Op 14 september jl. heeft het Gerechtshof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen. Het arrest is gewezen tussen een bedrijfsmatige huurder (een hotel) en haar verhuurder. De huurder vorderde daarin een huurkorting in verband met de gevolgen van de coronapandemie. Het belang van het arrest is erin gelegen dat het gerechtshof bij de wijze waarop aan die huurkorting vorm dient te worden gegeven een nieuwe weg is ingeslagen. In dit artikel zullen we nader ingaan op het arrest van het gerechtshof en welke gevolgen dit zal hebben voor de praktijk.

Het vaststellen van de hoogte van de huurkorting

De rechtspraak over de wijze waarop aan de omvang van een huurkorting van een bedrijfsmatige huurder in verband met de coronapandemie vorm moet worden vormgegeven, is nog altijd niet uitgekristalliseerd (zie onze eerdere blog over dit onderwerp). Ook in de afgelopen maanden zijn er meerdere uitspraken gewezen waarin de rechtbanken hiervoor verschillende formules hebben toegepast.

Zo neemt de Rechtbank Amsterdam in de meeste uitspraken tot uitgangspunt dat de huurkorting als volgt dient te worden berekend: huurprijs x percentage omzetdaling (t.o.v. het jaar 2019) x 50%. Daarbij telt de Rechtbank Amsterdam in de meeste gevallen de volledige TVL bij de omzet op en wordt de NOW buiten beschouwing gelaten (bijvoorbeeld ECLI:NL:RBAMS:2021:3496). De lijn van deze rechtbank is onder andere gevolgd in uitspraken van de Rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2021:7504) en de Rechtbank Zeeland-West-Brabant (ECLI:NL:RBZWB:2021:3445).

Echter, in twee recente uitspraken is de Rechtbank Rotterdam hiervan afgeweken. Weliswaar heeft deze rechtbank in die uitspraken ook de voornoemde formule toepast, maar daarbij zowel de TVL als de NOW bij de omzet opgeteld. Dit heeft tot gevolg gehad dat het percentage omzetdaling lager komt te liggen en zodoende ook de uiteindelijke huurkorting waar de huurder recht op heeft. Aan dit aspect heeft de Rechtbank Rotterdam in de uitspraak van 3 september jl. de volgende overwegingen gewijd:

“3.3 (…). Het gaat dan om de vergoeding voor de vaste lasten (TVL) én om de loonkostenvergoeding (NOW). Normaal gesproken worden immers van de omzet (het inkomen) ook alle kosten (loon, huur, andere vaste lasten) betaald. In de coronatijd verstrekt de overheid aan in dit geval American Vintage ‘extra inkomen’ om die kosten mee te kunnen (blijven) betalen. De kantonrechter ziet niet in waarom dit ‘extra inkomen’ bij de vraag hoeveel de huurprijsvermindering bedraagt buiten beschouwing zou moeten worden gelaten. Onder ‘coronaomzet’ moet dan ook worden verstaan de ‘gewone omzet + de TVL + de NOW’.”

Het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september jl.

In het arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 14 september jl. is van alle voornoemde uitspraken afgeweken (en overigens ook van haar eigen rechtspraak over dit onderwerp). Daartoe wordt in het arrest allereerst overwogen dat het gerechtshof het wel juist acht dat wanneer vaststaat dat de huurder in dit verband recht heeft op huurkorting, dat dat in beginsel grond geeft voor toepassing van de in de jurisprudentie ontwikkelde formule waarbij de huurder en verhuurder de pijn verdelen. Echter, bij de concrete invulling van die formule, meer specifiek: de toepassing van de TVL, neemt het gerechtshof een andere afslag. Daartoe overweegt het gerechtshof als volgt:

“3.28 Het hof is voorshands van oordeel, dat de TVL niet moet worden opgeteld bij de omzet, maar moet worden afgetrokken van de totale vaste lasten op de wijze die Dam Square voorstaat. Indien en voor zover een huurder voor de huurlast wordt gecompenseerd door de overheid, heeft dat immers effect op de eerder bedoelde verstoring van de waardeverhouding. Die verstoorde waardeverhouding is nu juist de grond voor de toepassing van artikel 6:258 BW in huurrelaties. “Sharing the pain” betekent immers niet dat de verhuurder vanwege Corona uit solidariteit altijd een deel van de omzetterugloop van de huurder zou moeten compenseren. In dit verband is van belang dat inmiddels duidelijk is geworden dat de overheid zelf ervan uitgaat dat de toegekende TVL wordt gebruikt om daadwerkelijk de huur te betalen.”

Kortom, volgens het Gerechtshof Amsterdam dient de TVL dus niet als omzet te worden beschouwd, maar te worden afgetrokken van de vaste lasten. Een en ander leidt ertoe dat het gerechtshof aldus de volgende formule voorschrijft ter berekening van de huurkorting:

(totale werkelijke lasten minus de TVL) x (het huurdeel van de werkelijke lasten) x percentage omzetdaling x 50%

Gevolgen voor de praktijk

Voor veel verhuurders is het arrest gunstig te noemen. In zaken waarin de huurder immers de TVL heeft ontvangen, zal – ten opzichte van de tot op heden door de rechtbanken toegepaste huurkortingsformule – de huurkorting voor de huurder (substantieel) lager uitvallen. Dat lijkt ook gerechtvaardigd, aangezien de door het Gerechtshof Amsterdam voorgeschreven formule aansluit bij de bedoeling van de wetgever ter zake de TVL, namelijk dat deze daadwerkelijk wordt aangewend voor de betaling van de huur.

Het arrest van het gerechtshof kan grote gevolgen hebben voor de praktijk, met name wanneer andere rechtbanken en gerechtshoven de voorgeschreven formule ook zullen toepassen. Daarbij geldt dat het arrest naar alle waarschijnlijkheid reeds nu al invloed zal hebben op de vele onderhandelingen die momenteel plaatsvinden tussen verhuurders en huurders over de omvang van de huurkorting.

Een kanttekening verdient nog wel dat het gerechtshof in het arrest in het midden heeft gelaten wat exact onder de vaste lasten dient te worden verstaan. Dat is een gemiste kans, aangezien de praktijk er baat bij zou hebben gehad indien het gerechtshof zich daarover ook had uitgelaten.

Tot slot

Het arrest van het gerechtshof was de uitkomst van een kortgedingprocedure en deze vormt zodoende in feite slechts een voorlopig oordeel. In de media hebben de betrokken partijen verklaard dat er tussen hen ook nog een bodemprocedure loopt bij de Rechtbank Amsterdam. Het is afwachten of deze rechtbank de nieuwe lijn van het gerechtshof zal volgen. Verder is het uiteraard nog wachten op de beantwoording van de prejudiciële vragen die door de Rechtbank Limburg over dit onderwerp aan de Hoge Raad zijn gesteld. Niet uitgesloten kan worden dat die beantwoording opnieuw een wijziging zal aanbrengen in de toepassing van de huurkortingsformule. Kortom, wordt vervolgd!