Tagarchief: huur

Geldt Didam-arrest ook bij uitgeven huurovereenkomsten?

Sinds het baanbrekende Didam-arrest van de Hoge Raad is bekend dat overheidslichamen bij het verkopen van onroerende zaken mededingingsruimte moet bieden. Potentiële gegadigden moeten de gelegenheid krijgen om mee te dingen naar de koop van de onroerende zaak. De principale vraag of het Didam-arrest ook geldt bij verhuur van onroerende zaken staat nog steeds open.

 Didam-arrest, hoe zat het ook alweer?

Al in 2016 heeft de hoogste bestuursrechter geoordeeld dat in Nederland een rechtsnorm bestaat, die ertoe strekt dat bij de verdeling van schaarse vergunningen door het overheidsbestuur op enigerlei wijze aan (potentiële) gegadigden ruimte wordt geboden om naar de beschikbare vergunning(en) mee te dingen. Deze rechtsnorm is gebaseerd op het formele gelijkheidsbeginsel, het beginsel van gelijke kansen. Anders gezegd: als de overheid een vergunning te vergeven heeft, moet iedere gegadigde daarop kans kunnen maken.

De uitspraak van de hoogste bestuursrechter in 2016 ging over vergunningen. Na deze uitspraak was lange tijd in discussie of deze rechtsnorm ook zou gelden in privaatrechtelijke verhoudingen met de overheid. Als de overheid iets verkoopt, geldt dan ook dat iedere gegadigde daarnaar moet mee kunnen dingen? De wet bepaalt namelijk dat de overheid, als zij privaatrechtelijk handelt, ook in dat geval het gelijkheidsbeginsel in acht dient te nemen. In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat dat inderdaad zo is. Het Didam-arrest ging specifiek over de verkoop van grond. De Hoge Raad oordeelde daarom dat ook bij de verkoop van onroerende zaken de overheid mededingingsruimte moet bieden. Het een op een verkopen van grond aan een marktpartij is in beginsel niet (meer) toegestaan.

Uitzondering mededinging

De rechtsplicht om mededinging te creëren is niet absoluut. De Hoge Raad heeft namelijk ook geoordeeld dat in bepaalde gevallen geen mededinging hoeft te worden geboden. Dat is het geval indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval dient het overheidslichaam wel zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. De overheid moet dus wel vooraf goed motiveren, waarom in een concreet geval geen openbare selectieprocedure moet worden doorlopen.

Didam-arrest geldt (waarschijnlijk) ook voor verhuur

De Hoge Raad heeft in het Didam-arrest niet met zoveel woorden overwogen dat ook bij andere vormen van gronduitgifte (erfpacht, verhuur, bruikleen etc.) de overheid mededinging moet organiseren. Gelet op de redeneringen van de Hoge Raad lijkt het erop dat het Didam-arrest breder geldt dan louter de verkoop van onroerend goed.

De Rechtbank Noord-Holland heeft dat in een geschil over gronduitgifte in de vorm van verhuur (nog) niet bevestigd. De rechter is deze vraag – helaas – uit de weg gegaan, omdat in dit geval toch de uitzondering zou gelden dat geen mededinging hoeft te worden geboden. Wat was er aan de hand? Het betrof een Beverwijkse casus over de verhuur van strandkavels te gebruiken voor strandhuisjes. De gemeente verlengde de huurovereenkomst met de zittende huurders van de strandkavels. Andere geïnteresseerden bestreden deze werkwijze. Met een beroep op het Didam-arrest betoogde zij dat ook zij, als niet zittende huurders, een kans moesten kunnen maken op de huur van de strandkavels. De rechter kwam tot het oordeel dat de gemeente Beverwijk de zittende huurders als enige serieuze gegadigden mocht aanmerken. De door de zittende huurders gedane investeringen in de strandhuisjes is daarvoor een redelijk en objectief criterium. De principiële vraag of huur ook valt onder het bereik van het Didam-arrest kan daarmee in het midden blijven, aldus de rechtbank Noord-Holland.

Commentaar

Hoewel de rechtbank Noord-Holland het (nog) niet aandurfde om het Didam-arrest ook van toepassing te verklaren op gronduitgifte via huur, lijkt het er toch op dat het Didam-arrest ruim moet worden uitgelegd en dus ook geldt bij verhuur door de overheid. Het Didam-arrest is immers gestoeld op het gelijkheidsbeginsel dat overheden ook bij privaatrechtelijk handelen in acht moeten nemen. Het gelijkheidsbeginsel geldt in zijn algemeenheid, ongeacht of sprake is van verkoop, verhuur, erfpachtuitgifte enzovoorts. Bovendien is de rechtbank Noord-Holland (wellicht te) gemakkelijk tot het oordeel gekomen dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden waren voor het aangaan van nieuwe huurovereenkomst. Onderscheid tussen de aard en omvang van de door de zittende huurders gedane investeringen was denkbaar geweest. Hoe dan ook, het laatste over het Didam-arrest is nog niet gezegd.

Verhuurders, let op de naleving van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Inleiding

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: “het besluit”). In het besluit staat onder andere het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

      1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
      2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
      3. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
      4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

 

Veel verhuurders van woningen zijn nog altijd niet bekend met het besluit. Dit terwijl het besluit wel verstrekkende gevolgen kan hebben. In meerdere uitspraken is inmiddels geoordeeld dat een door de verhuurder gevorderde ontbinding of ontruiming wegens een huurachterstand werd afgewezen omdat de verhuurder het besluit niet had nageleefd. Kortom, een belangrijk aandachtspunt dus!

De Rechtspraak

Op de niet-naleving van het besluit staat in het besluit zelf geen sanctie. Desalniettemin wegen kantonrechters de (niet-)naleving door de verhuurder mee als sprake is van een huurachterstand en de verhuurder om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van een huurwoning vordert. Bij die afweging beoordelen rechters of de tekortkoming (te weten de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (en eventueel daarop vooruitlopend een ontruiming in kort geding).

Inmiddels zijn rechters in meerdere zaken, waarin de verhuurder het besluit niet had nageleefd, tot de conclusie gekomen dat een bepaalde huurachterstand mogelijk niet, althans in mindere mate, zou zijn ontstaan als de verhuurder het besluit wél zou hebben nageleefd. In die situaties heeft dat ertoe geleid dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd was dan wel een daarop vooruitlopende ontruiming in kort geding niet kon worden toegewezen. Dat betekende dat de verhuurder het besluit alsnog moest naleven en eventueel – mocht de naleving geen effect hebben op de huurachterstand – opnieuw een gerechtelijke procedure moest starten.

Zie in dit verband het volgende korte overzicht van twee relevante uitspraken.

Rechtbank Rotterdam 27 mei 2022, ECLI:RBROT:2022:4103 (afwijzing vorderingen)

  • Maandelijkse huur EUR 570,31
  • Huurachterstand EUR 8.540,90
  • Verhuurder (woningcorporatie) vorderde ontbinding in verband met de huurachterstand
  • Na het uitbrengen van de dagvaarding is huurder onder bewind gesteld
  • Kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af vanwege het niet-naleven van het besluit, aangezien niet kan worden uitgesloten dat bij naleving de huurachterstand anders niet zo hoog was opgelopen. Daarbij werd expliciet meegewogen dat de huurder inmiddels onder bewind was gesteld en dat sindsdien de lopende huur werd betaald.


Rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:RBLIM:2022:6229 (toewijzing vorderingen)

  • Huurder van woning sinds 2014
  • Maandelijkse huur EUR 1.475,59 (vrije sector)
  • Huurder betaalde regelmatig te laat en de huurachterstand was EUR 3.000,-
  • Een incasso bodemprocedure heeft plaatsgevonden waarin partijen ter zake de huurachterstand een vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten, maar die kwam huurder niet na
  • Verhuurder start een kortgedingprocedure en vordert (o.a.) de ontruiming van de huurwoning en de incassering van de huurachterstand
  • Huurder: Verhuurder heeft besluit niet nageleefd dus vorderingen moeten worden afgewezen
  • Kantonrechter: Niet-naleving besluit heeft geen gevolgen, want
    • De stelling van [huurder], dat [verhuurder] zijn betalingsproblematiek niet overeenkomstig het Besluit (…) heeft aangemeld waardoor de vordering zou moeten worden afgewezen, treft geen doel. Het (…) door [huurder] (…) aangevoerde dat hij “niets heeft en niets kan aanbieden” leiden tot het oordeel dat duidelijk is dat ook al zou [verhuurder] de huurachterstand overeenkomstig het Besluit bij de gemeente hebben aangemeld, er geen kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling bestaat. (…).
  • Kantonrechter: de ontruiming en huurachterstand worden toegewezen.


Afsluitend

Vooralsnog lijkt het erop dat kantonrechters geen duidelijke lijn hebben ontwikkeld bij de toepassing van de (niet-)naleving van het besluit bij ontbindings- en ontruimingsvorderingen. Wat wel opvalt aan de reeds gepubliceerde rechtspraak, is dat van sociale verhuurders (met name woningcorporaties) méér inspanningen mogen worden verwacht om met huurders in gesprek te gaan over hun huurachterstanden, alsmede de mogelijkheden om daar wat aan te doen. Het lijkt erop dat bij verhuur in de vrije sector die drempel mogelijk iets lager ligt. Hoe dan ook is het voor alle verhuurders belangrijk om tijdig het besluit na te leven. Niet alleen kan een huurder en de huurrelatie daarbij gebaat zijn, maar zodoende kan een niet-naleving van het besluit ook niet worden tegengeworpen in een gerechtelijke procedure.

Conclusie PG: wél verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Op 12 januari jl. is een belangrijke conclusie gepubliceerd van de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad. De conclusie heeft betrekking op een zaak waarin door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden prejudiciële vragen zijn gesteld. Die vragen zien op de figuur van een door een verhuurder in verband met een voorgenomen renovatie ter beschikking gestelde, volledig gestoffeerde en ingerichte ‘logeerwoning’. In zijn conclusie neemt de PG het standpunt in dat ook de tijdelijke ‘verplaatsing’ van de huurder naar zo’n logeerwoning moet worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling, als gevolg waarvan de verhuurder een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Indien de Hoge Raad de conclusie van de PG overneemt, kan dit (grote) gevolgen hebben voor met name renovatieprojecten in wooncomplexen.

In dit artikel zal eerst de achtergrond van het onderwerp worden geschetst. Vervolgens zal de conclusie van de PG worden toegelicht en becommentarieerd.

De verhuiskostenvergoeding en de prejudiciële vragen

Indien het vanwege een renovatie van een huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Dit betreft de zogeheten verhuiskostenvergoeding en hiervoor geldt op grond van de wet een minimumbijdrage. Met ingang van 28 februari 2021 is deze minimumbijdrage € 6.334,-. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder moet maken voor verhuizing van de huisraad naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

Zoals toegelicht in een eerdere bijdrage, komt het in de praktijk veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst de gerenoveerde huurwoningen niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer verplaatst, werd in de meeste gerechtelijke uitspraken geoordeeld dat in deze situatie geen sprake is van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daardoor kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding.

Zowel in de rechtspraak als in de literatuur bestaat er over dit onderwerp verdeeldheid. Mede vanwege de maatschappelijke relevantie daarvan heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 22 juni 2021 hierover prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad (waarover wij destijds een bijdrage hebben geschreven). Zoals in de inleiding aangegeven, heeft de PG – vooruitlopend op de Hoge Raad – deze vragen inmiddels beantwoord.

De conclusie van de PG

De PG heeft een lezenswaardige conclusie geschreven. Daarin wordt eerst een schets gegeven van de inhoud en achtergrond van de wettelijke regeling, waarna een uitgebreide beantwoording van de prejudiciële vragen volgt. Die beantwoording luidt – samengevat – als volgt:

De PG is van mening dat, in het geval de huurder in verband met de renovatie niet in de woning kan blijven wonen, een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde logeerwoning kan worden aangemerkt als een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Dat betekent dat de verhuurder in dat geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is. Een andersluidende opvatting zou volgens de PG op gespannen voet staan met de wetsgeschiedenis.

Daarbij overweegt de PG dat het voor de beoordeling van de vraag of in de geschetste situatie sprake is van een verhuizing niet uitmaakt of:

  • de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden al dan niet moet worden ontruimd;
  • de inboedel van de huurwoning wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte;
  • de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen;
  • de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken;

 

De PG tekent wel aan dat de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding niet uitsluit dat de huurder toestemt in de nakoming van die verbintenis in de vorm van een andere prestatie. Volgens de PG zou die andere prestatie het ter beschikking stellen van een logeerwoning kunnen zijn. Op die wijze zou voorkomen kunnen worden dat de verhuiskosten geheel of gedeeltelijk in geld moet worden voldaan.

De gevolgen voor de praktijk

Vooropgesteld dient te worden dat het hier gaat om een conclusie van de PG en dat niet uitgesloten kan worden dat de Hoge Raad van deze conclusie zal afwijken. Mocht de Hoge Raad de conclusie van de PG volgen, dan kan dit (grote) maatschappelijke gevolgen hebben. Het is een gegeven dat met de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen periodiek renovaties noodzakelijk zijn. Dat betekent dat er veel renovatiewerkzaamheden in wooncomplexen zullen gaan plaatsvinden. In het geval de huurder, die in verband met zo’n renovatie niet in de woning kan blijven wonen, per definitie aanspraak maakt op de minimum verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dit kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van renovatieprojecten. Ook maakt dat het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk. Dit terwijl juist huurders gebaat zijn bij het gebruik daarvan, omdat zij zich op die manier aan de overlast van renovatiewerkzaamheden kunnen onttrekken.

Zoals aangegeven, heeft de PG aangetekend dat de wet de mogelijkheid biedt om – met toestemming van de huurder – de betaling van de verhuiskostenvergoeding (deels) niet in geld te voldoen, maar door middel van het ter beschikking stellen van een logeerwoning. Daarmee zouden mogelijk de consequenties van de verschuldigdheid van de verhuiskostenvergoeding (deels) ondervangen kunnen worden. Het is de vraag in hoeverre deze alternatieve route in de praktijk uitvoerbaar zal zijn. Het lijkt in ieder geval wel aannemelijk dat het toepassen daarvan op zichzelf al de nodige extra werkzaamheden en kosten voor de verhuurder met zich mee zal brengen.

