Tag archieven: modernisering WWS

Woningwaarderingsstelsel zwaar verouderd

Het Wetsontwerp betaalbare huur (Wbh) van minister De Jonge heeft tot doel dat de huurprijzen van een flink deel van de huidige vrije sector huurwoningen (middenhuursegment genoemd) drastisch worden verlaagd. Daardoor wordt de verhuur van zowel nieuw te bouwen als bestaande middenhuurwoningen in veel gevallen niet meer (voldoende) rendabel (in sommige gevallen zelfs leidend tot een structureel verliesgevende exploitatie). Het wetsontwerp heeft verstrekkende gevolgen die zich thans al laten gelden doordat de nieuwbouw voor een flink deel is stilgevallen en woningbeleggers overwegen hun woningen te verkopen of daar al mee zijn begonnen.

De wettelijke huurverlaging wordt gerealiseerd door het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot het middensegment. Daarmee komt de vraag op of dat WWS daar wel geschikt voor is. Of het WWS wel met zijn tijd is meegegaan en dus of uit het WWS wel redelijke huurprijzen voortvloeien. In deze bijdrage zal blijken dat dat niet het geval is. En dat het WWS zwaar verouderd is, ondanks de aanpassingen die minister de Jonge heeft aangekondigd.

Door de minister voorgestelde aanpassingen in het WWS

Een van de beleidsvoornemens van minister de Jonge is de modernisering van het WWS. In zijn Programma Betaalbaar Wonen van 19 mei 2022 staat (pag. 43):

Modernisering WWS: Daarnaast onderzoeken we hoe het woningwaarderingsstelsel, zoals geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimten, gemoderniseerd kan worden.

Indien die modernisering leidt tot een betere waardering van huurwoningen kan de ‘schade’ die het gevolg zal zijn van de Wbh worden beperkt.

Volgens de toelichting bij het Wbh wordt de structuur van het WWS echter volledig intact gelaten en worden inhoudelijk slechts beperkte aanpassingen in het vooruitzicht gesteld:

  • Meer punten voor goede energielabels / minder punten voor slechte energielabels;
  • Minder punten voor energielabels voor alle kleine woningen;
  • Meer punten voor buitenruimten / afschaffing van de minimum grootte-eis van buitenruimten.

 

In het ontwerp van de Wbh is nog niet voorzien in aanpassing van het WWS, want het WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en er ligt nog geen voorstel voor aanpassing van dit Besluit.

Wordt het WWS hiermee voldoende gemoderniseerd?

Voor het antwoord op deze vraag moet het volgende worden bedacht.

Het huidige WWS is ontworpen aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw (en ingevoerd op 1 juli 1979). Het is dus zo’n 45 jaar oud. Het is sindsdien wel een aantal keren aangepast, maar de uitgangspunten en de structuur zijn nooit ter discussie gesteld noch aangepast.

Het WWS had bij de invoering ervan het oog op, wat toen heette, woningwetwoningen (thans: sociale huurwoningen). Dat zijn eenvoudige huurwoningen met eenvoudige voorzieningen. Dat is nog steeds goed te zien in het WWS: basale voorzieningen hebben een prominente plaats in het WWS en krijgen punten, maar luxe voorzieningen worden niet genoemd in het WWS. Luxe voorzieningen kunnen wel wat punten scoren, maar alleen in de keuken en in de badkamer en het totaal van voor die luxe te behalen punten is ook nog gemaximeerd.

In de afgelopen 45 jaren is er veel veranderd in de woningbouw. Er is veel luxe toegevoegd aan bestaande woningen (door middel van renovaties) en aan nieuwbouwwoningen. De woningwetwoning van 1979 is niet vergelijkbaar met de sociale huurwoning van vandaag. En in vrije sectorwoningen zijn vaak nog meer luxe voorzieningen aan te treffen.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren is een minimaal aantal punten nodig. Je hebt dus het WWS nodig om vast te stellen of een woning in de vrije sector kan worden verhuurd waar het WWS niet van toepassing is. Daarom zouden alle denkbare luxe voorzieningen met punten gewaardeerd moeten worden. Maar dat is nu niet het geval. Het WWS is dan ook flink verouderd. Het WWS doet al geruime tijd geen recht aan de kwaliteit van veel huurwoningen.

