Tag archieven: huuropzegging wegens dringend eigen gebruik

Dringend eigen gebruik bij art. 7:290 BW bedrijfsruimte

De mogelijkheden om een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (zoals een winkel, restaurant of hotel) op te zeggen zijn beperkt. Bij de huur van 290-bedrijfsruimte gelden – anders dan bij de huur van kantoorruimte – bijzondere huurbeschermingsregels.

Zo kan de huurovereenkomst slechts op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden worden opgezegd. Eén van die opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik

Voor dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (dan wel iemand die in nauwe relatie tot hem staat) het verhuurde (1) persoonlijk) in (2) duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe (3) dringend nodig heeft. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken worden niet gesteld.

Bepalend is of het gewenste eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De wil tot persoonlijk gebruik moet zowel ten tijde van de opzegging als op de datum van uitspraak bestaan. Het eigen belang mag geen louter financieel belang zijn in de zin van een andere huurder die bereid is om een hogere huurprijs te betalen. Het verkopen van de bedrijfsruimte valt niet onder duurzaam gebruik.

Met ‘dringend’ wordt niet bedoeld dat de verhuurder haast heeft het pand zelf weer in gebruik te nemen. Financiële belangen kunnen wel een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Algemene bedrijfseconomische redenen, zoals het behalen van meer rendement, kunnen voldoende zijn voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om meer rendement te behalen, hoeft niet in de weg te staan aan een succesvol beroep op dringend eigen gebruik. Zelfs als de verhuurder het dringend nodig hebben aan eigen handelen te wijten heeft of als er alternatieven bestaan, kan voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen.

Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik – bijvoorbeeld als kantoor of woonruimte – komt in aanmerking. Hierbij is het wel van belang dat het voorgenomen gebruik op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.

Ook de wens om het gehuurde te renoveren kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Het moet dan gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Als de rechter tot het oordeel komt dat er sprake is van dringend eigen gebruik moet hij de beëindigingsvordering toewijzen. Er is dan geen plaats voor een belangenafweging.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

Staat de huurder dan met lege handen? Niet helemaal. De rechter kan in zijn beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder namelijk een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. In de praktijk beslist de rechter veelal in een tussenvonnis over de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Vervolgens wordt de huurder na toewijzing van die vordering in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de door hem te maken kosten. Het moet hierbij gaan om kosten die samenhangen met de verhuizing en inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. Het betreft een tegemoetkoming en geen integrale vergoeding van de volledige kosten. In de rechtspraak is nader uitgewerkt welke kosten in aanmerking komen voor het berekenen van de tegemoetkoming.

Schadevergoeding

Om te voorkomen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van deze opzeggingsgrond kan een huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding. Bijvoorbeeld indien blijkt dat het gehuurde na de beëindiging wegens dringend eigen gebruik toch niet door de verhuurder in gebruik wordt genomen. Dit wordt bijvoorbeeld verondersteld als de verhuurder niet binnen een jaar na het einde van de huur het gehuurde zelf in gebruik neemt.

Dit artikel is geschreven door Suzanne Faber en Zwanet Massink. Neemt u bij vragen gerust contact met één van beiden op.

Bestrijding van de scheefheid in het wonen

Goedkope scheefheid in het wonen is het fenomeen dat een huurder in een goedkope (sociale) huurwoning zit, terwijl hij een zodanig goed inkomen heeft dat hij een duurdere huurwoning of een koopwoning zou kunnen bekostigen. Het wordt maatschappelijk gewenst geacht dat deze huurder doorstroomt naar zo’n duurdere bij zijn inkomen passende woning, want zijn goedkope huurwoning komt dan vrij voor iemand met een laag inkomen.

Voorkoming van scheefheid is geen probleem bij de aanvang van de huurovereenkomst, omdat dan een inkomenstoets kan worden toegepast. Woningcorporaties zijn daartoe zelfs wettelijk verplicht: zij moeten de passendheidstoets uitvoeren. Maar huurovereenkomsten duren vaak vele jaren, terwijl huurders in de loop van hun wooncarrière ook een maatschappelijke carrière met de daarbij behorende inkomensstijging door kunnen maken. In de praktijk maken deze van oorsprong sociale huurders niet altijd de stap naar een woning die beter bij hun inkomen past. Ze blijven zitten waar ze goedkoop zitten. De doorstroming stokt dan. Er zijn verschillende schattingen van de omvang van dit fenomeen, maar vaststaat dat een serieus aantal sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die inmiddels niet door de passendheidstoets komen, omdat zij een te hoog inkomen hebben.

Er wordt vrij algemeen vanuit gegaan dat er geen dwangmogelijkheden om een scheefwoner te bewegen te verhuizen naar passende woning. Maar dat is niet juist.

