Tagarchief: middenhuurregulering

Miljoenennota 2023: De Jonge houdt zijn kruit gortdroog

Elk jaar mag ik na Prinsjesdag voor het Vastgoedjournaal een beschouwing geven over de plannen van het kabinet met de huurwoningmarkt in het komende jaar. Elk jaar was er het nodige te melden over nieuwe maatregelen van het kabinet, maar niet vorig jaar. Het toen demissionaire kabinet Rutte III wees in de Miljoenennota vorig jaar drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen liet Rutte III over aan de volgende ploeg ministers. Wie had gedacht dat minister van Wonen Hugo De Jonge er dit jaar dus vaart achter zou zetten komt bedrogen uit.

De Jonge houdt het op plannen die er al lagen maar naar voren worden gehaald, zoals de huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met lage inkomens. Verder wordt de huurtoeslag iets verhoogd en worden de budgetten voor isolatiesubsidies verhoogd.

Het is allemaal stilte voor de storm. Want De Jonge is vast van plan de huurprijzen in het nu nog vrije middensegment te reguleren. Blijkens een recent interview van het Vastgoedjournaal met o.a. topambtenaar Chris Kuijpers, zijn de ‘botsproeven’ in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem, die De Jonge dit voorjaar had aangekondigd, uitgevoerd. De resultaten daarvan worden nu door het ministerie geanalyseerd en gedeeld met IVBN. Daarna komt De Jonge met een voorstel. Het ‘vertrekpunt’ daarvan zal zijn ‘dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden’. Vrij vertaald: de huren moeten omlaag, want anders zijn deze niet betaalbaar voor te grote groepen mensen.

Dat voorstel zal onder meer bestaan uit een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel (WWS). Kuijpers zegt dat daarin nog van alles mogelijk is, zelfs afschaffing van de pas op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap, en dat wordt gedacht aan extra punten voor duurzame woningen.

Kuijpers zegt dat de minister op zoek is naar de balans tussen de belangen van huurders en de belangen van verhuurders. Echter welke belangen de minister daarbij aan verhuurderszijde meeweegt en in welke mate is niet duidelijk. Of toch wel? Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig. En het is vanuit het ministerie gezien ook onverstandig, want indien de plannen uitsluitend (of vooral) getoetst worden aan de belangen van institutionele beleggers en niet aan die van andere beleggers (die tezamen aanmerkelijk meer woningen in bezit hebben dan de leden van de IVBN tezamen), zullen de plannen eerder in strijd komen met internationale verdragen die de bescherming van het eigendomsrecht beogen. Dat risico neemt toe, als de voorgenomen huurprijsregulering beter blijkt uit te pakken voor de ene groep beleggers, met wier belangen wel rekening is gehouden, dan voor de andere groep, van wie de belangen niet of minder in aanmerking zijn genomen. Het is daarom niet goed te begrijpen dat het ministerie heeft aangekondigd haar analyse van de botsproeven wel te zullen delen met IVBN en niet met Vastgoed Belang en andere belanghebbende partijen.

Het voorspelt helaas niet veel goeds voor de noodzakelijke evenwichtigheid van de voorgenomen regulering van de middenhuursector. De markt wacht nu al sinds december 2021 af. Sindsdien wordt er geen huurwoning meer ontwikkeld.

Regulering middensegment – kunnen we al zien waar het naar toe gaat?

Sinds het coalitieakkoord van 15 december 2021 weten we dat het kabinet het voornemen heeft de huurprijzen in het middensegment te reguleren. In zijn beleidsnota’s daarna laat minister de Jonge weinig los over hoe hij dit wil gaan aanpakken. Hij wil eerst botsproeven doen en dan in het najaar van 2022 zijn concrete plannen presenteren. Want hij wil dat die al op 1 januari 2024 in werking treden. Is er in de tot nu toe verschenen vaagtaal dan helemaal niets concreets te zeggen over zijn plannen? Huib Hielkema probeert tussen de regels door te lezen en doet een (hachelijke) poging te doorgronden waar het concreet naar toe gaat.