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte beoordelen in afwijking van het WWS. Dat staat in art. 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De huurcommissie heeft haar beleid hierover in haar beleidsboek gepubliceerd. Daarin staat over dit onderwerp (slechts) de volgende tekst:

Nieuwe toepassingen in de woningbouw.

De Huurcommissie wordt regelmatig geconfronteerd met moderne voorzieningen in woningen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn in het huidige waarderingsstelsel (daterend van 1979) niet opgenomen. De Huurcommissie heeft besloten de volgende voorzieningen in punten te waarderen:

 Huistelefoon met video: 0,25 punt’

Zonder nadere toelichting mag hiermee duidelijk zijn dat je het niet van de huurcommissie moet hebben als het gaat om de waardering van moderne woonvoorzieningen. Er is regie van wetgever nodig om op dit punt volledigheid en helderheid te verschaffen.

Dat de modernisering van het WWS een stuk serieuzer moet en kan worden aangepakt dan is gebeurd in (de toelichting bij) het Wbh moge duidelijk zijn.

Waar ligt verdere modernisering van het WWS dan voor de hand?

Zonder te pretenderen volledig te zijn, liggen de volgende aanpassingen van het WWS voor de hand:

  1. Waardering met punten van alle denkbare luxe voorzieningen. Ik noem de volgende voorbeelden (geen uitputtende lijst):
  1. Koeling van de woning;
  2. Keukenluxe, zoals een wijnkoelkast, inbouwkoffieapparaat, kokend waterkraan e.d.;
  3. Badkamerluxe, zoals een infraroodcabine, sauna e.d.;
  4. Levensloopbestendige voorzieningen, zoals het vervangen van (oude) baden door (moderne) gelijkvloerse inloopdouches;
  5. Onroerende voorzieningen zoals:
    i) ingebouwde zonneschermen/blinds e.d;
    ii)  (luxe) vloerbedekking zoals tegels, parketvloeren,
    anhydrietvloeren, verlijmd pvc e.d.;
    iii)  zonnepanelen, indien deze onroerend zijn;
  6. Duur getint glas;
  7. Luxe (verwarmde) buitenruimten / losse onroerende tuinkamer;
  8. Gemeenschappelijke ruimten met (onroerende) voorzieningen (fitness/bioscoop/zwembad e.d.);
  9. Domotica-voorzieningen.

 

  1. De maximering van het aantal punten van luxe voorzieningen in de keuken en de badkamer tot maximaal het aantal ‘normale punten’ is niet meer van deze tijd. Hier gaat ook een negatieve tendens vanuit, want waarom zou een verhuurder in woningen die (hoe dan ook) in het gereguleerde segment vallen, nog extra investeren? Dat houdt ook de ontwikkeling van die woningen tegen.

 

  1. De oppervlakte van de woning wordt gewaardeerd met punten, maar ten onrechte wordt niet de gehele oppervlakte van de woning gewaardeerd met punten. De oppervlakte van hallen en andere verkeersruimten wordt niet meegerekend. Ook de oppervlakte onder een toilet ín de badkamer wordt niet meegerekend, terwijl een separaat toilet 3 punten krijgt. Dit is niet consistent, alleen al omdat deze oppervlakten wel meetellen voor de bepaling van de energieprestatie en de WOZ-waarde.Bovendien worden, indien deze oppervlakte wel wordt gewaardeerd, geschillen voorkomen over of een ruimte een hal is of behoort tot een vertrek. Dat zal bij nieuwbouw ook een positief effect hebben op het ontwerp van woningen: doordat hallen/verkeersruimten geen punten krijgen worden deze ruimten bewust zo klein mogelijk gehouden en zijn deze woningen daardoor minder praktisch voor bewoners. Het zal ook bijdragen dan de begrijpelijkheid van het WWS.

