal vijf jaar). De spoedwet zorgt ervoor dat, als zo’n verlenging tot stand komt, de huurovereenkomst automatisch eindigt op de nieuwe einddatum (mits een aanzegging einde huur wordt gestuurd). De huurder blijft de mogelijkheid houden om de huur, ondanks de verlenging, tussentijds op te zeggen en om binnen 6 maanden na afloop van de overeenkomst de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de huurcommissie.

Het gaat om een tijdelijke wet, die nodig is geworden vanwege de ontregelende overheidsmaatregelen tegen besmetting met het coronavirus.

Aanzegging einde huur

De verhuurder moet, zoals altijd bij tijdelijke huurovereenkomsten, tussen drie maanden en één maand voor de (nieuwe) einddatum een brief sturen aan de huurder waarin die einddatum aan hem wordt bevestigd. Bovendien moeten, als zo’n verlenging heeft plaatsgehad, in deze brief ook de mogelijkheden die de tijdelijke spoedwet geeft worden opgenomen. Om te voorkomen dat bij dat laatste fouten worden gemaakt, raden wij aan in elk geval de tekst van de gehele spoedwet als bijlage mee te sturen.

Wanneer kan de verhuurder verlenging weigeren?

Belangrijk is dat de huurder slechts één week na de aanzegging einde huur de tijd heeft om aan zijn verhuurder verlenging te verzoeken. Daarna is hij te laat. Als de huurder verzoekt om verlenging hoeft de verhuurder daar niet altijd mee in te stemmen. De wet bepaalt gedetailleerd wanneer de verhuurder verlenging kan weigeren:

  1. Als de woning is verkocht en in de verlengde periode in eigendom moet worden overgedragen;
  2. Als de woning inmiddels aan een ander is verhuurd;
  3. Als de verhuurder de woning zelf wil betrekken en inmiddels geen andere woonruimte meer heeft;
  4. Als de verhuurder de woning wil renoveren en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
  5. Als de verhuurder de woning wil slopen en daartoe met derden al afspraken heeft gemaakt;
  6. Als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen (zoals bijvoorbeeld bij een huurachterstand, of overlast).

Als de verhuurder verplichtingen is aangegaan met derden moeten die verplichtingen vóór 1 april 2020 zijn aangegaan.

Rechterlijke machtiging tot verlenging

Indien de verhuurder niet instemt met verlenging, moet hij dat binnen één week na het verzoek van de huurder aan de huurder meedelen. Daarna is hij te laat. De huurder kan vervolgens aan de rechtbank verzoeken alsnog toestemming te geven voor de verlenging. Helaas staat in de wet geen termijn voor de indiening van dat verzoek, zodat de huurder hier een mogelijkheid lijkt te hebben om de zaak te vertragen. De rechtbank zal het verzoek van de huurder niet toewijzen bij de zes hiervoor genoemde (zwaarwichtige) weigeringsgronden, tenzij het belang van de huurder toch zwaarder weegt.

Indien de verhuurder een andere reden heeft om niet in te stemmen met verlenging, moet hij daarbij een zwaarwichtig belang hebben en moet hij daartoe zelf een procedure starten bij de rechtbank. Ook voor de start van deze procedure is geen termijn gegeven.

Zolang de procedure bij de rechtbank loopt mag de huurder in de woning blijven wonen. Hoger beroep is niet mogelijk.

Snelle procedure toegezegd

De minister heeft de spoedwet tevoren voorgelegd aan de Raad voor de Rechtspraak. Naar verluidt heeft de Raad toegezegd dergelijke procedures als urgente procedures te beschouwen en te streven naar afwikkeling binnen drie weken. Maar dit betekent wel dat verhuurders er in deze situaties rekening mee moeten houden dat de huurder nog korte tijd na de oorspronkelijk overeengekomen einddatum in de woning mag blijven zitten, zolang de procedure nog niet is afgewikkeld. Het verdient daarom aanbeveling om de aanzegging einde huur zo vroeg mogelijk aan de huurder te sturen.

Terugwerkende kracht

De wet is dus van toepassing op huurcontracten waarvan de einddatum ligt na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020 én waarbij de verhuurder op of na 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.

Verlengingen vanaf 1 april 2020 (van maximaal 3 maanden tot 1 september 2020) die, al dan niet vooruitlopend op de spoedwet, al eerder in onderling overleg tussen huurder en verhuurder waren afgesproken (of nog worden afgesproken) vallen ook onder het regime van de wet, mits de verhuurder aan de huurder voor 12 maart 2020 een aanzegging einde huur heeft gestuurd.

Aangenomen mag worden dat de wet op zeer korte termijn in werking zal treden en dan dan terugwerkt tot 1 april 2020. Als de verhuurder vóór 1 april 2020 aan de huurder de schriftelijke aanzegging einde huur heeft gestuurd, heeft de huurder nog tot één week na de inwerkingtreding van de wet (dat wil zeggen: na publicatie in het Staatsblad) de tijd om een verzoek tot verlenging aan de verhuurder te doen.

De minister houdt de mogelijkheid open, afhankelijk van het verloop van de maatregelen rond de coronacrisis, de wet te verlengen tot uiterlijk 1 december 2020. In dat geval zijn meer verlengingen mogelijk.

Aangenomen wordt dat de wet op zeer korte termijn van kracht zal worden. Wij houden u daarvan op de hoogte.

Gratis Model Allonge voor tijdelijke verlenging

Hielkema & co heeft een Model Allonge voor de tijdelijke verlenging van tijdelijke huurcontracten vervaardigd met een uitgebreide toelichting. U kunt deze allonge en de toelichting kosteloos downloaden op de website van Hielkema & co. U kunt deze ook downloaden op de website van Vastgoed Belang, waar ook een voorbeeld is te vinden van de aanzegging einde huur.