Veel woningeigenaren die appartementen verhuren maken deel uit van een VVE . Regelmatig krijgen wij vragen over de regels voor verhuur van deze appartementen op grond van de splitsingsakte van de VVE. De splitsingsakte is het centrale document dat bepalend is voor eventuele regels rond de verhuur. Soms staan daarin allerlei beperkingen. In deze blog bespreken wij een recente uitspraak van het Hof Amsterdam over deze materie.

De uitspraak

De feiten zijn als volgt. De eisende partij is eigenaar van meerdere appartementen in Amsterdam, waaronder het appartement waar het in deze zaak om gaat. Er zijn ook drie andere eigenaren, met wie eiser samen in de VVE zit. Eiser heeft aan de VVE goedkeuring gevraagd om het appartement te verhuren aan een groep van vier vriendinnen die aan het begin van hun carrière staan. Eiser heeft de benodigde omzettingsvergunning van de gemeente voor verhuur aan meer vier volwassenen.

De VVE heeft het verzoek afgewezen, onder verwijzing naar de splitsingsakte. Daarin staat over de bestemming van het appartement de volgende bepaling:

“De bestemming is voor elk van de privé gedeelten: woning voor privé doeleinden”

(…)

“Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”

De VVE meent dat de voorgenomen wijze van verhuur valt onder de definitie “het exploiteren van een pension- of kamerverhuurbedrijf”. De voornaamste reden voor de weigering is dat de VVE vreest voor overlast. Eiser is daarom naar de kantonrechter gestapt met het verzoek dit afwijzende besluit van de VVE te vernietigen. Dit verzoek is afgewezen en het vonnis van de kantonrechter is door het Hof bekrachtigd.

Standpunt eiser

Door eiser is aangevoerd dat in dit geval geen sprake is van kamergewijze exploitatie, omdat de groep vriendinnen tezamen op één huurcontract een zelfstandige woning zou gaan huren. Zij delen dan de gehele woning en de voorzieningen daarin, wonen als een groep samen en hebben ieder een eigen slaapkamer. Zij bepalen zelf hoe de woning en alle ruimtes daarin worden gebruikt. Eiser heeft daar niets over te zeggen. De bewoners hebben bovendien een coöptatierecht: bij het vertrek van één hunner, mogen zij zelf een vervanger aanwijzen. Dat alles lijkt meer op een gezin dan op kamergewijze bewoning, aldus de eiser. De leden van de woongroep kennen elkaar, zijn betrokken op elkaar en zullen elkaar indien nodig corrigeren. Ze hebben gezamenlijke vrienden en leiden een gezamenlijk leven. Dat alles is volgens eiser wezenlijk anders dan bij kamerbewoners, die een ‘gelegenheidsformatie’ vormen en veel minder met elkaar te maken hebben. Elke kamerbewoner heeft een eigen kamerhuurcontract dat afzonderlijk opzegbaar is. Bij een woongroep is het ‘samen uit, samen thuis’: de huurovereenkomst kan alleen door de vier bewoners tezamen opgezegd worden en dan moeten zij ook allen vertrekken  Er zijn volgens eiser allerlei manieren om eventuele optredende overlast tegen te gaan, zoals het laten intrekken van de omzettingsvergunning, of acties op grond van het civiele recht (huurrecht en burenrecht). Ook is door eiser aangevoerd dat zij door deze wijze van verhuur een oplossing biedt voor de lastige positie van de betreffende doelgroep, starters, in de huidige woningmarkt.

Oordeel Hof

Het Hof heeft onderkend dat de doelgroep van eiser bestaat uit jongvolwassenen aan het begin van hun carrière. Het Hof heeft ook onderkend dat de bewoners ongetwijfeld ook deels dezelfde vriendenkring hebben. Maar er is wel een verschil met een gezin, aldus het Hof, namelijk dat een gezin uit personen bestaat die in verschillende levensfases verkeren, en er een gezagsverhouding heerst. De leden van een woongroep zullen volgens het Hof intensiever gebruik maken van de woning en het trappenhuis dan een gezin en dat kan tot overlast leiden. Het Hof hecht verder geen waarde aan het door de eiser aangedragen onderscheid tussen een woongroep enerzijds, en willekeurige kamerbewoners anderzijds. Het Hof vindt dat ondanks dat eiser de woning op één huurovereenkomst verhuurt verhuren, eiser  de woning feitelijk kamergewijs aan de man brengt en exploiteert.

De uitspraak roept vragen op en is naar onze mening onjuist. Het Hof heeft ten onrechte (te) veel waarde gehecht aan de door de VVE gevreesde, maar niet aanwezige overlast. De splitsingsakte verbiedt een kamerverhuurbedrijf. Dat lijkt ons een wezenlijk andere wijze van bewoning en exploitatie dan de verhuur aan een woongroep. Alleen al omdat er geen kamers zijn verhuurd. Het Hof lijkt de feitelijke wijze van bewoning onvoldoende goed te hebben onderzocht en heeft het begrip ‘kamerverhuurbedrijf’ naar onze smaak te breed opgevat. uitgelegd.

Geen kamerverhuurbedrijf

In een zaak die over dezelfde materie ging kwam de rechtbank Amsterdam op 12 december 2018 tot een andere uitspraak. Ook in die zaak stond in de splitsingsakte dat de woning niet als kamerverhuurbedrijf mag worden gebruikt. De eigenaar had de woning verhuurd aan zijn zoon en drie vrienden, allen studenten. Dit werd door de rechtbank niet als bedrijfsmatige huisvesting gezien omdat de eigenaar het appartement uitsluitend had gekocht voor de huisvesting van de zoon en hij het appartement zou verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon (tenzij de zoon het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen).

Duidelijk mag zijn dat het laatste woord over deze nieuwe materie nog niet is gezegd.