Tag archieven: huurwoning

Nieuws

De rechtbank Rotterdam beoordeelt huurverhogingsbedingen heel anders dan de rechtbank Amsterdam

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 februari 2024 een uitgebreid gemotiveerd vonnis gegeven over een huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van (in dit geval) maximaal 3%. De rechtbank Amsterdam oordeelt sinds vorig jaar dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Er zijn inmiddels vele vonnissen door de rechtbank Amsterdam over deze materie gewezen en geen enkel argument dat verhuurders daartegen inbrengen is tot nu toe door de rechtbank Amsterdam gehonoreerd. De rechtbank Rotterdam doet dat anders en veel genuanceerder.

CPI plus 1% is niet oneerlijk en meer kan soms ook

De rechtbank Rotterdam toetst dergelijke huurverhogingsbedingen ook aan de Richtlijn, want ziet deze niet als een kernbeding. Maar, anders dan de Amsterdamse collega’s, vinden de Rotterdammers een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% niet oneerlijk. Ook indien de opslag meer is dan 1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. Ook andere omstandigheden kunnen zo’n hogere opslag rechtvaardigen. Welke omstandigheden dat kunnen zijn zegt de rechtbank er niet bij.

De rechtbank voegt eraan toe dat, omdat er een groot tekort is aan woonruimte, daarbij moet worden voorkomen dat de huurprijs te hoog wordt en dat de verhuurder bij de vaststelling van de hoogte van de opslag rekening houdt met de belangen van de huurder.

Relevantie wettelijk gemaximeerde huurverhoging vrije sector

De rechtbank stelt vast dat de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling kende die de huurverhoging maximeert. Verhuurders konden daar dus geen rekening mee houden bij voordien gesloten huurcontracten. Het gaat daarom volgens rechtbank te ver om, indien het beding in strijd is met die recente regelgeving, dat beding dan oneerlijk te achten. Het ligt dan meer voor de hand het beding nietig te verklaren voor zover er een grotere huurverhoging uit voortvloeit dan de wet toestaat, aldus de rechtbank.

Afschrikwekkende werking

De rechtbank Rotterdam vindt, net als de rechtbank Amsterdam, wel dat indien het opslagpercentage als oneerlijk moet worden beschouwd, zowel het inflatiebeding als het opslagbeding nietig is. Van splitsing is dus geen sprake. De rechtbank onderkent dat het volledig buiten toepassing verklaren van de gehele huurverhogingsregeling in het huurcontract grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt. Maar de rechtbank ziet geen andere mogelijke uitkomst, want volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg moet de sanctie op een oneerlijk beding afschrikwekkend zijn.

Toch ontbinding en ontruiming

De rechtbank vernietigt in dit geval het gehele huurverhogingsbeding, waardoor de aanvangshuurprijs van € 1800,- nooit is gewijzigd. Dat heeft niet zo grote gevolgen als in de bekende Bouwinvest-zaak, want daardoor wordt de huurachterstand ongeveer € 1000,- minder (op een totaal van ongeveer € 15.000,-). De rechtbank vindt dat voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Doekje voor het bloeden

Bijzonder is dat de rechtbank nog een soort doekje voor het bloeden geeft. De rechtbank wijst erop dat, indien gedurende minimaal drie jaren structureel wordt afgeweken van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, door de toepassing van een lager percentage dan waarop het huurcontract recht geeft, er sprake is van een stilzwijgende nieuwe afspraak tussen partijen. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het huurverhogingsbeding in het huurcontract genegeerd worden.

Commentaar

Duidelijk is dat de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn oneerlijke consumentenbedingen inmiddels niet meer alleen het ‘speeltje’ is van de Amsterdamse rechtbank. Duidelijk is ook dat de gerechten in ons land er verschillend over oordelen. De onzekerheid die hiervan het resultaat is fnuikend voor de vastgoedbranche. Het wachten is op antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen over deze materie. Laten we hopen dat de Hoge Raad bij de beantwoording daarvan oog heeft voor de ongekende (maatschappelijke) gevolgen van de rigoureuze Amsterdamse lijn.

