Tag archieven: Huisvestingswet

Nieuws

Opkoopbescherming in Amsterdam: (te) ruime toepassing van de Huisvestingswet?

Op 3 november 2021 publiceerde het college van Amsterdam haar plannen voor invoering van een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Invoering van deze opkoopbescherming wordt mogelijk door aanpassing van de Huisvestingswet per 1 januari 2022, waarover wij al eerder schreven. Amsterdam lijkt de mogelijkheden die de Huisvestingswet haar biedt te ruim te willen toepassen.

Doel van de landelijke wet(gever)

Bij de parlementaire behandeling bij invoering van de Wet opkoopbescherming was de minister duidelijk: bij het invoeren van een lokale opkoopbescherming is terughoudendheid gepast en moet op buurtniveau gekeken worden naar de noodzaak van een opkoopbescherming. Zo werd onder andere overwogen:

Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet de gemeente onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is.[1]

Ook wordt steeds benadrukt dat het om een lokale invoering gaat, waarbij keer op keer per buurt bekeken moet worden of de maatregel (een verhuurverbod) past bij de omstandigheden en problematiek in de betreffende buurt.

“De gemeenteraad zal wel moeten onderbouwen dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.”

Belangrijk is ook dat de opkoopbescherming alleen geldt voor goedkope- en middeldure koopwoningen, welke woningen bedoeld zijn voor starters en mensen met middeninkomens. De wet beoogt nadrukkelijk starters en middeninkomens te beschermen:

“3. Hoofdlijnen van het voorstel

Met deze wetswijziging wordt een tweetal wijzigingen doorgevoerd die tezamen de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters verbeteren en tevens de excessen op de woningmarkt aanpakken.”

Amsterdam wil 60% van alle woningen onder de opkoopbescherming brengen

Niet alle woningen mogen dus onder de opkoopbescherming vallen, enkel goedkope- en middeldure woningen. Een gemeente moet dan ook vaststellen wat op lokaal niveau als goedkoop en middelduur te beschouwen valt.

Daarom heeft het college in Amsterdam een onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat huishoudens met een jaarinkomen van € 61.000,- (de geldende norm voor middenhuur in Nederland en circa 1,5 keer modaal) een  leencapaciteit van € 314.000,- hebben (bij de huidige stand van zaken op de hypotheekmarkt). Middeninkomens kunnen dus een woning met een WOZ-waarde van € 314.000,- kopen. In Amsterdam valt op dit moment 20% van de woningen in deze categorie.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat huishoudens die 2x modaal verdienen een woning met een WOZ van € 400.000- kunnen kopen. In Amsterdam valt 41% van de woningen in deze categorie. Neemt men de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (€542.450 in 2020), dan zou 65% van de woningen onder de opkoopbescherming vallen, zo blijkt uit het onderzoek van de gemeente.

Je zou dan verwachten dat een WOZ-waarde van € 314.000,- of € 400.000,- als bovengrens voor opkoopbescherming gehanteerd wordt. Dat zijn immers woningen die voor huishoudens met een middeninkomen en 2x modaal inkomen betaalbaar zijn.  Het college van Amsterdam heeft echter de nadrukkelijke wens om 60% van de woningvoorraad onder de opkoopbescherming te laten vallen. Amsterdam wil daarom een WOZ-waarde grens van € 512.000,- hanteren ter afbakening van de opkoopbescherming.  Door deze substantieel hogere WOZ-waarde te hanteren ter vaststelling van de koopprijsgrens van de opkoopbescherming van goedkope- en middeldure woningen, gaat de gemeente voorbij aan de uitdrukkelijke wens van de landelijke wetgever. Amsterdam heeft zich kennelijk tot doel gesteld om de opkoopbescherming zo breed mogelijk in te voeren, en niet, zoals de wetgever wil, koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en middeninkomens. Dat staat met zoveel worden in de toelichting van het Amsterdamse voorstel:

“Met de grens van € 512.000 wordt de wens van het college om zestig procent van de woningen van eigenaar-bewoners te beschermen, gehaald.”

Middeninkomens kunnen (bij de huidige rentestand) maximaal € 400.000,- lenen. Woningen tussen de € 400.000,- en € 512.000,- zijn dus niet betaalbaar voor deze categorie inkomens, zodat woningen in deze prijscategorie niet onder de opkoopbescherming zouden mogen vallen, want dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever. Amsterdam lijkt hier de door Den Haag aan haar gegeven bevoegdheden ver te buiten te gaan.

