Tag archieven: geliberaliseerde huurprijzen

Niet eerder vertoonde onduidelijkheid over de huurverhoging in de vrije sector

Dit jaar loopt de wet, die de huurverhoging in de vrije sector maximeert, af. De minister wil de wet verlengen met drie jaar. De minister moet opschieten om de wet op tijd goedgekeurd te krijgen door het parlement. Lukt dat niet uiterlijk op 30 april 2024, dan geldt er vanaf 1 mei 2024 geen wettelijke maximering. Tot die datum geldt de huidige wet die de huurverhoging maximeert tot 5,5%. Maar wat gebeurt er daarna? De huidige situatie rond de maximale huurverhoging in de vrije sector is ingewikkeld, niet eerder vertoond en daardoor verwarrend. De rijksoverheid legt op haar website helaas ook niet uit hoe het zit, terwijl zij de onduidelijkheid heeft veroorzaakt.

Laten we het op een rijtje proberen te zetten.

De huidige wet

Op grond van de huidige tijdelijke wet maximering huurverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten moet de minister kiezen tussen de inflatie en de stijging van de CAO-lonen: hij moet het laagste percentage kiezen. De maximale huurverhoging is dan gelijk aan het (verplicht) gekozen percentage plus 1%.

Op basis daarvan is door de minister bepaald dat de maximale huurverhoging in de vrije sector in 2024 5,5% is. Dat is gebaseerd op de inflatie (4,5%), want die was in 2023 lager dan de stijging van de CAO-lonen.

De tijdelijk wet vervalt op 30 april 2024, zodat, als de wet niet wordt verlengd, er vanaf 1 mei 2024 geen wettelijke maximering meer zal zijn.

Verlenging van de wet

Dat wil de minister voorkomen. Daarom ligt er nu een wetsvoorstel tot verlenging van de tijdelijke wet tot 1 mei 2027. Het wetsvoorstel houdt ook een inhoudelijke wijziging in van de tijdelijke wet. De keuze tussen inflatie en CAO-lonen vervalt. De minister moet voortaan de huurstijging baseren op de CAO-lonen.

De CAO-lonen zijn in het relevante tijdvak in 2023 gestegen met 5,8%. Als de verlenging van de wet tijdig kracht wordt, zou dat betekenen dat de huren vanaf 1 mei 2024 met (5,8% + 1% =) 6,8% mogen stijgen.

Het is ook denkbaar dat bij de inwerkingtreding van de verlenging van de wet een overgangsregeling wordt vastgesteld, waarin wordt bepaald het eerder vastgestelde maximum van 5,5% voor het gehele jaar blijft gelden.

Wetsvoorstel betaalbare huur

Bij dit alles is nog geen rekening gehouden met het aanhangige wetsvoorstel betaalbare huur. De minister koerst op invoering van deze wet op 1 juli 2024. Deze wet voorziet in een definitieve (en dus geen tijdelijke) regeling voor de huurverhoging in de sociale huursector (laagsegment geheten), het (nieuwe) middenhuursegment (dat nu nog vrije sector is) en het hoogsegment (de bestaande maar verkleinde vrije sector). Het valt sterk te betwijfelen of de minister de datum van 1 juli 2024 haalt. Maar als hij deze datum haalt is vanaf 1 juli 2024 de huurverhoging in het middenhuursegment en het hoogsegment gemaximeerd op de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%. Dus tot 6,8%

Conclusie:

De stand van zaken is dus als volgt:

  • tot 1 mei 2024 kan de huur in de vrije sector met maximaal 5,5% worden verhoogd.
  • indien de verlenging van de tijdelijke wet per 1 mei 2024 ongewijzigd maar met een overgangsregeling (inhoudend dat het maximum voor geheel 2024 5,5% blijft) in werking treedt, kan de huur in de vrije sector vanaf 1 mei 2024 ook met maximaal 5,5% worden verhoogd;
  • indien de verlenging van de tijdelijke wet per 1 mei 2024 ongewijzigd en zonder bijzondere overgangsregeling in werking treedt, kan de huur in de vrije sector vanaf 1 mei 2024 met maximaal 6,8% worden verhoogd;
  • indien op 1 juli 2024 de wet betaalbare huur ongewijzigd in werking treedt, kan de huur in de vrije sector vanaf 1 juli 2024 met maximaal 6,8% worden verhoogd;
  • indien de tijdelijke wet niet (tijdig) wordt verlengd, geldt er vanaf 1 mei 2024 geen maximum meer (maar moet wel rekening worden gehouden met invoering daarna van de wet betaalbare huur).