Bijzonder in het Rotterdamse vonnis is dat een opslag van meer dan 1% niet oneerlijk is als de verhuurder maar kan aantonen dat het gekozen percentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. De rechtbank lijkt hiermee te zeggen dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen hij meer mag vragen. Om welke toekomst gaat het dan? De ontwikkeling van de inflatie? De ontwikkeling van de kosten van de aannemerij? De ontwikkeling van de vastgoedprijzen? De ontwikkeling van de eigen exploitatiekosten? En over welke periode? Huurovereenkomsten kunnen erg lang duren. En wat moet de verhuurder als bewijs produceren? De voorspelling van een gezaghebbend economisch instituut? En wat als de huurder aantoont dat dat instituut in het verleden lang niet altijd goed zat? Het vonnis roept meer vragen op dan het beantwoordt, zodat de markt er niets mee opschiet bij het ontwerp van een nieuw huurverhogingsbeding.

Bijzonder is ook het door de rechtbank bedachte doekje voor het bloeden. Het heeft er alle schijn van dat rechters zelf ook in hun maag zitten met de rigoureuze afschrikwekkende rechtspraak uit Luxemburg en een way-out bedenken voor verhuurders. Dat is eerder ook in Amsterdam gebeurd.

Het verdere proces bij de Hoge Raad over de prejudiciële vragen zal op het scherpst van de snede (en mogelijk met de inbreng van meer betrokken partijen) worden gevoerd. We zijn er nog lang niet klaar mee.

Nieuws

Een succesvol beroep op ‘dringend eigen gebruik’ in kort geding

Recent hebben wij in een procedure met succes een cliënt bijgestaan om de huurovereenkomst te beëindigen op basis van ‘dringend eigen gebruik’. Het bijzondere hieraan was dat de ontruiming is toegewezen in kort geding. Dit leverde de verhuurder een forse tijdbesparing op.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat een eigenaar van een woning een relatie krijgt en op enig moment bij zijn/haar partner intrekt. In zulke gevallen kan de woningeigenaar ervoor kiezen om zijn woning te verhuren. Wanneer een dergelijke relatie eindigt, zal de woningeigenaar zijn eigen woning zelf weer nodig hebben omdat hij in de regel geen andere woning heeft waar hij naar toe kan verhuizen. De eigenaar heeft op dat moment wel een probleem, omdat zijn eigen woning wordt bewoond door degene aan wie hij de woning heeft verhuurd.

Onder andere in zulke gevallen kan een beroep worden gedaan op ‘dringend eigen gebruik’. Dit houdt in dat de woningeigenaar de huurovereenkomst met zijn huurder kan opzeggen omdat hij de woning zelf nodig heeft. Bij de opzegging moeten de wettelijke opzegtermijnen in acht worden genomen. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van dringend eigen gebruik, is hij verplicht om de woning daarna zelf te gaan gebruiken. Hij mag de woning niet gelijk verhuren aan iemand anders. Als een huurder niet met de opzegging instemt en weigert om de woning te verlaten, dan kan de verhuurder een procedure starten bij de kantonrechter. In deze procedure vordert de verhuurder een beslissing van de kantonrechter dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat de huurder de woning moet ontruimen.

Zulke procedures zijn in de praktijk lastig, omdat de bewijslast bij de verhuurder ligt. De verhuurder moet namelijk aantonen dat hij de woning zelf nodig heeft, dat er spoed bij is en dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.  Als de rechter vindt dat dit voldoende is bewezen, weegt de kantonrechter de belangen van de verhuurder. Bij deze belangenafweging betrekt hij alle belangen en op basis daarvan beoordeelt hij of de belangen van de verhuurder bij ontruiming van de woning zwaarder wegen van de belangen van de huurder bij het behoud van de woning. Omdat de verhuurder bij een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ veel bewijs moet leveren en de rechter een strenge toets toepast, wordt in de praktijk meestal gekozen voor een volledige procedure die zo’n 9-12 maanden kan duren. Bij een kort geding doet de rechter meestal binnen 4-6 weken uitspraak.

