Tag archieven: maximering huurverhoging

Nieuws

Niet eerder vertoonde onduidelijkheid over de huurverhoging in de vrije sector

Dit jaar loopt de wet, die de huurverhoging in de vrije sector maximeert, af. De minister wil de wet verlengen met drie jaar. De minister moet opschieten om de wet op tijd goedgekeurd te krijgen door het parlement. Lukt dat niet uiterlijk op 30 april 2024, dan geldt er vanaf 1 mei 2024 geen wettelijke maximering. Tot die datum geldt de huidige wet die de huurverhoging maximeert tot 5,5%. Maar wat gebeurt er daarna? De huidige situatie rond de maximale huurverhoging in de vrije sector is ingewikkeld, niet eerder vertoond en daardoor verwarrend. De rijksoverheid legt op haar website helaas ook niet uit hoe het zit, terwijl zij de onduidelijkheid heeft veroorzaakt.

Laten we het op een rijtje proberen te zetten.

De huidige wet

Op grond van de huidige tijdelijke wet maximering huurverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten moet de minister kiezen tussen de inflatie en de stijging van de CAO-lonen: hij moet het laagste percentage kiezen. De maximale huurverhoging is dan gelijk aan het (verplicht) gekozen percentage plus 1%.

Op basis daarvan is door de minister bepaald dat de maximale huurverhoging in de vrije sector in 2024 5,5% is. Dat is gebaseerd op de inflatie (4,5%), want die was in 2023 lager dan de stijging van de CAO-lonen.

De tijdelijk wet vervalt op 30 april 2024, zodat, als de wet niet wordt verlengd, er vanaf 1 mei 2024 geen wettelijke maximering meer zal zijn.

Verlenging van de wet

Dat wil de minister voorkomen. Daarom ligt er nu een wetsvoorstel tot verlenging van de tijdelijke wet tot 1 mei 2027. Het wetsvoorstel houdt ook een inhoudelijke wijziging in van de tijdelijke wet. De keuze tussen inflatie en CAO-lonen vervalt. De minister moet voortaan de huurstijging baseren op de CAO-lonen.

De CAO-lonen zijn in het relevante tijdvak in 2023 gestegen met 5,8%. Als de verlenging van de wet tijdig kracht wordt, zou dat betekenen dat de huren vanaf 1 mei 2024 met (5,8% + 1% =) 6,8% mogen stijgen.

Het is ook denkbaar dat bij de inwerkingtreding van de verlenging van de wet een overgangsregeling wordt vastgesteld, waarin wordt bepaald het eerder vastgestelde maximum van 5,5% voor het gehele jaar blijft gelden.

Wetsvoorstel betaalbare huur

Bij dit alles is nog geen rekening gehouden met het aanhangige wetsvoorstel betaalbare huur. De minister koerst op invoering van deze wet op 1 juli 2024. Deze wet voorziet in een definitieve (en dus geen tijdelijke) regeling voor de huurverhoging in de sociale huursector (laagsegment geheten), het (nieuwe) middenhuursegment (dat nu nog vrije sector is) en het hoogsegment (de bestaande maar verkleinde vrije sector). Het valt sterk te betwijfelen of de minister de datum van 1 juli 2024 haalt. Maar als hij deze datum haalt is vanaf 1 juli 2024 de huurverhoging in het middenhuursegment en het hoogsegment gemaximeerd op de gemiddelde CAO-loonstijging + 1%. Dus tot 6,8%

Conclusie:

De stand van zaken is dus als volgt:

  • tot 1 mei 2024 kan de huur in de vrije sector met maximaal 5,5% worden verhoogd.
  • indien de verlenging van de tijdelijke wet per 1 mei 2024 ongewijzigd maar met een overgangsregeling (inhoudend dat het maximum voor geheel 2024 5,5% blijft) in werking treedt, kan de huur in de vrije sector vanaf 1 mei 2024 ook met maximaal 5,5% worden verhoogd;
  • indien de verlenging van de tijdelijke wet per 1 mei 2024 ongewijzigd en zonder bijzondere overgangsregeling in werking treedt, kan de huur in de vrije sector vanaf 1 mei 2024 met maximaal 6,8% worden verhoogd;
  • indien op 1 juli 2024 de wet betaalbare huur ongewijzigd in werking treedt, kan de huur in de vrije sector vanaf 1 juli 2024 met maximaal 6,8% worden verhoogd;
  • indien de tijdelijke wet niet (tijdig) wordt verlengd, geldt er vanaf 1 mei 2024 geen maximum meer (maar moet wel rekening worden gehouden met invoering daarna van de wet betaalbare huur).

We weten waarschijnlijk pas eind april 2024 wat de situatie vanaf 1 mei 2024 zal zijn.  Het is een weinig fraaie en nooit eerder vertoonde gang van zaken. Maar wij houden u op de hoogte.

Nieuws

Maximale huurprijsstijging huurwoningen in 2024

Onlangs heeft minister De Jonge bekendgemaakt met welke percentages de huren in 2024 mogen stijgen.