Plannen voor woningbouw liggen nu al stil

Minister de Jonge heeft dit voorjaar de markt kopschuw gemaakt. De meeste woningbouwers wachten sindsdien af en hebben hun plannen in de ijskast gezet. Dat is goed te begrijpen, want de Jonge wil de huren van een flink deel van de vrije sector reguleren. Geen enkele projectontwikkelaar gaat de woningen bouwen die vanaf 2024 door die regulering een te lage huurprijs krijgen, zodat er onvoldoende rendement is (of nog erger: de exploitatieverlies gevend wordt). De Jonge heeft daarmee met zijn eerste daden als minister van volkshuisvesting, die de regie naar zich toe wil trekken, nog voordat hij zijn concrete plannen heeft gepresenteerd precies het tegenovergestelde gekregen van wat hij wil bereiken: de ontwikkeling van de bouw van nieuwe woningen ligt nu al maanden voor een flink deel stil. En als hij te ver doorschiet met zijn voorgenomen regulering blijft dat zo. Zijn belangrijkste doel, de bouw van 900.000 woningen tot 2030, kan hij dan op zijn buik schrijven. De Jonge heeft zich dan ook voor een buitengewoon lastig dilemma geplaatst: de huren op de korte termijn aan banden leggen, maar er tegelijk voor zorgen dat de woningen met die gemaximeerde huren wel worden gebouwd. Niet door de overheid, maar door de markt.

Voorspelling

Ik ga ervan uit dat de Jonge en zijn ambtenaren dit dilemma ook wel zien en daarom proberen te komen tot een compromis, of zoals hij dat noemt ‘de juiste balans’. Ik ga op basis van de tot nu toe verschenen beleidsnota’s proberen te voorspellen in welke richting dat compromis gaat.

Ik verwacht:

  • Dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd tot maximaal € 1.250, wat bij het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) correspondeert met 235 punten;
  • Maar dat daarbij niet wordt uitgegaan van het huidige WWS, maar van een (ver)nieuw(d) WWS, dat voor middenhuurwoningen tot meer punten leidt. Ik verwacht dat, omdat:
    • in de beleidsnota’s staat dat het WWS op de schop gaat: de ene keer heet het modernisering, de andere keer vereenvoudiging;
    • wordt overwogen om een opslagpercentage voor middenhuur toe te passen.
  • Dat voor verduurzaming meer WWS-punten kunnen worden behaald dan nu het geval is en dat moderne voorzieningen voor de levering van elektriciteit en warmte (denk aan WKO’s en WKK’s) beter gewaardeerd gaan worden;
  • Dat er voor nieuwbouw en transformaties een bijzondere regeling gaat komen, leidend tot meer punten dan voor bestaande bouw. Ik verwacht dat omdat:
    • er anders geen of onvoldoende woningen worden gebouwd;
    • de Jonge herhaaldelijk heeft verklaard dat de bouw van nieuwe woningen rendabel moet blijven voor (institutionele) beleggers;
  • Dat er geen overgangsregeling komt waarin bestaande woningbeleggingen worden ontzien. Ik verwacht dat omdat in de tientallen jaren dat het WWS bestaat er nog nooit een overgangsregeling is getroffen bij wijzigingen daarvan. Hoewel dat bij de voorgenomen drastische operatie dat zeer onverstandig zou zijn, valt daarom niet te verwachten dat er nu wel een overgangsregeling komt;
  • Dat er geen ondergrens komt, zodat er geen remedie is indien een woningexploitatie door de regulering ineens onvoldoende rendement oplevert. Ik vermoed dat de minister het te lastig vindt om een ondergrens te bepalen, want dan moet een formule worden bedacht waarmee kan worden berekend wanneer huurregulering in concrete gevallen leidt tot onvoldoende rendement. Het zou het systeem ook ingewikkelder maken.

 

Kritische kanttekeningen

Dat de huren van veel vrijesectorwoningen gemaximeerd zullen worden staat wel vast. Indien onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw met als doel dat bij nieuwbouw een rendement wordt gegarandeerd, zal dat uiterst kwestieus zijn, want in strijd zijn met de bescherming van het eigendomsrecht. Het is daarom te hopen dat dat onderscheid niet wordt gemaakt, of dat er een evenwichtige overgangsregeling komt dan wel een ondergrens. Als de minister dat niet doet, doe ik nog een voorspelling: hij roept dan juridische procedures over zich af van woningeigenaren die plotseling hun rendement structureel zien verdampen gebaseerd op te vergaande schending van het eigendomsrecht.

Middenhuurregulering: schieten de plannen van minister De Jonge door?

Minister De Jonge heeft op donderdag 19 mei 2022 zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ gepresenteerd. Daarin staan vergaande plannen om het wonen voor huurders van middenhuurwoningen goedkoper te maken. In dit artikel vat ik zijn plannen voor de huurwoningmarkt (of zoals dit kabinet het liever noemt: volkshuisvesting) samen en analyseer ik die. Daarbij ligt de nadruk op het meest vergaande onderdeel van zijn plannen: regulering van het middenhuursegment.

