Het moge bekend zijn dat sinds het zogenoemde Didam-arrest van de Hoge Raad, gemeenten niet meer een-op-een een onroerende zaak onderhands mogen verkopen aan een marktpartij. De gemeente moet bij een voorgenomen verkoop de ruimte bieden aan alle gegadigden om mee te dingen naar de onroerende zaak.
Na het Didam-arrest bleven er nog wel interessante juridische vragen over. Is het Didam-arrest ook van toepassing op de verhuur van onroerende zaken door de gemeente? En als de huurovereenkomst in strijd met de mededingingsnorm is aangegaan, is die huurovereenkomst dan nietig of is het voldoende dat de concurrent-gegadigde schadeloos wordt gesteld?
Op 15 december 2022 (in januari gepubliceerd) heeft de Rechtbank Midden-Nederland een relevante uitspraak gedaan, omdat die uitspraak antwoord geeft op vragen die na het Didam-arrest nog boven de markt hingen.
Waar ging de Nieuwegeinse zaak over?
De gemeente Nieuwegein heeft met de Aldi Vastgoed een tijdelijke huurovereenkomst onbebouwde grond gesloten. Verschillende supermarktconcurrenten kwamen op tegen deze een-op-een verhuur aan de Aldi, omdat zij ook een gelijke kans wilde maken op de tijdelijke huur van gemeentegrond. Die gelijke kans hadden zij in strijd met het Didam-arrest niet gekregen. De rechtbank heeft de supermarkten in het gelijk gesteld en de gemeente verboden om verder uitvoering te geven aan de huurovereenkomst met Aldi.
Rechtbank bevestigd: Didam-arrest geldt voor huur en reeds gesloten overeenkomsten
Dit oordeel van de rechtbank is zeer interessant, omdat daaruit ten eerste blijkt dat het Didam-arrest niet alleen geldt voor de verkoop van onroerende zaken door een overheidsorgaan, maar ook bij verhuur van onroerende zaken. Dat werd al breed aangenomen, maar is dus nu in ieder geval door de rechtbank Midden-Nederland bevestigd.
Wat voorts vermeldenswaardig is, is dat de rechtbank er niet voor heeft gekozen om de huurovereenkomst tussen de gemeente en Aldi in stand te laten. In de rechtsliteratuur gaan veel stemmen op dat het te verregaande gevolgen heeft als reeds gesloten overeenkomsten op grond van het Didam-arrest met terugwerkende kracht onrechtmatig worden geoordeeld. De rechtbank Midden-Nederland lijkt dus van de school te zijn dat bestaande overeenkomsten wel degelijk kunnen worden aangetast, als deze in strijd met de mededingingsnorm tot stand zijn gekomen.
Waarde voor de praktijk
De Nieuwegeinse uitspraak bevestigt het baanbrekende karakter van het Didam-arrest. Met enige voorzichtigheid kan worden aangenomen dat ook bestaande koop- en huurovereenkomsten tussen overheden en marktpartijen niet veilig zijn voor het Didam-arrest. Natuurlijk moet wel worden afgewacht of de soep ook zo heet wordt gegeten ingeval van overeenkomsten die al vele jaren geleden zijn gesloten.
De soap in Nieuwegein gaat door
Na de uitspraak van 15 december 2022 hebben partijen niet stilgezeten. De gemeente was meteen na de uitspraak in turbospoedappel gegaan bij het gerechtshof. Dat spoedappel werd wegens een formaliteit vooralsnog afgewezen (de gemeente had geen procesbesluit genomen). Tegelijkertijd werd de dwangsom die voor de gemeente gold op verzoek van de supermarkten verdubbeld.
Inmiddels heeft de kantonrechter op 19 januari jl. in kort geding geoordeeld dat Aldi toch niet de deuren hoeft te sluiten. Dit op grond van het vertrouwensbeginsel. De gemeente en Aldi hadden namelijk de afspraak gemaakt dat eerst het oordeel in hoger beroep zou worden afgewacht, voordat de gemeente tot effectieve sluiting zou overgaan. Ook deze nasleep laat zien wat de vervelende gevolgen kunnen zijn van het Didam-arrest
