Tag archieven: Omzettingsvergunning

Nieuws

Korte update: Woningdeelbeleid in Amsterdam

De gemeente Amsterdam had in haar inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) opgenomen dat de woningdelen voortaan meer gestimuleerd zou worden. De gemeente gaf aan dit te doen door het individuele kamerhuurcontract als voorwaarde voor een vergunning voor woningdelen los te willen laten. Zie onze eerdere blog over dit onderwerp.

De huisvestingsverordening van Amsterdam schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Dit maakt het aantrekkelijker om een woning aan meerdere huurders te verhuren en zou daardoor het woonruimteaanbod in Amsterdam vergroten.

Afgelopen juni is de gemeente Amsterdam in haar Nota van beantwoording ingegaan op de reacties op de inspraakversie van de AAV. Uit deze beantwoording blijkt dat de gemeente heeft gekozen om de eis van individuele huurcontracten voor een vergunning voor woningdelen toch in stand te houden. Naar aanleiding van verschillende inspraakreacties heeft de gemeente afgezien van het voornemen om deze eis van individuele kamerhuurcontracten te laten vallen.

Tegelijk heeft de gemeente aangegeven dat Amsterdam gaat werken aan een nieuw voorstel voor het aanpassen van de regels voor woningdelen. Hierbij zal in het bijzonder gekeken worden naar het vereenvoudigen van vergunningaanvragen, maar de gemeente heeft geen toezeggingen gedaan over het versoepelen van het woningdeelbeleid. Het is de bedoeling dat de gewijzigde regels voor woningdelen per 2025 ingaan.

Naar aanleiding van een artikel op de NOS heeft de gemeente Amsterdam inmiddels echter een ander uiterste opgezocht van het afschaffen van de eis van individuele kamerhuurcontracten; de gemeente roept iedere woningdeler zonder individueel huurcontract in Amsterdam op om zich te melden. De gemeente heeft aangekondigd naar aanleiding van deze meldingen te kunnen gaan handhaven. Daarnaast heeft de gemeente aangekondigd actiever te gaan handhaven op de eis voor individuele kamerhuurcontracten, ook zonder dat daarover een melding is ontvangen.

Ondanks de eerdere aankondiging van een versoepeling van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam, lijkt de gemeente een weg in tegengestelde richting in te zijn geslagen. Onder druk van inspraakreacties en de media zet de gemeente Amsterdam helaas de huurmarkt voor nieuwe huurders verder op slot. Het belang van toetredende huurders bij het vergroten van het woningaanbod in Amsterdam speelt kennelijk tweede viool ten opzichte van het belang van zittende huurders bij een kamerhuurcontract.

Nieuws

Over de nieuwe Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting: wordt woningdelen straks gestimuleerd en niet meer tegengegaan?

De Gemeente Amsterdam heeft een inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) gepubliceerd. Tot en met maandag 27 maart 2023 was het mogelijk inspraak op deze versie aan te leveren aan de gemeente. Daarna worden de reacties verwerkt en wordt een definitieve versie opgesteld. Naar verwachting wordt de definitieve versie van de AAV in juni of juli van 2023 vastgesteld door de gemeenteraad.

In dit blog wordt ingegaan op de belangrijkste wijziging voor het gemeentelijk beleid inzake woningdelen (bewoning van een woning door drie of meer huisgenoten, anders dan een gezin) en de mogelijke impact daarvan. De AAV beschrijft ‘de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de gewenste volkshuisvestelijke toekomst van Amsterdam in 2040’. Met het oog op die toekomst zijn in de AAV meerdere doelen geformuleerd. Het eerste doel heeft betrekking op het woningdeelbeleid: de gemeente wil ’meer woningen’. De overige doelen hebben niet (direct) betrekking op woningdelen en worden in deze blog buiten beschouwing gelaten.

