Tag archieven: Minister De Jonge

Misverstanden over de ‘uitpondgolf’

Minister De Jonge bestrijdt cijfers van onder andere Pararius waaruit blijkt dat het Wetsvoorstel betaalbare huur nu al leidt tot een ‘uitpondgolf’. Hoe zit het eigenlijk met die uitpondgolf? Is daar sprake van? En, als de minister gelijk zou hebben dat daarvan geen sprake is, bewijst dat dan zijn gelijk dat zijn wetsvoorstel niet leidt tot de massale verkoop van (potentiële) middenhuurwoningen? Ik denk dat de minister zich schuldig maakt aan wensdenken.

Verhuurders/beleggers zijn niet gek en zullen hun huurwoningen echt niet aanhouden als de verhuur geen (redelijk)  rendement oplevert. De wijzigingen in de box 3-belasting tasten het rendement al aan en maken al enige tijd noodzakelijk dat rekensommen worden gemaakt. Maar velen rekenen erop dat de Hoge Raad op korte termijn korte metten maakt met deze interim belastingmaatregel.

Het is om verschillende redenen lastiger om rekensommen te maken en beslissingen te nemen op basis van het Wetsvoorstel betaalbare huur. In de eerste plaats omdat eerst nog maar moet blijken dat het wetsvoorstel wet gaat worden en vervolgens wanneer dat het geval zal zijn (haalt Hugo de Jonge zijn zelf bedachte datum van 1 juli 2024 wel?). Ook is nog niet duidelijk hoe het woningwaarderingsstelsel (WWS) na de komende debatten in de Tweede en Eerste Kamer en eventuele amendementen er uiteindelijk uit zal gaan zien. Daarna kan pas vastgesteld worden a) of een huurwoning gedwongen verhuist van de vrije sector naar gereguleerde sector, b) of dat valt te voorkomen met investeringen die WWS-punten opleveren en dus c) of die woning nog rendement oplevert. Staat na dit alles vast dat de verhuur van een woning onvoldoende (redelijk) rendement oplevert dan zal een goed geïnformeerde belegger die woning verkopen. Maar hij heeft daarbij geen haast, want de wet geldt niet voor de zittende huurder.

Wat betekent dit alles voor de eventuele beslissing om een woning uit te ponden?

Er zijn verhuurders die de bui niet willen afwachten en nu al besloten hebben om hun huurwoningen,  die naar verwachting onrendabel worden, te verkopen zodra de zittende huurder vertrekt.  De woningen die na het vertrek van de zittende huurder qua WWS-punten zijn op te plussen naar de vrije sector kunnen zij aanhouden.

Er zijn ook verhuurders die afwachten.  Die eerst maar eens willen zien dat de minister de wet door het Parlement sleept en hoe de wet en vooral het WWS er dan uiteindelijk uitziet. Want zij weten: er is geen haast geboden.

Ten slotte is er een groeiende categorie verhuurders die het niet pikt dat zij door middel van een wet gedwongen worden hun eigendom te verkopen. Deze categorie gaat de strijd aan: ofwel zij houden de beslissing om uit te ponden aan ofwel zij gaan wel uitponden en claimen vervolgens van de staat vergoeding van hun schade, bestaande uit het misgelopen verhuurrendement.

Het fenomeen uitponding zal dus geen plotselinge golf zijn maar geleidelijk maar een onmiskenbaar gestaag proces. Want nogmaals:  beleggers zijn niet gek. Zij kopen ook geen aandelen als van te voren vaststaat dat die niets opleveren.

Hoeveel woningen er nu al uitgepond zijn zegt dus niet zo veel. De minister kan zijn energie daarom beter besteden aan het voorkomen dat wordt uitgepond want duidelijk is dat ook hij niet wil dat dat op serieuze schaal gebeurt. Maar dan had hij zijn wetsontwerp moeten aanpassen. Dan had hij de resultaten van zijn eigen onderzoeken serieus moeten nemen. Dan had hij de resultaten van talloze andere studies serieus moeten nemen. Dan had hij vooral moeten luisteren naar het belangrijkste adviesorgaan van de staat: de Raad van State. Hij had dan moeten concluderen dat hoogstwaarschijnlijk maar een kleine groep woningzoekenden als gevolg van zijn wetsvoorstel een lagere huur gaat betalen dan nu en er dus bij gebaat is. Hij had dan moeten concluderen dat er geen enkel gremium is dat niet heeft gewaarschuwd voor het op flinke schaal verloren gaan van huurwoningen. En dus had hij moeten concluderen dat de overgrote meerderheid van de woningzoekenden weinig opschiet met zijn wetsvoorstel. Zijn belangrijkste conclusie had moeten zijn dat er als gevolg van structurele uitponding minder huurwoningen komen in plaats van meer. Dat valt niet te compenseren met nieuwbouw. Nieuwbouw duurt lang, maar uitponding is zo gedaan.

