De Warmtewet is op 1 januari 2014 in werking getreden. Deze wet ziet op levering van warmte door middel van een warm water dat wordt getransporteerd via een warmtenet, zoals een blokverwarmingsinstallatie. De leverancier is degene die zich bezig houdt met de levering van warmte aan (klein)verbruikers. Dat kan de verhuurder zijn. Op grond van de Warmtewet kunnen verbruikers geschillen die voortvloeien uit de warmtelevering voorleggen aan een “onafhankelijke geschillencommissie, middels een procedure die snel, transparant, eenvoudig en goedkoop” is. Een interessante vraag waar tijdens het wetgevingsproces niet over na is gedacht en die de gemoederen van zowel politici als juristen bezig houdt is wie bevoegd is als geschillencommissie op te treden in geschillen over kosten voor de levering van warmte op grond van de Warmtewet (hierna ‘warmtekosten’).

Een ambtenaar van het ministerie van Economische Zaken heeft per brief van 24 november 20214 aan de Huurcommissie, de Woonbond en Aedes laten weten dat geschillen over warmtekosten kunnen worden voorgelegd aan de huurcommissie. Dat is nog maar de vraag.

In de eerste plaats heeft de verhuurder die warmte levert niet de hoedanigheid van verhuurder, maar van leverancier in de zin van de warmtewet. De relatie tussen de huurder (verbruiker) en de verhuurder (leverancier) wordt volgens de Warmtewet bovendien beheerst door de warmteleveringsovereenkomst. En niet door de huuroverkomst. Zo bezien komt aan de huurcommissie geen bevoegdheid toe, omdat deze alleen over huurverhoudingen en huurgeschillen gaat.

Maar er is meer. Ook als dit geen belemmering zou zijn voor de huurcommissie om geschillen over de warmtekosten te beslechten, is het nog steeds de vraag of de huurcommissie wel een rol heeft.

Voor het bestaan van bevoegdheid van de huurcommissie moeten de warmtekosten onder de definitie van het begrip “servicekosten” vallen. Tot 1 juli 2014 was de huurcommissie bevoegd kennis te nemen van geschillen over alle woonservicekosten. Vanaf 1 juli 2014 wordt in artikel 7:237 lid 3 BW onderscheid gemaakt tussen “servicekosten” en “nutsvoorzieningen met een individuele meter”. Kunnen de warmtekosten onder het servicekosten-begrip worden geschaard?

In het Besluit servicekosten (“BSK”) worden kosten voor verwarming van het woonruimtegedeelte niet genoemd als servicekosten. De huurcommissie is dus op het eerste gezicht niet bevoegd. Echter het BSK bevat geen uitputtende lijst. De huurcommissie kan bepalen dat de levering van warm water ten behoeve van verwarming van woonruimte ook servicekosten zijn. Dat is echter nog niet gebeurd, zodat onzes inziens op dit moment de huurcommissie niet bevoegd is kennis te nemen van geschillen over warmtekosten.

Het is afwachten hoe dit zich in de praktijk zal gaan ontwikkelen. Daarover zal hoogstwaarschijnlijk binnenkort duidelijkheid komen, aangezien de termijn waarbinnen de verhuurders de afrekening van de servicekosten aan de huurders moesten verzenden, per 1 juli zal verstrijken.

Op 1 juli 2014 is een aantal wijzigingen doorgevoerd in het huurprijzenrecht voor woonruimte. Die wijzigingen hebben tot doel modernisering en vereenvoudiging van de werkwijze van de huurcommissie. Wat is er precies veranderd?

Een belangrijke wijziging is die van het begrip “servicekosten”. Onder het oude recht was dat de vergoeding voor de in verband met de bewoning van de woonruimte geleverde zaken en diensten. Sinds 1 juli 2014 wordt onderscheid gemaakt tussen servicekosten en nutsvoorzieningen met een individuele meter. De bezuiniging zou volgens de minister zijn gelegen in de omstandigheid dat de huurcommissie in procedures over het voorschotbedrag nog slechts mag oordelen over de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter, en niet over de servicekosten. Als het gaat om de afrekening mag de huurcommissie wel over zowel nutsvoorzieningen met individuele meter als servicekosten oordelen.

Ook is de regeling over all-in prijzen gewijzigd. Als huurder en verhuurder een all-in huurprijs zijn overeengekomen, kan de huurder de huurcommissie verzoeken om deze huurprijs uit te splitsen in een kale huurprijs en een voorschot voor de servicekosten. De huurder die de overeengekomen all-in prijs wil splitsen, moet eerst aan de verhuurder een splitsingsvoorstel te doen. Als de verhuurder niet instemt kan de huurder tot uiterlijk zes weken nadat het voorstel had moeten ingaan de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel. De huurcommissie merkt het voorstel als redelijk aan indien het voorstel een huurprijs van niet minder dan 55% van de all-in prijs bevat, en een voorschot op de servicekosten van niet minder dan 25% daarvan. Als het voorstel niet redelijk is stelt de huurcommissie de prijzen vast aan de hand van voornoemde percentages. De wijziging is erin gelegen dat onder het oude recht de huurprijs op 55% van de maximaal redelijke huurprijs werd gesteld, zodat de huurcommissie een puntenwaardering van de woning moest opstellen. Onder het huidige recht is de uitgesplitste huurprijs een percentage van de all-in huurprijs, zodat de huurcommissie geen puntenwaardering meer hoeft te maken. De verhuurder die een all-in huurprijs is overeengekomen wordt daarvoor onder het nieuwe recht dus nog steeds voor gestraft.

De aangepaste all-inregeling is ook van betekenis in andere procedures bij de huurcommissie: bij procedures tot vaststelling van de aanvangshuurprijs, beoordeling van een huurprijswijziging (al dan niet met renovatie) of beoordeling servicekosten, zal de huurcommissie, als er een all-in huurprijs is, deze eerst splitsen.

Verder heeft de verhuurder langer de tijd gekregen de huurder te rappelleren nadat een voorstel tot huurverhoging is gedaan. Dat was zes weken en is nu drie maanden. De termijn waarbinnen de huurder bezwaar tegen de voorgestelde huurverhoging bij de huurcommissie moet indienen, is verlengd van drie naar vier maanden.

De huurprijsverlaging bij onderhoudsgebreken is onder het nieuwe recht gerelateerd aan de overeengekomen huurprijs, in plaats van aan de maximale huurprijsgrens. Daardoor hoeft de huurcommissie bij dergelijke procedure ook geen puntenwaardering meer te maken. Dit kan leiden tot een zwaardere sanctie voor de verhuurder dan voorheen, namelijk op het moment dat de overeengekomen huurprijs onder de maximale huurprijsgrens ligt.