Loslaten van individuele huurcontracten

In het kader van ‘meer woningen’ wordt in de AVV voorgesteld om de bestaande woningvoorraad maximaal te benutten door het huidige samenwoonbeleid van de gemeente te versoepelen. Door de schaarste op de woningmarkt is een zelfstandige woning voor iedere woningzoekende niet reëel. In de AAV wordt daarom een hogere prioriteit gegeven aan het creëren van meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad dan aan het behoud van zelfstandige woningen en het voorkomen van verkamering. De AVV zegt hierover het volgende:

‘Onze inzet op woonplekken hebben we nodig totdat de wooncrisis beteugeld is. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Om dit te realiseren moeten we ruimte bieden voor intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad door inwoning, samenwonen en kamerverhuur. Voor kamerverhuur betekent dit dat we het individuele huurcontract willen loslaten als voorwaarde voor een vergunning. We hopen zo eigenaren van ruime woningen in Amsterdam te stimuleren woonplekken aan te bieden.’

De huidige huisvestingsverordening (HVV) schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten is dus goed nieuws voor verhuurders die meerdere huurders per woning willen toelaten.

Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten wordt op z’n vroegst doorgevoerd in de Huisvestingsverordening van 2025. Dat komt doordat pas in de eerste helft van 2024 definitieve voorstellen worden gedaan voor de wijziging in het woningdeelbeleid.

Quota’s en intrekking van de vergunning

Voor verhuurders blijft het relevant om rekening te houden met quota’s voor omzettingsvergunningen (vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten). In de huidige HVV is de bevoegdheid opgenomen om per wijk een quotum (maximum) te stellen voor het aantal woningen dat in die wijk mag worden omgezet. In de AAV is benadrukt dat de gemeente deze bevoegdheid behoudt.

In de huidige HVV is ook opgenomen dat een omzettingsvergunning kan worden ingetrokken als in de omgezette woning gedurende tenminste 3 maanden minder dan 3 huurders ingeschreven staan . Eerder al merkten wij hier over op dat dit tot onwenselijke situaties kan leiden, zoals verlies van de omzettingsvergunning wanneer vanwege een verbouwing de woning even langer dan 3 maanden leegstaat.

Ook kan een verhuurder zijn omzettingsvergunning verliezen indien één of meer bewoners zich niet blijkt te hebben ingeschreven. Deze situatie is erkend in de toelichting bij de huidige HVV, waarin het volgende staat:

‘Het kan mogelijk voorkomen dat er wel drie of meer bewoners een kamer huren, en er feitelijk dus wel sprake is van omzetting, maar dat buiten de schuld van de verhuurder een huurder zich is vergeten in te schrijven.’

Mogelijke uitwerking van het nieuwe woningdeelbeleid

Een verhuurder kan dus door een nalatige bewoner zijn omzettingsvergunning verliezen en kan vervolgens, vanwege het inmiddels ingevoerde quotum ook geen nieuwe vergunning meer krijgen. Het verlies van een omzettingsvergunning kan dan vergaande, want permanente, gevolgen hebben. De investeringen die de verhuurder heeft gedaan om de woning om te zetten zijn bij verlies van de omzettingsvergunning tevergeefs geweest.

Dit speelt des te meer indien woningdelen succesvol wordt gestimuleerd door het verlaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten. Bij meer vraag naar omzettingsvergunningen worden quota’s voor omzettingsvergunningen naar verwachting sneller bereikt en is de verhuurder er niet zeker van dat hij wederom een omzettingsvergunning kan bemachtigen. Wanneer dit gebeurt zou het goed kunnen dat eigenaren van ruime woningen juist worden ontmoedigd om te investeren in het omzetten van hun woningen.

Wij hopen u hiermee meer inzicht te hebben gegeven in de ontwikkelingen van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam. Wij blijven de ontwikkelingen in dit op de voet volgen. Neem vooral contact op met ons kantoor voor vragen over de invloed van deze ontwikkelingen op uw specifieke situatie.

Nieuws

Regels voor woningdelen in strijd met Europees recht?

Op 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in werking getreden. De verordening verving een eerdere huisvestingsverordening en leidde tot aanzienlijke wijzigingen in de Amsterdamse huisvestingsregels, onder meer ten aanzien van het woningdelen. Met woningdelen wordt voor het doel van deze blog bedoeld: het bewonen van een woning door drie of meer volwassenen, die geen gezin vormen. Voor die situatie is een omzettingsvergunning nodig: voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar drie of meer onzelfstandige woonruimten.