Doel van de minister

Uit zijn programma (en de titel ervan) blijkt duidelijk hoe de minister aankijkt tegen de woningmarkt en wat hij wil bereiken. De minister vindt dat er te weinig middenhuurwoningen zijn (nu onderdeel van de vrije ongereguleerde huursector) en dat de huurprijzen als gevolg daarvan te hoog zijn. Daardoor hebben mensen met een middeninkomen[i] moeite om een huurwoning te vinden die past bij hun inkomen. Daarom moeten de huren in de vrije sector volgens de minister omlaag, zodat er voldoende huurwoningen komen in het middenhuursegment voor de middeninkomens. Die huurverlaging kan alleen bereikt worden door ingrijpen van de overheid, aldus de minister.

De plannen van de minister: liberalisatiegrens en opslagpercentage

De minister wil de huurverlaging bewerkstelligen door de liberalisatiegrens te verhogen van € 763,- (corresponderend met ongeveer 145 WWS-punten) naar een bedrag tussen ongeveer € 1.000,- (187 WWS-punten) en € 1.250 (235 WWS-punten).

Het gaat hierbij niet helemaal om dezelfde WWS-punten als bij sociale huur, want de minister wil voor het middensegment een nader te bepalen opslagpercentage toepassen. Ik begrijp dat als volgt. Indien een woning uitkomt op 170 punten en nu dus in de vrije sector valt, wordt dat puntental verhoogd met bijvoorbeeld een opslagpercentage van 20%, zodat de woning geen 170 maar 204 punten waard is. Als de minister de liberalisatiegrens op 187 punten vastklikt blijft deze woning dus geliberaliseerd. Maar komt de liberalisatiegrens op 235 WWS-punten te liggen, dan zal deze vrijesectorwoning, ondanks het opslagpercentage, gaan vallen onder het regime van het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Om de precieze liberalisatiegrens en het opslagpercentage te kunnen vaststellen wil de minister de komende maanden onderzoeken hoe de regulering zou uitpakken in de woningmarkten van drie gemeenten: Utrecht, Zwolle en Doetinchem. Botsproeven noemt de minister dat. Ik begrijp dat hij daarmee wil voorkomen dat de regulering doorschiet en daardoor het aanbod van middenhuurwoningen en nieuwbouw wordt aangetast. Hij is er ook beducht voor dat de regulering in strijd komt met de bescherming van het eigendomsrecht. De minister sluit daarbij niet uit dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap wordt aangepast. En hij gaat kijken naar de mogelijkheid dat het inkomen van de huurder bepalend wordt voor de woningtoewijzing en naar de mogelijkheid de huurder te stimuleren (of te dwingen?) te verhuizen, indien zijn inkomen is gestegen. De minister noemt dit alles het zoeken naar balans en hij wil dit najaar de ‘contouren van de middenhuurregulering schetsen’, opdat deze op 1 januari 2024 ingaat.

Ook wil de minister het WWS moderniseren en onderzoeken hoe daarin verhuurders kunnen worden gestimuleerd hun woningen te verduurzamen.

Valt een woning eenmaal onder de huurregulering, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Maar daar blijft het niet bij. De minister wil via de nieuwe Wet goed verhuurderschap handhaving door de gemeente (boetes en lasten onder dwangsom) mogelijk maken, indien de verhuurder een te hoge huurprijs bedingt.

De minister wil de tijdelijke huurovereenkomst niet afschaffen, maar hij wil gemeenten wel instrumenten geven om die contractvorm te verbieden in wijken waar hoge doorstroming ongewenst is. Hij noemt dat misbruik van deze contractsvorm.

Evenwichtskunst

Dat er een tekort aan woonruimte is, leidend tot hoge huurrijzen, en dat de beste oplossing van dat probleem het bijbouwen van veel woningen is, is duidelijk. Dat er een betaalbaarheidsprobleem is voor sommige groepen op de woningmarkt en dat dat op korte termijn niet kan worden opgelost door woningen te bouwen is ook duidelijk. Als je het betaalbaarheidsprobleem voor de korte termijn wil oplossen kan dat alleen door ingrijpen van de overheid. Ook dat valt niet te betwisten. Maar over hoe je dat doet lopen de meningen sterk uiteen. De minister heeft daar nu stelling in genomen, maar hij houdt tegelijk nog veel slagen om de arm.

