Tag archieven: middensegment

Nieuws

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Nieuws

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Nieuws

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapport ‘Waarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.

Nieuws

Miljoenennota 2023: De Jonge houdt zijn kruit gortdroog

Elk jaar mag ik na Prinsjesdag voor het Vastgoedjournaal een beschouwing geven over de plannen van het kabinet met de huurwoningmarkt in het komende jaar. Elk jaar was er het nodige te melden over nieuwe maatregelen van het kabinet, maar niet vorig jaar. Het toen demissionaire kabinet Rutte III wees in de Miljoenennota vorig jaar drie oorzaken aan van de hoge huizenprijzen: de lage rente, de krappe markt (weinig beschikbare woningen) en de fiscale behandeling van woningen. Maar maatregelen om deze oorzaken weg te nemen liet Rutte III over aan de volgende ploeg ministers. Wie had gedacht dat minister van Wonen Hugo De Jonge er dit jaar dus vaart achter zou zetten komt bedrogen uit.

De Jonge houdt het op plannen die er al lagen maar naar voren worden gehaald, zoals de huurverlaging voor huurders van woningcorporaties met lage inkomens. Verder wordt de huurtoeslag iets verhoogd en worden de budgetten voor isolatiesubsidies verhoogd.

Het is allemaal stilte voor de storm. Want De Jonge is vast van plan de huurprijzen in het nu nog vrije middensegment te reguleren. Blijkens een recent interview van het Vastgoedjournaal met o.a. topambtenaar Chris Kuijpers, zijn de ‘botsproeven’ in de gemeenten Utrecht, Zwolle en Doetinchem, die De Jonge dit voorjaar had aangekondigd, uitgevoerd. De resultaten daarvan worden nu door het ministerie geanalyseerd en gedeeld met IVBN. Daarna komt De Jonge met een voorstel. Het ‘vertrekpunt’ daarvan zal zijn ‘dat de woningmarkt voor veel mensen onbetaalbaar is geworden’. Vrij vertaald: de huren moeten omlaag, want anders zijn deze niet betaalbaar voor te grote groepen mensen.

Dat voorstel zal onder meer bestaan uit een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel (WWS). Kuijpers zegt dat daarin nog van alles mogelijk is, zelfs afschaffing van de pas op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap, en dat wordt gedacht aan extra punten voor duurzame woningen.

Kuijpers zegt dat de minister op zoek is naar de balans tussen de belangen van huurders en de belangen van verhuurders. Echter welke belangen de minister daarbij aan verhuurderszijde meeweegt en in welke mate is niet duidelijk. Of toch wel? Kuijpers heeft het in het interview over ‘veel overleg met IVBN’, de vereniging van institutionele beleggers. Hij noemt geen andere belanghebbenden aan de zijde van projectontwikkelaars en verhuurders. Dat is merkwaardig. En het is vanuit het ministerie gezien ook onverstandig, want indien de plannen uitsluitend (of vooral) getoetst worden aan de belangen van institutionele beleggers en niet aan die van andere beleggers (die tezamen aanmerkelijk meer woningen in bezit hebben dan de leden van de IVBN tezamen), zullen de plannen eerder in strijd komen met internationale verdragen die de bescherming van het eigendomsrecht beogen. Dat risico neemt toe, als de voorgenomen huurprijsregulering beter blijkt uit te pakken voor de ene groep beleggers, met wier belangen wel rekening is gehouden, dan voor de andere groep, van wie de belangen niet of minder in aanmerking zijn genomen. Het is daarom niet goed te begrijpen dat het ministerie heeft aangekondigd haar analyse van de botsproeven wel te zullen delen met IVBN en niet met Vastgoed Belang en andere belanghebbende partijen.

Het voorspelt helaas niet veel goeds voor de noodzakelijke evenwichtigheid van de voorgenomen regulering van de middenhuursector. De markt wacht nu al sinds december 2021 af. Sindsdien wordt er geen huurwoning meer ontwikkeld.