Individueel schriftelijk huurcontract

In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is als voorwaarde opgenomen dat aan een verleende omzettingsvergunning als voorschrift wordt verbonden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond, en, als sprake is van huur, deze persoon recht heeft op een individueel schriftelijk huurcontract tussen de eigenaar en de huurder.

Die laatste eis komt neer op een kamerhuurcontract. In een eerdere blog schreven wij al dat dit kwestieus is, onder meer omdat de Huisvestingswet 2014 geen regulering van de huurprijs mogelijk maakt, terwijl de gemeente dat nu wel regelt door individuele huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten verplicht te stellen. Op dergelijke huurovereenkomsten is het Woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten van toepassing, dat, voor wat betreft de hoogte van de huurprijs, nadeliger is voor de verhuurder, dan het Woningwaarderingstelsel voor zelfstandige woonruimten.

Eén volwassene per onzelfstandige woonruimte

Tot 1 januari 2020 was een onzelfstandige woonruimte geschikt voor de bewoning voor een huishouden. Zo’n huishouden kon bestaan uit één of twee personen met of zonder kinderen die een gezamenlijke huishouding voerden.

In een woning waarin zich drie onzelfstandige woonruimten bevonden konden dus – in theorie – drie stellen wonen (en eventueel ook nog meerdere kinderen). In de praktijk zal zich dat waarschijnlijk niet vaak in zo’n extreme mate voordoen, gezien de vaak relatief kleine woningen in Amsterdam, maar het was wel mogelijk. Dit laat overigens onverlet dat dan wel sprake kon zijn van overlast door overbewoning, als gevolg waarvan de vergunning in gevaar kon komen.

Met de invoering van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is vanaf 1 april 2020 bij nieuw afgegeven omzettingsvergunningen de bewoning van een onzelfstandige woonruimte dus niet langer mogelijk door een huishouden.

Daarop geldt wel een belangrijke uitzondering: een volwassen hoofdhuurder (degene met wie de individuele huurovereenkomst is gesloten), mag wel met zijn of haar echtgeno(o)te of geregistreerde partner in de onzelfstandige woonruimte wonen.

Amsterdam, op slot voor samenwonenden

Doordat in onzelfstandige woonruimten onder de nieuwe regels nog slechts één volwassene mag wonen, al dan niet met echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, staat de bewoning van een onzelfstandige woonruimte door stellen die niet voorzien zijn van een (notarieel) geregistreerd partnerschap niet meer open.

Samenwonen is in Amsterdam dus met de nieuwe regels officieel niet langer toegestaan. Uiteraard tenzij je als samenwonenden een zelfstandige woonruimte weet te bemachtigen.

Amsterdamse huisvestingsregels en geboortebeperking

Ook als je als jong gehuwd stel of stel dat voorzien is van een geregistreerd partnerschap, woont in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven en je mocht een kinderwens ontwikkelen, dan lijk je op grond van de nieuwe regels uit de onzelfstandige woonruimte te moeten vertrekken als er een minderjarig kind komt. De woning mag immers alleen bewoond worden door volwassenen.

Alleenstaande ouders met minderjarige kinderen lijken daarmee ook geen zicht meer te hebben op het wonen in Amsterdam in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven.

Het lijkt een slechte 1 aprilgrap, maar de tekst van de nieuwe regels lijkt toch serieus.

Om ongelukken of ongewenste situaties te voorkomen, lijkt het daarom meer dan wenselijk als dit beter en duidelijker wordt geregeld.

Samenwonenden: to rent or not to rent?

Wat kan je nu als verhuurder doen als de huurder van een omgezette onzelfstandige woonruimte zijn partner bij zich laat inwonen, en de gemeente treedt vervolgens handhavend op?

