Tag archieven: huurverlaging

Nieuws

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Nieuws

Huurprijsgevolgen bij woningen met een slechte energieprestatie / ondeugdelijke verwarming

Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.

Nieuws

Het kabinet gaat de komende vier jaar slechts brandjes blussen in de woningmarkt

Door het koffertje, dat Gertjan Seegers vorige maand in de trein liet slingeren, was al bekend hoe het CDA en de VVD dachten over een nieuw regeerakkoord. Sinds 15 december 2021 weten we hoe de vier partijen die het kabinet gaan vormen vinden dat zij ons land de komende vier jaar moeten besturen. Dat doen zij door ‘om te zien naar elkaar’ en door ‘vooruit te kijken in de toekomst’. Dat is de titel van het coalitieakkoord. Het is nog geen regeerakkoord, want dat wordt pas vastgesteld zodra de formatie rond is en de nieuwe ploeg ministers er zijn handtekening onder heeft gezet. Niettemin kunnen we er vanuit gaan dat dit het gaat worden. Deze bijdrage is een analyse van maatregelen die rechtstreeks van invloed zullen zijn op de relatie tussen huurder en verhuurder van woonruimte. Want dat is nogal wat.

Huurverlaging voor onvoldoende draagkrachtige huurders

In de eerste plaats wordt het mogelijk dat de huur van huishoudens met een lager inkomen wordt verlaagd. Het akkoord heeft het over ‘sociale huur’. We mogen daarmee aannemen dat deze mogelijkheid alleen van toepassing wordt in de sociale huursector en dus niet in de vrije sector. Niet duidelijk is of deze maatregel van toepassing wordt op alle verhuurders of alleen op woningcorporaties. Er is sinds dit jaar al een maatregel van kracht die verlaging van de huur van onvoldoende draagkrachtige huurders van woningcorporaties mogelijk maakt. Niet duidelijk is waarom en in hoeverre een extra maatregel nodig is.

Maatregelen tegen scheefwonen

Daar tegenover staat dat het ook mogelijk wordt dat de huur voor scheefwoners in stappen wordt verhoogd en wel tot de marktconforme huurprijs. Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen die (te) goedkoop in een sociale huurwoning wonen. Aangenomen mag worden dat deze maatregel gaat gelden voor scheefhuurders van alle verhuurders. Sinds 2013 is al het mogelijk om via de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging de huur van scheefwoners extra te verhogen. Vanaf 1 januari 2022 wordt die mogelijkheid verruimd. Die verruiming wordt kennelijk uitgebreid.

Bijzonder is dat bij scheefwoners het woningwaarderingsstelsel wordt losgelaten, want volgens het akkoord moet de huur naar het marktconforme niveau gaan. Dus ook (en vooral) als de scheefwoner woont in een sociale huurwoning. Met deze maatregel wordt een al langer bestaande wens van verhuurders ingewilligd. Zij zien met lede ogen aan hoe zogenaamde “huurveteranen” kunnen profiteren van de wettelijke bescherming tegen te hoge huurverhogingen, waardoor, als zij maar lang genoeg in hun sociale huurwoning blijven wonen, de huurprijs flink achterblijft bij zelfs het reguliere sociale huurprijsniveau.

Vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel wordt vereenvoudigd. Dat is een goed voornemen, omdat het huidige woningwaarderingsstelsel de laatste jaren door talloze wijzigingen een onhanteerbaar wangedrocht is geworden, leidend tot allerlei procedures bij de overbelaste huurcommissie. Het maakt buitengewoon nieuwsgierig naar de uitgangspunten van deze vereenvoudiging en welke gevolgen deze vereenvoudiging zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen. Gaan deze omhoog? Of gaan deze juist omlaag? En gaan de nieuwe regels ook gelden voor lopende contacten? Het roept herinneringen op aan het regeerakkoord van het tweede kabinet Rutte. Ook toen wilde men de huurprijsregulering vereenvoudigen. In het regeerakkoord stond ook al hoe: de huren van alle sociale huurwoningen zouden worden gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat wekte een storm van protest op. In de goedkope gebieden waren de verhuurders not amused, omdat de huren flink naar beneden zouden gaan en in de dure gebieden protesteerden de huurders, omdat daar de huren juist omhoog zouden gaan. Het plan kreeg geen parlementaire meerderheid, waarna een half jaar later het woningmarktakkoord werd gesloten, dat leidde tot de introductie van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Het kabinet wil ook de procedures bij de huurcommissie vereenvoudigen. Maar wat en hoe is onduidelijk. Hier zijn in het verleden al de nodige pogingen toe ondernomen, vooral vanwege de wens tot bezuiniging, maar die hebben, gelet op de achterstanden bij de huurcommissie, kennelijk maar een zeer beperkt effect gehad.