De enige hoop die resteert voor de minister is dat de uitgeponde woningen gekocht worden door politieagenten, verple(e)g(st)ers en leraren. Maar algemeen is de verwachting dat deze op middenhuurwoningen aangewezen groepen in vooral de grote steden de hoge prijzen veelal niet kunnen opbrengen. Zij zijn volledig overgeleverd aan de koopwoningmarkt, want de koopsommen zijn niet gereguleerd.

Alle goede bedoelingen ten spijt, loopt Minister De Jonge het flinke risico over enige tijd te worden herinnerd als de minister die de woningnood niet heeft verlicht maar verergerd. Maar dan is hij allang vertrokken uit Den Haag en heeft hij er politiek geen last van.

De Raad van State oordeelt keihard over het Wetsvoorstel betaalbare huur

Minister De Jonge heeft in juli 2023 zijn Wetsontwerp betaalbare huur naar de Raad van State gestuurd voor het wettelijk verplichte advies over dat ontwerp. Kort daarna viel het kabinet. Maar dat verhinderde de advisering door de Raad van State niet. Dat advies kwam op 15 november 2023 en werd vijf dagen later gepubliceerd. Er werd lang naar uitgekeken, omdat het wetsontwerp controversiële elementen bevat. Dat was al gebleken bij de consultatiefase. Hielkema & co heeft haar uitgebreide inbreng in die fase ook aan de Raad van State gestuurd.

Wetsontwerp betaalbare huur voldoet niet aan doel

Raad van State blijkt buitengewoon kritisch te zijn over het Wetsontwerp en heeft haar kritiek, zoals gebruikelijk, verpakt in enigszins verbloemend taalgebruik. Maar wie gewend is aan de wijze waarop de Raad van State haar adviezen formuleert, weet na lezing van het advies, dat het Wetsontwerp in de ogen van het hoogste nationale adviescollege niet deugt.

De Raad van State erkent dat een voldoende grote vrije huursector van belang is voor een goede doorstroming tussen de segmenten op de woningmarkt, maar stelt vast dat een dragende onderbouwing voor de effecten van de wet ontbreekt, want ‘daarmee wordt de doorstroming op de woningmarkt verder beperkt’. De Raad van State stelt vast dat de wet hooguit leidt tot een zeer beperkte groei van het middenhuuraanbod en concludeert dan: ‘Uit de toelichting blijkt niet of met deze, zeer beperkte, groei van het middenhuuraanbod en de voorziene krimp van de vrije huursector als geheel wordt voldaan aan de doelstelling ‘voorzien in voldoende aanbod betaalbare huur’.

Alleen de kant van de huurder kiezen

Waar minister De Jonge de afgelopen tijd is blijven herhalen dat hij met deze wet eenzijdig de kant kiest van de huurder, merkt de Raad van State op: ‘Huurders en verhuurders hebben elkaar nodig. Zonder huurders is er geen vraag naar huurwoningen en zonder verhuurders (of investeerders) geen aanbod.’ Om vervolgens te concluderen: ‘… dat de toelichting onvoldoende blijk geeft van een adequate analyse van de investeringsbereidheid en van de beheersing van de risico’s ten aanzien van voldoende betaalbaar aanbod.’

Gevolgen uitponding

Vervolgens wijst de Raad van State op de gevolgen van uitponding van bestaande huurwoningen, nu uit onderzoek blijkt dat dat voor beleggers vaak de hoogste opbrengst oplevert: ‘De regering gaat echter niet in op de gevolgen van dit krimpende aanbod in de vrije huursector als gevolg van de uitponding. Door deze krimp neemt de in punt 2 geschetste disbalans tussen vraag en aanbod verder toe, alsmede de disbalans tussen de segmenten.’ Ook hier mist de Raad van State een dragende motivering. Datzelfde geldt voor het risico dat de schaarste in het middenhuursegment door de wet wordt vergroot.

Disproportionele inbreuk eigendomsrecht

Tenslotte wijst de Raad van State op het risico dat de wet een disproportionele inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de verhuurder, nu de toelichting bij het wetsontwerp de kernvraag niet beantwoordt: is de wet wel geschikt is voor het gestelde doel? De minister dient dit nader te onderbouwen in het licht van de inbreuk op het eigendomsrecht.

Conclusie Raad van State: dien dit wetsontwerp niet in!

De conclusie van het advies is vernietigend:

Het wetsvoorstel leidt tot structureel minder huurinkomsten en zet de waarde van het vastgoedbezit onder druk, mede gelet op eerder genomen maatregelen. Hierdoor wordt bij bestaande huurwoningen uitponden (nog) aantrekkelijker dan doorexploitatie en zal bij nieuwbouw naar verwachting minimaal uitstel optreden, waarbij ook breed het risico van afstel van nieuwbouwprojecten wordt genoemd. Hierdoor bestaat de kans dat met de maatregel het aanbod aan huurwoningen kleiner zal worden, waardoor een al kleine sector van de woningmarkt mogelijk nog meer zal krimpen.

