Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.