Huurprijsregulering middenhuurwoningen

Het meest ontvlambare onderdeel van het coalitieakkoord is de volgende zin: “Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt en het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren“.

Het gaat hier om het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens (die per 1 januari 2022 € 763,67 bedraagt, behorend bij minimaal 145 woningwaarderingspunten) en ongeveer € 1000 per maand. Partijen ter linkerzijde roepen al een poos dat de liberalisatiegrens moet worden opgetrokken tot de middenhuurgrens van € 1000 per maand, maar dat wordt het dus niet. De coalitie wil voor dit segment niettemin een vorm van prijsregulering, maar dat wordt kennelijk een ander systeem dan het (te vereenvoudigen) woningwaarderingsstelsel. Dat kan ook niet anders vanwege de door de coalitie geïntroduceerde ondergrens: het moet voor institutionele beleggers rendabel blijven middenhuurwoningen te bouwen. Het is logisch en verstandig dat de coalitie een dergelijke ondergrens hanteert, omdat het aanjagen van de bouwproductie van middenhuurwoningen een belangrijk speerpunt wordt van het nieuwe kabinet. Waarom alleen institutionele beleggers worden genoemd en niet ook alle andere beleggers, die tezamen veel meer huurwoningen bezitten en die ook woningen bouwen, is niet duidelijk.

Overgangsregeling huurprijsregulering middensegment

Een buitengewoon belangrijk vraag is welke overgangsregeling er komt. Want één ding is zeker: huurprijsregulering betekent in veel gevallen huurprijsverlaging. Immers regulering wordt uitsluitend nodig geacht omdat de markt tot te hoge prijzen leidt. Maar hoe om te gaan met woningverhuurders die met de thans door hen gehanteerde huurprijs een redelijk rendement op hun belegging hebben, maar na het van kracht worden van de huurprijsregulering ineens in een verliesgevende situatie terechtkomen? Dat kan leiden tot strijd met het door het mensrechtenverdrag beschermde eigendomsrecht van de woningeigenaar. Bij bijvoorbeeld recente aankopen is de kans daarop, gelet op het hoge prijsniveau, bepaald niet ondenkbeeldig.

De wetgever kan dit oplossen door in het overgangsrecht te bepalen dat de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwe huurwoningen en dus niet voor bestaande huurwoningen. Of door als ondergrens een redelijk te verkrijgen rendement te hanteren. Omdat het om een klein aandeel van de totale huurwoningmarkt gaat (zo’n 3% heeft een huur van meer dan € 1.000), heeft een dergelijke overgangsregeling nauwelijks effect op de markt als geheel.

Uitsmijter

De uitsmijter in het coalitieakkoord is een nogal cryptische zin die als volgt luidt: “Vaste huurcontracten blijven de norm.” Wat de coalitie hiermee bedoelt is een raadsel. Wil de coalitie de bestaande mogelijkheden voor huur voor onbepaalde tijd en huur voor bepaalde tijd handhaven, inclusief de sinds 1 juli 2016 bestaande huurovereenkomst voor maximaal twee jaar? Of wil de coalitie die laatste huurvariant terugdraaien? Wie het weet mag het zeggen. Ik vermoed dat de coalitie het zelf ook nog niet weet.