Een andere belangrijke reden is dat als de huurder na het vonnis in hoger beroep gaat, de verhuurder het hoger beroep moet afwachten. Gedurende het hoger beroep mag hij de woning niet ontruimen. In kort geding geldt dit verbod in beginsel niet en mag de verhuurder na een succesvolle uitspraak de woning wel gelijk ontruimen. Hij hoeft een hoger beroep dan niet af te wachten. Dit levert verhuurders veel tijdwinst op, omdat de woning gedurende een eventueel hoger beroep gewoon moet worden ontruimd. Om die reden zijn rechters (en advocaten) heel terughoudend met een beroep op ‘dringend eigen gebruik’ in kort geding.

In de zaak waar wij recent een cliënt met succes hebben bijgestaan, is er om die reden gekozen voor een kort geding. In die zaak waren cliënten gehuwd en hadden zij een gezamenlijke woning. De andere woning was door hen verhuurd. Op enig moment zijn cliënten gescheiden, zodat beide cliënten behoefte kregen aan een eigen woning. Daarnaast had de familierechter een omgangsregeling met de kinderen van cliënten vastgesteld. De familierechter vond dat cliënten de omgangsregeling alleen goed kon nakomen als zij allebei beschikking hadden over een eigen woning. Zij had hiervoor een termijn gegeven waarop beide cliënten een eigen woning moesten hebben. Cliënten hadden daarom op zeer korte termijn een eigen woning nodig voor het nakomen van de omgangsregeling met hun kinderen. Omdat de nood drong, kon niet worden gewacht op een bodemprocedure en een eventueel hoger beroep. Dit zou namelijk een jaar en wellicht jaren kunnen duren. Om die reden is er in deze zaak gekozen voor een kort geding.

Conclusie

In dit kort geding heeft de kantonrechter de gevorderde ontruiming toegewezen. Hij vond dat in deze zaak voldoende spoed aanwezig was om de woning direct te mogen ontruimen.  Hieruit blijkt als een huurder niet instemt met een opzegging op grond van ‘dringend eigen gebruik’, dat de verhuurder ontruiming kan vorderen in kort geding. Dit is goed nieuws voor verhuurders die hun woning om uiteenlopende redenen op korte termijn zelf nodig hebben en die een uitgebreide procedure niet kunnen afwachten.

Nieuws

Nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers)(WWSO) is in 1979 ingevoerd en sindsdien niet noemenswaardig aangepast. Al geruime tijd wordt opgeroepen tot modernisering. De minister publiceerde vorig jaar een rapport over de noodzaak tot modernisering en hoe die kan worden vormgegeven. Wij schreven daar eerder over. Op 25 juli 2023 heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en heeft hij het ontwerp van een nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers ter consultatie aangeboden. Wat staat daarin?

Modernisering puntenstelsel voor kamers

Het nieuwe puntenstelsel lijkt veel op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. De belangrijkste elementen daarin zijn de volgende:

  • Elke m2 van de eigen kamer krijgt 1 punt;
  • Elke verwarmde eigen kamer krijgt 2 punten;
  • De punten per m2 voor gezamenlijke ruimten worden gedeeld door het aantal verhuurde kamers;
  • De energieprestatie wordt gewaardeerd met punten per m2;
  • Indien er geen energielabel is bepaald het bouwjaar het aantal punten (en krijgen woningen die ouder zijn dan 1977 geen punten);
  • De keuken wordt gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht;
  • De keuken kan, net als bij zelfstandige woonruimte, extra punten krijgen voor extra kwaliteit, bv. voor inbouwapparatuur;
  • De badkamer en wc scoren punten op basis van de aanwezige sanitaire voorzieningen;
  • Ook de badkamer kan extra punten krijgen voor extra kwaliteit;
  • Er worden punten toegekend aan een privé en gezamenlijke buitenruimten;
  • De WOZ-waarde wordt gewaardeerd, maar op een andere manier dan bij zelfstandige woonruimte. Het aantal WOZ-punten is mede afhankelijk van de ligging van de kamer: meer punten in duurdere gebieden en minder punten in goedkopere gebieden;
  • Een kamer in een Rijksmonument krijgt 50 punten;
  • Er is een stelsel van aftrekpunten voor onder meer kamers kleiner dan 10 m2, voor kamers op 5e verdieping of hoger zonder lift, bij het ontbreken van een buitenruimte, bij kleine of hooggelegen ramen, wanneer de temperatuur niet in de kamer is te regelen.

