Tagarchief: middenhuursegment

Miljoenennota 2023: De Jonge houdt zijn kruit gortdroog

Elk jaar mag ik na Prinsjesdag voor het Vastgoedjournaal een beschouwing geven over de plannen van het kabinet met de huurwoningmarkt in het komende jaar. Elk jaar was er het nodige te melden over nieuwe maatregelen van het kabinet, maar niet vorig jaar. Het toen demissionaire kabinet Rutte III wees in de Miljoenennota vorig jaar drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen liet Rutte III over aan de volgende ploeg ministers. Wie had gedacht dat minister van Wonen Hugo De Jonge er dit jaar dus vaart achter zou zetten komt bedrogen uit.

De Jonge houdt het op plannen die er al lagen maar naar voren worden gehaald, zoals de huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met lage inkomens. Verder wordt de huurtoeslag iets verhoogd en worden de budgetten voor isolatiesubsidies verhoogd.

Het is allemaal stilte voor de storm. Want De Jonge is vast van plan de huurprijzen in het nu nog vrije middensegment te reguleren. Blijkens een recent interview van het Vastgoedjournaal met o.a. topambtenaar Chris Kuijpers, zijn de ‘botsproeven’ in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem, die De Jonge dit voorjaar had aangekondigd, uitgevoerd. De resultaten daarvan worden nu door het ministerie geanalyseerd en gedeeld met IVBN. Daarna komt De Jonge met een voorstel. Het ‘vertrekpunt’ daarvan zal zijn ‘dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden’. Vrij vertaald: de huren moeten omlaag, want anders zijn deze niet betaalbaar voor te grote groepen mensen.

Dat voorstel zal onder meer bestaan uit een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel (WWS). Kuijpers zegt dat daarin nog van alles mogelijk is, zelfs afschaffing van de pas op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap, en dat wordt gedacht aan extra punten voor duurzame woningen.

Kuijpers zegt dat de minister op zoek is naar de balans tussen de belangen van huurders en de belangen van verhuurders. Echter welke belangen de minister daarbij aan verhuurderszijde meeweegt en in welke mate is niet duidelijk. Of toch wel? Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig. En het is vanuit het ministerie gezien ook onverstandig, want indien de plannen uitsluitend (of vooral) getoetst worden aan de belangen van institutionele beleggers en niet aan die van andere beleggers (die tezamen aanmerkelijk meer woningen in bezit hebben dan de leden van de IVBN tezamen), zullen de plannen eerder in strijd komen met internationale verdragen die de bescherming van het eigendomsrecht beogen. Dat risico neemt toe, als de voorgenomen huurprijsregulering beter blijkt uit te pakken voor de ene groep beleggers, met wier belangen wel rekening is gehouden, dan voor de andere groep, van wie de belangen niet of minder in aanmerking zijn genomen. Het is daarom niet goed te begrijpen dat het ministerie heeft aangekondigd haar analyse van de botsproeven wel te zullen delen met IVBN en niet met Vastgoed Belang en andere belanghebbende partijen.

Het voorspelt helaas niet veel goeds voor de noodzakelijke evenwichtigheid van de voorgenomen regulering van de middenhuursector. De markt wacht nu al sinds december 2021 af. Sindsdien wordt er geen huurwoning meer ontwikkeld.

Regulering middensegment – kunnen we al zien waar het naar toe gaat?

Sinds het coalitieakkoord van 15 december 2021 weten we dat het kabinet het voornemen heeft de huurprijzen in het middensegment te reguleren. In zijn beleidsnota’s daarna laat minister de Jonge weinig los over hoe hij dit wil gaan aanpakken. Hij wil eerst botsproeven doen en dan in het najaar van 2022 zijn concrete plannen presenteren. Want hij wil dat die al op 1 januari 2024 in werking treden. Is er in de tot nu toe verschenen vaagtaal dan helemaal niets concreets te zeggen over zijn plannen? Huib Hielkema probeert tussen de regels door te lezen en doet een (hachelijke) poging te doorgronden waar het concreet naar toe gaat.

Plannen voor woningbouw liggen nu al stil

Minister de Jonge heeft dit voorjaar de markt kopschuw gemaakt. De meeste woningbouwers wachten sindsdien af en hebben hun plannen in de ijskast gezet. Dat is goed te begrijpen, want de Jonge wil de huren van een flink deel van de vrije sector reguleren. Geen enkele projectontwikkelaar gaat de woningen bouwen die vanaf 2024 door die regulering een te lage huurprijs krijgen, zodat er onvoldoende rendement is (of nog erger: de exploitatieverlies gevend wordt). De Jonge heeft daarmee met zijn eerste daden als minister van volkshuisvesting, die de regie naar zich toe wil trekken, nog voordat hij zijn concrete plannen heeft gepresenteerd precies het tegenovergestelde gekregen van wat hij wil bereiken: de ontwikkeling van de bouw van nieuwe woningen ligt nu al maanden voor een flink deel stil. En als hij te ver doorschiet met zijn voorgenomen regulering blijft dat zo. Zijn belangrijkste doel, de bouw van 900.000 woningen tot 2030, kan hij dan op zijn buik schrijven. De Jonge heeft zich dan ook voor een buitengewoon lastig dilemma geplaatst: de huren op de korte termijn aan banden leggen, maar er tegelijk voor zorgen dat de woningen met die gemaximeerde huren wel worden gebouwd. Niet door de overheid, maar door de markt.