Tot slot

Of met deze set van maatregelen (in combinatie met andere in coalitieakkoord genoemde maatregelen) voor de lange termijn de problemen op de woningmarkt zullen worden opgelost, is maar zeer de vraag. Dat hangt mede af van de invulling van de aangekondigde maatregelen, maar het heeft er alle schijn van dat het hier slechts gaat om brandjes blussen voor de komende vier jaar.

Nieuws

De WOZ-waarde bij aanvang van de verhuur; verhuurders opgelet!

Een huurder van een woning kan gedurende een bepaalde periode de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen. Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van deze toetsing. De wijze waarop in de toetsing wordt omgegaan met de situatie waarin door het ontbreken van een WOZ-beschikking geen WOZ-waarde bekend is, kan voor verhuurders nadelig uitpakken. Dit was onder meer het geval in de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020.[1] In deze zaak werd de maandelijkse huurprijs verlaagd van € 1.250,00 naar maar liefst € 619,75.

In dit artikel zal deze uitspraak worden toegelicht. Afsluitend zal aandacht worden besteed aan de manier waarop verhuurders een dergelijk scenario kunnen voorkomen. Eerst staan we stil bij de WOZ-regeling in het woningwaarderingsstelsel.

De toepassing van de WOZ-waarde in het WWS

Elke huurder van een woning kan gedurende de eerste zes maanden de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Voor huurders met een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar kan dit nog tot uiterlijk zes maanden na afloop daarvan. De toetsing van de aanvangshuurprijs wordt gedaan aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (hierna: “het WWS”). Het WWS is een puntensysteem waarbij op basis van het aantal punten de (maximale) huurprijs van een huurwoning wordt bepaald. Een woning krijgt in dat systeem punten toegekend op basis van verschillende onderdelen, zoals het aantal vierkante meters en de aanwezige voorzieningen. Het uiteindelijke puntenaantal wordt aan de hand van een tabel gekoppeld aan een bepaalde huurprijs.[2]

Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van dit puntensysteem (en daarmee dus van de uiteindelijke huurprijs).[3] Normaliter wordt door de gemeente voor elke woning jaarlijks een WOZ-beschikking afgegeven. Daarin wordt (met in achtneming van een aantal ficties) de vrije verkoopwaarde van de woning vermeld. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs dient op grond van het WWS te worden gekeken naar ‘de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde’. Aan de hand van een vaste formule wordt deze waarde ‘omgezet’ in een bepaald aantal punten dat meetelt voor de puntentelling.

Het ontbreken van de WOZ-beschikking

Hoewel het hanteren van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde doorgaans geen problemen oplevert, geldt dat niet voor alle situaties. Zo’n situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij nieuwbouw of (ingrijpende) verbouwingen en transformaties (bijvoorbeeld van kantoorruimte naar woonruimte). In zo’n geval wil het nog wel eens voorkomen dat voor een nieuwe of ver(nieuw)bouwde woning nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Daardoor is er geen WOZ-waarde bekend. De verhuurder loopt dan het risico dat wordt uitgegaan van een minimum WOZ-waarde (dat op dit moment slechts € 52.085,00 bedraagt). Aan deze minimumwaarde is in het WWS logischerwijs ook een laag aantal punten gekoppeld, waardoor de huurprijs op een veel te laag niveau uitkomt. Het kan ook betekenen dat een vrije sectorwoning alsnog in de sociale sector terechtkomt (dus een huurprijs onder de € 752,33 per maand). Voor verhuurders kan dit zelfs leiden tot een verliesgevende exploitatie.

De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020

Het hiervoor geschetste scenario was aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020. In deze zaak hadden de huurders de rechtbank verzocht de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.250,00 per maand te toetsen. Het bijzondere daarbij was dat het ging om een nieuwe woning die relatief kort voor de ingangsdatum van de verhuur van bedrijfspand tot woning was verbouwd. Vaststond dat toen de woning op 1 juni 2017 aan de huurders werd verhuurd, er nog geen WOZ-beschikking was afgegeven. De per 1 januari 2017 afgegeven WOZ-beschikking had namelijk nog betrekking op het bedrijfspand dat op dat moment ingrijpend werd verbouwd. Door het ontbreken van een WOZ-beschikking was er dus op de ingangsdatum van de verhuur geen WOZ-waarde van de woning bekend.