Samenwoonverbod

In veel huurovereenkomsten staat dat een huurder niet zonder toestemming van verhuurder mag samenwonen met zijn/haar partner. In diverse uitspraken heeft de rechter echter geoordeeld dat een dergelijke bepaling in strijd met art. 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Dat artikel schrijft voor dat iedereen recht heeft op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, en verzet zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen. Dat recht op privéleven mag niet zonder goede reden door de verhuurder of de overheid worden ingeperkt. Aan inmenging op het recht op privéleven worden in art. 8, lid 2 EVRM eisen gesteld. De inmenging moet in overeenstemming met de wet zijn en noodzakelijk zijn in een democratische samenleving.

Het EVRM heeft directe werking, wat betekent dat alle Nederlandse wetten door de rechter aan het EVRM moeten worden getoetst. Het is daarom voor een verhuurder lastig om op te treden tegen een huurder die met zijn/haar partner samenwoont, ook als dat in een onzelfstandige woonruimte is.

Maar mag de gemeente de eis zoals neergelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, dat er één volwassene per onzelfstandige woonruimte mag wonen, eigenlijk wel stellen?

Wij menen dat die eis tornt aan voormeld recht op privéleven. En de vervolgvraag is: wat gaat dan voor? Europees recht staat in rangorde boven nationaal recht. Dus menen wij dat de gemeente de eis niet mag stellen, en deze (dus) ook niet succesvol kan handhaven. Het is wachten op de eerste rechtspraak over dit onderwerp. Mocht er meer bekend zijn dan melden wij ons.

Nieuws

Jurisprudentie woningdelen

Inleiding

Hoewel veel van de bestuursrechtspraak over vastgoed verbonden is met de regio Amsterdam, is het deze keer een uitspraak uit het Hoge Noorden die de aandacht trekt.

Op 24 september 2019 deed de rechtbank Noord-Nederland uitspraak in het beroep dat een cliënt van ons kantoor in had gesteld (ECLI:NL:RBNNE:2019:4053).

De feiten

Cliënt was sinds 2013 verhuurder en eigenaar van een woning in de stad Groningen, en verhuurde deze woning aan drie huurders.

Tot 1 juli 2015 was er, op grond van de toen geldende Huisvestingsverordening in de gemeente Groningen, een vergunningplicht voor het onttrekken van woningen aan de zelfstandige woonvoorraad ten behoeve van bewoning door vier of meer bewoners . Bij de inwerkingtreding van de daarop volgende Huisvestingsverordening 2015 breidde de gemeente vanaf 1 juli 2015 die vergunningplicht uit. Vanaf dat moment werd een  onttrekkingsvergunning verplicht voor de bewoning door minimaal drie bewoners.

Het overgangsrecht maakte het mogelijk voor bestaande situaties van bewoning door drie bewoners een (beperkte) onttrekkingsvergunning aan te vragen. Dat moest dan wel uiterlijk op 1 juli 2017 gebeuren.

De Verhuurder deed op 13 november 2017, dus na 1 juli 2017, een aanvraag voor de beperkte onttrekkingsvergunning. De gemeente Groningen oordeelde dat dit te laat was en wees de aanvraag af. Het door de verhuurder ingediende bezwaar bracht de gemeente niet tot inkeer. De verhuurder stelde vervolgens beroep in bij de rechtbank.

De rechtbank begint in zijn uitspraak met de vraag of er wel sprake is van een vergunningplicht. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de Huisvestingswet 2014  een onderscheid heeft aangebracht tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte.

Bij het omzetten van woonruimte is een vergunning nodig als een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. En voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning is het nodig dat een woonruimte wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad bij een functiewijziging van het gebruik. Zoals bijvoorbeeld het geval is als het gebruik wijzigt van wonen naar een kantoorfunctie.

De gemeente Groningen maakte in haar Huisvestingsverordening 2015 geen nadrukkelijk onderscheid tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte. De gemeente had wel die intentie, zoals ook bleek uit de titel van het artikel, waarin het woord ‘omzetting’ wel voor kwam, naast het begrip ‘onttrekking’. De rechtbank volgt mede daarom de gemeente en stelt vast dat er op grond van de Huisvestingsverordening 2015 (ook) een vergunningplicht geldt voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in het geval er ten minste drie bewoners in ten minste drie onzelfstandige woonruimten verblijven.