Het debat over of en hoe de overheid moet ingrijpen in woningmarkt om de huren betaalbaar te houden voor groepen in de samenleving is bepaald niet nieuw. Belangbehartigers van huurders vinden al vele tientallen jaren dat, omdat wonen een primaire levensbehoefte is, de overheid vergaand moet reguleren, het liefst door de huren van alle woningen te reguleren. Belangenbehartigers van projectontwikkelaars en woningeigenaren zijn over het algemeen niet per se tegen regulering, maar vinden dat zij een faire huurprijs moeten kunnen krijgen omdat zij bij gebrek aan rendement geen woningen kunnen bouwen en verhuren. En zij rekenen daarbij op een betrouwbare overheid die de spelregels niet steeds verandert, want de exploitatie van huurwoningen doen zij voor de lange termijn. De overheid zit daartussenin, want bouwt zelf geen woningen. Indien de overheid vindt dat de huren te hoog zijn en dat zij daarop moet reageren door te reguleren, moet zij dus oog houden voor de belangen van beide partijen. Dat de overheid daarbij het eigendomsrecht aantast is ‘all in the game’ en te rechtvaardigen, mits zij voldoende rekening houdt met de belangen van de verhuurder. Dat is een evenwichtskunst die lang niet elke politicus voldoende beheerst. Maar door die bril moeten de plannen van minister de Jonge wel worden beoordeeld.

Botsproeven

De minister heeft blijkens de eerste reacties beleggers flinke schrik aangejaagd met zijn plan het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot € 1.000,- of zelfs € 1.250,-. Als dat gebeurt zou dat desastreus zijn voor de volkshuisvesting als geheel, want de gevolgen zijn eenvoudig te voorspellen. Beleggers, zeker hen die voor de hoge koopprijzen van de laatste jaren woningen hebben gekocht in de verwachting enig rendement op basis van een vrije sector huur te kunnen genereren, gaan dan massaal hun woningen verkopen. Zij kunnen niet anders. Want doen zij dat niet, dan zullen zij met een substantieel lagere huur genoegen moeten nemen, in veel gevallen leidend tot een verliesgevende exploitatie. Tenzij de koopmarkt crasht (zoals in de periode 2008 – 2013) en de prijzen flink dalen, zullen de kopers van die woningen geen andere beleggers zijn, maar mensen die de woning zelf gaan bewonen. Het effect daarvan is precies het tegengestelde van wat de minister wil bereiken: het middenhuursegment zal niet groter worden maar kleiner. Terwijl beleggers dit als een vorm van door onteigening aan de kaak zullen stellen in procedures op grond van te ver gaande schending van het eigendomsrecht als bedoeld in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens[ii]. Ook de nieuwbouw van middenhuur zal stilvallen bij een al te rigoureuze huurregulering. De minister heeft daar blijkens zijn Programma oog voor, want hij wil zoeken naar de juiste ‘balans’. Maar hij heeft nog geen idee hoe die balans eruit gaat zien. Die wil hij dus door middel van zijn botsproeven gaan verkennen. En precies daar ligt de kern van zijn toekomstige maatregelen. Laten we die eens verkennen.

Ondergrens van de regulering: redelijk rendement

Wil de minister dat het middenhuursegment daadwerkelijk groter wordt, dan zal hij beleggers en projectontwikkelaars niet tegen zich in het harnas moeten jagen maar ervoor moeten zorgen dat huurprijsregulering van dat segment een ondergrens kent: een redelijk rendement voor de verhuurder. Daartoe zal de minister in kaart moeten brengen welke relevante exploitatiekosten die ondergrens bepalen. Dat is niet eenvoudig, maar wel mogelijk. Daarbij zal hij ook de maatregelen, die zijn collega van financiën wil treffen en die leiden tot een lastenverzwaring voor verhuurders, in zijn beleid moeten betrekken. Plus de (kosten van de) duurzaamheidsmaatregelen die hij van verhuurders verlangt. Ik herinner de minister eraan dat, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, de toenmalige minister van Agt dat deed met als uitgangspunt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken gerelateerd aan het rendement op staatsleningen.[iii] In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister mis ik een dergelijk redelijk uitgangspunt.