 

  1. Indien verwarming in de hal aanwezig is telt die verwarming niet mee, omdat alleen de verwarming in vertrekken meetelt. Dit moet gewijzigd worden.

 

  1. Bij de invoering van de Warmtewet in 2014 is voor huurwoningen, waarop die wet van toepassing was, het aantal punten dat verwarmde vertrekken scoren verminderd van 2 naar 1,5 punten (dit omdat in het Warmtetarief daarvoor al een component zit). Toen echter de Warmtewet per 1 juli in 2019 in het huurrecht werd afgeschaft is deze puntenvermindering ten onrechte niet teruggedraaid.

 

  1. In het WWS ontbreekt ten onrechte (een gedifferentieerde) waardering voor parkeervoorzieningen.

 

  1. Er worden straks meer punten toegekend aan buitenruimten tot 25 m2 (WWS-rubriek 8). Echter de oppervlakte van een carport blijft steken op 2 punten, omdat in het WWS het volgende staat: “de oppervlakte onder de carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten”. Dat moet worden aangepast in het WWS. Gebeurt dat niet dan zullen verhuurders carports slopen, want dan telt de gehele oppervlakte daarvan wel mee (wat meer punten oplevert).

 

  1. Bij de waardering van privé-buitenruimten is alleen de oppervlakte bepalend, maar ten onrechte niet de kwaliteit, terwijl daarin grote verschillen bestaan. Zonder differentiatie is aannemelijk dat buitenruimtes hoofdzakelijk betegeld blijven/worden (want dat is goedkoop). Vergroening, wat duurder is, zou juist (om meer dan één reden) gestimuleerd moeten worden.

 

  1. Alleen nieuwbouw krijgt een (tijdelijke) opslag van 5% op de WWS-prijs bij middenhuurwoningen. Bestaande huurwoningen niet. Daar is geen rechtvaardiging voor, alleen al niet omdat nieuwbouwwoningen door de goede waardering van de (verplichte) energieprestatie vrijwel altijd meer punten scoren dan vergelijkbare bestaande woningen. In het Programma Betaalbare Huur van 19 mei 2022 werd terecht nog gedacht over een algemene opslag voor alle middenhuurwoningen.

 

  1. De WOZ-cap pakt merkwaardig uit, waardoor vrije sectorwoningen in dure gebieden, die ‘getroffen’ worden door de WOZ-cap, terecht zijn gekomen in het gereguleerde segment (leidend tot fors lagere huren), terwijl vergelijkbare woningen in een goedkoper gebied in de vrije sector zijn gebleven. In de WOZ-cap, indien deze wordt gehandhaafd, moet gedifferentieerd worden naar prijsniveau in de verschillende woningmarkten in ons land, want de onderlinge prijsverschillen zijn groot. Bovendien kan na een renovatie (bv. in de verduurzaming) ook een terugval in punten ontstaan indien daardoor de WOZ-waarde toeneemt en de WOZ-cap in werking treedt.

 

  1. Geen terugval in punten, indien een nieuw systeem van waardering van de energieprestatie van de woning zou leiden tot een terugval in punten.

 

  1. Niet minder punten voor energielabels E en minder. Het Wbh leidt al tot fors lagere huren, maar door deze ‘strafmaatregel’ komt daar nog een schepje bovenop. Het gevolg daarvan is dat de terugverdienmogelijkheden van investeringen in verduurzaming nog meer worden beperkt, zodat het paard achter de wagen wordt gespannen: minder investeringen in verduurzaming in de juist de (oudere) woningen die die investeringen het meest nodig hebben. De minister zou moeten weten dat het over het algemeen beter is om te stimuleren dan te straffen.