De volgende rubrieken zijn niet overgenomen uit het WWS voor zelfstandige woonruimte: de renovatiepunten en de extra punten voor zorgwoningen en voorzieningen voor gehandicapten.

20% hogere puntprijzen

De maximale huurprijsgrenzen van kamers worden met 20% worden verhoogd. Omdat het puntenstelsel fundamenteel wijzigt, kan hiermee niet worden gezegd dat de maximale huurprijzen van alle kamers precies 20% hoger worden. Dat zal per kamer moeten worden uitgerekend.

De verhoging van de puntprijs met 20% is bedoeld om de nieuwbouw van kamers te stimuleren. Er is immers een groot tekort aan (studenten)kamers. De punten voor de energieprestatie zullen daar ook aan bijdragen, alsmede aan de verduurzaming van kamers.

Of die 20% voldoende is valt te betwijfelen. Stec Groep had namelijk in de aanloop naar het nieuwe stelsel, in een onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, geconcludeerd dat de wettelijke maximale huren van kamers gemiddeld 33% omhoog moeten om tot een voldoende rendement te komen.

Of de het nieuwe systeem ertoe zal leiden dat de huren van kamers op een zodanig niveau komen dat dat het woningdelen zal stimuleren valt ook nog te bezien. Het huurprijsniveau van huidige systeem schiet daarin tekort.

Overgangsrecht

Hoewel dat nog niet duidelijk is, sluiten wij niet uit dat het nieuwe systeem bij invoering directe werking zal hebben. Dat zou betekenen dat huurders van kamers, die in het nieuwe systeem een lagere maximale huurprijs krijgen, meteen aanspraak kunnen maken op huurverlaging. Maar dat verhuurders van kamers, die in het nieuwe systeem een hogere maximale huurprijs krijgen, geen aanspraak kunnen maken op dat hogere niveau.

Wanneer invoering?

De consultatiefase is voorbij. Er zijn 39 reacties binnengekomen, waaronder van de bekende belangenclubs, zoals Kences, Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond,.

Niet duidelijk is wanneer het nieuwe stelsel wordt ingevoerd en of dat ongewijzigd zal gebeuren. Wellicht leiden de reacties nog tot wijzigingen.

Nieuws

Optreden van Huib Hielkema bij bijeenkomst van Pararius over de middenhuurplannen

Op  16 februari 2023 organiseerde Pararius in Rotterdam een druk bezochte bijeenkomst voor haar relaties over de middenhuurplannen van minister De Jonge. Ongeveer 300 makelaars en andere belangstellenden uit het gehele land woonden de bijeenkomst bij. Huib Hielkema lichtte de plannen van de minister toe. Hij hield de aanwezigen voor dat plannen op gespannen voet staan met het door verdragen beschermde eigendomsrecht, dat de minister daar op geen enkele manier rekening mee heeft gehouden en dat het nog maar de vraag is of zijn plannen ongeschonden de eindstreep zullen halen.

Klik op de link hieronder voor een video-impressie

Nieuws

Het wijzigen van de huurbetalingsdatum door een woningcorporatie, mag dat?

In de meeste huurovereenkomsten van woningcorporaties staat opgenomen dat de huurder de huur uiterlijk op de eerste van de maand moet betalen. In sommige (oude) huurovereenkomsten staat echter nog wel eens een afwijkende betaaldatum. Verder komt het voor dat een deel van de huurders om een andere reden gerechtigd is om de huur later in de maand te betalen. Een dergelijke situatie waarbij de huurders op verschillende datums de huur mogen betalen kan voor woningcorporaties een onwenselijke situatie opleveren. Dit leidt immers niet alleen tot een ongelijke situatie, maar brengt ook extra kosten en administratieve lasten met zich mee.