We weten waarschijnlijk pas eind april 2024 wat de situatie vanaf 1 mei 2024 zal zijn.  Het is een weinig fraaie en nooit eerder vertoonde gang van zaken. Maar wij houden u op de hoogte.

Forse kritiek in de internetconsultatie over de cap op de WOZ-woningwaarderingspunten

Minister Ollongren wil het aantal punten voor de WOZ-waarde van een woning in het woningwaarderingsstelsel maximeren tot 33% van het totale puntental. Wij hebben er al vaak en telkens kritisch over geschreven (zie “Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?”, “Wijziging Woningwaarderingsstelsel op komst: massale huurverlagingen?”, “Nieuwe maatregelen woningmarkt” en “Maximering WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel”). In 2018 lanceerde de minister dit plan voor het eerst en in juni 2020 voegde zij de daad bij het woord door haar voorstel in de vorm van een internetconsultatie te publiceren. De consultatie is inmiddels gesloten en heeft tal van kritische reacties opgeleverd.

Plotseling verliesgevende exploitatie

De ongetwijfeld meest klemmende waarschuwing die in de reacties is te lezen is het risico van plotseling verliesgevende exploitaties. Immers woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn kunnen na invoering van de maatregel ineens weer terugvallen in het sociale segment. Volgens een analyse van ABF research gaat het om een groot aantal bestaande huurwoningen (14.800 stuks) en een onbekend aantal in ontwikkeling zijnde woningen.

Negatieve financiële bijeffecten

Met de voorgestelde systematiek kan deze terugval niet optreden bij lopende huurcontracten, maar wel bij elke volgende huurovereenkomst. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Niet alleen door de maatregel zelf, maar ook omdat voor woningen die terugvallen in het sociale segment in veel gevallen verhuurderbelasting moet worden betaald en omdat verhuurders bij huurcommissieprocedures dan een (flinke) verhuurderbijdrage voor de procedure moeten betalen.

Strijd met internationaal recht

De wetgever die de huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Ook de Orde van Advocaten wijst hierop in haar wetgevingsadvies. Het ligt voor de hand om rekening te houden met de ‘kostenstructuur van de verhuurder’. Daarop werd terecht ook in de motie Eijs/Ronnes (over de inmiddels afgeschoten noodknop voor het middensegment) aangedrongen. Anders gezegd: huurprijsmaatregelen mogen, maar niet als die leiden tot een verliesgevende exploitatie of het ontbreken van elk rendement. De minister zou de maatregel tenminste zo moeten aanpassen dat deze geen betrekking heeft op bestaande huurwoningen en op nieuwbouwwoningen die reeds in ontwikkeling zijn.

Negatieve effecten voor de woningmarkt

Vastgoed Belang wijst er in haar reactie op dat de maatregel ook voor de woningmarkt als geheel negatieve effecten heeft. Immers het nog steeds te kleine middensegment wordt er nog kleiner door, zodat de krapte op de woningmarkt toe zal nemen in plaats van afnemen en de doorstroming wordt afgeremd.

Telkens wanneer er een tekort aan betaalbare woonruimte dreigt en de wetgever (korte termijn) maatregelen neemt om de betaalbaarheid van het huren te verbeteren, maakt dat het woningtekort op de lange termijn alleen maar groter. Ontwikkelaars bouwen immers de zo broodnodige nieuwe woningen niet als zij er door overheidsmaatregelen geen of onvoldoende rendement op kunnen maken. Zelfs de vrees dat de overheid dergelijke maatregelen gaat nemen kan projectontwikkelaars afschrikken. Vriend en vijand is het erover eens dat er veel bijgebouwd moet worden en dat daarin de sleutel ligt van de oplossing van het woningtekort. Het lijkt dan ook niet verstandig maatregelen te nemen die nieuwbouw in de weg zitten.

Wanneer invoering?

Niet duidelijk is of de minister zich de terechte kritiek op haar voorstel aantrekt. Ook is nog niet duidelijk wanneer de maatregel wordt ingevoerd.