Voorspelling

Ik ga ervan uit dat de Jonge en zijn ambtenaren dit dilemma ook wel zien en daarom proberen te komen tot een compromis, of zoals hij dat noemt ‘de juiste balans’. Ik ga op basis van de tot nu toe verschenen beleidsnota’s proberen te voorspellen in welke richting dat compromis gaat.

Ik verwacht:

  • Dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd tot maximaal € 1.250, wat bij het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) correspondeert met 235 punten;
  • Maar dat daarbij niet wordt uitgegaan van het huidige WWS, maar van een (ver)nieuw(d) WWS, dat voor middenhuurwoningen tot meer punten leidt. Ik verwacht dat, omdat:
    • in de beleidsnota’s staat dat het WWS op de schop gaat: de ene keer heet het modernisering, de andere keer vereenvoudiging;
    • wordt overwogen om een opslagpercentage voor middenhuur toe te passen.
  • Dat voor verduurzaming meer WWS-punten kunnen worden behaald dan nu het geval is en dat moderne voorzieningen voor de levering van elektriciteit en warmte (denk aan WKO’s en WKK’s) beter gewaardeerd gaan worden;
  • Dat er voor nieuwbouw en transformaties een bijzondere regeling gaat komen, leidend tot meer punten dan voor bestaande bouw. Ik verwacht dat omdat:
    • er anders geen of onvoldoende woningen worden gebouwd;
    • de Jonge herhaaldelijk heeft verklaard dat de bouw van nieuwe woningen rendabel moet blijven voor (institutionele) beleggers;
  • Dat er geen overgangsregeling komt waarin bestaande woningbeleggingen worden ontzien. Ik verwacht dat omdat in de tientallen jaren dat het WWS bestaat er nog nooit een overgangsregeling is getroffen bij wijzigingen daarvan. Hoewel dat bij de voorgenomen drastische operatie dat zeer onverstandig zou zijn, valt daarom niet te verwachten dat er nu wel een overgangsregeling komt;
  • Dat er geen ondergrens komt, zodat er geen remedie is indien een woningexploitatie door de regulering ineens onvoldoende rendement oplevert. Ik vermoed dat de minister het te lastig vindt om een ondergrens te bepalen, want dan moet een formule worden bedacht waarmee kan worden berekend wanneer huurregulering in concrete gevallen leidt tot onvoldoende rendement. Het zou het systeem ook ingewikkelder maken.

 

Kritische kanttekeningen

Dat de huren van veel vrijesectorwoningen gemaximeerd zullen worden staat wel vast. Indien onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw met als doel dat bij nieuwbouw een rendement wordt gegarandeerd, zal dat uiterst kwestieus zijn, want in strijd zijn met de bescherming van het eigendomsrecht. Het is daarom te hopen dat dat onderscheid niet wordt gemaakt, of dat er een evenwichtige overgangsregeling komt dan wel een ondergrens. Als de minister dat niet doet, doe ik nog een voorspelling: hij roept dan juridische procedures over zich af van woningeigenaren die plotseling hun rendement structureel zien verdampen gebaseerd op te vergaande schending van het eigendomsrecht.

Middenhuurregulering: schieten de plannen van minister De Jonge door?

Minister De Jonge heeft op donderdag 19 mei 2022 zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ gepresenteerd. Daarin staan vergaande plannen om het wonen voor huurders van middenhuurwoningen goedkoper te maken. In dit artikel vat ik zijn plannen voor de huurwoningmarkt (of zoals dit kabinet het liever noemt: volkshuisvesting) samen en analyseer ik die. Daarbij ligt de nadruk op het meest vergaande onderdeel van zijn plannen: regulering van het middenhuursegment.

Doel van de minister

Uit zijn programma (en de titel ervan) blijkt duidelijk hoe de minister aankijkt tegen de woningmarkt en wat hij wil bereiken. De minister vindt dat er te weinig middenhuurwoningen zijn (nu onderdeel van de vrije ongereguleerde huursector) en dat de huurprijzen als gevolg daarvan te hoog zijn. Daardoor hebben mensen met een middeninkomen[i] moeite om een huurwoning te vinden die past bij hun inkomen. Daarom moeten de huren in de vrije sector volgens de minister omlaag, zodat er voldoende huurwoningen komen in het middenhuursegment voor de middeninkomens. Die huurverlaging kan alleen bereikt worden door ingrijpen van de overheid, aldus de minister.

De plannen van de minister: liberalisatiegrens en opslagpercentage

De minister wil de huurverlaging bewerkstelligen door de liberalisatiegrens te verhogen van € 763,- (corresponderend met ongeveer 145 WWS-punten) naar een bedrag tussen ongeveer € 1.000,- (187 WWS-punten) en € 1.250 (235 WWS-punten).

