Tagarchief: huurverhoging

Maximale huurverhoging vrije sector woningen in het jaar 2023 bekend

Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer, in navolging van de Tweede Kamer, ingestemd met een wetswijziging die de maximaal toegestane huurverhoging wijzigt. Kern van de wijziging is dat indien de loonontwikkeling lager is dan de inflatie, er wordt afgeweken van de systematiek waarin de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging gelijk is aan inflatie + 1 procentpunt. In plaats daarvan geldt dan dat de maximaal toegestane jaarlijkse huurprijsverhoging gelijk is aan de loonontwikkeling + 1 procentpunt.

Door de instemming van de Eerste Kamer is vanaf 1 januari 2023 een huurverhoging van maximaal 4,1% toegestaan (bestaande uit 3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt).

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verhuurders die de geliberaliseerde huur in het jaar 2023 willen verhogen, dienen eerst na te gaan wat er in het huurcontract staat. Als het contractuele huurverhogingspercentage voor dat jaar 4,1 of lager is, dan ben je als verhuurder gerechtigd om het contractuele percentage door te berekenen.

Komt echter het contractuele huurverhogingspercentage uit boven het wettelijke maximum, dan ben je als verhuurder in 2023 gebonden aan het maximum van 4,1%.

Huurverhoging in de vrije sector in 2022

Op 1 mei 2021 is de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten in werking getreden. Vanaf die datum geldt dat er een maximum zit aan de jaarlijkse huurverhoging voor een woning in de vrije sector. Dit wettelijke maximum geldt voor drie jaar, dus tot 1 mei 2024. Over deze wet schreven wij reeds twee blogs (blog 1 en blog 2).

Op grond van deze wet is de maximale huurverhoging inflatie+1%. In het jaar 2021 is de inflatie 1,4%, zodat de huurverhoging in dit jaar maximaal 2,4% mag zijn. Maar wat geldt er nu voor het jaar 2022?

Maximale huurverhoging 2022

Voor het berekenen van de maximale huurverhoging in het jaar 2022 dient eerst te worden berekend wat de inflatie is.

Het wettelijke criterium hiervoor staat in artikel 10 lid 3 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en luidt als volgt:

“Het maximale huurverhogingspercentage voor huurovereenkomsten als bedoeld in artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek in enig jaar is gelijk aan (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2) vermeerderd met één procentpunt, waarbij de prijsindexcijfers de cijfers uit de «Consumentenprijsindex Alle Huishoudens» van het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn en de gemiddelde prijsindexcijfers worden berekend uit de prijsindexcijfers vermeld in het nummer van het Statistisch Bulletin, waarin het indexcijfer van november t-1 respectievelijk november t-2, al dan niet voorlopig, wordt gepubliceerd.”

Het is een ingewikkeld criterium. Blijkens de toelichting in de parlementaire geschiedenis gaat het bij dit criterium om de ontwikkeling van de inflatie van december in het tweede jaar voorafgaand aan het huurverhogingsjaar tot en met november in het jaar direct voorafgaand aan het huurverhogingsjaar.

Dit betekent dat de inflatie voor de huurverhogingen in 2022 volgens deze definitie als volgt dient te worden berekend: het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2020 tot 1 december 2021 (= 109,8733) gedeeld door het gemiddelde van de prijsindexcijfers van 1 december 2019 tot 1 december 2020 (= 107,4225). Dat komt uit op een getal van 1,0228145873, met andere woorden 2,28145873%. Afgerond op één cijfer achter de komma: 2,3%.

Vermeerderd met 1 procentpunt is de maximaal toegestane huurverhoging voor het kalenderjaar 2022 dus 3,3%.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Verhuurders die de huur in het jaar 2022 willen verhogen, dienen eerst na te gaan wat er in het huurcontract staat. Als het contractuele huurverhogingspercentage voor dat jaar 3,3% of lager is, dan ben je als verhuurder gerechtigd om het contractuele percentage door te berekenen.

Komt echter het contractuele huurverhogingspercentage uit boven het wettelijke maximum, dan ben je als verhuurder in 2022 gebonden aan het maximum van 3,3%.

Nb. Voor sociale huurwoningen geldt een huurbevriezing tot 1 juli 2022.

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?

Ophef over huurverhoging bij woonruimte tijdens de coronacrisis

Op 1 juli verhogen de meeste verhuurders traditioneel de huren. De afgelopen week stonden de kranten en andere media bol van berichten over huurders die verontwaardigd zijn dat hun verhuurders de huur in deze tijden van crisis verhogen, gemiddeld met zo’n 2,5%.

