Tag archieven: De Jonge

Nieuws

Ministerie van financiën: rendement particuliere verhuurders onder druk door regelgeving

Dat moet schrikken zijn geweest voor minister De Jonge en zijn collega Van Rij van financiën. Ambtenaren van het ministerie van Financiën hebben onderzoek gedaan naar het netto rendement van particuliere verhuurders. Zij komen tot de conclusie dat dat rendement aanzienlijk is gedaald, niet alleen door de gestegen rente, maar ook door het beleid van de overheid. Daarvan zijn de grootste boosdoeners de stijging van de overdrachtsbelasting en de verhoging van de (forfaitaire) belasting in box 3 van beleggingen in vastgoed. Het is volgens de ambtenaren zelfs zo erg dat nog maar een klein deel van de verhuurders een rendement behaalt  boven de zogenaamde generieke rendementseis. Die bedraagt 5,13% bij particuliere verhuurders. De gevolgen van de Wet betaalbare huur zijn hierin nog niet meegenomen, want die wet is nog slechts een wetsvoorstel.

Er zijn inmiddels door het CDA naar aanleiding van dit onderzoek (dat zich uitstrekte over bijna 5500 huurwoningen) op 27 december 2023 Kamervragen gesteld aan Van Rij en de Jonge.

Wij houden u op de hoogte.

Nieuws

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Nieuws

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapport ‘Waarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.

Nieuws

Consultatie van het wetsvoorstel “Goed verhuurderschap” van start gegaan

Op 5 juli jl. is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ in consultatie gegaan. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om landelijk geüniformeerde algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten onder andere de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren teneinde malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

In dit artikel zal worden ingegaan op de totstandkoming, de achtergrond en de inhoud van het wetsvoorstel. Zie ook onze eerdere artikelen over dit onderwerp.

Totstandkoming en achtergrond wetsvoorstel

In mei 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap. De aanleiding daarvan waren verschillende excessen en misstanden in de huursector, waaronder verhuurders die discrimineerden en bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brachten.

De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van dit goed verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten. Daarbij is tevens aandacht besteed aan informatiecampagnes en het maken van afspraken met branchepartijen. Verder is in 2019 ook gestart met verscheidene pilots om discriminatie op de woningmarkt te voorkomen en tegen te gaan. Tijdens de pilots onderzochten de betreffende gemeenten de verschillende handhavingsmogelijkheden op basis van bestaande bevoegdheden. Zo experimenteerde bijvoorbeeld de gemeente Groningen als eerste gemeente in Nederland met een vergunningsstelsel om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken.

Blijkens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel heeft het proces tot de conclusie geleid dat het huidige gemeentelijke instrumentarium om te sturen op de woningmarkt of in te grijpen bij excessen onvoldoende mogelijkheden biedt. Dit instrumentarium zou tekortschieten bij het effectief voorkomen en tegengaan van misstanden zoals intimidatie, discriminatie, slecht onderhoud, te hoge huurprijzen en overbewoning. Het zou volgens de memorie ontbreken aan een integraal wettelijk kader. Met zo’n wettelijk kader zou gestuurd en gehandhaafd kunnen worden op het gedrag dat van de verhuurder, de verhuurbemiddelaar of de aanbieder van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten verwacht mag worden. Ook zou met een dergelijk kader rekening kunnen worden gehouden met de omstandigheid dat de situatie rondom de bescherming van huurders en het effect op de leefbaarheid per gemeente kan verschillen. Een en ander heeft geleid tot het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.

 Inhoud wetsvoorstel

 Op hoofdlijnen bevat het wetsvoorstel de volgende regelingen:

  • De gemeenteraad krijgt de mogelijkheid om in een verordening door middel van algemene regels een werkwijze voor te schrijven voor alle verhuurders (inclusief corporaties) en verhuurbemiddelaars waaraan zij zich moeten houden indien ze een woon- of verblijfruimte verhuren of hierbij bemiddelen. Deze werkwijze is gericht op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie en heeft betrekking op alle fases die te onderscheiden zijn in het verhuurproces. In aanvulling daarop wordt het mogelijk om ook andere regels vast te leggen die zien op het bevorderen van goed verhuurderschap. In deze ‘categorie’ wordt voorgesteld om vast te leggen welke informatie een verhuurder verplicht dient te verstrekken aan een huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het hebben van één aanspreekpunt voor de huurder in het contact met de verhuurder, zodat bij problemen met het gehuurde altijd helder is wie daarvoor bereikbaar is. Ook kan voorgeschreven worden dat het verplicht is bij een verhuring te vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan. Daarnaast valt ook te denken aan het voorschrijven van de specifieke informatie die een verhuurder moet verstrekken in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten (in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal). Bij algemene maatregel van bestuur en in samenwerking met alle betrokken partijen zal de precieze uitwerking van de regels en werkwijzen worden vastgelegd.
  • Verder krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om, indien ze de verplichting tot het hebben en naleven van de werkwijze invoert in de verordening, ook een verbod in te stellen op de verhuur van woon- en verblijfsruimte zonder verhuurdervergunning. De gemeenteraad is gehouden om in de verordening dit verbod te beperken tot bepaalde categorieën van woonruimten die zijn gelegen in bepaalde gebieden in de gemeente. De voorwaarden die een gemeenteraad kan stellen aan deze vergunning worden via deze wet landelijk geüniformeerd.
  • Het college van burgemeester en wethouders krijgt de bevoegdheid de vergunning in bepaalde gevallen te weigeren en in te trekken. Aangezien intrekking van een vergunning echter een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Een grond voor intrekking doet zich bijvoorbeeld voor wanneer blijkt dat de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren.
  • Het college is tevens bevoegd om zowel de algemene regels omtrent het hebben en toepassen van een werkwijze als het verbod om zonder vergunning een woon- of verblijfsruimte te verhuren te handhaven. Dit betekent dat het college bij overtreding van de regelgeving bevoegd is om een sanctie op te leggen, bijvoorbeeld een last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Als ultimum remedium krijgt het college zelfs de bevoegdheid om beheerovername toe te passen. Bij een beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar om de woonruimte tijdelijk aan haar of een derde (bijvoorbeeld een woningcorporatie) in beheer te geven. Het besluit om daartoe over te gaan kan uitsluitend door burgemeester en wethouders genomen worden en slechts in een beperkt aantal gevallen. Zo’n geval doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een verhuurder een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de betreffende woonruimte al in gebruik is door een huurder.
  • Daarnaast kan het college besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd of indien besloten is tot beheerovername.
  • Zodra de instrumenten uit deze wet worden ingezet, dient de gemeente te voorzien in een laagdrempelig meldpunt voor woningzoekenden en huurders.

 

Onze visie

 Het voorschrijven van een werkwijze voor verhuurders en bemiddelaars om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, het instellen van een verhuurdervergunning en de bevoegdheid van de gemeente tot beheerovername vormen beperkingen van het eigendomsrecht van verhuurders. Gemeenten zullen er daarom voor moeten waken dat deze beperkingen een legitiem doel dienen, noodzakelijk geacht kunnen worden en dat daarmee het beoogde effect wordt bereikt. Verder zal er sprake moeten zijn van een “fair balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningeigenaren.

In hoeverre in de praktijk zal worden voldaan aan deze vereisten als het wetsvoorstel in de huidige vorm van kracht zou worden, is de vraag. Op het eerste gezicht verbaast het namelijk dat gemeenten straks al deze bevoegdheden verkrijgen, aangezien huurders op basis van de huidige regelgeving zelf goede mogelijkheden hebben om tegen verhuurders op te treden (behalve dan als het gaat om discriminatie door bemiddelaars). En huurders die niet van de regelgeving op de hoogte zijn, kunnen bijvoorbeeld (in ieder geval in de grote steden) terecht bij huurteams. Huurteams informeren huurders over hun rechten en plichten en ondersteunen hen wanneer zij teveel huur betalen of een verhuurder anderszins de regels niet naleeft.

Uiteraard staat daar tegenover dat wanneer ook de gemeente kan optreden tegen verhuurders, dat vanuit de positie van de huurder gezien effectiever is. Als huurder hoef je in die situatie namelijk niet zelf actie te ondernemen. Een handhavingstraject van de gemeente (waarbij bijvoorbeeld een dwangsom of boete wordt opgelegd) kan (soms) sneller worden ingezet en legt de druk bij de verhuurder. Ook komt daardoor het procesinitiatief bij de verhuurder te liggen, aangezien de verhuurder bezwaar zal moeten maken tegen de handhaving en aantonen dat die niet terecht is.

Toch is er reden voor zorg, want de ervaring leert dat gemeenten bij hun handhaving op andere (woon)gebieden bepaald niet subtiel te werk gaan en torenhoge boetes opleggen. Geregeld is daarbij de evenredigheid ver te zoeken. Het is bovendien de vraag hoe de gemeenten dit nieuwe instrumentarium gaan gebruiken: voor elk wissewasje of om echte misstanden aan te pakken. Hierbij moet ook worden bedacht dat handhaving door een gemeente via de Wet Bibob eveneens gevolgen kan hebben voor andere vergunningen die een verhuurder nodig kan hebben, bijvoorbeeld omgevingsvergunningen voor (ver)nieuwbouw.

Vervolg

De einddatum van de consultatie is 1 september 2021. Tot die datum kunnen partijen dus op het wetsvoorstel reageren. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen die zich nadien zullen voordoen.