Vrije huursector

Voor de vrije huursector is het percentage gemaximeerd op 5,5%. De wet die dit regelt geldt nog tot 1 mei 2024. De minister wil de wet vanaf die datum met nog eens drie jaar verlengen (dus tot 1 mei 2027), maar nog niet duidelijk is of in de huidige Tweede Kamer, in de nieuwe samenstelling sinds de verkiezingen op 22 november 2023, daarvoor een meerderheid is te vinden. Het gaat om een maximum percentage. Dat betekent dat, indien op grond van de huurovereenkomst de maximale huurverhoging uitkomt op een lager percentage, dat lagere percentage geldt.

Sociale huursector

In de sociale huursector bedraagt de maximale huurprijsstijging 5,8%. Het lijkt merkwaardig dat de stijging in sociale huursector groter is dan die in de vrije huursector. Dat komt doordat de huurstijging in beide sectoren is gekoppeld aan verschillende grootheden. De 5,5% in de vrije huursector is op grond van de wet gelijk aan de inflatie van december 2022 tot december 2023 +1 procentpunt.

De 5,8% van de sociale huursector is gebaseerd op de Nationale Prestatieafspraken tussen de minister en Aedes. Daarin staat de huurstijging is gekoppeld aan de gemiddelde loonstijging van december 2022 tot december 2023.

De minister realiseert zich dat het merkwaardig is dat de huren in de sociale huursector meer mogen stijgen dan de huren in de vrije huursector. Hij haast zich daarom op te merken dat de huren in de sociale huursector stijgen  “…  nadat de meeste huurders ook hun inkomen hebben zien stijgen”, zodat, zo lijkt de minister te redeneren, dit geen pijn doet voor sociale huurders. Maar die gemiddelde loonstijging geldt natuurlijk ook voor huurders in de vrije huursector.

Nieuws

Toekomstige ontwikkelingen huurprijzen woonruimte

Er staan verschillende ontwikkelingen op stapel die gaan over de (hoogte van de) huurprijzen van woonruimte.

Maximale huurverhogingspercentages 2024 (sociale huur en vrije sector)

Demissionair Minister De Jonge heeft in een brief aan de Tweede Kamer van 26 september 2023 zijn verwachtingen geuit over de huurprijsstijgingen in 2024. Die verwachtingen zijn gebaseerd op de CAO-loonontwikkeling en de inflatie die over het jaar 2023 worden verwacht. Er wordt een inflatie verwacht van 3,9% en een gemiddelde cao-loonstijging van 5,8%. Dat levert volgens De Jonge een maximale huurprijsstijging in het sociale segment op van ongeveer 5,8% en in de vrije sector van ongeveer 4,9%. Dat verschil wordt verklaard doordat voor het sociale segment in de nationale prestatieafspraken met Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten de CAO-loonontwikkeling tot maatstaf is gekozen. In de vrije sector is de maximale huurstijging wettelijk bepaald op de laagste van de twee: ofwel de cao-loonstijging ofwel de inflatie (met een opslag van 1%). Minister De Jonge is zich ervan bewust dat de grotere stijging in het sociale huursegment merkwaardig is, maar hij wist erop dat dat wordt goedgemaakt doordat in dat segment een hogere huur in de regel ook recht geeft op een hogere huurtoeslag.

Maximering huurverhoging vrije sector vanaf 1 mei 2024

Sinds 1 mei 2021 is de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector gemaximeerd. Deze maximering werd tot en met 2022 gekoppeld aan de inflatie (met een opslag van 1%). In de jaren 2023 en 2024 is deze gekoppeld aan de gemiddelde cao-loonstijging (omdat de inflatie volgens de minister tot een te grote stijging zou leiden). Het gaat om een tijdelijke wet die geldt tot 1 mei 2024. Minister De Jonge wil de wet met drie jaar verlengen. Hij had dat al eerder aangekondigd. Hij wil nu de maximering koppelen aan het cao-loonindexcijfer (met een opslag van 1%). De verlenging geldt tot en met 30 april 2027.

Class-action tegen de staat van de Stichting Fair Huur

De Stichting Fair Huur heeft medio oktober 2023 bekendgemaakt een nieuwe class action te zijn gestart tegen de staat. De stichting heeft de belangen van honderden verhuurders die tezamen duizenden huurwoningen bezitten gebundeld. De stichting stelt dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap onrechtmatig is. De WOZ-cap leidt ertoe dat de huren van een flink aantal woningen op een lager niveau uitkomen omdat deze bij de eerstvolgende huurderswisselingen terugvallen van de vrije sector in sociale huursector. Het verschil kan in de grote steden tot enkele honderden euro’s per maand oplopen. Stichting Fair Huur stelt dat dit in strijd is met het in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht, omdat de maatregel disproportioneel is (geen ‘fair balance’). De stichting wijst ook op de negatieve gevolgen voor de woningmarkt als geheel, doordat verhuurders, die als gevolg van de maatregel geen rendabele exploitatie meer hebben, hun woningen verkopen waardoor het aantal middenhuur- en vrije sectorwoningen kleiner wordt. De Stichting Fair Huur bevindt zich in goed gezelschap, aangezien de afdeling advisering van de Raad van State al uitermate kritisch was voordat de WOZ-cap werd ingevoerd. In zijn advies van 15 december 2021 wees de Raad van State al op de mogelijk te ver gaande inbreuk op het eigendomsrecht.

Nieuws

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?