Voor nu is het wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen door de Hoge Raad. Uiteraard houden we u hiervan op de hoogte.

De wettelijke medehuurder niet aangezegd en gedagvaard, geen belemmering voor ontruiming?

Op 26 november 2021 heeft de Rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gewezen. Dit betrof een kort geding procedure tot ontruiming van een woning na afloop van een huurovereenkomst voor twee jaar. In deze procedure had de huurder gesteld dat de verhuurder ten onrechte niet tevens de wettelijke medehuurder had gedagvaard en dat daarom de ontruimingsvordering moest worden afgewezen. Hoewel bleek dat er van een medehuurder geen sprake was, overwoog de rechtbank dat – ook indien dit wel het geval was geweest – deze omstandigheid de toewijzing van de ontruiming van de woning, inclusief deze medehuurder, niet in de weg zou hebben gestaan.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op de uitspraak van de rechtbank en de gevolgen daarvan voor de praktijk.

Wat was er aan de hand?

Tussen partijen was een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar overeengekomen in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Nadat de verhuurder – conform deze wettelijke bepaling – de huurder tijdig de aanzegging einde huur had toegestuurd, kwam de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum van rechtswege ten einde. Na de einddatum weigerde de huurder echter het gehuurde te verlaten, waarna de verhuurder een kort geding procedure tot ontruiming is gestart.

In de procedure voerde de huurder verscheidene verweren. Eén van die verweren was dat hij het gehuurde bewoonde met zijn geregistreerde partner, die op grond van artikel 7:266 lid 1 BW wettelijke medehuurder zou zijn. Doordat de verhuurder haar niet de voornoemde aanzegging had toegestuurd, alsmede niet had gedagvaard in de procedure, moest de ontruimingsvordering volgens de huurder worden afgewezen.

Uiteindelijk bleek, zo volgt uit de uitspraak, dat tussen de huurder en zijn vriendin nooit sprake was geweest van een geregistreerd partnerschap. Weliswaar had de huurder stukken overgelegd die daar wel op wezen, maar die bleken vals. Om die reden concludeerde de rechtbank dan ook dat het verweer van de huurder reeds om die reden niet kon slagen en de vordering tot ontruiming voor toewijzing in aanmerking kwam.

De overwegingen ten overvloede 

De rechtbank heeft echter aanleiding gezien aan de uitspraak een aantal overwegingen ten overvloede toe te voegen. Daarin overweegt de rechtbank dat – ook al zou wel sprake zijn geweest van een wettelijke medehuurder – de ontruimingsvordering van de verhuurder desondanks voor toewijzing in aanmerking zou zijn gekomen, ook jegens deze medehuurder.

Aan dit oordeel heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat in de toepasselijke Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst voor de huurder de verplichting stond opgenomen om bij de verhuurder te melden dat sprake was van een geregistreerd partnerschap. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en daarna heeft de huurder hiervan geen enkele melding gemaakt. De huurder had slechts medegedeeld dat hij de woning met zijn vriendin en twee kinderen zou gaan bewonen.

Het gevolg hiervan zou zijn geweest, aldus de rechtbank, dat indien de huurder en zijn vriendin wel een geregistreerd partnerschap zouden zijn aangegaan, de verhuurder daarmee onbekend zou zijn gebleven. Onder die omstandigheden kan het volgens de rechtbank de verhuurder niet aangerekend worden dat hij de partner, als wettelijke medehuurder, niet zou hebben aangezegd en gedagvaard.

Daarbij merkt de rechtbank nog op dat er in artikel 7:266 BW een ongerijmdheid zou staan. Bij een strikte toepassing van de wettelijke regeling zou namelijk in deze hypothetische situatie de voor de verhuurder onbekende medehuurder, ondanks het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder, de positie van huurder verkrijgen (lid 3). Als gevolg daarvan zouden de huurder en de medehuurder dus niet veroordeeld kunnen worden tot ontruiming van de woning. Volgens de rechtbank kan de uitkomst van deze situatie echter niet de bedoeling van de wetgever met voornoemd artikel zijn geweest. Een en ander leidt er volgens de rechtbank toe dat ook in dat geval de ontruimingsvordering tegen de huurder zou zijn toegewezen, met dien verstande dat hij het gehuurde zal moeten ontruimen met al degenen die zich daarin bevinden, waaronder de wettelijke medehuurder.

Belang voor de praktijk

De uitspraak is een opsteker voor verhuurders. Het blijkt in de praktijk voor verhuurders niet altijd gemakkelijk om te achterhalen of er in het gehuurde – door een huwelijk of geregistreerd partnerschap – een wettelijke medehuurder woonachtig is, met alle mogelijke consequenties van dien. De rechtbank in deze zaak is van mening dat een verhuurder, die onbekend is met een wettelijke medehuurder doordat de huurder zelf een contractuele verplichting heeft geschonden door van een huwelijk of geregistreerd partnerschap geen melding te maken, daarvan niet mag profiteren. Althans niet in het geval dat dat zou betekenen dat een huurder wiens tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege is komen te eindigen, daardoor niet ontruimd kan worden (inclusief de wettelijke medehuurder). Het belang van deze uitspraak voor de praktijk is dan ook dat verhuurders er in ieder geval voor dienen te zorgen dat er op de huurder een contractuele informatieverplichting rust over een eventueel huwelijk of geregistreerd partnerschap.

 

Het wijzigen van de huurbetalingsdatum door een woningcorporatie, mag dat?

In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties staat opgenomen dat de huurder de huur uiterlijk op de eerste van de maand moet betalen. In sommige (oude) huurovereenkomsten staat echter nog wel eens een afwijkende betaaldatum. Verder komt het voor dat een deel van de huurders om een andere reden gerechtigd is om de huur later in de maand te betalen. Een dergelijke situatie waarbij de huurders op verschillende datums de huur mogen betalen kan voor woningcorporaties een onwenselijke situatie opleveren. Dit leidt immers niet alleen tot een ongelijke situatie, maar brengt ook extra kosten en administratieve lasten met zich mee.

In dit artikel zal worden ingegaan op de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om in zo’n geval de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum te verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders.

Wat zegt de wet?

Voor zover relevant, bepaalt de wet allereerst dat de huurder verplicht is om de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Als er dus in de huurovereenkomst een huurbetalingsdatum staat opgenomen, dan is het duidelijk op welke uiterste datum de huurder steeds de huur zal moeten betalen. Mochten partijen geen huurbetalingsdatum overeengekomen zijn, dan zal dienen te worden gekeken naar hun handelswijze in de praktijk. Als een huurder bijvoorbeeld al jaren steeds uiterlijk op de 5e van de maand de huur betaalt, dan is hij/zij in beginsel gerechtigd om deze handelswijze voort te zetten.

De wet bevat eigenlijk geen bepaling waarin specifiek wordt ingegaan op de situatie dat een verhuurder, bijvoorbeeld een woningcorporatie, de overeengekomen huurbetalingsdatum wil wijzigen. In principe geldt daarom als uitgangspunt dat een woningcorporatie niet zomaar deze huurbetalingsdatum van een huurder mag wijzigen. Desondanks heeft een woningcorporatie verscheidene handvatten om dit alsnog voor elkaar te krijgen.