Hoewel dit in beginsel slecht nieuws leek voor de verhuurder, liep het toch goed af. De rechtbank oordeelde namelijk vervolgens dat de verhuurder, onder de gegeven omstandigheden, toch geen vergunning aan hoefde te vragen.

Er stond immers vast dat de verhuurder de woning al voor de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 verhuurde aan drie huurders. Daarmee was de woning feitelijk al voor de inwerkingtreding op 1 juli 2015 omgezet, waardoor er nog slechts sprake kon zijn van omgezet houden. En omdat het omgezet houden naar het oordeel van de rechtbank niet was geregeld in de Huisvestingsverordening 2015 van de gemeente Groningen, hoefde de verhuurder dan ook niet na de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 een omzettingsvergunning aan te vragen.

De rechtbank neemt bij dat oordeel mee dat uit de wetsgeschiedenis bij de totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 blijkt dat de gemeenteraad bij een verandering van de woningvoorraad nadrukkelijk moet bepalen in welke situaties een vergunningplicht geldt en onder welke voorwaarden die vergunning nodig is. Zeker ook omdat het ingrijpen in de woonruimteverdeling ten behoeve van de leefbaarheid vergaande consequenties kan hebben voor burgers en het een zware inperking van de vrijheid van vestiging met zich mee brengt.

Relevantie van de uitspraak voor de bestaande verhuurpraktijk

Voordat alle vlaggen kunnen worden uitgestoken, moet worden opgemerkt dat er nog hoger beroep kan worden ingesteld tegen de uitspraak. Als dat gebeurt moet het eindoordeel van de Raad van State worden afgewacht.

Ervan uitgaand dat er geen hoger beroep wordt ingesteld is duidelijk dat alle verhuurders die al voor 1 juli 2015 een woning in Groningen aan maximaal drie huurders verhuurden, geen vergunning hoefden te hebben voor het omzetten van een woning.

Ook voor verhuurders die geen omzettingsvergunning hebben gekregen of aangevraagd voor het omzetten van woonruimte en die al voor 1 juli 2015 een woning aan maximaal drie huurders verhuurden kan de uitspraak relevant zijn.

Tot slot wordt opgemerkt dat de uitspraak ook van belang is voor de verhuur van vastgoed in andere gemeenten. Het lijkt immers altijd van groot belang om bij het bestuderen van de regelgeving ook de situatie van het omgezet houden op de juiste wijze is meegenomen.

Nieuws

Hoe een einde maken aan woningdelen?

Bekend is dat het in Amsterdam niet is toegestaan woonruimte te verhuren aan drie of meer volwassen, als daarvoor geen omzettingsvergunning is afgegeven (situaties van hospitaverhuur daargelaten). Deze regels gelden sinds 1 januari 2017. De kosten van de verbouwing, die meestal nodig is om  te voldoen aan de geluidsisolatie-eisen van de gemeente, zijn vaak aanzienlijk.

Verhuurders kiezen er daarom regelmatig voor dan maar geen omzettingsvergunning aan te vragen en de woning door maximaal twee bewoners te laten bewonen. Maar wat nu als de woning al sinds jaar en dag wordt bewoond door drie of meer bewoners? Kan je dan bij het vertrek van een van de bewoners ervoor kiezen diens plaats niet op te vullen? De rechtbank stelde een verhuurder, die dat wilde, onlangs in het gelijk.

Drie bewoners en een onderverhuurverbod

In deze een zaak, waarbij de verhuurder door Hielkema & co werd bijgestaan, ging het om een huurovereenkomst op naam van één huurder, waarin twee andere personen als bewoners waren vermeld. In de huurovereenkomst stond een onderhuurverbod. De verhuurder had geen omzettingsvergunning, en wilde die ook niet aanvragen vanwege de hoge kosten van geluidsisolatie.

Op enig moment heeft de huurder aan de verhuurder laten weten dat een van de bewoners de woning had verlaten, en dat er een nieuwe bewoner was gekomen. Daarvoor had de verhuurder echter geen toestemming gegeven. De verhuurder wilde die toestemming ook niet geven, vanwege het risico op handhaving van de regels voor woningdelen door de gemeente Amsterdam.

