Tagarchief: maximering huurprijs

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.

De noodknop wankelt, maar huurverhogingen vrije sector gemaximeerd

Het zat er al een tijdje aan te komen. De begin dit jaar aangekondigde landelijke noodknop voor het middenhuursegment gaat er toch niet komen. Er is te veel maatschappelijke weerstand. Maar er lijkt wel iets voor in de plaats te komen: maximering van de huurverhoging in de vrije sector.

Maatschappelijke weerstand

Er is volgens Martijn Schut, directeur woningmarkt bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, te veel maatschappelijke weerstand tegen de noodknop[1]. Met name van gemeenten, die de noodknop zouden moeten uitvoeren, en van de vastgoedsector. De noodknop is te ingewikkeld en te drastisch. De noodknop leidt volgens Schut bovendien alleen maar tot polarisatie tussen huurder en verhuurder. En daar zou hij nog wel eens gelijk in kunnen hebben. Want voorzien was in een buitengewoon ingrijpende regelgeving: indien een verhuurder een te hoge huurprijs overeenkomt met zijn huurder, zou de gemeente de bevoegdheid krijgen die verhuurder aan te pakken met boetes en een last onder dwangsom. Niet bepaald een subtiele aanpak, want gemeenten grijpen dan direct in in de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder, waarbij de verhuurder wordt gedwongen de huurprijs te verlagen.

De minister ziet meer in lokale maatregelen en afspraken in plaats van landelijke wetgeving voor een noodknop. Precies zoals Van Gijzel in januari 2018 in zijn rapport over het middenhuursegment al voorstelde.

Maximering huurverhoging vrije huursector

De noodknop lijkt van de baan te zijn, maar er zit wel een andere maatregel voor in de plaats te komen: maximering van de huurverhoging in de vrije huursector. Deze maatregel kom niet uit de koker van de minister, maar uit die van IVBN. IVBN stelde dit begin november 2019 voor als alternatief voor de noodknop. Maar de Tweede Kamer heeft dit voorstel vrijwel direct omarmd. PvdA-Kamerlid Henk Nijboer diende op 19 november 2019 een motie in. Daarin vraagt hij de minister ‘maximering van de jaarlijkse prijsstijging in de vrije huursector als mogelijkheid uit te werken’. De motie werd gesteund door een meerderheid van Tweede Kamer.

Nijboer wil dat er een wettelijke beperking komt, zoals die er ook voor sociale huurwoningen is. Hij denkt aan een jaarlijkse huurverhoging van 1% boven de inflatie, maar dat percentage staat niet in zijn motie. Hij heeft dat slechts geuit in de pers. De IVBN is voor maximaal 7,5% boven de inflatie in vijf jaar, oftewel gemiddeld 1,5% boven de inflatie per jaar.

Gehele vrije huursector?

Wat direct opvalt is dat zowel IVBN als Nijboer de maximering van de jaarlijkse huurverhoging willen toepassen op de gehele vrije huursector. Dat wil zeggen op alle woningen met een huur van meer dan € 720,- per maand. Dat valt op omdat alle tot nu toe voorgestelde maatregelen ter beteugeling van de huurprijs in de vrije sector zich beperkten tot het middenhuursegment, dat wil zeggen het segment tussen € 720 en circa € 1.000  huur per maand. Dat gold voor de door van Gijzel voorgestelde maatregelen. Dat gold voor de uitwerking van de noodknop van de minister, maar dat gold ook voor de motie Eijs/Ronnes uit mei 2018, die het startsein vormde voor de noodknop.

Nergens lees ik een onderbouwing waarom de huurverhoging in de gehele vrije huursector zou moeten worden gereguleerd. Wettelijke ingrepen in partijafspraken over de huurprijs zijn een inbreuk op het eigendomsrecht. Die zijn uitsluitend gerechtvaardigd indien het algemeen belang dat eist. En dat is uitsluitend aan de orde in huursegmenten waar woningschaarste heerst, zodat huurprijzen te hoog dreigen te worden voor hen die op de betreffende woningen zijn aangewezen. Waarom de huurprijsverhoging zou moeten worden gemaximeerd in het luxe huursegment boven € 1.000,- of pakweg € 1.500,- per maand wordt door Nijboer noch IVBN onderbouwd.

Geen onderscheid oudbouw – nieuwbouw

Verder valt op dat zowel IVBN als Nijboer een maximaal huurverhogingspercentage voorstellen dat geldt voor de gehele vrije huursector. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar bijvoorbeeld oudbouw en nieuwbouw. Dat maakt nogal uit, omdat in de oudbouw forsere investeringen nodig zijn om te blijven voldoen aan de eisen des tijds, niet in de laatste plaats aan de eisen die de energietransitie stelt.

Ten slotte

De Tweede Kamer roept de minister op de motie uit te werken. De minister is nu dus aan zet. Het is te hopen dat de minister daarbij oog heeft voor bovenvermelde kanttekeningen.

[1] In het Financieele Dagblad van 8 november 2019