Beroep op eenzijdig wijzigingsbeding

Een eerste handvat voor de wijziging van de huurbetalingsdatum wordt geboden door de mogelijkheid een beroep te doen op het zogeheten eenzijdig wijzigingsbeding. Een dergelijk beding dient dan wel in de huurovereenkomst te staan en zou bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden:

“Verhuurder is gerechtigd wijzigingen aan te brengen in de huurovereenkomst, voor zover het gaat om redelijke wijzigingen. Huurder is aan deze wijzigingen gebonden.”

Daarbij dient echter wel een kanttekening te worden gemaakt. In de juridische literatuur bestaat er namelijk discussie over de rechtsgeldigheid van zo’n beding en de situaties waarin deze toegepast kan worden. Het is daarom niet zeker dat een woningcorporatie met een beroep op een dergelijk beding een wijziging van de huurbetalingsdatum kan bewerkstelligen.

Beroep op het ‘redelijke aanbod’

Een tweede handvat wordt geboden door één van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder kan op grond van artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek namelijk een huurovereenkomst opzeggen:

“indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, (…);”

Dit zou betekenen dat wanneer het aanbod van de woningcorporatie tot wijziging van de huurbetalingsdatum als redelijk wordt gezien, maar een huurder dit aanbod vervolgens afwijst, de woningcorporatie tot opzegging van de huurovereenkomst zou kunnen overgaan. Indien de huurder niet instemt met de opzegging kan de woningcorporatie vervolgens bij de rechter de beëindiging van de huur vragen. De rechter toetst dan de redelijkheid van het voorstel tot wijziging van de huurbetalingsdatum. Indien de rechter het voorstel redelijk acht, dan krijgt de huurder doorgaans een maand de tijd het alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd.

Om van een redelijk aanbod te kunnen spreken, zal de woningcorporatie naar alle waarschijnlijkheid:

  • Inzichtelijk moeten maken wat het belang is bij de wijziging van de huurbetalingsdatum (bijvoorbeeld een noemenswaardige verlaging van kosten of administratieve lasten);
  • Een redelijke overgangsperiode in acht moeten nemen;
  • Duidelijk moeten communiceren richting de huurders;

 

Logischerwijs zou een opzegging van de huurovereenkomst in dit verband wel een vergaande stap zijn, waarvan bij voorkeur pas gebruikt wordt gemaakt als een huurder – na meerdere malen te zijn aangeschreven – blijft weigeren om medewerking aan de wijziging van de huurbetalingsdatum te verlenen.

Wet op het overleg huurders verhuurder

Tot slot dient te worden gewezen op de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Op grond van de WOHV zal het wijzigen van de huurbetalingsdatum ook gecommuniceerd moeten worden met de betrokken huurdersorganisatie en de bewonerscommissie. Het gaat immers om een beleidswijziging inzake de huurprijzen (artikel 3 lid 2 sub e WOHV).

Conclusie

Kortom, woningcorporaties die daartoe een belang hebben, kunnen naar alle waarschijnlijkheid de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders. De meest gerede weg om dit te bewerkstelligen is door gebruikmaking van een beroep op het ‘redelijke aanbod’, zoals in het voorgaande besproken. Voorts dienen woningcorporaties daarbij de WOHV in acht te nemen.

De (tijdelijke) wettelijke troeven van een huurder met betalingsproblemen

Verhuurders van bedrijfsruimtes worden sinds de aanvang van de coronapandemie (veel) meer dan voorheen geconfronteerd met huurders die stellen de huur niet langer te kunnen betalen. Veelal leidt dit tot onderhandelingen waarbij maatwerkafspraken worden gemaakt over huuropschorting en huurkorting.[1] Voor sommige huurders zijn de betalingsproblemen dermate groot dat deze afspraken onvoldoende soelaas bieden. Voor die huurders biedt de wet een aantal regelingen voor het herstructureren van de (huur)schulden en het verkrijgen van een afkoelingsperiode. Een voorbeeld is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Op grond daarvan heeft een Haarlemse ondernemer als eerste met succes schulden gesaneerd.[2] Het is voor verhuurders van belang om erop bedacht te zijn dat huurders een beroep op dergelijke regelingen kunnen doen. Zo voorkom je als verhuurder dat je voor verrassingen komt te staan.

In deze bijdrage zal worden ingegaan op twee wettelijke regelingen waarop een huurder met betalingsproblemen een beroep kan doen. Dit betreffen respectievelijk de WHOA en de Tijdelijke wet COVID-19.[3]

De Wet Homologatie Onderhands Akkoord

Inleiding

Op 1 januari 2021 is de WHOA in werking getreden. Het doel van de wet is om ondernemingen die vanwege hoge schulden in een faillissementssituatie dreigen te raken, een helpende hand te bieden. Tot aan de inwerkingtreding van deze wet ontbrak in Nederland een wettelijke regeling voor een dwangakkoord buiten een faillissement. Daardoor kon een onderhands schuldsaneringsakkoord in principe alleen worden bereikt in het geval alle schuldeisers en aandeelhouders daarmee instemden. De WHOA heeft daar verandering in gebracht.[4]

Het akkoord en de positie van de verhuurder

Op grond van de WHOA kan de rechtbank een onderhands schuldsaneringsakkoord tussen enerzijds een onderneming en anderzijds de schuldeisers en aandeelhouders goedkeuren. In zo’n dwangakkoord kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de onderneming een aantal openstaande vorderingen gedeeltelijk kwijtgescholden krijgt en dat er uitstel van betaling wordt verleend. De goedkeuring door de rechtbank heeft tot gevolg dat het akkoord bindend is voor alle bij het akkoord betrokken schuldeisers en aandeelhouders. Een verhuurder die vanwege een daarin opgenomen kwijtschelding van de huurschuld niet met het akkoord heeft ingestemd, is door de goedkeuring van de rechtbank alsnog daaraan gebonden.[5] Kortom, voor verhuurders kan zo’n dwangakkoord verstrekkende financiële gevolgen hebben.

Dit geldt te meer aangezien een huurder, die een beroep toekomt op de WHOA, aan de verhuurder een voorstel kan doen tot wijziging of beëindiging van de huurovereenkomst. Zo’n voorstel kan bijvoorbeeld inhouden dat de contractueel overeengekomen huurprijs wordt verlaagd. Ook kan dit voorstel inhouden dat de exploitatieverplichting van de huurder wordt beperkt. De verhuurder is niet verplicht om zo’n voorstel te accepteren, maar daar zit wel een risico aan. Indien de rechtbank het aangeboden akkoord namelijk goedkeurt, dan kan de rechtbank ook bepalen dat de huurovereenkomst mag worden opgezegd. Die opzegging kan bijvoorbeeld leiden tot (langdurige) leegstandschade.

Tot slot wordt opgemerkt dat een huurder, ter voorbereiding van een akkoord, de rechtbank om een afkoelingsperiode kan verzoeken. De afkoelingsperiode duurt ten hoogste acht maanden. Tijdens deze periode hebben derden, waaronder de verhuurder, geen bevoegdheid tot verhaal op goederen van de huurder. Verder kan de rechtbank reeds gelegde beslagen opheffen en wordt de behandeling van faillissementsverzoeken geschorst.

