Op 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in werking getreden. De verordening verving een eerdere huisvestingsverordening en leidde tot aanzienlijke wijzigingen in de Amsterdamse huisvestingsregels, onder meer ten aanzien van het woningdelen. Met woningdelen wordt voor het doel van deze blog bedoeld: het bewonen van een woning door drie of meer volwassenen, die geen gezin vormen. Voor die situatie is een omzettingsvergunning nodig: voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar drie of meer onzelfstandige woonruimten.

Individueel schriftelijk huurcontract

In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is als voorwaarde opgenomen dat aan een verleende omzettingsvergunning als voorschrift wordt verbonden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond, en, als sprake is van huur, deze persoon recht heeft op een individueel schriftelijk huurcontract tussen de eigenaar en de huurder.

Die laatste eis komt neer op een kamerhuurcontract. In een eerdere blog schreven wij al dat dit kwestieus is, onder meer omdat de Huisvestingswet 2014 geen regulering van de huurprijs mogelijk maakt, terwijl de gemeente dat nu wel regelt door individuele huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten verplicht te stellen. Op dergelijke huurovereenkomsten is het Woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten van toepassing, dat, voor wat betreft de hoogte van de huurprijs, nadeliger is voor de verhuurder, dan het Woningwaarderingstelsel voor zelfstandige woonruimten.

Eén volwassene per onzelfstandige woonruimte

Tot 1 januari 2020 was een onzelfstandige woonruimte geschikt voor de bewoning voor een huishouden. Zo’n huishouden kon bestaan uit één of twee personen met of zonder kinderen die een gezamenlijke huishouding voerden.

In een woning waarin zich drie onzelfstandige woonruimten bevonden konden dus – in theorie – drie stellen wonen (en eventueel ook nog meerdere kinderen). In de praktijk zal zich dat waarschijnlijk niet vaak in zo’n extreme mate voordoen, gezien de vaak relatief kleine woningen in Amsterdam, maar het was wel mogelijk. Dit laat overigens onverlet dat dan wel sprake kon zijn van overlast door overbewoning, als gevolg waarvan de vergunning in gevaar kon komen.

Met de invoering van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is vanaf 1 april 2020 bij nieuw afgegeven omzettingsvergunningen de bewoning van een onzelfstandige woonruimte dus niet langer mogelijk door een huishouden.

Daarop geldt wel een belangrijke uitzondering: een volwassen hoofdhuurder (degene met wie de individuele huurovereenkomst is gesloten), mag wel met zijn of haar echtgeno(o)te of geregistreerde partner in de onzelfstandige woonruimte wonen.

Amsterdam, op slot voor samenwonenden

Doordat in onzelfstandige woonruimten onder de nieuwe regels nog slechts één volwassene mag wonen, al dan niet met echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, staat de bewoning van een onzelfstandige woonruimte door stellen die niet voorzien zijn van een (notarieel) geregistreerd partnerschap niet meer open.

Samenwonen is in Amsterdam dus met de nieuwe regels officieel niet langer toegestaan. Uiteraard tenzij je als samenwonenden een zelfstandige woonruimte weet te bemachtigen.

Amsterdamse huisvestingsregels en geboortebeperking

Ook als je als jong gehuwd stel of stel dat voorzien is van een geregistreerd partnerschap, woont in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven en je mocht een kinderwens ontwikkelen, dan lijk je op grond van de nieuwe regels uit de onzelfstandige woonruimte te moeten vertrekken als er een minderjarig kind komt. De woning mag immers alleen bewoond worden door volwassenen.

Alleenstaande ouders met minderjarige kinderen lijken daarmee ook geen zicht meer te hebben op het wonen in Amsterdam in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven.

Het lijkt een slechte 1 aprilgrap, maar de tekst van de nieuwe regels lijkt toch serieus.

Om ongelukken of ongewenste situaties te voorkomen, lijkt het daarom meer dan wenselijk als dit beter en duidelijker wordt geregeld.

Samenwonenden: to rent or not to rent?

Wat kan je nu als verhuurder doen als de huurder van een omgezette onzelfstandige woonruimte zijn partner bij zich laat inwonen, en de gemeente treedt vervolgens handhavend op?

Samenwoonverbod

In veel huurovereenkomsten staat dat een huurder niet zonder toestemming van verhuurder mag samenwonen met zijn/haar partner. In diverse uitspraken heeft de rechter echter geoordeeld dat een dergelijke bepaling in strijd met art. 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Dat artikel schrijft voor dat iedereen recht heeft op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, en verzet zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen. Dat recht op privéleven mag niet zonder goede reden door de verhuurder of de overheid worden ingeperkt. Aan inmenging op het recht op privéleven worden in art. 8, lid 2 EVRM eisen gesteld. De inmenging moet in overeenstemming met de wet zijn en noodzakelijk zijn in een democratische samenleving.

Het EVRM heeft directe werking, wat betekent dat alle Nederlandse wetten door de rechter aan het EVRM moeten worden getoetst. Het is daarom voor een verhuurder lastig om op te treden tegen een huurder die met zijn/haar partner samenwoont, ook als dat in een onzelfstandige woonruimte is.

Maar mag de gemeente de eis zoals neergelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, dat er één volwassene per onzelfstandige woonruimte mag wonen, eigenlijk wel stellen?

Wij menen dat die eis tornt aan voormeld recht op privéleven. En de vervolgvraag is: wat gaat dan voor? Europees recht staat in rangorde boven nationaal recht. Dus menen wij dat de gemeente de eis niet mag stellen, en deze (dus) ook niet succesvol kan handhaven. Het is wachten op de eerste rechtspraak over dit onderwerp. Mocht er meer bekend zijn dan melden wij ons.