Conclusie

Dat Amsterdam weinig terughoudendheid zou tonen bij invoering van de opkoopbescherming bleek al uit een motie die in de zomer werd aangenomen door de gemeenteraad. Daarin werd opgeroepen de opkoopbescherming zo breed mogelijk (bedoeld werd: in de gehele stad) in te voeren. Dat Amsterdam met haar doel minimaal 60% van de woningen onder opkoopbescherming te scharen rechtstreeks ingaat tegen het uitdrukkelijke doel van de wetgever lijkt een zeer ruime overschrijding van haar lokale bevoegdheden. Het lijkt erop dat de gemeente erop speculeert dat, zodra deze regelgeving is ingevoerd, beleggers zich wel tien keer bedenken voordat zij een woning te kopen van meer dan € 400.000 om die te verhuren om te voorkomen dat zij de juridische strijd moeten aangaan met de gemeente. De toekomst zal het leren.

Het voorstel ligt nu ter inzage. Eenieder heeft de mogelijkheid om tot 15 december 2021 in te spreken en te reageren op het voorstel. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

[1] Memorie van toelichting 3.1.1

Nieuws

Opkoopbescherming

Vorige maand stemde de Eerste Kamer in met aanpassing en inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 waardoor het voor gemeenten mogelijk wordt om een zogenaamde ‘opkoopbescherming’ in te voeren. De wet heeft vrij verstrekkende gevolgen en roept daarnaast ook de nodige (juridische) vragen op.

Hoe werkt de ‘opkoopbescherming’?

De Huisvestingswet biedt gemeenteraden nu al de mogelijkheid om het in gebruik nemen en geven van woonruimte aan een vergunningplicht te onderwerpen. Een bekend voorbeeld is de huisvestingsvergunning die vereist is om een niet-geliberaliseerde (sociale)huurwoning in gebruik te geven en nemen.

Aan de Huisvestingswet wordt nu een nieuw hoofdstuk toegevoegd, met als titel ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ die per 1 januari 2022 in werking treedt. Deze opkoopbescherming betreft feitelijk een verhuurverbod voor de duur van vier jaar na aankoop van een woning. In deze nieuwe regeling staat het nieuwe artikel 41 centraal, waarin het kort gezegd verboden wordt om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuren) in de eerste vier jaar volgend op het in eigendom verkrijgen van de woning. Het verbod om een woning te verhuren vervalt dus automatisch vier jaar na aankoop van de woning, waarbij het moment van notariële levering van de woning als startdatum geldt.

Opgemerkt moet worden dat de gemeenteraad het opkoopverbod nog wel dient vast te leggen in de lokale huisvestingsverordening. Het enkele verbod, zoals opgenomen in de Huisvestingswet moet op lokaal niveau worden geïmplementeerd. Vervolgens dienen bepaalde gebieden te worden aangewezen waar de opkoopbescherming zal gaan gelden. Verwacht wordt dat de gemeente Amsterdam de in de wet geboden opkoopbescherming vrij snel zal invoeren in de lokale huisvestingsverordening.

Verschil met zelfbewoningsplicht

Een aantal gemeentes hebben in de afgelopen jaren al een zelfbewoningsplicht (bij nieuwbouw) geïntroduceerd. Daarbij werd dan via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning steeds, of voor een bepaalde periode, zelf te blijven bewonen.

Deze zelfbewoningsplicht kan dan ook verstrekkender zijn dan de nu geïntroduceerde opkoopbescherming omdat deze in beginsel voor onbepaalde tijd contractueel van toepassing kan zijn. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw (via de uit te geven erfpacht) kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming echter ook op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard, zodat de reikwijdte van de opkoopbescherming vele malen groter is.

Wanneer mag een gemeente een opkoopbescherming invoeren?