De Afdeling adviseert het voorstel ten aanzien van de regulering van de middenhuur nader te bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel. De uitkomst van deze afweging is ook essentieel voor de beoordeling van de effectiviteit en daarmee geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel. Dit laatste is een voorwaarde om de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders te kunnen rechtvaardigen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal bezwaren bij het voorstel en adviseert het voorstel niet bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal in te dienen, tenzij het is aangepast.’

Reactie van minister De Jonge

Je zou verwachten dat de minister zich rot is geschrokken van dit advies en zich gaat beraden op de fundamenten van zijn wetsontwerp. Maar zo blijkt minister De Jonge niet in elkaar te zitten. Hij gaat stug door. Zijn woordvoerder reageerde met de woorden: ‘Het waarom van de wet, de bescherming van de huurder, is de Raad van State volkomen duidelijk. Dat zien we als een compliment. Alleen de uitvoering zal nader moeten worden onderbouwd.’ Indien de minister werkelijk denkt dat hij weg kan komen met slechts een aanpassing van de toelichting op de wet, heeft hij het advies van de Raad van State niet begrepen (en evenmin de vele analyses en onderzoeken van gerenommeerde partijen die alle tot exact dezelfde bevindingen kwamen).

De minister heeft aangekondigd de wet op 1 juli 2024 te willen invoeren. Het lijkt erop dat hij daarmee niet alleen het advies van de Raad van State negeert, maar ook de nieuwe machtsverhoudingen in de Tweede Kamer.

Regulering middensegment: waar staat Nieuw Sociaal Contract?

De problemen op de woningmarkt zijn voor veel kiezers het belangrijkste item bij de kamerverkiezingen op 22 november 2023. Tijden herleven, want dat was vlak na de tweede wereldoorlog ook het geval. De woningnood heette toen volksvijand nummer één. Wat kunnen we na 22 november over dit onderwerp verwachten van de politiek? Maar vooral: waar staat de belangrijkste nieuwkomer, Nieuw Sociaal Contract (NSC) van Pieter Omtzigt?

Als gevolg van de huurreguleringsplannen van demissionair minister de Jonge is er al sinds het aantreden van het kabinet Rutte IV veel onzekerheid in de huurwoningmarkt. De feitelijke gevolgen zijn bekend: nogal wat beleggers willen van hun huurwoningen af en zijn bezig die te verkopen en de nieuwbouw stokt (wat ook andere oorzaken heeft).

De verkiezingen op 22 november 2023 maken aan die onzekerheid geen einde. Pas als er een nieuw kabinet is weten we (hopelijk) waar het naar toe gaat met de (huur)woningmarkt.  Volgens de peilingen kunnen drie partijen de grootste worden: GroenLinks/PvdA, VVD en NSC. Hoe GroenLinks/PvdA en de VVD tegen de woningmarkt aankijken is nogal verschillend en lijkt niet overbrugbaar. Dat er een groot woningtekort is en dat er veel bijgebouwd moet worden. Daar is ieder het wel over eens. De verschillen spitsen zich met name toe op het beleid voor de bestaande voorraad huurwoningen. Menig politiek commentaar verwacht dat NSC in het politieke strijdtoneel de bepalende factor zal zijn: gaan we linksaf of gaan we rechtsaf.

NSC over huurregulering

En dus keek iedereen uit naar 24 oktober 2023: de aangekondigde presentatie van het verkiezingsprogramma van NSC. In dat programma, ‘Tijd voor herstel’ geheten, staat over dit onderwerp: “Voor mensen met een middeninkomen is het steeds lastiger om een betaalbare huurwoning te vinden. Wij vinden het van belang dat de huurprijsbescherming wordt versterkt en dat het gereguleerde deel van de huursector wordt uitgebreid, zodat de huren van honderdduizenden middenhuurwoningen effectief gereguleerd worden. Wij zorgen ervoor dat ontwikkelaars voldoende ruimte houden om te bouwen.”

