Tag archieven: huurprijs bedrijfsruimte

Gratis Model Allonge coronaregeling huurovereenkomst bedrijfsruimte

Huurders en verhuurders worstelen met de gevolgen van de coronacrisis voor hun onderlinge relatie. Verhuurders blijken best bereid om huurders die in grote problemen zijn geraakt doordat inkomsten wegvallen de helpende hand te bieden. Daartoe hebben hun belangenorganisaties, Vastgoed Belang en IVBN een steunakkoord gesloten met marktpartijen uit de detailhandel, de Nederlandse Vereniging van Banken en het Ministerie van Economische Zaken. Sommige huurders trekken zich daar niets van aan en kondigen eenzijdige maatregelen af, zoals het in het geheel niet betalen van de huur. Duidelijk is dat dat niet kan en dat in situaties als deze constructief overleg en maatwerk geboden is.

Hielkema & co komt de markt tegemoet met een Model voor een Allonge bij de huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, waarin partijen hun afspraken in het kader van de coronacrisis kunnen vastleggen. Het model bevat een uitwerking van de meest voorkomende regelingen die partijen in de praktijk treffen. Het Model is voorzien van een uitgebreide Toelichting. Hielkema & co biedt het Model en de Toelichting kosteloos aan. Deze zijn te downloaden via de bovenstaande links.

Voor huurovereenkomsten voor woonruimte heeft Hielkema & co een apart model allonge coronaregeling ontwikkeld met een daarbij behorende toelichting, deze vindt u hier.

Herziening van de huurprijs bij bedrijfsruimte

Huizenprijzen stijgen maar door. De hypotheekrente is laag en beleggen is ‘in’ want op spaargeld moet je haast bijleggen. Ook de huurprijzen stijgen, zeker in de grote steden. De kranten staan vol met berichten hierover. Huurprijzen van woningen zijn jaarlijks te verhogen met enkele procenten en in sommige gevallen kan er zelfs een huurprijsherziening worden gerealiseerd door middel van een zogenaamd ‘redelijk aanbod’ van de verhuurder. Hierover schreef ik al eens eerder een artikel.

Bedrijfsruimte

Hoe zit dat bij bedrijfsruimte? Daar bestaat ook een dergelijke mogelijkheid.  In tijden van economische voorspoed kan de huurprijs worden aangepast naar boven toe en in slechtere tijden kan de huurprijs naar beneden worden bijgesteld. In dit stuk zal ik uitleggen hoe dat in zijn werk gaat. Het gaat hier om een andere aanpassing dan de jaarlijkse huurprijsaanpassing (bijvoorbeeld op basis van een indexering).

De wettelijke regeling

In de wet is een regeling opgenomen voor herziening van de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte (290-bedrijfsruimte). Dus voor winkels en horeca en dergelijke. Niet voor bijvoorbeeld kantoorruimte.

Volgens het wettelijke systeem kan een van de partijen in een procedure vorderen dat de Rechtbank de huurprijs nader vaststelt. Het criterium waar dan naar wordt gekeken is of de huurprijs overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Het moet dus gaan om een vergelijking tussen de huurprijs voor het gehuurde met die van enigszins vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt van het gehuurde. Als er weinig referentiepanden zijn, kan het ‘zoekgebied’ ruim zijn.

Huurprijsherziening kan na ommekomst van de overeengekomen duur van de huurovereenkomst, of telkens vijf jaar na de laatste door partijen of door de rechter vastgestelde huurprijs is ingegaan. Wanneer een huurcontract voor 10 jaar is aangegaan, zullen partijen die periode af moeten wachten. In geval van een standaard duur van 5 + 5 jaar, kan er na de eerste periode van vijf jaar herziening van de huurprijs worden gevorderd.

