Tag archieven: huurovereenkomst bedrijfsruimte

Nieuws

De relevantie van de formulering van de bestemmingsclausule bij de huur van bedrijfsruimte

Bij de verhuur van bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst overeenkomen welke bestemming huurder aan het gehuurde dient te geven. In het ROZ-model wordt dit in artikel 1.3 geregeld:

“Het gehuurde zal door huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als …”

De formulering van de contractuele bestemming is relevant voor de inkadering van de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder. Een ruime bestemmingsclausule biedt huurder meer vrijheid in de exploitatie van het gehuurde. Als partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder het gehuurde moet gebruiken als “winkelruimte”, “bedrijfsruimte” of voor “detailhandel”, dan zijn er veel gebruiksmogelijkheden die binnen de overeengekomen bestemming vallen.

Dat is anders als partijen bijvoorbeeld overeenkomen dat huurder het gehuurde moet gebruiken als “kookwinkel”, “dierenspeciaalzaak” of “wijnhandel”. De gebruiksmogelijkheden zijn dan beperkter.

In de praktijk wordt ook veel gebruik gemaakt van een verdere afbakening, waarbij de bestemming wordt gekoppeld aan de exploitatie conform een bepaalde formule. Denk hierbij aan het gebruik van het gehuurde als winkelruimte ten behoeve van de verkoop van dameskleding conform een bepaalde winkelformule. Of het gebruik als restaurant conform een landelijk opererende formule.

De uitleg van een contractuele bestemming is met regelmaat onderwerp van discussie tussen huurder en verhuurder. Zo ook in een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Het ging in deze zaak over de vraag of de supermarktketen Marqt kon worden verplicht om in het gehuurde een supermarkt conform de Marqt-formule (of in ieder geval een supermarkt) te exploiteren.

Het was aanvankelijk de bedoeling dat er een supermarkt volgens de Marqt-formule zou worden geëxploiteerd. Na een overname van de moedermaatschappij van Marqt zijn de plannen gewijzigd, waarna Marqt het gehuurde heeft onderverhuurd aan een derde (welke onderverhuur onder bepaalde voorwaarden was toegestaan).

Verhuurder meende dat huurder was gehouden een (Marqt-)supermarkt in het gehuurde te exploiteren. Marqt heeft daarentegen aangevoerd dat zij slechts verplicht was om het gehuurde te gebruiken voor detailhandel.

Huurder en verhuurder waren de volgende bestemmingsclausule overeengekomen:

1.3      Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor detailhandel. Op basis van het vigerende bestemmingsplan staat verhuurder er voor in dat huurder het gehuurde kan gebruiken voor een winkel conform de Marqt-formule zonder dat daarvoor aanvullende toestemmingen of vergunningen zijn vereist. Huurder zal overeenkomstig 4.3 van de algemene bepalingen zorgdragen voor eventuele verdere toestemmingen of vergunningen die in verband met het gebruik zijn vereist. (…)

Het geschil had dus betrekking op de uitleg van de huurovereenkomst. Daarbij is niet alleen de taalkundige betekenis van de bewoordingen van belang. Er dient (kort gezegd) ook te worden gekeken naar de overige concrete omstandigheden van het geval (de zogenoemde Haviltex-norm).

Aan de hand van de taalkundige uitleg van de bestemmingsclausule komt het hof tot het oordeel dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als detailhandel (en niet als winkel conform de Marqt-formule). Aan de taalkundige uitleg wordt in dit geval grote waarde gehecht omdat de overeenkomst is aangegaan tussen twee professionele contractspartijen die zich bovendien hebben laten bijstaan door makelaars.

Vervolgens beoordeelt het hof nog of er omstandigheden zijn die ertoe leiden dat de overeenkomst op een andere wijze moet worden uitgelegd. Hiertoe zijn door verhuurder diverse argumenten aangedragen, waaronder de onderlinge samenhang tussen alle bepalingen van de huurovereenkomst, de nauwe betrokkenheid van huurder bij de verbouwing en oplevering van het gehuurde en de investeringsbijdrage van € 275.000,- die bedoeld zou zijn voor het geschikt maken van het gehuurde voor een Marqt-vestiging. Verder heeft verhuurder de stelling ingenomen dat Marqt één vorm van detailhandel drijft en partijen er om die reden op mochten vertrouwen dat het gebruik uitsluitend de exploitatie van een supermarkt betrof.

Dit alles mocht verhuurder niet baten. Het hof komt tot de conclusie dat verhuurder geen concrete feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit blijkt dat partijen – in afwijking van de bewoordingen in de huurovereenkomst – zijn overeengekomen de bestemming detailhandel tot het zeer specifieke gebruik als (Marqt-)supermarkt te beperken.

Dit arrest bevestigt het belang van een nauwkeurige formulering van de bestemmingsclausule bij de huur van bedrijfsruimte. Aan de taalkundige uitleg van een huurovereenkomst wordt bij professionele partijen veel gewicht toegekend en men moet van goeden huize komen wil een beroep op een andere uitleg slagen.

Nieuws

Dringend eigen gebruik bij art. 7:290 BW bedrijfsruimte

De mogelijkheden om een huurovereenkomst met betrekking tot 290-bedrijfsruimte (zoals een winkel, restaurant of hotel) op te zeggen zijn beperkt. Bij de huur van 290-bedrijfsruimte gelden – anders dan bij de huur van kantoorruimte – bijzondere huurbeschermingsregels.

