Tagarchief: energielabel

Huurprijsgevolgen bij woningen met een slechte energieprestatie / ondeugdelijke verwarming

Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.

Vanaf 2023 verplicht energielabel C voor kantoorruimte

Label C-verplichting

Per 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen over een energielabel van minimaal niveau C beschikken. De label C-verplichting is vastgelegd in artikel 5.11 van het (per 17 oktober 2018 gewijzigde) Bouwbesluit 2012.

Onder een kantoorgebouw wordt verstaan: ‘een gebouw of gedeelte van een gebouw met alleen één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan’. Dit staat in artikel 1.1 van het Bouwbesluit. De labelplicht geldt dus voor het gehele kantoorgebouw inclusief de nevenfuncties. Een kantoor kan zelf ook een nevenfunctie van een andere gebruiksfunctie zijn, bijvoorbeeld een kantoor in een winkel of een school. Alsdan is geen sprake van een kantoorgebouw in de zin van artikel 1.1 van het Bouwbesluit en geldt de labelplicht niet.[1]

Uitzonderingen

Het Bouwbesluit geeft in artikel 5.11 lid 2 t/m 5 vier uitzonderingen op de label C verplichting. De label C verplichting geldt niet:

  • bij kantoorgebouwen met een gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw waarvan het kantoorgebouw deel uitmaakt.
  • bij kantoorgebouwen waarvan de totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties en nevenfuncties kleiner is dan 100 m².
  • bij kantoorgebouwen die behoren tot een categorie als bedoeld in artikel 2.2 van het Besluit energieprestatie. Hieronder vallen onder meer rijksmonumenten en kantoorgebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt.
  • indien de kosten voor de maatregelen die moeten worden genomen om aan de verplichting te voldoen, een terugverdientijd hebben van méér dan 10 jaar. In dat geval dienen nog wel maatregelen te worden getroffen die een terugverdientijd tót en met 10 jaar hebben.


Handhaving

Als een kantoorgebouw op 1 januari 2023 nog niet beschikt over een energielabel C, dan is het op grond van artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012 verboden om dat kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen. Wordt het kantoorgebouw toch gebruikt, dan bestaat het risico op bestuursrechtelijke handhaving. Het ‘bevoegd gezag’ (dit zal veelal de gemeente zijn waarin het kantoorpand zich bevindt) kan handhavend optreden door middel van het afgeven van een waarschuwing, het opleggen van een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom en mogelijk een bestuurlijke boete. Het kantoorpand kan ook worden gesloten. Naast deze bestuursrechtelijke sancties bestaat er ook een strafrechtelijke sanctie. Het niet voldoen aan de labelverplichting betreft een overtreding van de Wet Economische Delicten. Het ‘bevoegd gezag’ kan zowel de verhuurder/eigenaar, de huurder of beide aanspreken. Dit hangt af van de omstandigheden van het geval (bijvoorbeeld wie is in staat en wie is gehouden de energiebesparende maatregelen te treffen). De praktijk zal moeten uitwijzen hoe streng er zal worden gehandhaafd.

Energielabel C – verplichting en bestaande huurovereenkomsten

Het verkrijgen van label C brengt kosten met zich mee. De vraag is voor wiens rekening deze kosten komen: huurder of verhuurder. Veelal wordt op basis van het ROZ-model gecontracteerd. Het meest recente model (2015) bevat geen specifieke bepalingen over het treffen en bekostigen van energiebesparende voorzieningen ten behoeve van label C.[2] Voor zover huurder en verhuurder geen aanvullende afspraken hebben gemaakt, moet worden teruggevallen op de algemene bepalingen over de verdeling van de onderhouds-, herstel en vernieuwingskosten (bijvoorbeeld artikel 11.4 en 11.5) en de wet.

Het verdient aanbeveling om zo spoedig mogelijk te inventariseren of en zo ja, welke werkzaamheden er moeten worden uitgevoerd om aan de label C verplichting te voldoen en wie welke kosten voor zijn rekening dient te nemen.

Indien een huurder weigert zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de werkzaamheden, kan de verhuurder de huurder op grond van de huurovereenkomst en/of de wet (artikel 7:220 BW) verplichten zijn medewerking te verlenen.

Voor zover de verhuurder weigert de nodige maatregelen te treffen om aan de label C verplichting te voldoen, kan de huurder van de verhuurder verlangen het gebrek te herstellen. Of het niet voldoen aan de Label C – verplichting als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW moet worden gekwalificeerd is onder meer afhankelijk van de aard van de nog te verrichten energiebesparende voorzieningen.