Het gaat hierbij niet helemaal om dezelfde WWS-punten als bij sociale huur, want de minister wil voor het middensegment een nader te bepalen opslagpercentage toepassen. Ik begrijp dat als volgt. Indien een woning uitkomt op 170 punten en nu dus in de vrije sector valt, wordt dat puntental verhoogd met bijvoorbeeld een opslagpercentage van 20%, zodat de woning geen 170 maar 204 punten waard is. Als de minister de liberalisatiegrens op 187 punten vastklikt blijft deze woning dus geliberaliseerd. Maar komt de liberalisatiegrens op 235 WWS-punten te liggen, dan zal deze vrijesectorwoning, ondanks het opslagpercentage, gaan vallen onder het regime van het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Om de precieze liberalisatiegrens en het opslagpercentage te kunnen vaststellen wil de minister de komende maanden onderzoeken hoe de regulering zou uitpakken in de woningmarkten van drie gemeenten: Utrecht, Zwolle en Doetinchem. Botsproeven noemt de minister dat. Ik begrijp dat hij daarmee wil voorkomen dat de regulering doorschiet en daardoor het aanbod van middenhuurwoningen en nieuwbouw wordt aangetast. Hij is er ook beducht voor dat de regulering in strijd komt met de bescherming van het eigendomsrecht. De minister sluit daarbij niet uit dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap wordt aangepast. En hij gaat kijken naar de mogelijkheid dat het inkomen van de huurder bepalend wordt voor de woningtoewijzing en naar de mogelijkheid de huurder te stimuleren (of te dwingen?) te verhuizen, indien zijn inkomen is gestegen. De minister noemt dit alles het zoeken naar balans en hij wil dit najaar de ‘contouren van de middenhuurregulering schetsen’, opdat deze op 1 januari 2024 ingaat.

Ook wil de minister het WWS moderniseren en onderzoeken hoe daarin verhuurders kunnen worden gestimuleerd hun woningen te verduurzamen.

Valt een woning eenmaal onder de huurregulering, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Maar daar blijft het niet bij. De minister wil via de nieuwe Wet goed verhuurderschap handhaving door de gemeente (boetes en lasten onder dwangsom) mogelijk maken, indien de verhuurder een te hoge huurprijs bedingt.

De minister wil de tijdelijke huurovereenkomst niet afschaffen, maar hij wil gemeenten wel instrumenten geven om die contractvorm te verbieden in wijken waar hoge doorstroming ongewenst is. Hij noemt dat misbruik van deze contractsvorm.

Evenwichtskunst

Dat er een tekort aan woonruimte is, leidend tot hoge huurrijzen, en dat de beste oplossing van dat probleem het bijbouwen van veel woningen is, is duidelijk. Dat er een betaalbaarheidsprobleem is voor sommige groepen op de woningmarkt en dat dat op korte termijn niet kan worden opgelost door woningen te bouwen is ook duidelijk. Als je het betaalbaarheidsprobleem voor de korte termijn wil oplossen kan dat alleen door ingrijpen van de overheid. Ook dat valt niet te betwisten. Maar over hoe je dat doet lopen de meningen sterk uiteen. De minister heeft daar nu stelling in genomen, maar hij houdt tegelijk nog veel slagen om de arm.

Het debat over of en hoe de overheid moet ingrijpen in woningmarkt om de huren betaalbaar te houden voor groepen in de samenleving is bepaald niet nieuw. Belangbehartigers van huurders vinden al vele tientallen jaren dat, omdat wonen een primaire levensbehoefte is, de overheid vergaand moet reguleren, het liefst door de huren van alle woningen te reguleren. Belangenbehartigers van projectontwikkelaars en woningeigenaren zijn over het algemeen niet per se tegen regulering, maar vinden dat zij een faire huurprijs moeten kunnen krijgen omdat zij bij gebrek aan rendement geen woningen kunnen bouwen en verhuren. En zij rekenen daarbij op een betrouwbare overheid die de spelregels niet steeds verandert, want de exploitatie van huurwoningen doen zij voor de lange termijn. De overheid zit daartussenin, want bouwt zelf geen woningen. Indien de overheid vindt dat de huren te hoog zijn en dat zij daarop moet reageren door te reguleren, moet zij dus oog houden voor de belangen van beide partijen. Dat de overheid daarbij het eigendomsrecht aantast is ‘all in the game’ en te rechtvaardigen, mits zij voldoende rekening houdt met de belangen van de verhuurder. Dat is een evenwichtskunst die lang niet elke politicus voldoende beheerst. Maar door die bril moeten de plannen van minister de Jonge wel worden beoordeeld.

Botsproeven

De minister heeft blijkens de eerste reacties beleggers flinke schrik aangejaagd met zijn plan het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot € 1.000,- of zelfs € 1.250,-. Als dat gebeurt zou dat desastreus zijn voor de volkshuisvesting als geheel, want de gevolgen zijn eenvoudig te voorspellen. Beleggers, zeker hen die voor de hoge koopprijzen van de laatste jaren woningen hebben gekocht in de verwachting enig rendement op basis van een vrije sector huur te kunnen genereren, gaan dan massaal hun woningen verkopen. Zij kunnen niet anders. Want doen zij dat niet, dan zullen zij met een substantieel lagere huur genoegen moeten nemen, in veel gevallen leidend tot een verliesgevende exploitatie. Tenzij de koopmarkt crasht (zoals in de periode 2008 – 2013) en de prijzen flink dalen, zullen de kopers van die woningen geen andere beleggers zijn, maar mensen die de woning zelf gaan bewonen. Het effect daarvan is precies het tegengestelde van wat de minister wil bereiken: het middenhuursegment zal niet groter worden maar kleiner. Terwijl beleggers dit als een vorm van door onteigening aan de kaak zullen stellen in procedures op grond van te ver gaande schending van het eigendomsrecht als bedoeld in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens[ii]. Ook de nieuwbouw van middenhuur zal stilvallen bij een al te rigoureuze huurregulering. De minister heeft daar blijkens zijn Programma oog voor, want hij wil zoeken naar de juiste ‘balans’. Maar hij heeft nog geen idee hoe die balans eruit gaat zien. Die wil hij dus door middel van zijn botsproeven gaan verkennen. En precies daar ligt de kern van zijn toekomstige maatregelen. Laten we die eens verkennen.

