Op 23 juni jl. heeft de Raad van State als hoogste bestuursrechter een uitspraak gedaan over de Nijmeegse Huisvestingsverordening. De uitspraak van de Raad van State geeft mooi weer onder welke voorwaarden gemeenten een vergunningplicht voor kamerverhuur mogen invoeren. De Raad van State heeft geoordeeld dat:
- bescherming van de leefbaarheid geen geldige reden is om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren; en
- in bestaande legale gevallen niet zomaar een vergunningplicht mag worden ingevoerd.
Alleen schaarste mag het doel zijn om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren
Op grond van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad bij gemeentelijke Huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur instellen. Dat mag ingevolge de wet echter alleen als een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan woonruimte (artikel 2 Huisvestingswet). Gemeenten moeten dat goed onderbouwen.
De gemeente Nijmegen had in 2019 bij haar huisvestingsverordening een vergunningplicht voor kamerverhuur ingevoerd voor alle woningen in Nijmegen, zowel goedkopere als duurdere woningen. Volgens de Raad van State had de gemeente goed onderbouwd dat een vergunningplicht noodzakelijk en geschikt was voor het bestrijden van schaarste van goedkope woningen (tot €310.000). De gemeente had met woningbouwrapporten duidelijk gemaakt dat er een (zeer) groot tekort was aan goedkopere woningen in Nijmegen.
De woningbouwrapporten maakten echter niet duidelijk dat er een tekort was aan duurdere woningen (boven €310.000). Deze duurdere woningen waren alleen onder de vergunningplicht gebracht uit het oogpunt van leefbaarheid. De gemeente Nijmegen wilde, ook bij duurdere woningen, de beoordeling kunnen maken of verkamering zou (kunnen) leiden tot overlast voor de omgeving
Leefbaarheid c.q. overlast is echter geen geldige reden om een vergunningplicht voor kamerverhuur in te voeren, aldus de Raad van State. Dat staat de Huisvestingswet niet toe. Leefbaarheid kan wel een rol spelen bij de vraag of een vergunning kan worden verleend voor kamerverhuur in een specifieke woning, als zo’n vergunningplicht eenmaal geldt. De Raad van State zette dan ook een streep door de vergunningplicht voor duurdere woningen in Nijmegen.
Plotselinge vergunningplicht voor kamerverhuur in bestaande legale gevallen
In Nijmegen zijn met name in de jaren ’90 veel woningen verkamerd zonder dat daarvoor een vergunning was vereist. Er is dus sprake van bestaande legale gevallen waarin verkamering zonder vergunning plaatsvindt. De gemeente Nijmegen heeft echter ook een vergunningplicht ingevoerd voor woningen die legaal vergunningvrij zijn verkamerd. Op grond van de huisvestingsverordening in Nijmegen geldt namelijk ook een vergunningplicht voor het verkamerd houden van een woning.
Volgens de Raad van State is het op zichzelf niet uitgesloten dat al bestaande vergunningvrij verkamerde woningen op enig moment worden onderworpen aan een vergunningplicht. Maar de gemeente moet dan wel de (financiële) belangen van de verhuurder en de belangen van de kamerbewoners (die misschien wel moeten verhuizen) in ogenschouw nemen. De gemeenteraad had die belangen niet afgewogen. De vergunning voor het verkamerd houden van woningen is daarmee onrechtmatig.
Conclusies voor de praktijk
Gemeenten moeten een vergunningplicht voor kamerverhuur goed onderbouwen en (cijfermatig) inzicht geven in de schaarste van woningtypen die onder de vergunningplicht zijn gebracht. Als die onderbouwing tekort schiet, is de vergunningplicht onverbindend.
Bovendien mogen gemeenten niet zomaar een vergunningplicht invoeren voor bestaande gevallen waarin kamerverhuur zonder vergunning legaal plaatsvindt. Ook dat moet uitdrukkelijk worden onderbouwd door de gemeente.
De uitspraak van de Raad van State is hier te lezen.