Een van de partijen die vindt dat de huren dit jaar bevroren moeten worden is de Woonbond. Dat is te begrijpen, want de Woonbond maakt zich hard voor de belangen van huurders. Verontwaardiging is ook invoelbaar bij mensen die vanwege de crisis ineens te kampen hebben met aanmerkelijk minder inkomsten. Zij hebben het financieel moeilijk en zullen een huurverhoging er waarschijnlijk niet bij kunnen hebben. Maar het gaat natuurlijk te ver om te beweren dat een huurverhoging in deze tijd per definitie “not done” is. Niet alle huurders zijn immers geraakt door de gevolgen van de crisis. Er is een grote (grotere?) groep huurders die de huurverhoging zonder problemen kunnen dragen en daar ook geen bezwaar tegen hebben. De Woonbond lijkt bovendien uit het oog te verliezen dat de huurverhoging er niet voor niets is. Allereerst wordt daarmee de inflatie gecompenseerd. Die bedroeg in 2019 2,63 %. Verder gebruikt de verhuurder de huurverhoging onder meer voor investeringen in zijn bezit zoals (verplichte) duurzaamheidsmaatregelen. De situatie ligt dus wat genuanceerder dan gepresenteerd in sommige media. Soms werd zelfs de suggestie gewekt dat het asociaal is om dit jaar de huur te verhogen. Deze geluiden hebben vorige maand bij de behandeling van de Spoedwet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten ook de Tweede Kamer bereikt in de vorm van een amendement. Dat amendement werd ontraden door minister Van Veldhoven. In haar brief van 13 april 2020 laat zij weten niets te voelen voor een generieke huurbevriezing. Zij wijst op nieuwe mogelijkheden voor maatwerk, zoals een tijdelijke huurkorting bij sociale huur, en op initiatieven van verhuurders en verhuurdersorganisaties tot matiging van de huurverhoging.

Indien een huurder aantoonbaar vanwege de coronacrisis in een financieel lastige positie is gekomen, ligt het voor de hand dat hij in gesprek gaat met zijn verhuurder om te bezien of er een (tijdelijke) oplossing mogelijk is.

Huurverhoging 2020

April is al sinds jaar en dag de maand waarin de jaarlijkse huurverhoging (voor sociale woonruimte vooral) wordt aangezegd, zodat de huurprijs voor de woonruimte per 1 juli 2020 wordt verhoogd. Dat is ook in 2020 weer het geval. In deze onzekere tijden vanwege het coronavirus, hebben de oppositiepartijen uit de Tweede Kamer een amendement ingediend waarin wordt voorgesteld dat er geen huisuitzettingen mogen zijn (vooral wegens betalingsachterstanden) en ook dat de huurprijzen worden bevroren. Er zou een maximale aanpassing van de huurprijs mogen zijn van het inflatiepercentage.

Het amendement is ingediend op de Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Huib Hielkema schreef eerder al een uitgebreid stuk over deze Spoedwet, dat hier te lezen is. Het is niet aangenomen, wel is een amendement van SP-senator Kox aangenomen waarin een tijdelijke huurstop wordt mogelijk gemaakt. Dit geldt voor zowel de sociale huur- als de geliberaliseerde huursector en het is een noodmaatregel. De Minister was tegen, maar de Senaat besliste anders. Dit alles zal nog nader uitgewerkt moeten worden en we zullen u op de hoogte stellen wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Op het moment van het schrijven van deze bijdrage was er nog geen nadere informatie bekend.

Wijziging huursombenadering

In juli 2019 heeft de Minister van BZK een wijziging van de Woningwet voorgesteld, waarin de uitwerking van het eerder door AEDES en de Woonbond gesloten Sociaal huurakkoord 2018 is opgenomen.

De Eerste Kamer heeft onlangs ingestemd met het wetsvoorstel, zodat de nieuwe regels voor 1 april 2020 in werking kunnen treden. Daarvan uitgaande bedraagt de huursomstijging over 2020 maximaal 2,6%. De wet biedt de minister daarnaast de mogelijkheid de huursomstijging hoger te laten uitvallen. Dat kan indien op voorstel van de woningcorporatie – bij de totstandkoming van prestatieafspraken – over een hogere stijging van de huursom een afspraak is gemaakt. Die extra stijging bedraagt in elk geval niet meer dan 1%. Het exacte percentage van de extra stijging moet nog vastgesteld worden. De wet wijzigt ook de wijze waarop de stijging van de huursom berekend wordt. De nieuwe regels zijn van belang bij bepaling van de hoogte van het jaarlijkse huurverhogingspercentage.

Wijziging positie chronisch zieken en gehandicapten bij de inkomensafhankelijke huurverhoging

Chronisch zieken en gehandicapten hebben meer mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Deze mensen kunnen vaak niet verhuizen en dat is meestal ook niet gewenst als voorzieningen die verband houden met hun handicap zijn aangebracht in de woning. Aangezien de inkomensafhankelijke huurverhoging tot doel heeft huurders met een hoger inkomen te stimuleren te verhuizen (als maatregel tegen scheefwonen), kunnen sommige groepen gehandicapten en chronisch zieken bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, zodat voor hen alleen de gewone huurverhoging geldt.

Per 1 juli 2015 wordt de regeling zodanig aangepast dat ook meerpersoonshuishoudens, waarvan één van de leden voor een periode van meer dan een jaar 10 of meer uur per week extramurale verpleging of verzorging ontvangt, bezwaar kunnen maken tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Hiermee wordt een omissie in de regeling rechtgezet.

Lees ook: inkomensafhankelijke huurverhoging