In dit artikel zal worden ingegaan op de mogelijkheden die woningcorporaties hebben om in zo’n geval de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum te verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders.

Wat zegt de wet?

Voor zover relevant, bepaalt de wet allereerst dat de huurder verplicht is om de huur op de overeengekomen wijze en tijdstippen te voldoen. Als er dus in de huurovereenkomst een huurbetalingsdatum staat opgenomen, dan is het duidelijk op welke uiterste datum de huurder steeds de huur zal moeten betalen. Mochten partijen geen huurbetalingsdatum overeengekomen zijn, dan zal dienen te worden gekeken naar hun handelswijze in de praktijk. Als een huurder bijvoorbeeld al jaren steeds uiterlijk op de 5e van de maand de huur betaalt, dan is hij/zij in beginsel gerechtigd om deze handelswijze voort te zetten.

De wet bevat eigenlijk geen bepaling waarin specifiek wordt ingegaan op de situatie dat een verhuurder, bijvoorbeeld een woningcorporatie, de overeengekomen huurbetalingsdatum wil wijzigen. In principe geldt daarom als uitgangspunt dat een woningcorporatie niet zomaar deze huurbetalingsdatum van een huurder mag wijzigen. Desondanks heeft een woningcorporatie verscheidene handvatten om dit alsnog voor elkaar te krijgen.

Beroep op eenzijdig wijzigingsbeding

Een eerste handvat voor de wijziging van de huurbetalingsdatum wordt geboden door de mogelijkheid een beroep te doen op het zogeheten eenzijdig wijzigingsbeding. Een dergelijk beding dient dan wel in de huurovereenkomst te staan en zou bijvoorbeeld als volgt kunnen luiden:

“Verhuurder is gerechtigd wijzigingen aan te brengen in de huurovereenkomst, voor zover het gaat om redelijke wijzigingen. Huurder is aan deze wijzigingen gebonden.”

Daarbij dient echter wel een kanttekening te worden gemaakt. In de juridische literatuur bestaat er namelijk discussie over de rechtsgeldigheid van zo’n beding en de situaties waarin deze toegepast kan worden. Het is daarom niet zeker dat een woningcorporatie met een beroep op een dergelijk beding een wijziging van de huurbetalingsdatum kan bewerkstelligen.

Beroep op het ‘redelijke aanbod’

Een tweede handvat wordt geboden door één van de wettelijke opzeggingsgronden. Een verhuurder kan op grond van artikel 7:274 van het Burgerlijk Wetboek namelijk een huurovereenkomst opzeggen:

“indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, (…);”

Dit zou betekenen dat wanneer het aanbod van de woningcorporatie tot wijziging van de huurbetalingsdatum als redelijk wordt gezien, maar een huurder dit aanbod vervolgens afwijst, de woningcorporatie tot opzegging van de huurovereenkomst zou kunnen overgaan. Indien de huurder niet instemt met de opzegging kan de woningcorporatie vervolgens bij de rechter de beëindiging van de huur vragen. De rechter toetst dan de redelijkheid van het voorstel tot wijziging van de huurbetalingsdatum. Indien de rechter het voorstel redelijk acht, dan krijgt de huurder doorgaans een maand de tijd het alsnog te aanvaarden. Doet de huurder dat niet, dan wordt de huurovereenkomst beëindigd.

Om van een redelijk aanbod te kunnen spreken, zal de woningcorporatie naar alle waarschijnlijkheid:

  • Inzichtelijk moeten maken wat het belang is bij de wijziging van de huurbetalingsdatum (bijvoorbeeld een noemenswaardige verlaging van kosten of administratieve lasten);
  • Een redelijke overgangsperiode in acht moeten nemen;
  • Duidelijk moeten communiceren richting de huurders;

 

Logischerwijs zou een opzegging van de huurovereenkomst in dit verband wel een vergaande stap zijn, waarvan bij voorkeur pas gebruikt wordt gemaakt als een huurder – na meerdere malen te zijn aangeschreven – blijft weigeren om medewerking aan de wijziging van de huurbetalingsdatum te verlenen.