Ondergrens van de regulering: redelijk rendement

Wil de minister dat het middenhuursegment daadwerkelijk groter wordt, dan zal hij beleggers en projectontwikkelaars niet tegen zich in het harnas moeten jagen maar ervoor moeten zorgen dat huurprijsregulering van dat segment een ondergrens kent: een redelijk rendement voor de verhuurder. Daartoe zal de minister in kaart moeten brengen welke relevante exploitatiekosten die ondergrens bepalen. Dat is niet eenvoudig, maar wel mogelijk. Daarbij zal hij ook de maatregelen, die zijn collega van financiën wil treffen en die leiden tot een lastenverzwaring voor verhuurders, in zijn beleid moeten betrekken. Plus de (kosten van de) duurzaamheidsmaatregelen die hij van verhuurders verlangt. Ik herinner de minister eraan dat, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, de toenmalige minister van Agt dat deed met als uitgangspunt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken gerelateerd aan het rendement op staatsleningen.[iii] In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister mis ik een dergelijk redelijk uitgangspunt.

Verouderd WWS

Het huidige WWS is verouderd. Het is voor wat betreft de voorzieningen in de woning nog altijd gebaseerd op de aloude woningwetwoning. Het WWS houdt geen dan wel onvoldoende rekening met allerlei moderne voorzieningen, zoals koelsystemen, luxe voorzieningen in keuken en badkamer, aangeklede buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeervoorzieningen, beveiligingsmaatregelen, levensloopbestendig voorzieningen, voorzieningen op het gebied van (ouderen)zorg e.d. Deze voorzieningen vergen investeringen die vanzelfsprekend gewaardeerd moeten worden in de huurprijs. Dat is nu niet of onvoldoende het geval. Het is daarom verheugend dat de minister voornemens is het WWS te moderniseren. Daarbij moet hij zich realiseren dat, om te bepalen of een woning een vrije sector woning is, die woning op grond van het WWS een minimum aantal punten dient te scoren. Voor een vrije sectorwoning heb je dus de punten van het WWS nodig, zodat het noodzakelijk is dat allerlei moderne en luxueuze woonvoorzieningen worden gewaardeerd in het WWS.

Overgangsrecht

Verontrustend is dat de minister zegt te willen onderzoeken of de huurprijsregulering van toepassing kan worden verklaard op lopende huurcontracten, zodat zittende huurders al meteen kunnen aandringen op huurverlaging. Duidelijk mag zijn dat dat op gespannen voet zal zijn staan met het eigendomsrecht. Hoe minder het nieuwe systeem rekening houdt met het te respecteren belang van de verhuurder, hoe noodzakelijker het zal zijn om bestaande huurrelaties te ontzien. Daarmee doel ik niet zozeer op lopende huurcontracten, maar op bestaande beleggingen, zeker als het gaat om woningen die tegen de recente hoge koopsommen zijn verkregen.

Laten we hopen dat minister de Jonge tot verstandige inzichten komt bij zijn botsproeven. Doet hij dat niet, dan roept hij vast en zeker een pittige clash met beleggers over zich af. En we weten: wie botst loopt schade op.

[i] De minister noemt in dit verband leraren, politieagenten en verpleegkundigen.

[ii] De Raad van State waarschuwde daar al voor bij de WOZ-cap, die kinderspel is vergeleken bij de huidige plannen van de minister. De Raad van State overwoog (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2022-7611.html): ‘Het recht op eigendom is onder meer verankerd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Op grond daarvan mag eigendom wettelijk gereguleerd worden, mits die regulering geschiedt in een duidelijk omschreven algemeen belang. Zoals ook vermeld in de toelichting geldt voldoende betaalbare woongelegenheid als zo’n algemeen belang. Daarbij dient echter wel een redelijk evenwicht (‘fair balance’) te worden gevonden tussen eerbiediging van recht op eigendom enerzijds, en het bevorderen van voldoende betaalbare woongelegenheid anderzijds. Een factor die bij de afweging of sprake is van een redelijk evenwicht onder meer relevant is, is de verwachte effectiviteit van de maatregel. Nu het voorstel is gericht op een gevolg van de problematiek in plaats van op de oorzaken (zie punt 2), is de Afdeling er niet op voorhand van overtuigd dat de voorgestelde maatregel noodzakelijk en effectief is en de inbreuk gerechtvaardigd is. De toelichting verdient in dit licht aanvulling. De toelichting besteedt ook aandacht aan te verwachten afnames van rendementen voor verhuurders. Een vraag die niet aan de orde komt, is of de maatregel er toe leidt dat verhuurders niet meer aan hun wettelijke verplichtingen (zoals behoorlijk onderhoud of investeringen in duurzaamheid) kunnen voldoen omdat rendabele exploitatie niet langer mogelijk is.’