De meeste commentatoren namen daarmee aan dat NSC de plannen van Hugo de Jonge omarmt. De Jonge wil de middenhuursector immers ook reguleren en ook hij vindt dat dat niet zo ver mag gaan dat ontwikkelaars geen woningen meer bouwen. Maar wat niet in het NSC-programma staat is hoe NSC wil reguleren. Dat is wel waar het om gaat. Hugo de Jonge wil reguleren door de huren te verlagen van een groot deel van de vrije sector, zonder zich af te vragen of beleggers de betreffende woningen dan nog wel kunnen verhuren. Niemand belegt immers in huurwoningen als de huurinkomsten niet opwegen tegen de exploitatielasten. Dat is een simpele economische wet die de Jonge in zijn plannen lijkt te negeren. Als aan de Jonge wordt gevraagd wat hij ervan vindt dat beleggers hun huurwoningen dan gaan verkopen, antwoordt hij dat dat goed nieuws is, want dan gaan deze woningen naar woningzoekenden. Hij beschouwt dat kennelijk als een deel van de oplossing. Maar daarmee negeert de Jonge nog iets: veel woningzoekenden zijn niet in staat de huidige (hoge) koopprijzen te betalen (of willen niet kopen). En dat geldt ook voor de middengroepen die de Jonge zegt te willen helpen.

Effectief reguleren

NSC wil effectief reguleren. Dat klinkt al anders dan de Jonge, maar niet duidelijk is wat NSC daarmee bedoelt. En dus is het interessant om daar nader naar te kijken.

We kennen niet alleen het verkiezingsprogramma van NSC, maar we weten inmiddels ook wie daarvan de inspiratiebron is. Pieter Omtzigt heeft namelijk Peter Boelhouwer, hoogleraar huisvestingssystemen aan de TU Delft, gevraagd een notitie te schrijven over de problemen op de woningmarkt en hoe die moeten worden aangepakt. Boelhouwer heeft die opdracht aanvaard. Indien zijn notitie ‘De woningcrisis in Nederland; achtergronden en oplossingen’, die pas gepubliceerd is op 30 oktober 2023, het begrip “effectief” invult, betekent dat het volgende.

Advies van Boelhouwer aan NSC

We wisten al dat Boelhouwer kritisch is over de reguleringsplannen van de Jonge. Dat maakt des te nieuwsgieriger naar de inhoud van zijn 31 pagina’s tellende document. Boelhouwer had al in maart 2023, tezamen met Jos Feijtel, lid van een expertteam van het ministerie van BZK, 36 actiepunten opgesteld waarmee de nieuwbouwproductie van woningen op de korte en de middellange termijn bevorderd zou kunnen worden. Daarin stelde hij onder andere voor de middenhuurregeling op te schorten omdat dat de markthuursector doet aarzelen om te investeren. En hij stelde voor een alternatieve vorm van regulering te ontwikkelen die tegelijk huurders beschermt tegen te hoge huren én rekening houdt met het benodigde rendement voor investeerders. Kortom, Boelhouwer had goed gezien dat de voorstellen van De Jonge op korte termijn leuk zijn voor huurders, maar op lange termijn voor niemand goed zijn. En wie op de woningmarkt iets wil veranderen of verbeteren, kan volgens Boelhouwer geen kortetermijnoplossingen verwachten. Boelhouwer benadrukt dat ‘er geen simpele oplossingen voorhanden zijn om de huidige woningmarktproblematiek snel het hoofd te bieden’. Hij heeft het over ‘een zeer lange adem‘ en het nemen van voldoende tijd ‘zowel vanuit het oogpunt van zorgvuldigheid als ten aanzien van het verkrijgen van voldoende politiek draagvlak’. Als je nu maatregelen neemt, moet je weten wat dat kan betekenen voor de woningmarkt over vele jaren. Duidelijk is dat Boelhouwer vindt dat die analyse ontbreekt bij Rutte IV.

In zijn notitie doet hij een groot aantal voorstellen die tot effect hebben dat op termijn de woningschaarste sterk vermindert. Daarbij staat centraal het stimuleren van de woningbouw, maar dat kost tijd. Op kortere termijn acht Boelhouwer een vorm van huurregulering nodig om de betaalbaarheid te verbeteren. Maar Boelhouwer is bepaald niet gecharmeerd van de aanpak van het huidige demissionaire kabinet. Hij schrijft: ‘Bijkomend probleem is verder dat het door het Rijk gevoerde woonbeleid op een aantal andere dossiers niet bijdraagt aan het verhogen van de productie. Hierbij kan gedacht worden aan de huurregulering, de aangekondigde belastingen voor particuliere verhuurders, de invoering van een complexe omgevingswet en de wens om twee derde van de nieuwbouwproductie in het betaalbare segment te realiseren. Stuk voor stuk maatregelen die vanuit de beoogde doelstelling goed te verdedigen zijn, maar contraproductief zijn voor het verhogen van de nieuwbouwproductie.’