De rechter kijkt vervolgens naar de prijsontwikkeling van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse over de afgelopen vijf jaar. Het is dus niet zo dat als de marktprijs ten opzichte van 5 jaar eerder met 20% is gestegen, dat dan de huurprijs voor het gehuurde ook 20% moet worden verhoogd. Door deze systematiek is er een ‘gedempte’ huurprijsverhoging. Verbeteringen die door de huurder zijn aangebracht worden niet meegenomen bij de herziening. Dat is logisch, want als de huurder het gehuurde heeft verfraaid en daar investeringen voor gedaan heeft, kan daar natuurlijk niet ook nog eens een huurverhoging tegenover staan.

Deskundigenadvies

Omdat de rechter geen huurprijsdeskundige is, is een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs niet ontvankelijk zonder dat er een deskundigenrapport is bijgevoegd. De deskundige is vaak een makelaar of een taxateur die veel weet van huurprijzen voor bedrijfsruimte.

In de wet is geregeld dat partijen een advies over de nadere huurprijsvaststelling moeten laten opstellen. Het verdient de voorkeur om dat advies door een gezamenlijk benoemde deskundige op te laten stellen, maar in de praktijk lukt dat niet altijd. De huurder wil een advies met een lage huurprijs en de verhuurder graag met een hoge huurprijs. De belangen lopen uiteen. Als partijen geen overeenstemming kunnen krijgen over de te benoemen deskundige, kunnen zij (of een van hen) de kantonrechter vragen een deskundige te benoemen. Zij moeten wel enige mate van overleg hebben gepleegd. De procedure is een relatief eenvoudige verzoekschriftprocedure waarin de rechter alleen maar een deskundige hoeft aan te wijzen, inhoudelijk wordt er nog geen oordeel geveld. Die deskundige gaat vervolgens aan de slag met een onderzoek naar de ontwikkeling van de huurprijzen voor vergelijkbare bedrijfsruimtes in de buurt van het gehuurde. Met dit rapport in de hand kan vervolgens de procedure tot vaststelling van de huurprijs worden gestart. In de praktijk zien we vaak dat partijen er na een rapport toch nog vaak in onderling overleg uit komen. Dat scheelt hen weer een (extra) procedure, want de kosten kunnen oplopen. Vooral de kosten van de deskundige kunnen fors zijn.

Contractuele regelingen

In huurovereenkomsten zijn vaak regelingen opgenomen over de route om een deskundige aan te (kunnen) wijzen en de huurprijs vast te laten stellen.

Hielkema & co / Vastgoed Belang model

In de door ons kantoor in opdracht van Vastgoed Belang gemaakte modelovereenkomst is in artikel 11 van de algemene bepalingen een regeling opgenomen die aansluit bij de wettelijke regeling. De partij die de huurprijs wil herzien, moet dat twee maanden voor de gewenste ingangsdatum schriftelijk laten weten aan de andere partij. Als er geen overeenstemming volgt, kan de partij die dat wenst een deskundige laten benoemen door de rechtbank en daarna kan herziening van de huurprijs worden gevorderd. Deze regeling is identiek aan die uit de wet en daarom duidelijk.

ROZ-model

In een ander veelgebruikte modelovereenkomst, van de ROZ, is een vergelijkbare regeling opgenomen. Zo staat er ook in het ROZ-model dat de partij die de huurprijs wil herzien, de andere partij daarvan in kennis moet stellen. Beide partijen moeten een deskundige benoemen (meestal is dat een makelaar of een taxateur) die weer een derde deskundige aanwijst. Als partijen er niet samen uitkomen, kunnen ze naar de rechter. Dat kan zowel voor het aanwijzen van een deskundige als over het vast (laten) stellen van de huurprijs. Deze route wijkt dus op kleine onderdelen af van de wet.

Voor mij mogelijk?

Al met al biedt de wet de mogelijkheid de huurprijs van bedrijfsruimte te herzien. Voor verhuurders kan het aan te bevelen zijn om met een makelaar te bespreken wat de huurprijs zou zijn voor een verhuurder bedrijfsruimte als wordt gekeken naar het criterium uit de wet. In het huurcontract kunnen ook belangrijke bepalingen staan die kunnen helpen. Onze advocaten adviseren u graag over de mogelijkheden.