[iii] Kamerstukken II, 1976-1977, 14175, nr. 11, Nota n.a.v. het eindverslag: ‘De ondergetekenden zijn bepaald niet van opvatting, dat het verhuren van woningen geen bron van inkomen voor de verhuurder behoort te zijn. De fi­nanciering van de woningbouw zou dan immers ernstig in het gedrang ko­men. Wel moet naar hun mening het huur- en subsidiebeleid er mede toe leiden, dat het rendement op investeringen in woningen als regel binnen ze­kere grenzen blijft. Als richtsnoer wordt daarbij thans gehanteerd het ge­middelde rendement op een vijftal aflosbare staatsleningen met een reste­rende looptijd van 8 tot 15 jaar. (…) Voor wat de woningen betreft die wor­den gebouwd onder de sinds 1975 geldende Beschikking geldelijke steun huurwoningen ligt de zaak wat minder ingewikkeld. Er wordt een ren­dement gelijk aan dat op staatsleningen gegarandeerd, onafhankelijk van de ontwikkeling van het percentage van de trendmatige huurstijging en van de bijkomende exploitatielasten.’

Ollongren bezwijkt: huurverhoging van alle woningen wordt gemaximeerd

Het potje vrijworstelen dat minister Ollongren sinds dit voorjaar uitvecht met de Eerste en Tweede Kamer lijkt beslecht: de minister bezwijkt voor de druk van de oppositie en heeft in een brief aan de Kamer vorige week aangekondigd generieke maatregelen te nemen die ertoe moeten leiden dat de jaarlijkse huurverhogingen van alle huurwoningen in ons land worden beperkt tot inflatie +1%.

Coronacrisis en huurwoningmarkt

De coronacrisis heeft ernstige economische gevolgen. Dat is inmiddels wel duidelijk. De coronacrisis raakt bedrijven die hun omzet zien verdampen en particulieren die werkloos worden. Maar de coronacrisis raakt lang niet iedereen. Er zijn ook partijen die er juist garen bij spinnen. Dat is de reden waarom minister Ollongren dit voorjaar haar rug recht hield toen de oppositie vroeg om een bevriezing van alle woninghuren in ons land. Het kwam haar zelfs op een motie van afkeuring in de Eerste Kamer te staan. Wij schreven er al eerder over. Zij meldde de Kamer toen na de zomer de ‘koopkrachtplaatjes’ te willen  afwachten en dan te bezien of generieke maatregelen, die dus alle huurwoningen betreffen, wel noodzakelijk zijn.

Opgevoerde druk door de oppositie in de Tweede Kamer

Tweede Kamerlid Nijboer (PvdA) bleef niet stilzitten en diende onlangs een initiatief wetsontwerp in met als doel de huurverhogingen in de vrije sector te beperken tot inflatie +1%. Daarnaast nam de Kamer bij de algemene politieke beschouwingen een motie aan van de oppositie die in algemene bewoordingen oproept ‘wonen weer betaalbaar te maken’. Het kabinet ondersteunde de motie. Maar aan de zijde van de minister bleef het stil. Tot haar brief van afgelopen vrijdag.

Kamerbrief van 6 november 2020

De minister kondigt in haar brief, die als titel heeft “Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid en investeren in leefbaarheid“, een aantal maatregelen aan. Zo mogen woningcorporaties hun woningen straks toewijzen aan mensen met een hoger inkomen dan nu, zodat ook een deel van de middengroepen door de corporaties kunnen worden bediend. Verder wil de minister investeren in de leefbaarheid van kwetsbare wijken en wil zij de vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters beperken tot woningen tot een koopsom van € 400.000. Daarboven bedraagt het belastingtarief 2%, maar beleggers gaan, zoals eerder aangekondigd, 8% overdrachtsbelasting betalen.

Maar de minister begint haar brief met haar voornemen om de huurverhoging van alle huurwoningen, dus zowel sociale huurwoningen als vrije sector woningen, te beperken tot inflatie +1%. De minister zegt het wetsontwerp van Nijboer te omarmen, maar ze gaat in haar brief verder door de wettelijke maximering van de huurverhogingen ook voor de sociale huursector te laten gelden.

Reacties in de markt

Vastgoedbelang en IVBN zijn blijkens hun persberichten van afgelopen week verbijsterd. Zij wijzen de minister erop dat deze maatregel samen met andere aangekondigde maatregelen (zoals de maximering van het aantal WWS-punten voor de WOZ-waarde en de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers) desastreuze gevolgen zal hebben voor een belangrijk en breed gedragen maatschappelijk doel: vergroting van het middenhuursegment. Dat is broodnodig om de doorstroming op gang te brengen. Er is dan ook geen andere Europees land waar het middenhuursegment zo klein is.

Commentaar

De minister licht niet toe wat haar heeft gebracht tot deze generieke maatregel, waarom zij als criterium de inflatie + 1% voorstelt en waarom zij verder wil gaan dan het wetsontwerp van Nijboer. De door haar voor de zomer nog genoemde doorslaggevende ‘koopkrachtplaatjes’ ontbreken in haar brief. Het lijkt erop dat de minister simpelweg gezwicht is voor de politieke druk van de oppositie. Dat kan en mag in een democratisch bestel, maar het overtuigt niet.

Het is de tragiek van elke minister van wonen: huurprijsregulering door de overheid klinkt goed en maakt huurders blij. Maar nooit voor lang, want daardoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt steevast tot nieuwe schaarste op de woningmarkt en vervolgens tot (te) hoge huren, met een nieuwe roep om regulering tot gevolg. Helaas wint het korte termijngeluk het te vaak van de noodzakelijke lange termijnoplossing. Zo gaat dat al tientallen jaren in ons land. Zou dat komen doordat ministers maar vier jaar aan het roer zitten? Kijkt minister Ollongren al reikhalzend uit naar de verkiezingen in maart 2021?