Mietspiegel

Boelhouwer verwijst naar de aanpak in Duitsland, waar de woninghuurprijzen al vele jaren worden gereguleerd aan de hand van de zogenaamde Mietspiegel. Een systeem dat wij in Nederland kennen van de regulering van huurprijzen van horeca- en retailbedrijfsruimte. Daarbij worden de huurprijzen gemaximeerd op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare huurobjecten. Boelhouwer: ‘Hiervoor kan per regio op basis van marktonderzoek de markthuur worden vastgesteld. Deze methode voorkomt dat er bij schaarste woekerhuren kunnen worden gevraagd.’ Boelhouwer waarschuwt dat elke regulering een ondergrens kent: ‘De maximale aanvangshuur voor de middenhuurwoningen kan vervolgens worden vastgesteld op basis van een vooraf te bepalen bescheiden rendement. Wanneer de overheid vervolgens een huurafslag wenst door te voeren kan dit via een subsidie worden gerealiseerd.’

Als deze visie het uitgangspunt is van NSC voor de effectieve aanpak van de problemen op de woningmarkt, is er niet alleen hoop voor de vastgoedsector maar ook voor woningzoekenden, maar zal hun geduld noodzakelijkerwijs op de proef worden gesteld. Want ook het volgende kabinet gaat geen miljoen woningen bouwen.

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapportWaarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.

Huurprijsgevolgen bij woningen met een slechte energieprestatie / ondeugdelijke verwarming

Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.

Verhuurverbod voor slecht geïsoleerde woningen

Minister De Jonge voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening is voornemens de verduurzaming in de gebouwde omgeving aanzienlijk te versnellen, zo volgt uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving. Duurzaam wonen moet de nieuwe standaard worden waarbij we minder energie gaan verbruiken en fossiele energie gaan vervangen door duurzame alternatieven.

Bij verduurzaming in de huursector geldt dat verhuurders de investering doen en huurders de voordelen genieten in de vorm van lagere energiekosten. De met de verduurzamingsmaatregelen gepaard gaande kosten kunnen in veel gevallen niet aan de huurders worden doorbelast via een huurverhoging. Dit brengt mee dat het voor verhuurders financieel gezien niet altijd loont om te investeren in verduurzaming.

Prikkel om slecht geïsoleerde woningen te verduurzamen

Daar heeft De Jonge iets op bedacht. Uit het Beleidsprogramma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving volgt dat per 1 januari 2030 wettelijke eisen zullen worden gesteld aan (de verhuur van) corporatiewoningen en private huurwoningen. Deze normering zou als prikkel moeten dienen voor de verbetering van slecht geïsoleerde huurwoningen. Er zullen waarschijnlijk ook minimumvereisten voor de energieprestatie van woningen worden opgenomen (met naar verwachting uitzonderingen of aangepaste vereisten voor huurwoningen met een monumentenstatus).

Uit het beleidsprogramma volgen geen sancties indien slecht geïsoleerde huurwoningen na 1 januari 2030 wel zouden worden verhuurd, maar gedacht kan worden aan bijvoorbeeld een boete voor de verhuurder.

Vooruitlopend op de wettelijke normering in 2030, zal worden uitgewerkt hoe verhuurders kunnen worden gestimuleerd tot het verbeteren van de isolatie van slecht geïsoleerde woningen. Hierbij kan worden gedacht aan aantrekkelijke subsidieregelingen. Voor huurders (in het gereguleerde segment) zal worden onderzocht of er bij het vaststellen van de huurprijs rekening kan worden gehouden met slechte isolatie en of de energieprestatie zwaarder kan worden meegewogen in het woningwaarderingsstelsel.

Het is de wens van De Jonge om duurzaam wonen voor iedereen mogelijk maken en te huurders beschermen tegen een te hoge energierekening. Het verduurzamen van huurwoningen draagt bij aan het terugdringen van energiearmoede, welk probleem door de gestegen energieprijzen een enorme vlucht heeft genomen. De gedachte achter de normering hangt sterk samen met het Programma Betaalbaar Wonen waarover wij eerder publiceerden.

Het mes snijdt aan twee kanten: het is goed voor het klimaat en voor de portemonnee (van de huurder). Verhuurders dienen naar alle waarschijnlijkheid rekening te houden met aanzienlijke investeringen om te kunnen voldoen aan de te verwachten minimum vereisten voor (de verhuur van) huurwoningen. Het is voor verhuurders aan te bevelen om te bezien of zij in aanmerking komen voor de door het kabinet beschikbaar gestelde subsidieregelingen.

Gaat Hugo de Jonge het WWS echt doortrekken naar het middensegment?

Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op vrijdag 11 maart 2022 zijn zogenaamde “Nationale woon- en bouwagenda” gepresenteerd. Daarin ontvouwt de minister globaal de plannen die hij heeft om de “wooncrisis” op te lossen. Het is een lijvig verhaal en er staan uiteraard allerlei zaken in die ook al in het coalitieakkoord van 15 december 2021 stonden. Het leeuwendeel gaat over hoe de woningbouw kan worden gestimuleerd: er moeten volgens het rapport tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd. Het is allemaal nog niet uitgewerkt; er komen dus nog allerlei follow-ups op de verschillende deelonderwerpen.

