Minister De Jonge heeft op donderdag 19 mei 2022 zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ gepresenteerd. Daarin staan vergaande plannen om het wonen voor huurders van middenhuurwoningen goedkoper te maken. In dit artikel vat ik zijn plannen voor de huurwoningmarkt (of zoals dit kabinet het liever noemt: volkshuisvesting) samen en analyseer ik die. Daarbij ligt de nadruk op het meest vergaande onderdeel van zijn plannen: regulering van het middenhuursegment.

Doel van de minister

Uit zijn programma (en de titel ervan) blijkt duidelijk hoe de minister aankijkt tegen de woningmarkt en wat hij wil bereiken. De minister vindt dat er te weinig middenhuurwoningen zijn (nu onderdeel van de vrije ongereguleerde huursector) en dat de huurprijzen als gevolg daarvan te hoog zijn. Daardoor hebben mensen met een middeninkomen[i] moeite om een huurwoning te vinden die past bij hun inkomen. Daarom moeten de huren in de vrije sector volgens de minister omlaag, zodat er voldoende huurwoningen komen in het middenhuursegment voor de middeninkomens. Die huurverlaging kan alleen bereikt worden door ingrijpen van de overheid, aldus de minister.

De plannen van de minister: liberalisatiegrens en opslagpercentage

De minister wil de huurverlaging bewerkstelligen door de liberalisatiegrens te verhogen van € 763,- (corresponderend met ongeveer 145 WWS-punten) naar een bedrag tussen ongeveer € 1.000,- (187 WWS-punten) en € 1.250 (235 WWS-punten).

Het gaat hierbij niet helemaal om dezelfde WWS-punten als bij sociale huur, want de minister wil voor het middensegment een nader te bepalen opslagpercentage toepassen. Ik begrijp dat als volgt. Indien een woning uitkomt op 170 punten en nu dus in de vrije sector valt, wordt dat puntental verhoogd met bijvoorbeeld een opslagpercentage van 20%, zodat de woning geen 170 maar 204 punten waard is. Als de minister de liberalisatiegrens op 187 punten vastklikt blijft deze woning dus geliberaliseerd. Maar komt de liberalisatiegrens op 235 WWS-punten te liggen, dan zal deze vrijesectorwoning, ondanks het opslagpercentage, gaan vallen onder het regime van het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Om de precieze liberalisatiegrens en het opslagpercentage te kunnen vaststellen wil de minister de komende maanden onderzoeken hoe de regulering zou uitpakken in de woningmarkten van drie gemeenten: Utrecht, Zwolle en Doetinchem. Botsproeven noemt de minister dat. Ik begrijp dat hij daarmee wil voorkomen dat de regulering doorschiet en daardoor het aanbod van middenhuurwoningen en nieuwbouw wordt aangetast. Hij is er ook beducht voor dat de regulering in strijd komt met de bescherming van het eigendomsrecht. De minister sluit daarbij niet uit dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap wordt aangepast. En hij gaat kijken naar de mogelijkheid dat het inkomen van de huurder bepalend wordt voor de woningtoewijzing en naar de mogelijkheid de huurder te stimuleren (of te dwingen?) te verhuizen, indien zijn inkomen is gestegen. De minister noemt dit alles het zoeken naar balans en hij wil dit najaar de ‘contouren van de middenhuurregulering schetsen’, opdat deze op 1 januari 2024 ingaat.

Ook wil de minister het WWS moderniseren en onderzoeken hoe daarin verhuurders kunnen worden gestimuleerd hun woningen te verduurzamen.

Valt een woning eenmaal onder de huurregulering, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Maar daar blijft het niet bij. De minister wil via de nieuwe Wet goed verhuurderschap handhaving door de gemeente (boetes en lasten onder dwangsom) mogelijk maken, indien de verhuurder een te hoge huurprijs bedingt.

De minister wil de tijdelijke huurovereenkomst niet afschaffen, maar hij wil gemeenten wel instrumenten geven om die contractvorm te verbieden in wijken waar hoge doorstroming ongewenst is. Hij noemt dat misbruik van deze contractsvorm.

Evenwichtskunst

Dat er een tekort aan woonruimte is, leidend tot hoge huurrijzen, en dat de beste oplossing van dat probleem het bijbouwen van veel woningen is, is duidelijk. Dat er een betaalbaarheidsprobleem is voor sommige groepen op de woningmarkt en dat dat op korte termijn niet kan worden opgelost door woningen te bouwen is ook duidelijk. Als je het betaalbaarheidsprobleem voor de korte termijn wil oplossen kan dat alleen door ingrijpen van de overheid. Ook dat valt niet te betwisten. Maar over hoe je dat doet lopen de meningen sterk uiteen. De minister heeft daar nu stelling in genomen, maar hij houdt tegelijk nog veel slagen om de arm.