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.

Het Parool laat beleggers onnodig schrikken over noodknop middenhuur

Begin maart 2019 waren vastgoedbeleggers in rep en roer naar aanleiding van een artikel in Het Parool van vrijdag 22 februari 2019.  De krant schreef dat minister Ollongren (Binnenlandse Zaken) werkt aan een tijdelijke noodknop voor het middenhuursegment. Met die noodknop kunnen gemeenten de huren van vrije sectorwoningen maximeren tot circa € 1.000 per maand.

Het Parool beweerde dat Rob van Gijzel, die vorig jaar in opdracht van de minister onderzoek deed naar het middensegment, had voorgesteld de huren in dit segment te maximeren tot 3% van de WOZ-waarde. Dat is onjuist, zoals ook de krant inmiddels heeft toegegeven. Van Gijzel heeft dat nooit voorgesteld.
Die 3% blijkt, bij navraag bij Het Parool, een wens te zijn van de Amsterdamse wethouder Ivens van Wonen (SP). Dat is te lezen in een brief van Ivens aan de Amsterdamse gemeenteraad. Spant wethouder Ivens hier de pers voor zijn politieke karretje? En laat het Parool zich daarvoor lenen?

Lees het artikel van Huib Hielkema dat hij hierover schreef voor VastgoedJournaal

Wordt het wat met dat middenhuursegment? – Deel 2

Op 20 september 2018 heeft minister Ollongren haar wetsvoorstel Maatregelen Middenhuur bij de Tweede Kamer ingediend. Met het wetsvoorstel wil zij het middenhuursegment vlot trekken door het te vergroten. Gaat zij daarin slagen?

Consultatiefase

In maart van dit jaar had de minister al een concept van dit wetsvoorstel ter consultatie gepubliceerd. Daarop zijn 16 reacties gekomen, voornamelijk van belangenorganisaties zoals Aedes, IVBN, NEPROM en de VNG. Wij schreven er toen al over (zie: http://hielkemaco.nl/nieuws/middenhuursegment/). Geconstateerd kan worden dat het nu ingediende wetsvoorstel nauwelijks afwijkt van het concept ervan.

Middenhuursegment

Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710) tot ongeveer € 1.000 huur per maand. Ollongren vindt dat het middenhuursegment een essentiële rol speelt bij de doorstroming op de woningmarkt. Sommigen zijn op het middensegment aangewezen, omdat zij een middeninkomen hebben en daarom niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen of kunnen kopen. De minister noemt als voorbeelden agenten en onderwijzers. Daarnaast bevordert een groter middenhuursegment volgens haar ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huurvoorraad, doordat zij bij verhuizing naar een middenhuurwoning een niet al te grote huursprong behoeven te maken.

Wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’

Ollongren wil de wet op twee punten wijzigen om daarmee de door haar gewenste lokale initiatieven te faciliteren.

In de eerste plaats wil zij de Huisvestingswet wijzigen door te bepalen dat deze betrekking heeft op schaarse woonruimte. Daarmee wordt bereikt – de minister noemt dat: verduidelijkt – dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen. Nu staat in de wet dat het bij het toewijzingsbeleid moet gaan om schaarse goedkope woonruimte en is niet zeker of het middensegment daaronder kan vallen. Gemeentebesturen kunnen er hierdoor voor zorgen dat middenhuurwoningen worden toegewezen aan specifiek aan te wijzen doelgroepen, bijvoorbeeld op basis van inkomen.

De tweede wetswijziging moet ertoe leiden dat corporaties gemakkelijker kunnen bouwen en verhuren in het middensegment. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de speelruimte van corporaties in het segment boven € 710 (het zogenaamde niet-DAEB-bezit) beperkt: zij moeten goedkeuring van de minister vragen om in dat segment actief te zijn om te voorkomen dat zij andere verhuurders oneerlijke concurrentie aandoen (de zogenaamde markttoets). De minister is voornemens de Woningwet te wijzigen door deze goedkeuringsprocedure te versoepelen en te vereenvoudigen.

Gaat dit werken?

In het regeerakkoord staat dat het middenhuursegment zal worden versterkt. Ollongren geeft daar nu uitvoering aan. Haar maatregelen zullen zeker enig effect hebben, maar of deze de zo noodzakelijke doorstroming in de grote steden voldoende op gang brengen valt te betwijfelen.

De versoepeling van de markttoets zal zeker enig effect hebben, maar niet eerder dan op de middellange termijn.

Verder valt te verwachten dat de grote steden, Amsterdam en Utrecht voorop, gebruik zullen maken van hun nieuwe bevoegdheid om voor woningen boven de € 710 inkomenscriteria te stellen. Dat zal tot effect hebben dat vrijkomende woningen met een middenhuur worden toegewezen aan huishoudens met een middeninkomen. Maar dat kan niet verhinderen dat de te betalen huurprijs hoger uitvalt. De gemeente heeft bij bestaande bouw immers geen instrumenten om grenzen te stellen aan de hoogte van de huurprijs. De huurcommissie heeft in dit segment bovendien geen bevoegdheid om de huurprijs te toetsen. En omdat de woningmarkt op slot zit en er dus relatief weinig mutaties zijn, zal ook deze maatregel een beperkte invloed hebben.