Wet op het overleg huurders verhuurder

Tot slot dient te worden gewezen op de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV). Op grond van de WOHV zal het wijzigen van de huurbetalingsdatum ook gecommuniceerd moeten worden met de betrokken huurdersorganisatie en de bewonerscommissie. Het gaat immers om een beleidswijziging inzake de huurprijzen (artikel 3 lid 2 sub e WOHV).

Conclusie

Kortom, woningcorporaties die daartoe een belang hebben, kunnen naar alle waarschijnlijkheid de huurders met een afwijkende huurbetalingsdatum verplichten om voortaan de huurbetaling te verrichten op dezelfde uiterlijke datum als de overige huurders. De meest gerede weg om dit te bewerkstelligen is door gebruikmaking van een beroep op het ‘redelijke aanbod’, zoals in het voorgaande besproken. Voorts dienen woningcorporaties daarbij de WOHV in acht te nemen.

Nieuws

De verhuiskostenvergoeding bij renovaties, het blijft de gemoederen bezighouden

In een recente bijdrage schreven wij over de verhuiskostenvergoeding die een verhuurder dient te betalen wanneer een huurder tijdens renovatiewerkzaamheden genoodzaakt is om tijdelijk te verhuizen. Meer specifiek ging het om de situatie waarin de huurder gedurende die werkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning. De reden van de bijdrage was een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021. In dat arrest oordeelde het gerechtshof dat de betreffende huurder in de voornoemde situatie geen aanspraak kon maken op een verhuiskostenvergoeding. Daardoor leek een einde te komen aan de wisselende rechtspraak over dit onderwerp. Desondanks heeft ditzelfde gerechtshof in een arrest van 22 juni 2021 aanleiding gezien om hierover prejudiciële vragen te gaan stellen aan de Hoge Raad.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op het arrest van het gerechtshof en de prejudiciële vragen die door dit gerechtshof zijn geformuleerd.

Het arrest van 22 juni 2021

Het arrest betrof een zaak waarin de verhuurder, een woningcorporatie, groot onderhoud en renovatiewerkzaamheden had uitgevoerd, onder andere aan de woning van de huurder. Tijdens de werkzaamheden heeft de huurder gedurende een periode van 6 weken in een volledig ingerichte logeerwoning verbleven, die door de verhuurder ter beschikking was gesteld. De huurder meende op grond van de wettelijke regeling aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding en is daarover een gerechtelijke procedure gestart. Bij de kantonrechter werd haar vordering afgewezen, waarna zij in hoger beroep is gegaan.

In het zeer lezenswaardige arrest gaat het gerechtshof uitgebreid in op de wettelijke regeling waarin de verhuiskostenvergoeding is neergelegd (artikel 7:220 BW). Het gerechtshof besteedt daarbij aandacht aan de rechtspraak van de Hoge Raad, de vakliteratuur en (met name) de parlementaire geschiedenis. Ook gaat het gerechtshof in op het grote maatschappelijke belang van het antwoord op vraag of een huurder in deze situatie recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. Dat belang is erin gelegen dat er – mede door de veroudering van de woningvoorraad en de taak om te verduurzamen – nog veel renovatiewerkzaamheden in woningcomplexen zullen gaan plaatsvinden. Indien de huurders die gedurende de werkzaamheden gebruik kunnen maken van een volledig ingerichte logeerwoning per definitie aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding, dan leidt dat voor verhuurders tot extra hoge kosten. Dat maakt niet alleen het gebruik van logeerwoningen onaantrekkelijk, maar het kan zelfs gevolgen hebben voor de financiële haalbaarheid van een renovatieproject. Hierdoor zou volgens het gerechtshof voor verhuurders bovendien een prikkel kunnen ontstaan om huurders ter besparing van kosten zoveel mogelijk in hun eigen woning te laten verblijven tijdens renovatiewerkzaamheden, ondanks een mogelijke noodzaak tot tijdelijke verhuizing.