Verweermiddelen van de verhuurder en aanbeveling

Indien een verhuurder als schuldeiser wil voorkomen dat de rechtbank het akkoord zal goedkeuren, dan kan deze zich verweren. In de wet staan meerdere afwijzingsgronden genoemd op basis waarvan de rechter het verzoek moet afwijzen. Zo dient de rechtbank onder andere het verzoek af te wijzen in het geval de nakoming van het akkoord onvoldoende is gewaarborgd.

Verder is van belang dat de schade die de verhuurder lijdt in het geval de huurovereenkomst bij een dwangakkoord mag worden opgezegd, kan worden verhaald op de huurder. Een belangrijke schadepost betreffen de misgelopen huurinkomsten doordat de huurovereenkomst tegen een eerdere datum mag worden opgezegd dan de contractueel overeengekomen einddatum. Als kanttekening dient opgemerkt te worden dat het akkoord met de huurder kan voorzien in een beperking van dit recht op schadevergoeding.

Bij het aangaan van nieuwe huurcontracten is het voor verhuurders verstandig om rekening te houden met de WHOA. Dit kan door de huurder – ten opzichte van de situatie voorheen – extra zekerheid te laten stellen. Bijvoorbeeld door een verhoging van het bedrag van de af te geven bankgarantie. Ook kan gedacht worden aan een extra borgstelling. Een aandachtspunt daarbij is dat verstrekte zekerheden door derden, die onderdeel uitmaken van dezelfde vennootschapsrechtelijke groep als de huurder, eveneens in het akkoord kunnen worden betrokken. Dit geldt bijvoorbeeld voor concerngaranties. Verder hebben verhuurders een extra belang om bij het contracteren te onderzoeken in hoeverre de onderneming van de huurder levensvatbaar is. Dit zodat zoveel mogelijk wordt voorkomen dat de huurder zich op enig moment op de WHOA zal beroepen.

Tijdelijke wet COVID-19

Voor deze bijdrage is – naast de WHOA – van belang de zogenaamde Betalingsuitstelwet, als onderdeel van de Tijdelijke wet COVID-19 van de Ministeries van Sociale Zaken en Werkgelegenheid en Justitie en Veiligheid. Deze wet is per 17 december 2020 in werking getreden.[6] De Betalingsuitstelwet heeft tot doel vermijdbare faillissementen te voorkomen.

Wanneer een huurder de contractueel verschuldigde huur niet voldoet, kan een verhuurder onder omstandigheden diens faillissement aanvragen. De Betalingsuitstelwet biedt aan schuldenaren, waaronder een huurder, de mogelijkheid zich tegen zo’n faillissementsaanvraag te verweren met een aanhoudingsverzoek. De wet biedt daarnaast de mogelijkheid om verhaalacties van schuldeisers te schorsen als sprake is van liquiditeitsnood. De schuldenaar kan slechts de rechtbank vragen dergelijke maatregelen te treffen, indien de schuldenaar vanwege de beperkende maatregelen in het kader van het coronavirus zijn bedrijfsvoering niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten. Voor veel huurders, bijvoorbeeld horeca-exploitanten, zal dit waarschijnlijk het geval zijn.

De kern van de Betalingsuitstelwet ziet op de aanhouding van faillissementsverzoeken. Voor wat betreft het aanhoudingsverzoek geldt dat de rechtbank kan worden verzocht om de behandeling van de faillissementsaanvraag voor ten hoogste twee maanden aan te houden. Deze aanhouding kan maximaal twee maal met maximaal twee maanden verlengd worden. Voor toewijzing van het aanhoudingsverzoek geldt het volgende:

  • De schuldenaar moet voor toewijzing van het verzoek tot aanhouding in de eerste plaats summierlijk aannemelijk maken dat hij verkeert in de toestand van hebben opgehouden te betalen. Die toestand moet uitsluitend of hoofdzakelijk het gevolg zijn geweest van de uitbraak van het COVID-19 virus, als gevolg waarvan de schuldenaar zijn onderneming niet zoals gebruikelijk heeft kunnen voortzetten.

Voornoemde toestand wordt vermoed aanwezig te zijn als – kort gezegd – de schuldenaar, bijvoorbeeld de huurder, kan aantonen dat hij voor de uitbraak van het coronavirus voldoende liquide middelen had om de opeisbare schulden te voldoen, en dat er sprake is van een omzetverlies van minimaal 20% sinds de uitbraak van het coronavirus. In het geval dat de huurder bij een aanhoudingsverzoek niet voldoende kan aantonen dat hij voor de Corona-pandemie wel voldoende liquide middelen had, zal het aanhoudingsverzoek worden afgewezen. In de praktijk blijkt het niet gemakkelijk voor een schuldenaar, wij zien in de rechtspraak al een aantal afwijzingen van verzoeken in het kader van deze Betalingswet / Tijdelijke wet COVID-19.

De Betalingswet is thans geldig tot 1 april 2021[7], en kan steeds per twee maanden worden verlengd.

Conclusie

De wet en de jurisprudentie bieden huurders met betalingsproblemen verscheidene handvatten. In het voorgaande hebben wij twee wettelijke regelingen toegelicht waarop huurders met betalingsproblemen een beroep kunnen doen. Voor verhuurders kan een succesvol beroep op deze regelingen verstrekkende financiële gevolgen hebben. Zoals aangegeven, is het daarom belangrijk dat verhuurders zich van deze regelingen bewust zijn. Bijvoorbeeld bij het onderhandelen over een eventuele huuropschorting dan wel huurkorting. Ook is het verstandig om bij het aangaan van nieuwe huurcontracten op deze regelingen te anticiperen.

Vooralsnog lijkt het relatief gezien weinig voor te komen dat huurders op de twee toegelichte regelingen een beroep hebben gedaan. Aangezien gedurende de huidige coronapandemie voor veel huurders de huurbetalingsverplichtingen een (te) grote last vormen, zou daar wel eens op korte termijn verandering in kunnen komen.

[1] https://www.vastgoedbelang.nl/nieuws/4-op-5-verhuurders-winkel-of-horeca-schiet-huurder-te-hulp/.

[2] Zie Rechtbank Noord-Holland 19 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1398 en https://www.haarlemsdagblad.nl/cnt/DMF20210224_23065167.

[3] In deze bijdrage zal dus niet worden ingegaan op de jurisprudentie waarin huurders vanwege de gevolgen van de coronapandemie met een beroep op de onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW huuropschorting dan wel huurkorting vorderen.

[4] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[5] Kamerstukken II 2018/2019, 35249, nr. 3, p. 1 (MvT).

[6] Besluit van 8 december 2020 tot vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van Hoofdstuk 2 van de Tijdelijke wet COVID-19 SZW en JenV, Staatsblad 2020-523, 8 december 2020.

[7] https://www.rijksoverheid.nl/binaries/rijksoverheid/documenten/rapporten/2021/01/12/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang/tk-bijlage-vierde-verlengingsbesluit-diverse-maatregelen-covid-19-tbv-voorhang.pdf.

Geschreven door: Maaike Boomsma en Rob Nederveen

Rechtspraak over corona – vervolg; uitspraak in een bodemprocedure

In een vorige nieuwsbrief heeft Marjolein Scheeper een overzicht gegeven van rechtspraak over huur en corona. Dat artikel is hier terug te lezen. In de zaken die in dat stuk worden behandeld, ging het veelal om kort geding procedures, waarin niet meer dan een voorlopig oordeel kan worden gegeven door de rechtbank.