De maatregelen zullen ook niet veel effect hebben op de verhuisgeneigdheid van scheefwoners, zeker niet als zij al lang in hun sociale huurwoning wonen en dus een lage huur betalen. Voor hen is het meestal aantrekkelijker in hun goedkope sociale huurwoning te blijven zitten dan te verhuizen naar een aanmerkelijk duurdere middenhuurwoning.

Wordt het wat met dat middenhuursegment?

Minister Ollongren  publiceerde deze week een concept-wetsvoorstel dat tot doel heeft het middenhuursegment van de woningmarkt vlot te trekken. Gaat haar dat hiermee lukken?

Samenwerkingstafel middenhuur

Het middenhuursegment staat sinds kort hoog op de politieke agenda. Maar tot ongeveer twee jaar geleden had nog niemand gehoord van het begrip middenhuren. Onder minister Blok van Wonen in het vorige kabinet Rutte borrelde de politieke en maatschappelijke aandacht naar dit woningmarktsegment plotseling op. Met als centrale thema: er zijn te weinig middenhuurwoningen, zodat de doorstroming onvoldoende op gang komt. Het huidige kabinet zet blijkens het regeerakkoord ook vol in op dit gedeelte van de woningmarkt. Minister Blok bedacht al enkele maatregelen en stelde vorig jaar de zogenaamde Samenwerkingstafel middenhuur in onder leiding van oud-Burgemeester Van Gijzel (PvdA). Van Gijzel kreeg de opdracht te onderzoeken welke maatregelen op lokaal niveau genomen kunnen worden om het middenhuursegment te vergroten. Van Gijzel kwam op 29 januari 2018 met zijn bevindingen. En Minister Ollongren publiceerde al op 13 maart 2018 een conceptwetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’ dat zij, na consultatie, nog voor de zomer naar de Tweede Kamer wil sturen. Ollongren lichtte haar plannen toe in een brief aan de Kamer. Gaat dit de woningmarkt, na jaren van stagnatie, eindelijk op gang helpen?

Middenhuursegment

Het middenhuursegment is het segment boven de liberalisatiegrens (€ 710) tot ongeveer € 1.000 huur per maand. Ollongren vindt dat het middenhuursegment een essentiële rol speelt bij de doorstroming op de woningmarkt. Het biedt volgens haar flexibiliteit. Sommigen zijn erop aangewezen, omdat zij niet in aanmerking komen voor sociale huur en niet willen of kunnen kopen. Daarnaast bevordert middenhuur volgens haar ook de doorstroming van scheefwoners vanuit de sociale huurvoorraad.

Reeds genomen maatregelen

Ollongren wijst erop, dat er door het vorige kabinet al de nodige maatregelen zijn genomen om het middenhuursegment te stimuleren. Zo kunnen gemeenten sinds vorig jaar middenhuur als categorie opnemen in bestemmingsplannen, maar daarvan mag van haar meer gebruik worden gemaakt. En bij de uitgifte van grond aan projectontwikkelaars kunnen gemeenten voorwaarden stellen aan de hoogte van de huurprijs zodat woningen voor lange tijd in het middenhuursegment blijven.

Lokale maatregelen op vrijwillige basis

Ollongren sluit aan bij de opdracht aan de Samenwerkingstafel van Van Gijzel: de verantwoordelijkheid voor het vergroten van het aanbod in het middensegment ligt op lokaal niveau en niet bij de wetgever in Den Haag. Van Gijzel heeft het afgelopen jaar laten zien dat lokaal goede resultaten zijn te bereiken. Daartoe moeten in de eerste plaats gemeenten en lokale marktpartijen elkaar beter leren te vinden, zodat zij op vrijwillige basis afspraken met elkaar maken om te komen tot meer middenhuurwoningen. Ollongren zal dergelijke initiatieven ondersteunen, onder meer door middel expertteams. Zij suggereert onder andere dat verhuurders in hun huurcontracten een regeling opnemen die de huurcommissie bevoegd maakt te adviseren over geschillen over onder meer huurprijzen. Op basis waarvan de huurcommissie de hoogte van de huurprijs moet beoordelen is niet duidelijk. Het is uitdrukkelijk niet haar bedoeling om de liberalisatiegrens te verhogen. Wethouder Wonen Ivens van Amsterdam had daar onlangs, in weerwil van het rapport van Van Gijzel, wel op aangedrongen.

Wetsvoorstel ‘Maatregelen Middenhuur’

Ollongren wil de wet op twee punten wijzigen om daarmee de door haar gewenste lokale initiatieven te faciliteren.

In de eerste plaats wil zij de Huisvestingswet wijzigen door te bepalen dat deze betrekking heeft op schaarse woonruimte. Daarmee wordt bereikt – de minister noemt dat: verduidelijkt – dat het middenhuursegment onder het toewijzingsbeleid van gemeenten kan vallen. Nu staat in de wet dat het bij het toewijzingsbeleid moet gaan om schaarse goedkope woonruimte en is niet zeker of het middensegment daaronder kan vallen. Gemeentebesturen kunnen er hierdoor voor zorgen dat middenhuurwoningen worden toegewezen aan specifiek aan te wijzen doelgroepen, bijvoorbeeld op basis van inkomen.