Het debat over of en hoe de overheid moet ingrijpen in woningmarkt om de huren betaalbaar te houden voor groepen in de samenleving is bepaald niet nieuw. Belangbehartigers van huurders vinden al vele tientallen jaren dat, omdat wonen een primaire levensbehoefte is, de overheid vergaand moet reguleren, het liefst door de huren van alle woningen te reguleren. Belangenbehartigers van projectontwikkelaars en woningeigenaren zijn over het algemeen niet per se tegen regulering, maar vinden dat zij een faire huurprijs moeten kunnen krijgen omdat zij bij gebrek aan rendement geen woningen kunnen bouwen en verhuren. En zij rekenen daarbij op een betrouwbare overheid die de spelregels niet steeds verandert, want de exploitatie van huurwoningen doen zij voor de lange termijn. De overheid zit daartussenin, want bouwt zelf geen woningen. Indien de overheid vindt dat de huren te hoog zijn en dat zij daarop moet reageren door te reguleren, moet zij dus oog houden voor de belangen van beide partijen. Dat de overheid daarbij het eigendomsrecht aantast is ‘all in the game’ en te rechtvaardigen, mits zij voldoende rekening houdt met de belangen van de verhuurder. Dat is een evenwichtskunst die lang niet elke politicus voldoende beheerst. Maar door die bril moeten de plannen van minister de Jonge wel worden beoordeeld.

Botsproeven

De minister heeft blijkens de eerste reacties beleggers flinke schrik aangejaagd met zijn plan het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot € 1.000,- of zelfs € 1.250,-. Als dat gebeurt zou dat desastreus zijn voor de volkshuisvesting als geheel, want de gevolgen zijn eenvoudig te voorspellen. Beleggers, zeker hen die voor de hoge koopprijzen van de laatste jaren woningen hebben gekocht in de verwachting enig rendement op basis van een vrije sector huur te kunnen genereren, gaan dan massaal hun woningen verkopen. Zij kunnen niet anders. Want doen zij dat niet, dan zullen zij met een substantieel lagere huur genoegen moeten nemen, in veel gevallen leidend tot een verliesgevende exploitatie. Tenzij de koopmarkt crasht (zoals in de periode 2008 – 2013) en de prijzen flink dalen, zullen de kopers van die woningen geen andere beleggers zijn, maar mensen die de woning zelf gaan bewonen. Het effect daarvan is precies het tegengestelde van wat de minister wil bereiken: het middenhuursegment zal niet groter worden maar kleiner. Terwijl beleggers dit als een vorm van door onteigening aan de kaak zullen stellen in procedures op grond van te ver gaande schending van het eigendomsrecht als bedoeld in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens[ii]. Ook de nieuwbouw van middenhuur zal stilvallen bij een al te rigoureuze huurregulering. De minister heeft daar blijkens zijn Programma oog voor, want hij wil zoeken naar de juiste ‘balans’. Maar hij heeft nog geen idee hoe die balans eruit gaat zien. Die wil hij dus door middel van zijn botsproeven gaan verkennen. En precies daar ligt de kern van zijn toekomstige maatregelen. Laten we die eens verkennen.

Ondergrens van de regulering: redelijk rendement

Wil de minister dat het middenhuursegment daadwerkelijk groter wordt, dan zal hij beleggers en projectontwikkelaars niet tegen zich in het harnas moeten jagen maar ervoor moeten zorgen dat huurprijsregulering van dat segment een ondergrens kent: een redelijk rendement voor de verhuurder. Daartoe zal de minister in kaart moeten brengen welke relevante exploitatiekosten die ondergrens bepalen. Dat is niet eenvoudig, maar wel mogelijk. Daarbij zal hij ook de maatregelen, die zijn collega van financiën wil treffen en die leiden tot een lastenverzwaring voor verhuurders, in zijn beleid moeten betrekken. Plus de (kosten van de) duurzaamheidsmaatregelen die hij van verhuurders verlangt. Ik herinner de minister eraan dat, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, de toenmalige minister van Agt dat deed met als uitgangspunt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken gerelateerd aan het rendement op staatsleningen.[iii] In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister mis ik een dergelijk redelijk uitgangspunt.

