Tagarchief: maximering WOZ-punten

Tekst regelgeving maximering WOZ-punten gepubliceerd

De minister heeft in november 2020 eindelijk het ontwerpbesluit tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepubliceerd, waarin het aantal WOZ-punten wordt gemaximeerd tot 33%.

De tekst bevat geen verrassingen en is in lijn met de eerdere aankondigingen van de minister. Zie onze eerdere artikelen.

De nieuwe regeling wordt door de Eerste en Tweede Kamer behandeld in een zogeheten “voorhangprocedure”. Het is nog niet duidelijk wanneer de maatregel van kracht wordt. Mogelijk pas op 1 oktober 2021.

Let op: voor gereguleerde huurwoningen kan de huurder vanaf de datum van inwerkingtreding direct een huurverlaging aanvragen. Voor geliberaliseerde woningen gaat de maximering gelden vanaf het moment dat er een huurcontract met een nieuwe huurder wordt gesloten. Wij raden verhuurders aan zich goed voor te bereiden op deze regelgeving door in elk geval het WWS-puntental van hun woningen vast te stellen en na te gaan of investeringen in het bezit de moeite lonen.

Maximering WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel

Het zat er al langer aan te komen: de maximering van het aantal punten voor de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De minister heeft onlangs de concepttekst van deze wijziging van het woningwaarderingsstelsel gepubliceerd. Daarin staat onder andere het voornemen dat de maximering al ingaat op 1 juli 2020. De vraag is of dat ook echt zal gebeuren.

Hoe zat het ook alweer?

Sinds oktober 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. Sindsdien worden er dus punten toegekend op basis van de WOZ-waarde. Oud-minister Blok voerde dit in om de huurprijs in het sociale segment beter te laten aansluiten op de huurprijzen in de vrije sector. Aan dat uitgangspunt wil minister Ollongren niet tornen. Maar zij vindt dat de WOZ-waarde in sommige grote steden een te grote rol speelt in de prijsbepaling van huurwoningen doordat de WOZ waarde daar zo sterk is gestegen. Daarom moet volgens de minister het aantal WOZ-punten worden gemaximeerd.

Maximering in de conceptregeling

In de conceptregeling wordt nu definitief duidelijk hoe die maximering wordt vormgegeven: van het totale puntental dat een woning heeft wordt voortaan maximaal 33% bepaald door de WOZ-waarde van de woning.

Deze maximering geldt niet in twee gevallen:

  • kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht en omstreken, die gerealiseerd zijn in de jaren 2018 tot en met 2022;
  • woningen die zonder die maximering minder dan 142 punten waard zijn.

 

Gevolgen van deze regelgeving

De maatregel zal ertoe leiden dat vooral woningen die in het hogere segment binnen de sociale sector zijn verhuurd een lagere maximale huurgrens zullen krijgen. Dat zal in de meeste gevallen gaan om enkele tientjes per maand.

De maatregel zal er ook toe leiden dat een flink aantal woningen die nu nog in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze 142 punten of meer waard zijn, niet meer in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze woningen onder de 142 puntengrens duiken. Deze woningen zullen dus een huurprijs krijgen tot maximaal € 737,14 per maand. Volgens een door bureau ABF in opdracht van de minister gemaakte berekening zal dit bij ongeveer 3% van de woningen in de vrije sector (nominaal 14.800 stuks) gebeuren. Duidelijk mag zijn dat het leeuwendeel daarvan zich zal bevinden in de grote steden, omdat daar de WOZ waarde nu eenmaal relatief hoog is. Dat percentage zal aldaar dus veel hoger zijn.

Beleggers de dupe

Ik vermoed dat er nogal wat beleggers met recente aankopen zullen zijn die door deze maatregel een verliesgevende exploitatie zullen krijgen, waar zij niet op hebben gerekend of hebben kunnen rekenen. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen. Maar verkoop van de woning aan een andere belegger zal niet gebeuren, omdat die hetzelfde probleem zal hebben. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen aan een partij die er zelf gaat wonen. Maar verkoop aan de zittende huurder, die huurbescherming heeft, levert een lage(re) prijs op. Deze beleggers kunnen er dus bekaaid van af komen. Het verbaast mij daarom dat in de toelichting van de maatregel met geen woord wordt gerept over de vraag of hiermee niet het door het EVRM beschermde eigendomsrecht disproportioneel wordt beperkt.

Al met al zou de maatregel ertoe kunnen leiden dat de door sommige lokale bestuurders bepleitte zelfbewoonplicht langs deze indirecte route wordt gestimuleerd en buy-to-let wordt beperkt.

De conceptregeling zal geen consequenties hebben voor lopende huurcontracten in de vrije sector. Dat is de expliciete bedoeling volgens de toelichting. Maar zodra de zittende huurder vertrekt krijgt de verhuurder wél te maken met de maximering.

Wanneer wordt de maximering ingevoerd?

Het lijkt de bedoeling te zijn dat de maximering al op 1 juli 2020 wordt ingevoerd. Maar in de toelichting wordt nadrukkelijk de mogelijkheid opengehouden dat de maximering later wordt ingevoerd, bijvoorbeeld op 1 januari 2021. Dat laatste is voor beleggers wel te hopen, want dan kunnen zij zich bij verhuur- en aankoopbeslissingen nog proberen te wapenen tegen deze nieuwe spelregel, die tijdens het spel wordt ingevoerd.

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.

Terugblik seminar noodknop en woningdelen

Hielkema & co organiseerde vorige maand een seminar over de noodknop, de maximering van de WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel en de voorgenomen nieuwe regelgeving van de gemeente Amsterdam voor woningdelen.

Het seminar voorzag in een grote behoefte. In twee dagen tijd waren er al 130 inschrijvingen, veel te veel voor de 45 beschikbare plaatsen. Hielkema & co heeft daarom een tweede bijeenkomst ingelast.

Dat het seminar voorzag in een behoefte is begrijpelijk. Al langere tijd hangen allerlei drastische ingrepen in de woningmarkt boven de markt, zonder dat zeker is dat die maatregelen doorgaan, hoe die ingrepen precies luiden en waartoe die maatregelen uiteindelijk zullen leiden. De onzekerheid daarover is fnuikend en maakt beleggers onzeker.

Indien alle voorgenomen maatregelen doorgaan zal dat de verdiencapaciteit van woningverhuurders drastisch aantasten, menigmaal leidend tot verliesgevende exploitaties. Het is dan ook niet verwonderlijk dat sommige beleggers beginnen te overwegen hun woningbezit te verkopen.

Indien u de PowerPointpresentatie van het seminar wenst te ontvangen kunt u hier klikken.