Inmiddels zijn er ook al zaken die hebben geleid tot een vonnis in bodemprocedures. Een voorbeeld daarvan is een zaak die speelde bij de Rotterdamse kantonrechter en die ging over het volgende. Partijen hebben op 3 februari 2020 een huurovereenkomst gesloten voor een bedrijfsruimte  voor de duur van 5 jaar. De huurovereenkomst gaat in per 1 april 2020. De huurder heeft het gehuurde niet in gebruik genomen, heeft de overeengekomen bankgarantie niet gesteld en is ook de huur niet gaan betalen.

Procedure

De huurder heeft wel een procedure gestart tegen de verhuurder en vorderde daarin onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, omdat er een onvoorziene omstandigheid was. Als de rechter dat te ver zou vinden gaan, wilde de huurder de overeenkomst laten wijzigen door de rechter, zodanig dat de huurprijs 50% lager wordt dan oorspronkelijk was overeengekomen. De huurder stelde ter onderbouwing dat ze een groot deel van het gehuurde onder wilde verhuren aan een aan haar gelieerde bv. Door de coronapandemie is niet alleen de huurder maar ook de beoogde onderhuurder flink getroffen; de omzet was met meer dan 95% gedaald. Partijen konden niet voorzien – toen zij de overeenkomst sloten – wat de gevolgen waren van de uitbraak van het coronavirus en dat was een onvoorziene omstandigheid. Er is geen normaal ondernemersrisico, zo stelde de huurder, dus het was niet meer dan redelijk om de huurprijs te verlagen.

De verhuurder stelde een aantal tegeneisen in en wilde onder andere dat de huurder de overeengekomen bankgarantie zou stellen, dat de huurder het gehuurde in gebruik zou gaan nemen en dat de huurachterstand wordt ingelopen. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er wel een ondernemersrisico is en dat er geen onvoorziene omstandigheden zijn. Er was tenslotte al in januari 2020 bekend dat Covid-19 gevolgen zou hebben in de sector waarin de huurder actief is. De huurovereenkomst moet dus worden nagekomen, zo vond de huurder.

Uitspraak

De rechter moest de vorderingen beoordelen en oordeelde dat er in februari nog niet voorzien was wat er in maart 2020 allemaal gebeurde in Nederland met betrekking tot corona. Dat is dus wel een onvoorziene omstandigheid in de zin van dit wetsartikel. Toch oordeelde de rechter dat dit desondanks voor het risico van de huurder komt. De verhuurder mag verlangen dat de huurovereenkomst wordt nagekomen. Hier speelde mee dat de huurder ter zitting had verklaard het gehuurde te kunnen gebruiken en dat er geen (overheids)maatregelen zijn die het gebruik belemmeren. De huurder had verklaard dat het gehuurde nog niet in gebruik was genomen omdat de omzet zo ver was teruggevallen. Omzetverlies wordt door de rechter gezien als vallend onder het ondernemersrisico van de huurder. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat de beoogde onderhuurder niet zou kunnen betalen.

Het gaat ook om twee commerciële partijen (huurder en verhuurder) die een langdurige huurovereenkomst hebben gesloten en daarin niets hebben afgesproken over bijvoorbeeld omzetgerelateerde huur. Het huurgenot is niet beperkt door corona en de huurder wordt veroordeeld om het gehuurde in gebruik te nemen, de overeengekomen zekerheid moet stellen (bankgarantie of waarborgsom) en de huurpenningen moet betalen. Die was ten tijde van het vonnis opgelopen tot meer dan € 20.000,-.

Conclusies

Voor de huurder zal dit een bittere pil zijn geweest. Het bedrijf heeft last gehad van corona, maar het gehuurde kon wel worden gebruikt. De afgelopen zes maanden heeft het gehuurde leeg gestaan, is er geen omzet gemaakt (in het gehuurde) maar moet de huurder snel alsnog het gehuurde betrekken en betalen. Daar had de huurder vast niet op gerekend, als wordt gekeken naar de eerdere uitspraken die zijn gewezen.

In veel uitspraken werd de huurder een huurkorting toegekend (bij wijze van voorlopige voorziening). Deze huurder kreeg dat niet en ook dat zal een bittere pil zijn geweest. De huurder had wel een groot risico genomen door niets te betalen – terwijl subsidiair wordt gesteld dat de huurprijs met 50% zou moeten worden verlaagd – en het gehuurde niet in gebruik te nemen. De les lijkt dat het beter is eerst te bezinnen, voordat men begint.

In deze tijd is het van belang om in gesprek te blijven als huurder en verhuurder. Wanneer partijen in overleg tot een oplossing kunnen komen, verdient dat de voorkeur. Ons kantoor kan natuurlijk advies geven over uw rechtspositie en ook begeleiding bieden wanneer er coronagerelateerde kwesties spelen.

Alle rechtspraak over huur en corona op een rij

Sinds het begin van de coronacrisis medio maart 2020 zijn tal van huurders en verhuurders in de problemen gekomen. Huurders van woonruimte verloren hun inkomen en konden de huur niet meer betalen en huurders van horecapanden moesten ineens voor langere tijd dicht. Ondanks de oproep van de overheid en de brancheorganisaties om samen tot een oplossing te komen omdat de crisis ons allemaal raakt, zijn er toch de nodige zaken voor de rechter gekomen. Het was dan aan de rechter om met maatwerk de zaak te beslechten.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rechtspraak in de afgelopen maanden en de lijn die daarin valt te ontwaren.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten

Bij bedrijfsruimten zijn de grootste problemen ontstaan door de verplichte sluiting van de horeca met ingang van 15 maart 2020 om 18:00 uur. De omzet viel hierdoor bij veel ondernemers weg met vaak financiële problemen tot gevolg. In de gevallen waarin de ondernemers en de verhuurders niet tot overeenstemming kwamen, leidde dit tot rechtszaken waarin de uitkomst allerminst zeker was. Op 20 juni jl. verscheen op de website van de NOS het artikel: ‘Huurstrijd in de rechtszaal: wie betaalt de lasten van de horecasluiting?’ Bij bestudering van de rechtspraak over dit onderwerp ontwikkelt zich zo langzamerhand een steeds een duidelijker lijn.

Standpunt huurders

In de kort gedingen die zijn gestart (doorgaans door verhuurders om betaling van de huur te vorderen) komen twee verweren van de huurder steeds terug:

  1. De sluiting van de horeca door de overheid is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dus is huurvermindering op zijn plaats.
  2. De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid. Het is daarom niet redelijk onverkort aanspraak te maken op betaling van de (volledige) huurpenningen.

 

Deze verweren zijn door de meeste rechtbanken op dezelfde wijze beoordeeld. De rechtbanken Limburg, Rotterdam, Noord-Nederland, Gelderland en Amsterdam hebben geoordeeld dat de sluiting van de horeca een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.[1] Een gebrek is een omstandigheid waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook overheidsmaatregelen kunnen zulke omstandigheden zijn en daarmee een gebrek opleveren. Indien er sprake is van een gebrek kan de huurder huurvermindering vorderen. In veel huurcontracten is de mogelijkheid van huurvermindering echter uitgesloten, wat bij bedrijfsruimte is toegestaan.