Verouderd WWS

Het huidige WWS is verouderd. Het is voor wat betreft de voorzieningen in de woning nog altijd gebaseerd op de aloude woningwetwoning. Het WWS houdt geen dan wel onvoldoende rekening met allerlei moderne voorzieningen, zoals koelsystemen, luxe voorzieningen in keuken en badkamer, aangeklede buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeervoorzieningen, beveiligingsmaatregelen, levensloopbestendig voorzieningen, voorzieningen op het gebied van (ouderen)zorg e.d. Deze voorzieningen vergen investeringen die vanzelfsprekend gewaardeerd moeten worden in de huurprijs. Dat is nu niet of onvoldoende het geval. Het is daarom verheugend dat de minister voornemens is het WWS te moderniseren. Daarbij moet hij zich realiseren dat, om te bepalen of een woning een vrije sector woning is, die woning op grond van het WWS een minimum aantal punten dient te scoren. Voor een vrije sectorwoning heb je dus de punten van het WWS nodig, zodat het noodzakelijk is dat allerlei moderne en luxueuze woonvoorzieningen worden gewaardeerd in het WWS.

Overgangsrecht

Verontrustend is dat de minister zegt te willen onderzoeken of de huurprijsregulering van toepassing kan worden verklaard op lopende huurcontracten, zodat zittende huurders al meteen kunnen aandringen op huurverlaging. Duidelijk mag zijn dat dat op gespannen voet zal zijn staan met het eigendomsrecht. Hoe minder het nieuwe systeem rekening houdt met het te respecteren belang van de verhuurder, hoe noodzakelijker het zal zijn om bestaande huurrelaties te ontzien. Daarmee doel ik niet zozeer op lopende huurcontracten, maar op bestaande beleggingen, zeker als het gaat om woningen die tegen de recente hoge koopsommen zijn verkregen.

Laten we hopen dat minister de Jonge tot verstandige inzichten komt bij zijn botsproeven. Doet hij dat niet, dan roept hij vast en zeker een pittige clash met beleggers over zich af. En we weten: wie botst loopt schade op.

[i] De minister noemt in dit verband leraren, politieagenten en verpleegkundigen.

[ii] De Raad van State waarschuwde daar al voor bij de WOZ-cap, die kinderspel is vergeleken bij de huidige plannen van de minister. De Raad van State overwoog (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2022-7611.html): ‘Het recht op eigendom is onder meer verankerd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Op grond daarvan mag eigendom wettelijk gereguleerd worden, mits die regulering geschiedt in een duidelijk omschreven algemeen belang. Zoals ook vermeld in de toelichting geldt voldoende betaalbare woongelegenheid als zo’n algemeen belang. Daarbij dient echter wel een redelijk evenwicht (‘fair balance’) te worden gevonden tussen eerbiediging van recht op eigendom enerzijds, en het bevorderen van voldoende betaalbare woongelegenheid anderzijds. Een factor die bij de afweging of sprake is van een redelijk evenwicht onder meer relevant is, is de verwachte effectiviteit van de maatregel. Nu het voorstel is gericht op een gevolg van de problematiek in plaats van op de oorzaken (zie punt 2), is de Afdeling er niet op voorhand van overtuigd dat de voorgestelde maatregel noodzakelijk en effectief is en de inbreuk gerechtvaardigd is. De toelichting verdient in dit licht aanvulling. De toelichting besteedt ook aandacht aan te verwachten afnames van rendementen voor verhuurders. Een vraag die niet aan de orde komt, is of de maatregel er toe leidt dat verhuurders niet meer aan hun wettelijke verplichtingen (zoals behoorlijk onderhoud of investeringen in duurzaamheid) kunnen voldoen omdat rendabele exploitatie niet langer mogelijk is.’

[iii] Kamerstukken II, 1976-1977, 14175, nr. 11, Nota n.a.v. het eindverslag: ‘De ondergetekenden zijn bepaald niet van opvatting, dat het verhuren van woningen geen bron van inkomen voor de verhuurder behoort te zijn. De fi­nanciering van de woningbouw zou dan immers ernstig in het gedrang ko­men. Wel moet naar hun mening het huur- en subsidiebeleid er mede toe leiden, dat het rendement op investeringen in woningen als regel binnen ze­kere grenzen blijft. Als richtsnoer wordt daarbij thans gehanteerd het ge­middelde rendement op een vijftal aflosbare staatsleningen met een reste­rende looptijd van 8 tot 15 jaar. (…) Voor wat de woningen betreft die wor­den gebouwd onder de sinds 1975 geldende Beschikking geldelijke steun huurwoningen ligt de zaak wat minder ingewikkeld. Er wordt een ren­dement gelijk aan dat op staatsleningen gegarandeerd, onafhankelijk van de ontwikkeling van het percentage van de trendmatige huurstijging en van de bijkomende exploitatielasten.’