Opkoopbescherming is een (verstrekkende) beperking van het eigendomsrecht. Om die reden is in de memorie van toelichting uitgebreid stilgestaan bij de reden waarom die beperking in het licht van Europees rechtelijke regels (die de eigenaar bescherming bieden tegen te verstrekkende maatregelen van de overheid)  tóch geoorloofd is. Omdat het een beperking van het eigendomsrecht is moet een gemeenteraad wel kunnen aantonen dat opkoopbescherming noodzakelijk is. Zo mag de opkoopbescherming alleen worden ingevoerd in gebieden waar sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Indien de gemeente dat aantoont mag de woning alleen met een vergunning worden verhuurd. Aangenomen moet worden dat een gemeente die een opkoopbescherming invoert niet snel een vergunning zal verlenen om een nieuwe aangekochte woning alsnog te verhuren.

De Amsterdamse gemeenteraad heeft direct de wens uitgesproken om de opkoopbescherming in zoveel mogelijk gebieden te gaan laten gelden, zo blijkt uit een onlangs aangenomen motie.

Wanneer kan en moet de gemeente een vergunning verstrekken?

Het is in beginsel aan de gemeente zelf om in de Huisvestingsverordening op te nemen in welke gevallen het college van B&W een vergunning verstrekt. Daarbij kunnen in ieder geval de voorwaarden voor goed verhuurderschap in de huisvestingsverordening worden opgenomen en kan het college ook een Bibob-onderzoek instellen. Maar het college krijgt dus enige vrijheid bij het verlenen van vergunningen.

De wet noemt in artikel 41 lid 3 echter drie gevallen waarin het college een vergunning moet verlenen aan de nieuwe eigenaar. Zo moet een vergunning tot ingebruikname in de eerste vier jaar na verkrijgen in ieder geval verleend worden: a) voor het in gebruik geven van de woonruimte aan familie in de eerste of tweede graad, b) voor kortdurende verhuur als gevolg van verblijf van de nieuwe eigenaar elders (voor bijvoorbeeld zijn werk) of c) indien de woonruimte onlosmakelijk verbonden is met een winkel of bedrijfsruimte.

Kritiek

Verschillende partijen, waaronder De Nederlandse Bank, hebben kritiek geuit op het voorstel. Zo wordt gevreesd dat het aanbod van huurwoningen nog verder zal afnemen. Het aantal koopwoningen zal immers toenemen, hetgeen zal leiden tot een afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen. Ook wordt verwacht dat de bouw van woningen zal achterblijven nu er voor investeerders geen mogelijkheid bestaat om rendement te realiseren ter financiering van de zo nodige bouw van woonruimte.

Ook moet rekening gehouden worden met een ‘waterbed effect’ nadat in een bepaald gebied een opkoopbescherming wordt ingevoerd. In dat gebied zullen (particuliere) verhuurders geen woning meer kunnen kopen voor de verhuur, zodat zij zullen uitwijken naar andere gebieden. Als gevolg daarvan kan ook in die gebieden weer verminderd aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen ontstaan, waardoor ook daar een opkoopverbod zal worden ingevoerd. Het gevolg kan zijn dat in grote steden, of mogelijk de hele randstad, een opkoopbescherming c.q. verhuurverbod komt te gelden.

Daarnaast is het zeer de vraag of de maatregelen daadwerkelijk het beoogde effect zullen hebben: het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters. Maatregelen als het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, het oprekken van de voorwaarden voor startersleningen door gemeenten en bijvoorbeeld het minder zwaar laten meetellen van de studieschuld drijven de huizenprijzen juist op voor de doelgroep. De starters, die zich geen koopwoning kunnen veroorloven vanwege de oplopende prijzen, worden als gevolg van de maatregelen ook nog geconfronteerd met een teruglopend aanbod van huurwoningen.

Conclusie

Hoewel de Eerste en Tweede Kamer, en bijvoorbeeld ook het college van B&W Amsterdam, veel verwachten van de opkoopbescherming zal nog moeten blijken of de wet daadwerkelijk het beoogde resultaat heeft. Vooralsnog blijft het devies om meer woningen te bouwen, zodat er doorstroming op de woningmarkt ontstaat en ook starters een woning kunnen kopen, maar als dat niet lukt ook een betaalbare woning kunnen huren.

Nieuws

Rechter fluit gemeente Amsterdam terug vanwege gedeeltelijk verbod op vakantieverhuur

Het plan van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam om vakantieverhuur in bepaalde wijken te verbieden is juridisch niet houdbaar, zo bepaalde de Rechtbank Amsterdam onlangs. Waarom de Rechtbank dit verhuurverbod in een drietal wijken in de binnenstad ontoelaatbaar acht, lichten we hieronder toe.