De tweede wetswijziging moet ertoe leiden dat corporaties gemakkelijker kunnen bouwen en verhuren in het middensegment. Sinds de herziening van de Woningwet in 2015 is de speelruimte van corporaties in het segment boven € 710 (het zogenaamde niet-DAEB-bezit) beperkt: zij moeten goedkeuring van de minister vragen om in dat segment actief te zijn om te voorkomen dat zij andere verhuurders oneerlijke concurrentie aandoen. De minister is voornemens de Woningwet te wijzigen door deze goedkeuringsprocedure te versoepelen en te vereenvoudigen.

Gaat dit werken?

In steden waar de woningmarkt zeer krap is, is er feitelijk geen middensegment. Dat komt doordat corporaties in dat segment nauwelijks actief mogen zijn en doordat woningen van beleggers, die qua puntental (net) uitstijgen boven de liberalisatiegrens, onder invloed van de markt huurprijzen te zien geven tot ver boven de € 710 per maand. Zo begint in Amsterdam het middensegment niet bij € 711, maar (ruim) boven de € 1.000. De recentelijk genomen en nu door Ollongren voorgenomen maatregelen leiden ertoe:

  • dat gemeenten via bestemmingsplannen of erfpachtuitgifte de huurprijzen kunstmatig in het middensegment kunnen houden. Deze maatregel bestaat al. Echter het gaat uitsluitend om nieuwbouw en transitieprojecten en niet om de bestaande woningvoorraad, zodat deze maatregel in kwantitatief opzicht een beperkt effect zal hebben;
  • dat gemeente middensegmentwoningen kunnen toewijzen aan huishoudens tot een zekere inkomensgrens (middeninkomens). Deze maatregel zal feitelijk geen betrekking op woningen met een markthuurprijs van meer dan circa € 1.000, omdat die veelal te duur zijn voor middeninkomens. Dat betekent dat, indien in een gemeente, vanwege het hoge marktniveau, nauwelijks vrije sectorwoningen onder de € 1.000 bestaan, deze maatregel nauwelijks effect zal hebben.
  • In hoeverre corporaties door versoepeling van de ministeriële goedkeuringsprocedure daadwerkelijk meer gaan bouwen en verhuren in het middensegment zullen we moeten afwachten. In potentie valt hier het grootste effect van te verwachten, juist in gemeenten waar het marktniveau hoog is, omdat dan ook het WOZ-niveau hoog ligt. Corporaties hebben daar in potentie veel niet-DAEB-bezit (woningen die voorheen sociale huren hadden). Corporaties worden met deze maatregel gevraagd hun vrije sector woningen voor een lagere huurprijs te verhuren dan de markthuurwaarde ervan. Of deze maatregel niet op gespannen voet staat met de anti-staatsteunbeschikking van de Europese Unie valt nog te bezien.
  • Of marktpartijen vrijwillig bereid zijn woningen te bouwen en/of te verhuren in het middensegment zal moeten worden afgewacht. Het zal hoogstwaarschijnlijk vooral gaan om kleine woningen.

Minister Ollongren begint voortvarend en daadkrachtig aan haar in het regeerakkoord gegeven opdracht tot versterking van het middensegment. Haar maatregelen zullen zeker enig effect hebben, maar of deze de zo noodzakelijke doorstroming in de grote steden voldoende op gang brengen valt te betwijfelen.

Passend blijven verhuren

Een van de knelpunten van de vastzittende woningmarkt is scheefwonen. (Goedkoop) scheefwonen is het fenomeen dat huishoudens met midden- en hogere inkomens (blijven) wonen in een sociale huurwoning, die niet voor hen bedoeld is. Omdat zij vaak al lang in hun woning wonen, is hun huurprijs achtergebleven bij de huurprijsontwikkeling in het sociale segment. Scheefwoners wonen daardoor ook nog extra goedkoop. Zij zouden moeten doorstromen naar het middensegment, maar dat moet er dan wel zijn. Bovendien ervaren scheefwoners geen enkele financiële prikkel om te verhuizen, omdat zij zo goedkoop wonen.

Het vorige kabinet zette ook al vol in op doorstroming, maar richtte haar pijlen daarbij vooral op het gereguleerde segment van de markt door scheefwonen te bestrijden. De wetgever introduceerde de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering en het passend toewijzen, dat corporaties verplicht hun sociale huurwoningen alleen aan lagere inkomensgroepen toe te wijzen tegen gereduceerde huurprijzen (de zogenaamde aftoppingsgrenzen). De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft blijkens een evaluatie geen aanwijsbare effecten gehad op het terugdringen van scheefwonen. En de huursombenadering biedt daarvoor veel te weinig speelruimte.

Het passend toewijzen is op het eerste gezicht een probaat middel tegen scheefwonen, maar dat is het in werkelijkheid niet. Want het inkomen wordt alleen getoetst bij de aanvang van de huur. Daarna nooit meer. Daardoor genereert het passend toewijzen op termijn een nieuwe generatie scheefwoners. Hetzelfde dreigt te gebeuren bij de verhuur van middenhuurwoningen aan middeninkomens. Ook dat is een vorm van passend toewijzen: aan middeninkomens. Maar wat nu als de huurder meer gaat verdienen. Het ligt voor de hand om dan ofwel de huur te laten bewegen richting marktniveau ofwel de huur te beëindigen. Het verdient dus aanbeveling om niet alleen passend toe te wijzen, maar vooral om passend te blijven verhuren: een periodieke toets op het inkomen van de huurder om te beoordelen of deze nog steeds in aanmerking komt voor de voor zijn oorspronkelijke inkomen gelabelde woning. Zowel in het sociale segment als het middensegment.