 

  1. Hetzelfde geldt voor de drastische beperking van de extra energiepunten voor kleine woningen die nog maar pasgeleden is ingevoerd (1 januari 2021). Zeker als daar geen enkele overgangsregeling voor geldt.

 

Ook de IVBN heeft onlangs in haar ‘positionpaper’ gepleit voor een passende moderniseringsslag van het WWS. Zo wedijvert zij voor de herziening van de WOZ-cap en een betere waardering van C en B-energielabels.

Ontwerp nieuw WWS

Het wachten is op het ontwerp van een nieuw WWS. Nu de Tweede Kamer demissionair minister de Jonge groen licht heeft gegeven om door te gaan met al zijn woningmarktplannen, kunnen we dat binnenkort verwachten.

Puntensysteem studentenkamers op de schop

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is in 1979 ingevoerd en sindsdien nooit aangepast. Al geruime tijd klinkt uit verhuurdershoek de oproep tot modernisering. Ook het WWS voor zelfstandige woonruimte is verouderd en volgens de minister aan modernisering toe, hoewel dat wel regelmatig is aangepast. Voor het WWS voor kamers geldt de noodzaak tot modernisering dus nog veel meer. Dat gaat nu dus gebeuren. Onlangs heeft minister de Jonge een rapport gepresenteerd waarin een nieuw puntensysteem voor kamers wordt voorgesteld. Het nieuwe kamer-WWS gaat meer lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Wat kunnen we verwachten?

Stimuleren van bouw van kamers

De minister schrijft op 3 juni 2022 aan de Tweede Kamer dat de krapte op de woningmarkt ook merkbaar is voor mensen die op zoek zijn naar een kamer, zoals studenten. Bij zijn brief zit het rapport “Effecten nieuw model WWS onzelfstandig” met concrete voorstellen voor aanpassing.

Kamers belangrijke bijdrage aan oplossing woningnood

De minister vindt dat er meer woningen voor kamerbewoning moeten komen en dat modernisering van het kamer-WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers. Hij schrijft dat kamers goedkoper en efficiënter zijn dan zelfstandige woningen en daarom een belangrijke aanvulling op het bestaande woningaanbod zijn. Bovendien blijkt uit onderzoek dat kamerbewoning goed is voor het welzijn van huurders, omdat het eenzaamheid kan tegengaan, specifiek voor bijvoorbeeld jongeren die uitstromen uit (jeugd)zorginstellingen, dak- en thuislozenopvang en voor jongere statushouders.

Modernisering puntenstelsel voor kamers

De minister schrijft dat het puntenstelsel inzichtelijker wordt doordat het meer gaat lijken op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat begrijp ik niet. Het huidige puntenstelsel voor kamers is veel eenvoudiger en veel inzichtelijker dan het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat laatste stelsel is door de vele wijzigingen zeer complex geworden en kent tal van onduidelijkheden en multi-interpretabele regelingen. Het is daarom te hopen dat de minister daar lering uit trekt.

In het nieuwe kamer-WWS gaat ook het energielabel, de WOZ-waarde en de locatie meetellen. Dat leidt ertoe dat kamers op gewilde locaties en kamers met een lagere energierekening een hogere maximale huur krijgen.

Omdat de minister schrijft dat het nieuwe WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers, zou je daaruit kunnen afleiden dat het nieuwe systeem leidt tot hogere huren. Dat blijkt niet helemaal het geval te zijn, want hij schrijft ook dat de gemiddelde maximale huurprijs gelijk blijft. Niettemin blijkt dat het nieuwe stelsel tot hogere huren zal leiden bij kleinere kamers (omdat de oppervlakte minder zwaar gaat wegen) en bij kamers met een goede energieprestatie. Aangenomen mag worden dat kamers op gewilde (dure) locaties ook duurder worden.

Vervolgstappen

De minister gaat nu onderzoeken of het in het rapport gepresenteerde nieuwe stelsel ‘voldoende bijdraagt aan de bereidheid om in kamers te gaan investeren’, waarna een nieuw model van het WWS nader uitgewerkt.