Onvoorziene omstandigheden

In die gevallen wordt de oplossing gezocht in de regeling van de onvoorziene omstandigheden. Indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid mag de rechter op vordering van een partij de overeenkomst aanpassen. De rechter kan dan dus bijvoorbeeld bepalen dat de huurder minder huur verschuldigd is. De hiervoor genoemde rechtbanken hebben geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, omdat het niet aannemelijk is dat de contractspartijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een crisis van deze omvang en met deze gevolgen hadden voorzien. Ook via die weg wordt er dus gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblemen van de huurders.

Pijn gelijk delen

In voornoemde zaken had de huurder doorgaans al een voorstel gedaan voor een betalingsregeling of een oplossing. In de gevallen waarin huurvermindering mogelijk was of via onvoorziene omstandigheden een oplossing werd gezocht is vaak geoordeeld dat de door de huurder voorgestelde oplossing redelijk was. Deze oplossing kwam er meestal op neer dat de verhuurder en de huurder de financiële last gelijk zouden verdelen.

Afwijkende rechtspraak

Een vreemde eend in de bijt is het vonnis van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2020.[2] De rechter in Overijssel heeft geoordeeld dat de sluiting van de horeca geen gebrek oplevert. De reden hiervoor was dat in de overeenkomst de verplichting voor het verkrijgen van alle noodzakelijke vergunningen bij de huurder was gelegd. Deze sluiting door de overheid viel volgens de rechter onder dat artikel. De rechter heeft wel benadrukt dat partijen zich als redelijke contractspartijen moeten opstellen en heeft aangestuurd op overleg, maar wel werd de vordering tot betaling van de huurpenningen toegewezen.

Deze uitspraak is een opvallende afwijking van de lijn die de andere vijf rechtbanken hebben gevolgd. De bepaling dat de huurder voor de vergunningen verantwoordelijk is, is gebruikelijk bij de huur van bedrijfsruimte en is onderdeel van de model-huurcontracten van Vastgoedbelang en die van de ROZ. Het verkrijgen van een vergunningen is mijns inziens een wezenlijk andere verantwoordelijkheid dan waar het in het geval van een overheidssluiting als gevolg van een pandemie om gaat. Vergunningen beogen immers toestemming te verlenen voor het verrichten van bepaalde handelingen die anders verboden zouden zijn, maar waar dus uitzonderingen op mogelijk zijn. Tegen de overheidsmaatregelen waren geen uitzonderingen mogelijk. De huurder kon geen vergunning aanvragen om alsnog zijn horecaonderneming te mogen exploiteren. De overheidsmaatregelen vallen mijns inziens dan ook niet onder voornoemde bepaling en zijn daarmee mijns inziens dus ook niet volledig de verantwoordelijkheid van de huurder. De lijn van de andere rechtbanken lijkt mij meer in overeenstemming met de wet.

Inzicht in de financiële situatie van de huurder

Overigens is in de rechtspraak ook gebleken dat je als huurder niet kan volstaan met de stelling dat de omzet is weggevallen door de overheidssluiting. In meerdere zaken wordt van de huurder verwacht dat hij inzicht geeft in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk. Doordat de huurder geen inzicht had gegeven in zijn financiële situatie trok hij in de zaak van de rechtbank Gelderland (Vitesse vs. Gelredome) toch aan het kortste eind, ondanks dat de rechter had geoordeeld dat de verplichte sluiting van de horeca een gebrek was en de coronacrisis bovendien een onvoorziene omstandigheid. Datzelfde gold voor de huurder in een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 19 juni 2020.[3]

Overmacht

In de rechtspraak is ook gebleken dat een beroep op overmacht niet zal slagen. Huurders zouden daar ook weinig aan hebben. Overmacht staat namelijk niet in de weg aan de mogelijkheid van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden als de schending van de overeenkomst dat rechtvaardigt. In de rechtspraak, waaronder de laatste genoemde van de rechtbank Den Haag, wordt over het beroep van de huurder op overmacht doorgaans overwogen dat dat beroep niet slaagt, omdat de overmacht daadwerkelijk betrekking moet hebben op de uit te voeren prestatie. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen op zich beletten de huurder niet betalingen te verrichten aan de verhuurder.

Conclusie

Kortom, in de rechtspraak ten aanzien van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten wordt door de meeste rechtbanken geoordeeld dat de verplichte sluiting als gevolg van de overheidsmaatregelen een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en dat de huurder dus in beginsel aanspraak kan maken op huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Indien huurvermindering contractueel is uitgesloten, kan worden geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat in redelijkheid niet van de huurder gevergd kan worden dat hij zijn verplichtingen onverkort nakomt. De huurder moet dan wel onderbouwen waarom dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden door middel van het geven van inzicht in zijn financiële situatie en de gevolgen van de sluiting voor zijn onderneming.

Huurovereenkomsten voor woonruimte

Ook bij huurders en verhuurders van woonruimte zijn problemen ontstaan. Huurders zijn financieel in de problemen gekomen, maar door de coronacrisis zijn ook overlastklachten toegenomen, zijn minder ontruimingen uitgevoerd en is er voor tijdelijke huurovereenkomsten een verlengingsmogelijkheid in het leven geroepen. Allemaal voer voor procedures.

Ontruimingen vanwege schendingen van de huurovereenkomst

In geval van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (huurschulden, illegale onderverhuur, overlast, hennepkwekerijen, etc.) heeft de verhuurder (in beginsel) het recht de huurovereenkomst te laten ontbinden en ontruiming van de woning te vorderen. Op 26 maart 2020 werd in verband met de coronacrisis door verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen afgesproken geen huisuitzettingen/ontruimingen te doen. De vraag was vervolgens hoe daar in de praktijk mee omgegaan zou worden.

In de praktijk is gebleken dat verhuurders nog steeds ontruiming van het gehuurde hebben gevorderd bij de rechter en dat rechters daar verschillend mee om zijn gegaan. In geval van ernstige tekortkomingen en spoedeisende gevallen zijn ontruimingen, ook tijdens de lockdown, toegewezen. Soms met een langere ontruimingstermijn. Andere rechters hebben de beslissing uitgesteld tot een later moment.

Een paar voorbeelden

  • Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020: een huurder die een huurschuld had laten ontstaan van zeven maanden moet de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming niet eerder dan op 1 september 2020 mag plaatsvinden.[4]
  • Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020: een huurder moet de woning binnen twee maanden na betekening van het vonnis verlaten in verband met ernstige overlast.[5]
  • Rechtbank Overijssel, 7 april 2020: de huurders moeten de woning in verband met een forse huurschuld binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming pas plaatsvindt als dat volgens de Koninklijke beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders mogelijk en verantwoord is.[6]
  • Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020: de huurder moet de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis ontruimen in verband met een aangetroffen hennepkwekerij. Er worden geen verdere voorwaarden aan de ontruiming gesteld.[7]
  • Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020: de echtgenoot van de overleden huurder moet de woning uiterlijk op 1 augustus 2020 verlaten.[8]
  • Rechtbank Gelderland, 20 april 2020: de rechtbank wijst de vordering tot betaling toe en houdt verdere beslissingen over de ontbinding en ontruiming aan.[9]
  • Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020: huurder moet de woning binnen een maand na het einde van de intelligente lockdown (althans het samenscholingsverbod geldend tot 1 juni 2020) ontruimen.[10]

 

Al met al is in gevallen waarin sprake is van een ernstige tekortkoming doorgaans wel een ontruiming uitgesproken, maar op langere termijn of afhankelijk van de toestemming van de deurwaarders. Huurschulden dateerden doorgaans al van vóór de coronacrisis en liepen tussentijds op. In dat geval was ook ontbinding gerechtvaardigd en volgde de ontruiming vaak na enkele maanden. In ernstige gevallen, onder andere bij hennepkwekerijen, is de ontruiming wel op korte termijn bevolen.