De prejudiciële vragen

In navolging hiervan meent het gerechtshof dat er aanleiding bestaat om over dit onderwerp prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. Hoewel de verhuurder en huurder zich over dit voornemen nog mogen uitlaten, heeft het gerechtshof in ieder geval alvast de volgende vragen geformuleerd:

 

  1. Moet een tijdelijke intrek in een door de verhuurder ter beschikking gestelde, volledig ingerichte en gestoffeerde wisselwoning, worden aangemerkt als een verhuizing, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

 

  1. Is het antwoord op vraag 1. mogelijk anders als in combinatie met de sub 1 geschetste situatie de woning ten behoeve van de renovatiewerkzaamheden volledig of grotendeels ontruimd moet worden?

 

  1. Maakt het bij de beantwoording van de onder 2. vermelde vraag nog verschil of de inboedel wordt opgeslagen in een door de verhuurder op diens kosten ter beschikking gestelde opslagruimte?

 

  1. En maakt het bij de beantwoording van vraag 3. nog verschil of de kosten van verplaatsing van de inboedel (naar die opslagruimte en terug naar de woning) voor rekening van de verhuurder komen?

 

  1. Maakt het bij de beantwoording van de onder 1. vermelde vraag nog verschil of de huurder bij terugkeer in de gerenoveerde woning als gevolg van de renovatiewerkzaamheden herinrichtingskosten in de eigen woning heeft moeten maken? Hieronder wordt niet begrepen herstel van schade, maar herinrichtingskosten die noodzakelijk zijn als gevolg van de renovatiewerkzaamheden, bijvoorbeeld bij een gewijzigde maatvoering van gerenoveerde kozijnen.

 

  1. Zijn er nog andere factoren die meegewogen moeten worden bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een verhuizing, als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW?

 

Onze visie

Uit de praktijk blijkt dat er behoefte is aan duidelijkheid en rechtseenheid ten aanzien van de verschuldigdheid van verhuiskosten bij renovaties. De praktische formulering van de vragen van het gerechtshof zal er hopelijk toe leiden dat die behoefte wordt vervuld. Het gerechtshof heeft beoogd het onderwerp zo volledig mogelijk aan de Hoge Raad voor te leggen. Het gerechtshof heeft zich, zo blijkt uit de formulering van de vragen, mede laten inspireren door de problematiek die speelde bij eerdere rechtszaken over dit onderwerp. Het zal nog wel even duren voordat de Hoge Raad de vragen zal hebben beantwoord, maar mocht het zo ver zijn, dan houden we u uiteraard op de hoogte.

Nieuws

Geen verhuiskostenvergoeding bij tijdelijk verblijf in een volledig ingerichte logeerwoning

Indien het vanwege een renovatie van de huurwoning noodzakelijk is dat de huurder tijdelijk zal verhuizen, dan moet de verhuurder bijdragen in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. In het geval de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden gebruik mag maken van een volledig ingerichte logeerwoning, is geen sprake van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Als gevolg daarvan kan de huurder ook geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Hoewel dat logisch lijkt, werd over dit onderwerp in de rechtspraak niet eenduidig geoordeeld. Door een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 2 februari 2021 lijkt het pleit nu definitief beslecht in het voordeel van de verhuurder.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

Wanneer is er sprake van een verhuizing?

Zoals in de inleiding aangegeven, moet een huurder (onder andere) daadwerkelijk “verhuizen” om aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Deze vergoeding is bedoeld voor de kosten die de huurder heeft moeten maken voor verhuizing van de huisraad (meubels, koelkast, televisie etc.) naar de tijdelijke woning en de kosten om na het terugverhuizen de gerenoveerde huurwoning opnieuw in te richten.

In de praktijk komt het veel voor dat verhuurders, met name woningcorporaties, aan de huurder tijdens de renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking stellen. In die situatie hoeft de huurder dus geen huisraad over te brengen naar de logeerwoning. Ook hoeft de huurder bij terugkomst diens gerenoveerde huurwoning niet opnieuw in te richten. Aangezien de huurder hoogstens wat persoonlijke spullen heen en weer zal hoeven te verplaatsen, is zodoende geen sprake van een verhuizing.