Nieuws

Het kabinet gaat de komende vier jaar slechts brandjes blussen in de woningmarkt

Door het koffertje, dat Gertjan Seegers vorige maand in de trein liet slingeren, was al bekend hoe het CDA en de VVD dachten over een nieuw regeerakkoord. Sinds 15 december 2021 weten we hoe de vier partijen die het kabinet gaan vormen vinden dat zij ons land de komende vier jaar moeten besturen. Dat doen zij door ‘om te zien naar elkaar’ en door ‘vooruit te kijken in de toekomst’. Dat is de titel van het coalitieakkoord. Het is nog geen regeerakkoord, want dat wordt pas vastgesteld zodra de formatie rond is en de nieuwe ploeg ministers er zijn handtekening onder heeft gezet. Niettemin kunnen we er vanuit gaan dat dit het gaat worden. Deze bijdrage is een analyse van maatregelen die rechtstreeks van invloed zullen zijn op de relatie tussen huurder en verhuurder van woonruimte. Want dat is nogal wat.

Huurverlaging voor onvoldoende draagkrachtige huurders

In de eerste plaats wordt het mogelijk dat de huur van huishoudens met een lager inkomen wordt verlaagd. Het akkoord heeft het over ‘sociale huur’. We mogen daarmee aannemen dat deze mogelijkheid alleen van toepassing wordt in de sociale huursector en dus niet in de vrije sector. Niet duidelijk is of deze maatregel van toepassing wordt op alle verhuurders of alleen op woningcorporaties. Er is sinds dit jaar al een maatregel van kracht die verlaging van de huur van onvoldoende draagkrachtige huurders van woningcorporaties mogelijk maakt. Niet duidelijk is waarom en in hoeverre een extra maatregel nodig is.

Maatregelen tegen scheefwonen

Daar tegenover staat dat het ook mogelijk wordt dat de huur voor scheefwoners in stappen wordt verhoogd en wel tot de marktconforme huurprijs. Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen die (te) goedkoop in een sociale huurwoning wonen. Aangenomen mag worden dat deze maatregel gaat gelden voor scheefhuurders van alle verhuurders. Sinds 2013 is al het mogelijk om via de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging de huur van scheefwoners extra te verhogen. Vanaf 1 januari 2022 wordt die mogelijkheid verruimd. Die verruiming wordt kennelijk uitgebreid.

Bijzonder is dat bij scheefwoners het woningwaarderingsstelsel wordt losgelaten, want volgens het akkoord moet de huur naar het marktconforme niveau gaan. Dus ook (en vooral) als de scheefwoner woont in een sociale huurwoning. Met deze maatregel wordt een al langer bestaande wens van verhuurders ingewilligd. Zij zien met lede ogen aan hoe zogenaamde “huurveteranen” kunnen profiteren van de wettelijke bescherming tegen te hoge huurverhogingen, waardoor, als zij maar lang genoeg in hun sociale huurwoning blijven wonen, de huurprijs flink achterblijft bij zelfs het reguliere sociale huurprijsniveau.

Vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel wordt vereenvoudigd. Dat is een goed voornemen, omdat het huidige woningwaarderingsstelsel de laatste jaren door talloze wijzigingen een onhanteerbaar wangedrocht is geworden, leidend tot allerlei procedures bij de overbelaste huurcommissie. Het maakt buitengewoon nieuwsgierig naar de uitgangspunten van deze vereenvoudiging en welke gevolgen deze vereenvoudiging zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen. Gaan deze omhoog? Of gaan deze juist omlaag? En gaan de nieuwe regels ook gelden voor lopende contacten? Het roept herinneringen op aan het regeerakkoord van het tweede kabinet Rutte. Ook toen wilde men de huurprijsregulering vereenvoudigen. In het regeerakkoord stond ook al hoe: de huren van alle sociale huurwoningen zouden worden gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat wekte een storm van protest op. In de goedkope gebieden waren de verhuurders not amused, omdat de huren flink naar beneden zouden gaan en in de dure gebieden protesteerden de huurders, omdat daar de huren juist omhoog zouden gaan. Het plan kreeg geen parlementaire meerderheid, waarna een half jaar later het woningmarktakkoord werd gesloten, dat leidde tot de introductie van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Het kabinet wil ook de procedures bij de huurcommissie vereenvoudigen. Maar wat en hoe is onduidelijk. Hier zijn in het verleden al de nodige pogingen toe ondernomen, vooral vanwege de wens tot bezuiniging, maar die hebben, gelet op de achterstanden bij de huurcommissie, kennelijk maar een zeer beperkt effect gehad.