De rechtbank oordeelde dat voor de toetsing op basis van het WWS van de minimum WOZ-waarde moest worden uitgegaan. Deze waarde bedroeg toen € 41.816,00. Hoofdzakelijk dit oordeel van de rechtbank leidde ertoe dat de huurprijs met terugwerkende kracht werd verlaagd naar € 619,75 per maand. De rechtbank vond – kort gezegd – dat het in deze zaak aan de verhuurder te wijten was dat er geen WOZ-beschikking was. Ook had de verhuurder nagelaten om voldoende objectieve gegevens over te leggen waaruit de WOZ-waarde van de woning had kunnen worden afgeleid.

Toelichting uitspraak en aanbeveling voor verhuurders 

Uit de uitspraak volgt dat het in dergelijke zaken onder andere van belang is of het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder. In ieder geval kan de verhuurder geen verwijt worden gemaakt wanneer de toepasselijke regelgeving geen mogelijkheid biedt om een WOZ-beschikking te verkrijgen die rekening houdt met de werkelijke situatie van de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. In de praktijk komt het bovendien geregeld voor dat het aan de gemeente te wijten is dat een (juiste) beschikking ontbreekt, vooral bij ingrijpende renovaties en vastgoedtransities waarbij de laatste WOZ-beschikking niet gebaseerd is op de nieuwe ontwikkeling. Veel gemeentes hebben namelijk te kampen met achterstanden. Er is dan voldoende aanleiding om niet de minimale WOZ-waarde van het WWS toe te passen. De verhuurder dient dan wel zelf aan te tonen wat de WOZ-waarde is op basis van een taxatie van een beëdigd taxateur. Op die manier kan de verhuurder voorkomen dat een huurverlaging wordt uitgesproken zoals de rechtbank dat in deze zaak heeft gedaan. De verhuurder heeft daar extra belang bij, omdat een eenmaal door de huurcommissie of rechtbank verlaagde huurprijs later meestal niet meer naar het oorspronkelijke niveau kan worden gebracht.

[1] Rechtbank Noord-Holland, 4 november 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10127).

[2] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2020/04/28/maximale-huurprijsgrenzen-voor-zelfstandige-woonruimten-per-1-juli-2020.

[3] Vanwege de grote rol van de WOZ-waarde in deze toetsing wil minister Ollongren de waarde laten maximeren. Hierover schreven wij al meerdere artikelen, zie o.m. https://hielkemaco.nl/nieuws/tekst-regelgeving-maximering-woz-punten-gepubliceerd/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/forse-kritiek-in-de-internetconsultatie-over-de-cap-op-de-woz-woningwaarderingspunten/.

 

Nieuws

Tekst regelgeving maximering WOZ-punten gepubliceerd

De minister heeft in november 2020 eindelijk het ontwerpbesluit tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepubliceerd, waarin het aantal WOZ-punten wordt gemaximeerd tot 33%.

De tekst bevat geen verrassingen en is in lijn met de eerdere aankondigingen van de minister. Zie onze eerdere artikelen.

De nieuwe regeling wordt door de Eerste en Tweede Kamer behandeld in een zogeheten “voorhangprocedure”. Het is nog niet duidelijk wanneer de maatregel van kracht wordt. Mogelijk pas op 1 oktober 2021.

Let op: voor gereguleerde huurwoningen kan de huurder vanaf de datum van inwerkingtreding direct een huurverlaging aanvragen. Voor geliberaliseerde woningen gaat de maximering gelden vanaf het moment dat er een huurcontract met een nieuwe huurder wordt gesloten. Wij raden verhuurders aan zich goed voor te bereiden op deze regelgeving door in elk geval het WWS-puntental van hun woningen vast te stellen en na te gaan of investeringen in het bezit de moeite lonen.

Nieuws

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.