Huurwoningmarkt

Minister De Jonge besteedt in zijn Woon- en Bouwagenda ook aandacht aan de huurwoningmarkt (zie pag. 26/27, 35 en 47/49). Daarin staan een paar zaken die we nog niet wisten.

Invoering WOZ-cap

Eindelijk geeft de minister enige duidelijkheid over de datum van invoering van de WOZ-cap. Ik schrijf ‘enige’, omdat er nog een slag om de arm wordt gehouden. In de Woon- en Bouwagenda staat dat de beoogde datum waarop de WOZ-cap wordt ingevoerd 1 mei 2022 is. Er moet namelijk nog een ‘nader rapport’ komen. Dat rapport zal ongetwijfeld ingaan op het (nog geheime) advies dat de Raad van State al in december 2021 over deze maatregel heeft gegeven. We kunnen niet anders dan afwachten of de beoogde datum ook de echte datum zal zijn.

WWS doortrekken naar het middensegment?

We wisten al uit het coalitieakkoord dat de minister het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil vereenvoudigen. We wisten ook uit datzelfde coalitieakkoord dat er een vorm van huurprijsregulering van het middensegment gaat komen. Maar wat we nog niet wisten is dat de minister onderzoek wil doen naar de mogelijkheden om het middenhuursegment ook onder het WWS te brengen.

Het gaat hierbij om de combinatie van deze twee maatregelen: als de huurprijzen in het middensegment onder het WWS worden gebracht, gebeurt dat onder een nieuw, vereenvoudigd WWS. Waar die vereenvoudiging uit bestaat is nog niet te zeggen. Welke gemaximeerde huurprijzen uit de bus zullen rollen is dus ook niet te voorspellen. Omdat de minister zegt beide maatregelen eerst te willen onderzoeken, is allerminst zeker dat dit gaat gebeuren.

Onheilspellend scenario

Deze maatregelen zijn voor veel verhuurders een buitengewoon onheilspellend scenario, omdat het het rendement flink onder druk kan zetten en zelfs tot verliesgevende exploitaties kan leiden. Verhuurders die recent hebben ingekocht tegen de huidige hoge (niet gereguleerde) marktprijzen zullen van een koude kermis thuiskomen als zij ineens bij de verhuur oplopen tegen maximering van de huurprijs. Er zijn partijen die de huidige spanning op de woningmarkt aangrijpen om vergaande maatregelen voor te stellen, waarbij alleen wordt gekeken naar de belangen van huurders. Maar een overheid die nieuwe ingrepen in de woningmarkt wil doen moet voorzichtig te werk gaan en ook rekening houden met de belangen van verhuurders. Daarbij moet ook worden gedacht aan evenwichtig overgangsrecht.

Hoe dan ook, het zal nog geruime tijd duren voordat het zo ver is.

Ondergrens

Voor verhuurders is enigszins hoopgevend dat in het coalitieakkoord staat dat de voorgenomen huurprijsregulering van het middensegment een ondergrens kent: de bouw van nieuwe woningen moet rendabel blijven voor institutionele beleggers. Daarop ligt in de Nationale woon- en bouwagenda dan ook de nadruk: die 900.000 nieuwe woningen tot 2030. De minister moet ook wel, want de overheid zal die woningen niet gaan bouwen. Dat wordt in het middensegment grotendeels gedaan door marktpartijen en die zullen echt niet gaan bouwen als er geen redelijk rendement valt te verwachten.

Beperking tijdelijke huurcontracten?

De minister noemt ‘het beperken van generieke tijdelijke huurcontracten’ een van de maatregelen die hij wil nemen om huurders beter te beschermen. Dit naar aanleiding van de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt die in mei 2021 heeft plaatsgehad. Hij zegt er niet bij wat hij precies wil beperken en wat hiervan de stand van zaken is. Dit onderwerp kent overigens een buitengewoon merkwaardige parlementaire geschiedenis, want in 2021 stemde de Tweede Kamer juist nog in met een aanmerkelijke verruiming van de tijdelijke huurcontracten, waarna korte tijd later de Eerste Kamer er weer een stokje voor stak.

Wat de minister hier precies mee wil zullen we ook moeten afwachten.

Hielkema & co organiseert in samenwerking met het Vastgoedjournaal op 14 april 2022 een Businessmeeting over bovenstaande onderwerpen. U kunt zich hiervoor inschrijven via deze link.