Scheefheid bestrijden op basis van bestaande regelgeving

Het is wel degelijk mogelijk om dergelijke scheefheid te bestrijden. Met name voor woningcorporaties. Dat begint bij aanpassing van de (algemene) huurvoorwaarden. Daarin moet worden opgenomen:

  • dat de verhuurder een woningcorporatie is die op grond van de wet uitsluitend werkt in het belang van de volkshuisvesting;
  • dat de verhuurder op grond van de wet verplicht is haar woningen passend te verhuren, dat wil zeggen: verhuur aan huishoudens tot een bepaald inkomen tegen een sociale huurprijs (passendheidstoets);
  • dat de verhuurder haar woningen blijvend wil verhuren aan huishoudens tot dat inkomen (de zogenaamde passendheidsgrens);
  • dat de verhuurder daartoe het inkomen van zijn huurders periodiek verifieert;
  • dat, indien het inkomen blijkt te zijn gestegen tot boven de passendheidsgrens, de verhuurder ofwel de huur zal aanpassen, ofwel de huur zal opzeggen, onder aanbieding aan de huurder van een, gelet op zijn inkomen, wel passende woning;
  • dat de verhuurder daarna de woning door toepassing van de passendheidstoets zal verhuren aan een huishouden dat qua inkomen wel in aanmerking komt voor de woning.

 

Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik

Indien na zo’n periodieke inkomenscontrole blijkt dat de huurder meer is gaan verdienen dan de wettelijke inkomensgrens, kan de verhuurder de huur opzeggen. Hoe gaat dat precies in zijn werk? De verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik. Dat eigen gebruik bestaat in de verhuur van de woning aan een huurder die wel binnen de wettelijke doelgroep van de corporatie valt, omdat betrokkene, anders dan de zittende huurder, gelet op zijn inkomen in aanmerking komt voor de woning.

Opzegging wegens dringend eigen gebruik om de doelstelling van de verhuurder te bereiken, die in de huurovereenkomst is vastgelegd in de bestemming van de woning, kennen we in de jurisprudentie. Het begon met een uitspraak van de Hoge Raad in 1983, waarin werd geoordeeld dat de verhuurder een eigen belang moet dienen wil er sprake zijn van eigen gebruik. En in de uitspraak die bekend is geworden onder de naam ‘Zonshofje’ bepaalde de Hoge Raad dat er ook sprake kan zijn van dringend eigen gebruik indien de verhuurder een rechtspersoon is en door de opzegging voorziet in de behoefte aan woonruimte van haar leden. Er zijn daarnaast vele uitspraken van lagere rechters gedaan waarin studentenhuisvesters uitgestudeerde huurders plaats wilden laten maken voor nieuwe studenten. Rechters wezen de vorderingen van die studentenhuisvesters al voor de invoering van het campuscontract vrijwel steeds toe.

Later zijn het campuscontract en ook andere doelgroep contracten ingevoerd in de wet. In die gevallen is het mogelijk de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik, omdat de huurder na verloop van tijd niet meer tot de doelgroep behoort en moet plaatsmaken voor iemand die daar wel toe behoort.

Andere passende woonruimte

Bij opzegging wegens dringend eigen gebruik moet de verhuurder aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte aanwezig is. Hoewel de wet dat niet voorschrijft komt dat er in een overspannen woningmarkt vaak op neer dat de verhuurder zelf andere woonruimte aanbiedt. Maar het is voldoende als de verhuurder kan aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Dat is een kwestie van maatwerk, waarbij volgens de Hoge Raad ook een koopwoning passend kan zijn en de huurder niet mag stilzitten en zich ook zelf moet inspannen om andere woonruimte te vinden.

Indien de huurder op deze grond verhuist, kan hij jegens de verhuurder aanspraak maken op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting.

Extra regelingen in de huurovereenkomst

Om op deze wijze de huur effectief te kunnen opzeggen is het raadzaam een aantal regelingen in de huurovereenkomst op te nemen. Bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om gegevens van zijn inkomen op te geven en de verhuurder bij opzegging op de hoogte te houden van zijn inspanningen bij zijn zoektocht naar andere woonruimte.

Ten slotte

Ik begrijp goed dat opzegging van de huur omdat de huurder te veel is gaan verdienen het probleem van de imperfecte woningmarkt niet zal oplossen, want daar is meer voor nodig (klik hier voor mijn eerdere artikel over dit onderwerp). Er zal bovendien niet altijd een geschikte woning voor de betreffende huurder beschikbaar zijn. Maar zonder adequate scheefheidbestrijding zal de alom noodzakelijke geachte doorstroming niet op gang komen. Andere maatregelen om de scheefheid te bestrijding hebben tot nu toe niet onvoldoende geholpen.