In de praktijk hebben huurders die al veroordeeld waren tot ontruiming nog een poging gedaan om de executie van het vonnis te laten schorsen door een beroep te doen op de coronacrisis en met succes. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft bijvoorbeeld in haar arrest van 19 mei 2020 overwogen:

Waar enerzijds het woonbelang van [huurder] duidelijk is en anderzijds de belangen van [verhuurder] c.s. bij ontruiming van het gehuurde per 1 juni 2020 evident zijn, kent het hof doorslaggevende betekenis toe aan de uitzonderlijke omstandigheden die de Coronacrisis teweeg heeft gebracht. In deze tijd waarin iedereen zoveel mogelijk thuis moet blijven en de overheid de nodige maatregelen treft ter voorkoming van de verdere verspreiding van het virus, is het niet verantwoord om mensen tot een verhuizing te dwingen.[11]

Ook een huurder die vermoedde dat hij corona had opgelopen, kreeg uitstel van executie van de rechtbank Midden-Nederland.[12]

Inmiddels zijn de deurwaarders sinds juni 2020 weer begonnen met het uitvoeren van gedwongen ontruimingen en is het niveau van handhaving weer bijna op het niveau van voor de lockdown.

Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De spoedwet die op 25 april 2020 van kracht werd heeft nog niet tot veel rechtspraak geleid. Op 30 juni 2020 is de eerste uitspraak waarin de spoedwet een rol speelt gepubliceerd. Een verhuurder had vóór de coronacrisis de huurder de aanzegging einde huurovereenkomst toegestuurd. De overeenkomst zou op 13 mei 2020 eindigen en de huurder had een huurschuld laten ontstaan. De huurder deed een beroep op verlenging van de overeenkomst op grond van de Spoedwet. De verhuurder heeft het verzoek van de huurder tot verlenging afgewezen in verband met het slechte huurderschap van de huurder. De huurder weigerde te vertrekken, zodat de verhuurder een vordering tot ontruiming moest instellen bij de rechtbank. De rechtbank Overijssel heeft op 23 juni 2020 een vonnis gewezen waarin zij heeft bepaald dat de verhuurder het verzoek van de huurder tot verlenging van de huurovereenkomst inderdaad mocht weigeren en heeft de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (binnen zeven dagen na betekening van het vonnis).[13]

Tot zover het overzicht van rechtspraak in de coronacrisis. Mocht u vragen hebben over uw rechtspositie (ten gevolge van corona of in het algemeen) neemt u dan gerust contact met ons op.

[1] Rechtbank Limburg 19-06-2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399; Rechtbank Rotterdam 18-06-2020, ECLI:NL:RBROT:220:5583; Rechtbank Noord-Nederland 27-05-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979; Rechtbank Gelderland 29-05-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768; Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:RBAMS:2020:2914.
[2] Rechtbank Overijssel 03-06-2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906.
[3] Rechtbank Den Haag, 19-06-2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661.
[4] Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:3016.
[5] Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2610.
[6] Rechtbank Overijssel, 7 april 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1504.
[7] Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2414.
[8] Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2482.
[9] Rechtbank Gelderland, 20 april 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2310.
[10] Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2445.
[11] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3919.
[12] Rechtbank Midden-Nederland, 29 april 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1698.
[13] Rechtbank Overijssel, 23 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:2193.

Terugvordering courtage bij een ontbonden makelaarskantoor. Kan dat?

Sinds de roemruchte uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 in de Duinzigtzaak is bekend dat een huurbemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen wanneer hij woningen op zijn website presenteert zonder de contactgegevens van de woningeigenaar daarbij te vermelden. De huurbemiddelaar dient daarmee de belangen van de verhuurder, zodat hij niet ook nog (tegen betaling) de belangen van de huurder mag dienen (verbod van het dienen van twee heren). Daar schreven wij destijds toen een blog over: “Duidelijkheid over bemiddelingskosten”. Omdat de uitspraak ook gevolgen had voor bemiddelingen in het verleden, probeerden makelaarskantoren zich daartegen te wapenen. Bijvoorbeeld door de vennootschap van het kantoor te ontbinden. Helpt dat?

In de zaak die in dit blog wordt besproken ging het om een groep van 20 huurders die woonruimte in Utrecht zochten. Op diverse websites stonden woningen te huur aangeboden, gelegen in een appartementencomplex. Geïnteresseerden konden contact opnemen met de verhuurmakelaar.

In de bemiddelingsovereenkomst tussen de opdrachtgever (huurders) en de verhuurmakelaar stond dat, indien de makelaar erin slaagt woonruimte te vinden, de opdrachtgever een maandhuur courtage verschuldigd is. Dit bedrag is onder de noemer “contract- en administratiekosten” door de makelaar bij de huurders in rekening gebracht, en door de huurders betaald. Huurders vorderen terugbetaling van de bemiddelingskosten. Maar het makelaarskantoor is ontbonden. De huurders richten hun vordering (tussen € 423,- en € 1.195,- per persoon) daarom tegen de bestuurder en de vertegenwoordiger van het ontbonden makelaarskantoor (hierna noem ik ze samen “vertegenwoordigers”).

Huurders stellen onder meer dat de vertegenwoordigers zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk, omdat zij structureel de wet hebben overtreden door bij verhuurtransacties twee heren te dienen. Verder stellen de huurders dat de vertegenwoordigers onredelijk voordeel hebben genoten, omdat er tegenover de bemiddelingskosten geen of een verwaarloosbare prestatie stond.

De kantonrechter oordeelt dat de verhuurmakelaar structureel in strijd met de wet heeft gehandeld, wat onrechtmatig is, omdat zij daarmee in strijd heeft gehandeld met de vereisten van professionele toewijding en bij huurders de indruk is gewekt dat zij gehouden waren om de bemiddelingskosten te betalen om een huurovereenkomst te kunnen sluiten.  De vervolgvraag is of ook de vertegenwoordigers in privé aansprakelijk zijn. Ook dat is het geval volgens de rechter. Een handelaar is volgens de wet “een natuurlijke persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, of degene die ten behoeve van hem handelt”. Een handelaar is aansprakelijk voor de schade ten gevolge van zijn onrechtmatig handelen tenzij hij bewijst dat de schade niet aan hem toe te rekenen is. Relevant in dit verband is volgens de rechter dat beide vertegenwoordigers een even groot aandeel hadden in de bedrijfsactiviteiten, en dat zij de enigen waren die werkzaamheden verrichtten (er waren geen werknemers in dienst). Hen kan persoonlijk een ernstig verwijt worden gemaakt en zij moeten de schade van de huurders vergoeden.

Er is in deze zaak geen hoger beroep ingesteld.

Klik hier voor de uitspraak.