Huurprijsregulering middenhuurwoningen

Het meest ontvlambare onderdeel van het coalitieakkoord is de volgende zin: “Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt en het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren“.

Het gaat hier om het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens (die per 1 januari 2022 € 763,67 bedraagt, behorend bij minimaal 145 woningwaarderingspunten) en ongeveer € 1000 per maand. Partijen ter linkerzijde roepen al een poos dat de liberalisatiegrens moet worden opgetrokken tot de middenhuurgrens van € 1000 per maand, maar dat wordt het dus niet. De coalitie wil voor dit segment niettemin een vorm van prijsregulering, maar dat wordt kennelijk een ander systeem dan het (te vereenvoudigen) woningwaarderingsstelsel. Dat kan ook niet anders vanwege de door de coalitie geïntroduceerde ondergrens: het moet voor institutionele beleggers rendabel blijven middenhuurwoningen te bouwen. Het is logisch en verstandig dat de coalitie een dergelijke ondergrens hanteert, omdat het aanjagen van de bouwproductie van middenhuurwoningen een belangrijk speerpunt wordt van het nieuwe kabinet. Waarom alleen institutionele beleggers worden genoemd en niet ook alle andere beleggers, die tezamen veel meer huurwoningen bezitten en die ook woningen bouwen, is niet duidelijk.

Overgangsregeling huurprijsregulering middensegment

Een buitengewoon belangrijk vraag is welke overgangsregeling er komt. Want één ding is zeker: huurprijsregulering betekent in veel gevallen huurprijsverlaging. Immers regulering wordt uitsluitend nodig geacht omdat de markt tot te hoge prijzen leidt. Maar hoe om te gaan met woningverhuurders die met de thans door hen gehanteerde huurprijs een redelijk rendement op hun belegging hebben, maar na het van kracht worden van de huurprijsregulering ineens in een verliesgevende situatie terechtkomen? Dat kan leiden tot strijd met het door het mensrechtenverdrag beschermde eigendomsrecht van de woningeigenaar. Bij bijvoorbeeld recente aankopen is de kans daarop, gelet op het hoge prijsniveau, bepaald niet ondenkbeeldig.

De wetgever kan dit oplossen door in het overgangsrecht te bepalen dat de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwe huurwoningen en dus niet voor bestaande huurwoningen. Of door als ondergrens een redelijk te verkrijgen rendement te hanteren. Omdat het om een klein aandeel van de totale huurwoningmarkt gaat (zo’n 3% heeft een huur van meer dan € 1.000), heeft een dergelijke overgangsregeling nauwelijks effect op de markt als geheel.

Uitsmijter

De uitsmijter in het coalitieakkoord is een nogal cryptische zin die als volgt luidt: “Vaste huurcontracten blijven de norm.” Wat de coalitie hiermee bedoelt is een raadsel. Wil de coalitie de bestaande mogelijkheden voor huur voor onbepaalde tijd en huur voor bepaalde tijd handhaven, inclusief de sinds 1 juli 2016 bestaande huurovereenkomst voor maximaal twee jaar? Of wil de coalitie die laatste huurvariant terugdraaien? Wie het weet mag het zeggen. Ik vermoed dat de coalitie het zelf ook nog niet weet.

Tot slot

Of met deze set van maatregelen (in combinatie met andere in coalitieakkoord genoemde maatregelen) voor de lange termijn de problemen op de woningmarkt zullen worden opgelost, is maar zeer de vraag. Dat hangt mede af van de invulling van de aangekondigde maatregelen, maar het heeft er alle schijn van dat het hier slechts gaat om brandjes blussen voor de komende vier jaar.