Zo kan de huurovereenkomst slechts op grond van de limitatief in de wet opgesomde opzeggingsgronden worden opgezegd. Eén van die opzeggingsgronden is dringend eigen gebruik.

Dringend eigen gebruik

Voor dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 sub b BW) is vereist dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hij (dan wel iemand die in nauwe relatie tot hem staat) het verhuurde (1) persoonlijk) in (2) duurzaam gebruik wil nemen en hij het verhuurde daartoe (3) dringend nodig heeft. Verdergaande eisen dan het aannemelijk maken worden niet gesteld.

Bepalend is of het gewenste eigen gebruik van het gehuurde voor de verhuurder van wezenlijk belang is. Daarbij moet worden gekeken naar alle omstandigheden van het geval. De wil tot persoonlijk gebruik moet zowel ten tijde van de opzegging als op de datum van uitspraak bestaan. Het eigen belang mag geen louter financieel belang zijn in de zin van een andere huurder die bereid is om een hogere huurprijs te betalen. Het verkopen van de bedrijfsruimte valt niet onder duurzaam gebruik.

Met ‘dringend’ wordt niet bedoeld dat de verhuurder haast heeft het pand zelf weer in gebruik te nemen. Financiële belangen kunnen wel een rol spelen bij de vraag of het voorgenomen eigen gebruik dringend nodig is. Algemene bedrijfseconomische redenen, zoals het behalen van meer rendement, kunnen voldoende zijn voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik. Dat de verhuurder ook andere mogelijkheden heeft om meer rendement te behalen, hoeft niet in de weg te staan aan een succesvol beroep op dringend eigen gebruik. Zelfs als de verhuurder het dringend nodig hebben aan eigen handelen te wijten heeft of als er alternatieven bestaan, kan voldoende zijn om dringend eigen gebruik aan te nemen.

Het voorgenomen gebruik hoeft geen gebruik als 290-bedrijfsruimte te zijn. Ook ander gebruik – bijvoorbeeld als kantoor of woonruimte – komt in aanmerking. Hierbij is het wel van belang dat het voorgenomen gebruik op grond van het bestemmingsplan is toegestaan.

Ook de wens om het gehuurde te renoveren kan als dringend eigen gebruik worden aangemerkt. Het moet dan gaan om een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Als de rechter tot het oordeel komt dat er sprake is van dringend eigen gebruik moet hij de beëindigingsvordering toewijzen. Er is dan geen plaats voor een belangenafweging.

Tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten

Staat de huurder dan met lege handen? Niet helemaal. De rechter kan in zijn beslissing tot beëindiging van de huurovereenkomst aan de huurder namelijk een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toekennen. In de praktijk beslist de rechter veelal in een tussenvonnis over de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Vervolgens wordt de huurder na toewijzing van die vordering in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de hoogte van de door hem te maken kosten. Het moet hierbij gaan om kosten die samenhangen met de verhuizing en inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte. Het betreft een tegemoetkoming en geen integrale vergoeding van de volledige kosten. In de rechtspraak is nader uitgewerkt welke kosten in aanmerking komen voor het berekenen van de tegemoetkoming.

Schadevergoeding

Om te voorkomen dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van deze opzeggingsgrond kan een huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een schadevergoeding. Bijvoorbeeld indien blijkt dat het gehuurde na de beëindiging wegens dringend eigen gebruik toch niet door de verhuurder in gebruik wordt genomen. Dit wordt bijvoorbeeld verondersteld als de verhuurder niet binnen een jaar na het einde van de huur het gehuurde zelf in gebruik neemt.

Dit artikel is geschreven door Suzanne Faber en Zwanet Massink. Neemt u bij vragen gerust contact met één van beiden op.

Nieuws

Pandemieregelingen in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte

De coronapandemie heeft wereldwijd geleid tot enorme maatschappelijke en economische ontregeling. Voornamelijk doordat vrijwel niemand was voorbereid op een pandemie, (dus) ook niet in contractuele relaties. Ondernemers die getroffen werden door de coronacrisis en het financiële hoofd niet meer boven water konden houden, moesten daarom teruggrijpen op algemene leerstukken uit het wettelijke contractenrecht. Die leerstukken, zoals de regeling voor de onvoorziene omstandigheden, zijn echter zo algemeen geformuleerd, dat zij weinig aanknopingspunten bieden voor concrete oplossingen. Daaruit moeten wij lering trekken, temeer daar deskundigen zeggen dat we in de toekomst rekening moeten houden met nieuwe pandemieën.

Tijd dus om eens kritisch te kijken naar bestaande contracten. Hielkema & co heeft met het oog hierop een set van pandemiebepalingen ontwikkeld die kunnen worden opgenomen in huurcontracten voor bedrijfsruimte (kantoorruimte en winkels/horeca). Deze set voorziet onder meer in een uitgebreide aansprakelijkheidsbeperking van de verhuurder voor de gevolgen van pandemieën en overheidsmaatregelen als reactie daarop. Daarnaast is vastgelegd dat het de huurder bij een pandemie niet is toegestaan eenzijdig maatregelen te nemen (zoals het niet betalen van de huur), maar dat de huurder gehouden is in overleg te treden met zijn verhuurder om in voorkomende gevallen te komen tot een maatwerkoplossing.

Hielkema & co stelt deze pandemiebepalingen kosteloos aan ieder die er belangstelling voor heeft ter beschikking en zal deze later dit jaar verwerken in haar model-huurcontracten.