Vakantieverhuur is vergunningsplichtig

Het kortstondig verhuren van een woning (aan toeristen) kwalificeert juridisch gezien als woningonttrekking, zo volgt uit vaste rechtspraak. Voort bepaalt artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) dat voor woningonttrekking een vergunning is vereist. Voorheen kregen huiseigenaren in Amsterdam van het college van B&W een vrijstelling voor die vergunningsplicht. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft die praktijk (waarin vrijstelling wordt verleend) echter ontoelaatbaar geacht. Het kortstondig verhuren van een woning aan toeristen is daarom sinds 1 juni 2020 ook in Amsterdam vergunningsplichtig.

De gemeenteraad heeft de voorwaarden waaronder die vergunning kan worden verleend of geweigerd opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Daarnaast is in die Huisvestingsverordening bepaald dat het college van B&W gebieden kunnen aanwijzen waar een geheel verbod voor vakantieverhuur geldt. Juridisch gezien kwalificeert dit als een verbod op het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Van die, door de gemeenteraad gecreëerde bevoegdheid, heeft het college van B&W gebruik gemaakt door drie wijken in het centrum van Amsterdam aan te wijzen waar vakantieverhuur per 30 juni 2020 verboden werd.

Voorwaarden aan vergunning mag geen verbod inhouden

Tegen het aanwijzingsbesluit is vervolgens beroep ingesteld. De bestuursrechter moest daarop oordelen of de Huisvestingswet zoals die gold tot 1 januari 2021 überhaupt de mogelijkheid bood voor een verbod op vakantieverhuur (lees: woningonttrekking) in bepaalde wijken. In de uitspraak doorloopt de rechter daarop de wetgeschiedenis bij de Huisvestingswet en de Wet toeristische verhuur die per 1 januari 2021 van kracht is geworden.

Uit de wetgeschiedenis bij de (oude) Huisvestingswet volgt dat woningonttrekking een vergunning vereist en dat de gemeenteraad voorwaarden en regels kan stellen ten aanzien van vergunningverlening. De Rechtbank oordeelt dat het opnemen van een verbod veel verder gaat dan het stellen van voorwaarden of regels. De gemeenteraad is blijkens de wetgeschiedenis slechts bevoegd tot het vaststellen van voorwaarden en regels. Een absoluut verbod op woningonttrekking is niet een bevoegdheid die de gemeenteraad blijkens de wetsgeschiedenis heeft gekregen.

Dat oordeel van de Rechtbank vindt ook steun in de toelichting op de nieuwe Wet toeristische verhuur. Bij de totstandkoming van die wet is overwogen dat het mogelijk wordt om, in uiterste gevallen, een verbod op te nemen.  Uit het feit dat die bevoegdheid pas per 1 januari 2021 bestaat, volgt dat die bevoegdheid er op 30 juni 2020 nog niet was. Dat was wel de datum waarop het college de drie wijken aanwees en daarmee feitelijk het verbod deed ontstaan. De rechter oordeelt vervolgens dat de bevoegdheid tot het aanwijzen van wijken waar vakantieverhuur verboden is, onverbindend moet worden verklaard vanwege strijdigheid met de Huisvestingswet. Het gevolg is dat het aanwijzingsbesluit, waarin bepaald is waar het vakantieverhuurverbod geldt, vernietigd wordt.

Praktische gevolgen

Het college heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak. Maar in afwachting van die uitspraak is er voor de gemeenteraad nu al de mogelijkheid om op grond van de nieuwe Wet toeristische verhuur een verbod op te nemen of nog striktere voorwaarden te verbinden aan vergunningen. Per 1 januari 2021 is het immers mogelijk om in uiterste gevallen een verbod op vakantieverhuur in te stellen. Juridisch gezien is de uitspraak dan ook een nederlaag voor de gemeenteraad en het college, maar in de praktijk zou het wijkverbod op korte termijn al kunnen terugkeren. Wordt vervolgd.

Op 8 juli 2021 organiseren wij een cursus over toeristische verhuur, waarbij de juridische problematiek rondom vakantieverhuur uitvoerig behandeld wordt.  Klik voor meer informatie en inschrijven op de link.