Tagarchief: minister Ollongren

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Komt er een huurstop op 1 juli 2020? Eerste Kamer op ramkoers met Ollongren.

Dat de intelligente lockdown ingrijpende economische gevolgen heeft wordt steeds duidelijker. Dat daardoor niet alleen sommige bedrijven worden getroffen, maar ook sommige particulieren is ook duidelijk. Vanzelfsprekend kan dat bij hen leiden tot huurbetalingsproblemen, die uiteindelijk ontruiming van de woning tot gevolg kunnen hebben. Eerste en Tweede Kamerleden hebben in verschillende moties aan de minister gevraagd wettelijke maatregelen te nemen om woninghuurders te beschermen. De Eerste Kamer lijkt generieke maatregelen te willen, die dus voor alle huurders en verhuurders gelden. Minister Ollongren wil dat niet. Zij vindt dat maatwerk geboden is, omdat (op dit moment) lang niet alle woninghuurders worden getroffen door de coronacrisis. De Eerste Kamer speelt het zo hoog op dat op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar is ingediend die op 23 juni 2020 is aangenomen.

Kamermoties

Groenlinks Tweede Kamerlid Smeulders vroeg in zijn motie van 15 april 2020 om maatwerkoplossingen voor bijzondere gevallen in de vorm van kwijtschelding of verlaging van de huur. SP Eerste Kamerlid Kox ging verder en vroeg in zijn motie van 21 april 2020 om een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor alle huurcontracten in ons land, dat wil zeggen een verbod om de huur per 1 juli 2020 te verhogen, zowel in de sociale als de vrije sector. Beide moties werden aangenomen.

Motie van Kox

De letterlijke tekst van de motie van Kox luidt als volgt:

‘Gezien de grote risico’s die voortvloeien uit de huidige corona-crisis; gezien de precaire situatie waarin nu al een aanzienlijk deel van de huurders van woonruimten verkeert; ervan uitgaande dat die situatie zich in de komende periode eerder zal verslechteren dan zal verbeteren; verzoekt de regering als noodmaatregel een tijdelijke huurstop mogelijk te maken voor zowel de sociale sector als de vrije sector.’

In haar brief van 5 juni 2020 aan de Eerste Kamer is minister Ollongren duidelijk. Zij vindt een verplichte huurstop voor alle woninghuurders niet gerechtvaardigd want niet proportioneel, omdat tot nu toe gebleken is dat maar een klein deel van de woninghuurders door de coronacrisis betalingsproblemen heeft. En als de huurverhoging dit jaar niet mag doorgaan is dat een aanslag op de investeringsruimte van de verhuurders die juist hard nodig is om nieuwe woningen te bouwen. De minister wijst erop dat compensatie via een korting op de verhuurderheffing maar een deel van de verhuurders bereikt, dat de laagste inkomens al sowieso worden ontzien via verhoging van de huurtoeslag en dat veel verhuurders al maatwerk toepassen of afzien van huurverhoging. De minister wil de situatie na de zomer, als de koopkrachtplaatjes en de cijfers over de huurverhogingen per 1 juli worden gepresenteerd, bekijken of aanvullende maatregelen nodig zijn. Zij sluit generieke maatregelen dan niet helemaal uit.

Motie van afkeuring

Voor de Eerste Kamer is het niet genoeg, zodat op 9 juni 2020 een nieuwe motie is aangenomen, die de minister andermaal oproept de motie Kox uit te voeren. Nadat de minister had laten weten bij haar standpunt te blijven is op 16 juni 2020 een motie van afkeuring tegen haar ingediend en die is op 23 juni 2020 aangenomen. Dat is zeer uitzonderlijk. De laatste keer dat de Eerste Kamer een motie van afkeuring tegen een minister aannam was in 1875. Staatsrechtelijk is niet helemaal duidelijk wat dat betekent. In elk geval is de minister niet verplicht de motie uit te voeren. Wel duidelijk is dat de De Eerste Kamer, waar de coalitie geen meerderheid heeft, op ramkoers ligt met de minister.

Is een generieke maatregel wel noodzakelijk?