Consultatie van het wetsvoorstel “Goed verhuurderschap” van start gegaan

Op 5 juli jl. is het wetsvoorstel ‘Goed verhuurderschap’ in consultatie gegaan. Met dit wetsvoorstel krijgen gemeenten de mogelijkheid om landelijk geüniformeerde algemene regels in te stellen ter bevordering van goed verhuurderschap. Daarnaast krijgen gemeenten onder andere de mogelijkheid om een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren teneinde malafide verhuurderschap te voorkomen en tegen te gaan.

In dit artikel zal worden ingegaan op de totstandkoming, de achtergrond en de inhoud van het wetsvoorstel. Zie ook onze eerdere artikelen over dit onderwerp.

Totstandkoming en achtergrond wetsvoorstel

In mei 2018 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties gestart met de aanpak ter bevordering van goed verhuurderschap. De aanleiding daarvan waren verschillende excessen en misstanden in de huursector, waaronder verhuurders die discrimineerden en bemiddelaars die ten onrechte bemiddelingskosten bij huurders in rekening brachten.

De aanpak bestond onder andere uit het onderzoeken van dit goed verhuurderschap en het ontwikkelen van handhavingsinstrumenten. Daarbij is tevens aandacht besteed aan informatiecampagnes en het maken van afspraken met branchepartijen. Verder is in 2019 ook gestart met verscheidene pilots om discriminatie op de woningmarkt te voorkomen en tegen te gaan. Tijdens de pilots onderzochten de betreffende gemeenten de verschillende handhavingsmogelijkheden op basis van bestaande bevoegdheden. Zo experimenteerde bijvoorbeeld de gemeente Groningen als eerste gemeente in Nederland met een vergunningsstelsel om ongewenst verhuurgedrag aan te pakken.

Blijkens de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel heeft het proces tot de conclusie geleid dat het huidige gemeentelijke instrumentarium om te sturen op de woningmarkt of in te grijpen bij excessen onvoldoende mogelijkheden biedt. Dit instrumentarium zou tekortschieten bij het effectief voorkomen en tegengaan van misstanden zoals intimidatie, discriminatie, slecht onderhoud, te hoge huurprijzen en overbewoning. Het zou volgens de memorie ontbreken aan een integraal wettelijk kader. Met zo’n wettelijk kader zou gestuurd en gehandhaafd kunnen worden op het gedrag dat van de verhuurder, de verhuurbemiddelaar of de aanbieder van verblijfsruimte voor arbeidsmigranten verwacht mag worden. Ook zou met een dergelijk kader rekening kunnen worden gehouden met de omstandigheid dat de situatie rondom de bescherming van huurders en het effect op de leefbaarheid per gemeente kan verschillen. Een en ander heeft geleid tot het wetsvoorstel dat nu ter consultatie voorligt.

 Inhoud wetsvoorstel

 Op hoofdlijnen bevat het wetsvoorstel de volgende regelingen:

  • De gemeenteraad krijgt de mogelijkheid om in een verordening door middel van algemene regels een werkwijze voor te schrijven voor alle verhuurders (inclusief corporaties) en verhuurbemiddelaars waaraan zij zich moeten houden indien ze een woon- of verblijfruimte verhuren of hierbij bemiddelen. Deze werkwijze is gericht op het voorkomen en tegengaan van discriminatie en intimidatie en heeft betrekking op alle fases die te onderscheiden zijn in het verhuurproces. In aanvulling daarop wordt het mogelijk om ook andere regels vast te leggen die zien op het bevorderen van goed verhuurderschap. In deze ‘categorie’ wordt voorgesteld om vast te leggen welke informatie een verhuurder verplicht dient te verstrekken aan een huurder. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan het hebben van één aanspreekpunt voor de huurder in het contact met de verhuurder, zodat bij problemen met het gehuurde altijd helder is wie daarvoor bereikbaar is. Ook kan voorgeschreven worden dat het verplicht is bij een verhuring te vermelden dat een huurder het recht heeft om naar de Huurcommissie te gaan. Daarnaast valt ook te denken aan het voorschrijven van de specifieke informatie die een verhuurder moet verstrekken in het geval van verhuur aan arbeidsmigranten (in een voor de arbeidsmigrant begrijpelijke taal). Bij algemene maatregel van bestuur en in samenwerking met alle betrokken partijen zal de precieze uitwerking van de regels en werkwijzen worden vastgelegd.
  • Verder krijgt de gemeenteraad de bevoegdheid om, indien ze de verplichting tot het hebben en naleven van de werkwijze invoert in de verordening, ook een verbod in te stellen op de verhuur van woon- en verblijfsruimte zonder verhuurdervergunning. De gemeenteraad is gehouden om in de verordening dit verbod te beperken tot bepaalde categorieën van woonruimten die zijn gelegen in bepaalde gebieden in de gemeente. De voorwaarden die een gemeenteraad kan stellen aan deze vergunning worden via deze wet landelijk geüniformeerd.
  • Het college van burgemeester en wethouders krijgt de bevoegdheid de vergunning in bepaalde gevallen te weigeren en in te trekken. Aangezien intrekking van een vergunning echter een zwaar middel met grote effecten voor de verhuurder is, kan een gemeente dit instrument niet lichtvaardig inzetten. Een grond voor intrekking doet zich bijvoorbeeld voor wanneer blijkt dat de vergunning is verleend op grond van door de verhuurder verstrekte gegevens waarvan deze wist (of redelijkerwijs moest vermoeden) dat deze onjuist of onvolledig waren.
  • Het college is tevens bevoegd om zowel de algemene regels omtrent het hebben en toepassen van een werkwijze als het verbod om zonder vergunning een woon- of verblijfsruimte te verhuren te handhaven. Dit betekent dat het college bij overtreding van de regelgeving bevoegd is om een sanctie op te leggen, bijvoorbeeld een last onder dwangsom, bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Als ultimum remedium krijgt het college zelfs de bevoegdheid om beheerovername toe te passen. Bij een beheerovername verplicht de gemeente de eigenaar om de woonruimte tijdelijk aan haar of een derde (bijvoorbeeld een woningcorporatie) in beheer te geven. Het besluit om daartoe over te gaan kan uitsluitend door burgemeester en wethouders genomen worden en slechts in een beperkt aantal gevallen. Zo’n geval doet zich bijvoorbeeld voor wanneer een verhuurder een verhuurvergunning wordt geweigerd terwijl de betreffende woonruimte al in gebruik is door een huurder.
  • Daarnaast kan het college besluiten tot het openbaar maken van de namen van verhuurders aan wie een bestuurlijke boete is opgelegd of indien besloten is tot beheerovername.
  • Zodra de instrumenten uit deze wet worden ingezet, dient de gemeente te voorzien in een laagdrempelig meldpunt voor woningzoekenden en huurders.