In de meeste gerechtelijke uitspraken is het voornoemde ook bevestigd en kon de betreffende huurder geen aanspraak maken op een verhuiskostenvergoeding. Echter, in twee arresten van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden uit respectievelijk 2018 en 2019 werd er een ander oordeel op nagehouden. In die arresten was het gerechtshof namelijk van mening dat het verblijf van een huurder in een volledig ingerichte logeerwoning niet aan de toekenning van een verhuiskostenvergoeding in de weg stond.

Het arrest van 2 februari 2021  

Ondanks de voornoemde twee arresten, is het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 2 februari 2021 ‘omgegaan’. In deze zaak ging het om een verhuurder, een woningcorporatie, die de woning van de huurder had gerenoveerd. Tijdens de renovatiewerkzaamheden was aan de huurder een logeerwoning ter beschikking gesteld. Die woning was volledig ingericht en gemeubileerd.

De huurder meende in dit geval aanspraak te kunnen maken op een verhuiskostenvergoeding. Daartoe voerde de huurder aan dat zij: 1) alsnog zelf matrassen had overgebracht naar de logeerwoning, 2) steeds extra spullen van de huurwoning naar de logeerwoning had moeten overbrengen, zoals medicijnen, kleding, speelgoed, etc., 3) tijdelijk huisraad had moeten verplaatsen in de huurwoning en 4) tijdelijk de inhoud van de berging had moeten verplaatsen naar een daarvoor bestemde container.

De vordering van de huurder tot toekenning van een verhuiskostenvergoeding is eerst door de kantonrechter afgewezen. Aangezien de huurder zich niet kon vinden in deze afwijzing, is zij in hoger beroep gegaan. In hoger beroep heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden het oordeel van de kantonrechter bevestigd. Daaraan heeft het gerechtshof, net als de kantonrechter, ten grondslag gelegd dat in dit geval geen sprake is geweest van een verhuizing zoals bedoeld in de wettelijke regeling. Daartoe is redengevend dat de huurder geen huisraad heeft hoeven overbrengen naar de logeerwoning en tevens heeft zij geen kosten hoeven maken om de huurwoning bij terugkomst opnieuw in te richten. Zodoende komt de huurder niet in aanmerking voor een verhuiskostenvergoeding.

Conclusie

Naar alle waarschijnlijkheid zal het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ertoe leiden dat over dit onderwerp in de rechtspraak niet langer wisselend zal worden geoordeeld. Dat betekent aldus dat een huurder, aan wie door de verhuurder gedurende renovatiewerkzaamheden een volledig ingerichte logeerwoning ter beschikking wordt gesteld, geen aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding.

 

Nieuws

Per 1 januari 2021: nieuwe methode voor bepaling energieprestatie en meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 januari 2021 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 januari 2021 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA 8800-norm. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Dat zal van geval tot geval moeten worden vastgesteld. Voor nadere informatie over de nieuwe methode verwijzen wij naar de website van de RVO.

Meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Het is daarnaast de bedoeling om bij de invoering van de NTA 8800 het aantal punten voor de energieprestatie te laten afhangen van de grootte van de woning. Kleine woningen krijgen daardoor meer energiepunten dan grotere woningen: het gaat om twee categorieën: woningen kleiner dan 25 m2 en woningen kleiner dan 40 m2. De maximale huurprijzen van kleine woningen zullen daardoor hoger uitkomen.

Ons advies

Of en zo ja, in welke mate de nieuwe methode gevolgen heeft voor de energiepunten van een woning is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dan moeten eerst voor de betreffende woning de energiepunten op basis van de NTA 8800-norm berekend worden en vergeleken worden met de huidige punten voor de energieprestatie. De minister zegt dat meer dan de helft van de woningen hetzelfde labelletter behoudt, en dat de rest verschuift naar één labelklasse beter en of naar één labelklasse slechter. Maar voor kleine woningen kan dat dus heel anders liggen.

Is er een geldig energielabel of EI-index (die voor 10 jaar geldt), dan mag die gebruikt blijven worden tijdens de gehele geldigsheidsduur. Indien u vermoedt dat of wil weten of de NTA 8800-norm tot meer punten leidt is het verstandig een nieuwe berekening te laten vaststellen op basis van de nieuwe norm en daarna een keuze te maken.