Een generieke maatregel in het algemeen belang kan gerechtvaardigd zijn, indien een substantieel deel van de burgers zonder die maatregel in ernstige problemen komt. Dat wil in dit geval zeggen dat een flink deel van de woninghuurders een zodanige inkomensachteruitgang als gevolg van de coronacrisis heeft, dat de betaling van de huur problematisch is geworden. Daarvan is nog helemaal niet gebleken. Kox meldt dat volgens recent onderzoek van de woningcorporaties nu 360.000 huurders financieel in de problemen zijn gekomen en dat volgens het Nibud 800.000 mensen financieel klem zitten (maar dat laatste cijfer dateert van september 2019 en is dus niet gerelateerd aan de coronacrisis). Kox zegt er niet bij dat er in Nederland 3,3 miljoen huurwoningen zijn. Daarvan zijn er 2,3 miljoen van woningcorporaties en 1 miljoen van beleggers. Deze cijfers rechtvaardigen geen generieke maatregel. Zo’n maatregel kan dan zelfs in strijd komen met het door het EVRM beschermde eigendomsrecht.

Roept de motie wel op tot een generieke maatregel?

De tekst van de motie roept niet op tot een generieke maatregel, maar Kox gaat daar in het debat ten onrechte wel vanuit. De motie vraagt slechts een tijdelijke huurstop mogelijk te maken, maar bepaalt niet dat die tijdelijk huurstop moet worden opgelegd aan alle verhuurders. Dat betekent dat de minister de motie kan uitvoeren zonder de huurverhoging van 1 juli 2020 in het gehele land voor alle woningen te verbieden of te matigen. De minister zou de motie kunnen uitvoeren door bijvoorbeeld in de wet een regeling op te nemen die de huurder de mogelijkheid geeft bezwaar aan te tekenen tegen de huurverhoging als hij aantoont dat hij die niet kan betalen vanwege de coronacrisis. Dat bezwaar kan door de huurcommissie worden getoetst. En de huurcommissie kan dan maatwerk toepassen. Dit zou tijdelijk ook voor de vrije sector kunnen worden toegepast.

Maatwerk

Verhuurders die maatwerk willen treffen voor getroffen huurders kunnen kosteloos gebruik maken van een door Hielkema & co ontworpen Model Allonge.

Minister wil de spoedwet verlengen tot 1 november 2020

In verband met de coronacrisis is vorige maand de spoedwet Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten in werking getreden. Deze wet is van toepassing op tijdelijke huurovereenkomsten van maximaal twee jaar als bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW. Wij schreven er al enkele keren over. De spoedwet is van toepassing op huurovereenkomsten voor woonruimte die volgens de oorspronkelijke afspraken zouden eindigen na 31 maart 2020 en voor 1 juli 2020. Deze overeenkomsten kunnen tijdelijk worden verlengd tot uiterlijk 1 september 2020 zonder dat zij daardoor veranderen in een overeenkomst voor onbepaalde tijd met huurbescherming.

Verlenging van de wet

De spoedwet vervalt per 1 september 2020, maar de wet kan door het kabinet eenmalig worden verlengd tot 1 oktober, 1 november of 1 december 2020. Op 20 mei 2020 heeft minister Ollongren een kamerbrief geschreven over het huurbeleid in tijden van corona. Er staan verschillende gedachten van Ollongren in over het huurbeleid, maar zij geeft ook haar zienswijze op de verlenging van de spoedwet.

Op basis van het huidige geschetste tijdspad van versoepelingen van de maatregelen ter voorkoming van een nieuwe golf van het virusbesmettingen worden de laatste versoepelingen verwacht per 1 september 2020. Die datum zou precies samenvallen met de huidige vervaldatum van de wet, maar het kabinet heeft duidelijk aangegeven dat de uiteindelijke versoepelingen afhangen van de mate waarin iedereen zich aan de regels houdt en hoe het virus zich ontwikkelt. Voor huurders wiens contract in juli of augustus 2020 afloopt, is er dan onvoldoende zekerheid om te zoeken naar andere woonruimte. Het is immers nog niet zeker of de versoepelingen die gepland staan voor 1 juli, 1 augustus en 1 september ook daadwerkelijk doorgevoerd kunnen worden. Ollongren stelt dan ook voor om de spoedwet te verlengen tot 1 november 2020.

Als de wet daadwerkelijk wordt verlengd, kunnen overeenkomsten die op grond van de spoedwet reeds zijn verlengd nogmaals worden verlengd en kunnen ook huurovereenkomsten, die zouden eindigen na 30 juni en vóór 1 september, worden verlengd tot uiterlijk 1 november 2020.

Hoe er om zal worden gegaan met de eerder geconstateerde omissie in de spoedwet is nog niet duidelijk. Wat de omissie inhoudt, leest u in dit artikel.

De volledige brief van Ollongren van 20 mei jl. kunt u hier lezen.

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.