Verouderd WWS

Het huidige WWS is verouderd. Het is voor wat betreft de voorzieningen in de woning nog altijd gebaseerd op de aloude woningwetwoning. Het WWS houdt geen dan wel onvoldoende rekening met allerlei moderne voorzieningen, zoals koelsystemen, luxe voorzieningen in keuken en badkamer, aangeklede buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeervoorzieningen, beveiligingsmaatregelen, levensloopbestendig voorzieningen, voorzieningen op het gebied van (ouderen)zorg e.d. Deze voorzieningen vergen investeringen die vanzelfsprekend gewaardeerd moeten worden in de huurprijs. Dat is nu niet of onvoldoende het geval. Het is daarom verheugend dat de minister voornemens is het WWS te moderniseren. Daarbij moet hij zich realiseren dat, om te bepalen of een woning een vrije sector woning is, die woning op grond van het WWS een minimum aantal punten dient te scoren. Voor een vrije sectorwoning heb je dus de punten van het WWS nodig, zodat het noodzakelijk is dat allerlei moderne en luxueuze woonvoorzieningen worden gewaardeerd in het WWS.

Overgangsrecht

Verontrustend is dat de minister zegt te willen onderzoeken of de huurprijsregulering van toepassing kan worden verklaard op lopende huurcontracten, zodat zittende huurders al meteen kunnen aandringen op huurverlaging. Duidelijk mag zijn dat dat op gespannen voet zal zijn staan met het eigendomsrecht. Hoe minder het nieuwe systeem rekening houdt met het te respecteren belang van de verhuurder, hoe noodzakelijker het zal zijn om bestaande huurrelaties te ontzien. Daarmee doel ik niet zozeer op lopende huurcontracten, maar op bestaande beleggingen, zeker als het gaat om woningen die tegen de recente hoge koopsommen zijn verkregen.

Laten we hopen dat minister de Jonge tot verstandige inzichten komt bij zijn botsproeven. Doet hij dat niet, dan roept hij vast en zeker een pittige clash met beleggers over zich af. En we weten: wie botst loopt schade op.

[i] De minister noemt in dit verband leraren, politieagenten en verpleegkundigen.

[ii] De Raad van State waarschuwde daar al voor bij de WOZ-cap, die kinderspel is vergeleken bij de huidige plannen van de minister. De Raad van State overwoog (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2022-7611.html): ‘Het recht op eigendom is onder meer verankerd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Op grond daarvan mag eigendom wettelijk gereguleerd worden, mits die regulering geschiedt in een duidelijk omschreven algemeen belang. Zoals ook vermeld in de toelichting geldt voldoende betaalbare woongelegenheid als zo’n algemeen belang. Daarbij dient echter wel een redelijk evenwicht (‘fair balance’) te worden gevonden tussen eerbiediging van recht op eigendom enerzijds, en het bevorderen van voldoende betaalbare woongelegenheid anderzijds. Een factor die bij de afweging of sprake is van een redelijk evenwicht onder meer relevant is, is de verwachte effectiviteit van de maatregel. Nu het voorstel is gericht op een gevolg van de problematiek in plaats van op de oorzaken (zie punt 2), is de Afdeling er niet op voorhand van overtuigd dat de voorgestelde maatregel noodzakelijk en effectief is en de inbreuk gerechtvaardigd is. De toelichting verdient in dit licht aanvulling. De toelichting besteedt ook aandacht aan te verwachten afnames van rendementen voor verhuurders. Een vraag die niet aan de orde komt, is of de maatregel er toe leidt dat verhuurders niet meer aan hun wettelijke verplichtingen (zoals behoorlijk onderhoud of investeringen in duurzaamheid) kunnen voldoen omdat rendabele exploitatie niet langer mogelijk is.’

[iii] Kamerstukken II, 1976-1977, 14175, nr. 11, Nota n.a.v. het eindverslag: ‘De ondergetekenden zijn bepaald niet van opvatting, dat het verhuren van woningen geen bron van inkomen voor de verhuurder behoort te zijn. De fi­nanciering van de woningbouw zou dan immers ernstig in het gedrang ko­men. Wel moet naar hun mening het huur- en subsidiebeleid er mede toe leiden, dat het rendement op investeringen in woningen als regel binnen ze­kere grenzen blijft. Als richtsnoer wordt daarbij thans gehanteerd het ge­middelde rendement op een vijftal aflosbare staatsleningen met een reste­rende looptijd van 8 tot 15 jaar. (…) Voor wat de woningen betreft die wor­den gebouwd onder de sinds 1975 geldende Beschikking geldelijke steun huurwoningen ligt de zaak wat minder ingewikkeld. Er wordt een ren­dement gelijk aan dat op staatsleningen gegarandeerd, onafhankelijk van de ontwikkeling van het percentage van de trendmatige huurstijging en van de bijkomende exploitatielasten.’