 

Onze visie

 Het voorschrijven van een werkwijze voor verhuurders en bemiddelaars om ongewenst verhuurgedrag tegen te gaan, het instellen van een verhuurdervergunning en de bevoegdheid van de gemeente tot beheerovername vormen beperkingen van het eigendomsrecht van verhuurders. Gemeenten zullen er daarom voor moeten waken dat deze beperkingen een legitiem doel dienen, noodzakelijk geacht kunnen worden en dat daarmee het beoogde effect wordt bereikt. Verder zal er sprake moeten zijn van een “fair balance” tussen het nagestreefde doel en de belangen van de woningeigenaren.

In hoeverre in de praktijk zal worden voldaan aan deze vereisten als het wetsvoorstel in de huidige vorm van kracht zou worden, is de vraag. Op het eerste gezicht verbaast het namelijk dat gemeenten straks al deze bevoegdheden verkrijgen, aangezien huurders op basis van de huidige regelgeving zelf goede mogelijkheden hebben om tegen verhuurders op te treden (behalve dan als het gaat om discriminatie door bemiddelaars). En huurders die niet van de regelgeving op de hoogte zijn, kunnen bijvoorbeeld (in ieder geval in de grote steden) terecht bij huurteams. Huurteams informeren huurders over hun rechten en plichten en ondersteunen hen wanneer zij teveel huur betalen of een verhuurder anderszins de regels niet naleeft.

Uiteraard staat daar tegenover dat wanneer ook de gemeente kan optreden tegen verhuurders, dat vanuit de positie van de huurder gezien effectiever is. Als huurder hoef je in die situatie namelijk niet zelf actie te ondernemen. Een handhavingstraject van de gemeente (waarbij bijvoorbeeld een dwangsom of boete wordt opgelegd) kan (soms) sneller worden ingezet en legt de druk bij de verhuurder. Ook komt daardoor het procesinitiatief bij de verhuurder te liggen, aangezien de verhuurder bezwaar zal moeten maken tegen de handhaving en aantonen dat die niet terecht is.

Toch is er reden voor zorg, want de ervaring leert dat gemeenten bij hun handhaving op andere (woon)gebieden bepaald niet subtiel te werk gaan en torenhoge boetes opleggen. Geregeld is daarbij de evenredigheid ver te zoeken. Het is bovendien de vraag hoe de gemeenten dit nieuwe instrumentarium gaan gebruiken: voor elk wissewasje of om echte misstanden aan te pakken. Hierbij moet ook worden bedacht dat handhaving door een gemeente via de Wet Bibob eveneens gevolgen kan hebben voor andere vergunningen die een verhuurder nodig kan hebben, bijvoorbeeld omgevingsvergunningen voor (ver)nieuwbouw.

Vervolg

De einddatum van de consultatie is 1 september 2021. Tot die datum kunnen partijen dus op het wetsvoorstel reageren. Uiteraard houden we u op de hoogte van de ontwikkelingen die zich nadien zullen voordoen.