Tot slot

Voor zover een kantoorgebouw nog niet voldoet aan de eisen om een label C te krijgen is het van groot belang om vóór 1 januari 2023 de benodigde maatregelen te treffen om aan die eisen te voldoen en daarnaast tijdig een energielabel aan te vragen.  Als het kantoorgebouw op 1 januari 2023 nog niet beschikt over een energielabel C, dan is het verboden om dat kantoorgebouw te gebruiken of in gebruik te nemen.

Heeft u naar aanleiding van bovenstaande nadere vragen, neem dan vooral contact met ons op.

[1] Nota van Toelichting bij het Besluit van 17 oktober 2018, houdende wijziging van het Bouwbesluit 2021 betreffende de labelverplichting voor kantoorgebouwen, Stb. 2018, 380, p. 9).

[2] Sinds 2019 heeft de ROZ-modelenergielabelbepalingen beschikbaar gesteld. Deze kunnen worden gebruikt bij nieuwe huurovereenkomsten.

Kantoor Label C-verplichting 2023: Sluiting dreigt?

Op 16 juni 2021 verscheen in het Parool een artikel met de kop: “Sluiting dreigt: een derde Amsterdamse kantoren niet duurzaam genoeg”. Het onderwerp betreft de energielabel verplichting voor kantoorgebouwen.

Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel C. Dit volgt uit artikel 5.11 Bouwbesluit. Dit geldt – kort gezegd – voor ieder kantoor (met kantoorfunctie) dat groter dan of gelijk is aan 100m2. Er zijn een aantal uitzonderingen zoals monumenten en (binnen 2 jaar) te slopen panden.

Wordt er niet voldaan aan de energielabel C-verplichting, dan geldt aldus een gebruiksverbod voor het kantoorgebouw. De wettelijke grondslag (het gebruiksverbod uit art. 5.11 Bouwbesluit) strekt daarmee in feite tot tijdig nemen van alle technische maatregelen die minimaal leiden tot energielabel C. Als de maatregelen niet zijn genomen wordt handhaving geriskeerd. Met sluiting van het pand tot gevolg.

In de regio Amsterdam is de Omgevingsdienst Noordzeekanaalgebied (OD NZKG) belast met handhaving. (Zie ook: https://odnzkg.nl/ruim-helft-kantoren-nog-geen-verplicht-energielabel-c/ ). Zie ook dit rapport van de Rijksoverheid over energielabel C-verplichting en de handhaving(slasten) in dat kader.

Tot slot, let op, zal in de praktijk moeten blijken in hoeverre zowel huurders (als ‘fysieke pleger’) als verhuurders en eigenaren (als ‘functioneel dader’) worden aangesproken in het kader van handhaving. Ook zal moeten blijken hoe snel de handhaver daadwerkelijk tot sluiting van het pand overgaat. Maar wees erop bedacht dat het Bouwbesluit wel sluiting voorschrijft.

Via de website EP-online van de Rijksoverheid kan de labelstatus van een kantoor gecontroleerd worden.

Het verdient aanbeveling om in (huur)overeenkomsten stil te staan bij verdeling van verplichtingen en aansprakelijkheden in dit kader. Advies gewenst? Het team van Hielkema & co helpt u graag.

Per 1 januari 2021: nieuwe methode voor bepaling energieprestatie en meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 januari 2021 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 januari 2021 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA 8800-norm. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Dat zal van geval tot geval moeten worden vastgesteld. Voor nadere informatie over de nieuwe methode verwijzen wij naar de website van de RVO.

Meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Het is daarnaast de bedoeling om bij de invoering van de NTA 8800 het aantal punten voor de energieprestatie te laten afhangen van de grootte van de woning. Kleine woningen krijgen daardoor meer energiepunten dan grotere woningen: het gaat om twee categorieën: woningen kleiner dan 25 m2 en woningen kleiner dan 40 m2. De maximale huurprijzen van kleine woningen zullen daardoor hoger uitkomen.

Ons advies

Of en zo ja, in welke mate de nieuwe methode gevolgen heeft voor de energiepunten van een woning is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dan moeten eerst voor de betreffende woning de energiepunten op basis van de NTA 8800-norm berekend worden en vergeleken worden met de huidige punten voor de energieprestatie. De minister zegt dat meer dan de helft van de woningen hetzelfde labelletter behoudt, en dat de rest verschuift naar één labelklasse beter en of naar één labelklasse slechter. Maar voor kleine woningen kan dat dus heel anders liggen.

Is er een geldig energielabel of EI-index (die voor 10 jaar geldt), dan mag die gebruikt blijven worden tijdens de gehele geldigsheidsduur. Indien u vermoedt dat of wil weten of de NTA 8800-norm tot meer punten leidt is het verstandig een nieuwe berekening te laten vaststellen op basis van de nieuwe norm en daarna een keuze te maken.