De verhuurder heeft de huurder en de nieuwe bewoner gesommeerd ervoor te zorgen dat de nieuwe bewoner de woning verlaat. Om dat daaraan geen gehoor werd gegeven, startte de verhuurder een kort geding tegen beiden.

Kort geding tot ontruiming van de nieuwe bewoner

De verhuurder vorderde  het vertrek  van de nieuwe bewoner. De voorzieningenrechter oordeelde in zijn vonnis van 20 november 2018 dat de verhuurder vanwege het beleid van de gemeente een redelijke grond had om geen nieuwe bewoners  te accepteren. Dat de woning steeds door drie personen werd bewoond, maakt dat niet anders. Omdat de verhuurder niet beschikte over een omzettingsvergunning, kon de gemeente een last onder dwangsom of een boete opleggen. Deze dreiging met handhaving achtte de voorzieningenrechter relevant bij de belangenafweging.

De huurder opperde dat de verhuurder een omzettingsvergunning aan kon vragen. Dat werd door de voorzieningenrechter van de hand gewezen, omdat dat aanzienlijke investeringen vergt. De slotsom is dat de nieuwe  bewoner de woning dient te verlaten.

Bruikbare uitspraak

Deze uitspraak is goed nieuws voor verhuurders die, geen omzettingsvergunning willen of kunnen aanvragen, en geconfronteerd worden met een bewonerswisseling. In dat geval behoeft daar dus niet altijd toestemming voor te worden.

Nieuws

Omzettingsvergunning en huurovereenkomsten

Moeten met een omzettingsvergunning ineens kamerhuurcontracten gesloten worden?

Sinds de gemeente Amsterdam per 1 januari 2017 haar beleid met betrekking tot woningdelen heeft veranderd, moet in (vrijwel) alle gevallen, waarin een zelfstandige woonruimte in gebruik wordt gegeven aan meer dan twee volwassenen, een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Die vergunning regelt de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. Heeft deze vergunning gevolgen voor de verhouding tussen verhuurder en huurder? Moeten met zo’n vergunning ineens kamerhuurcontracten worden gesloten? Wij signaleren veel – begrijpelijke – misverstanden over deze situatie. In deze bijdrage proberen wij helderheid te scheppen.

Omzettingsvergunning

Bij een omzettingsvergunning keurt de gemeente goed dat een zelfstandige woonruimte wordt omgezet naar onzelfstandige woonruimten en krijgt de eigenaar toestemming om de woning te verhuren aan meer dan twee volwassenen. Veel verhuurders/beleggers zijn bang dat als zij voor een woning een omzettingsvergunning aanvragen, dat ertoe leidt dat zij kamers gaan verhuren en dat zij daardoor gebonden zijn aan het huurpuntenstelsel voor kamers. Dat lijkt logisch, maar dat is, gelukkig voor deze verhuurders/beleggers, niet het geval. Hoe zit dit precies?

Om voor een omzettingsvergunning in aanmerking te komen dient aan allerlei eisen te zijn voldaan. Maar de gemeente stelt geen enkele eis aan de wijze waarop de verhuurder de woning verhuurt aan de bewoners. Het is dus niet zo dat, indien een woning met een omzettingsvergunning, aan drie of meer bewoners wordt verhuurd, er ineens sprake is van kamerverhuur. Het is dus ook niet zo dat het puntenstelsel van kamers van toepassing is. De gemeente gaat niet over de inhoud van het huurcontract.

Eén geliberaliseerd huurcontract met een groep bewoners

Dat betekent dat de verhuurder, die een woning met een omzettingsvergunning op één huurcontract aan een groep bewoners verhuurt, zelfstandige woonruimte verhuurt.[1] Daarop is dus het puntenstelsel voor zelfstandige woonruimte van toepassing. Als de woning volgens dat puntenstelsel 145 punten[2] of meer waard is – en dat is in de Randstad tegenwoordig al snel het geval – kan de woning voor de markthuurprijs verhuurd worden en kunnen de bewoners niet naar de huurcommissie om de huurprijs te verlagen.

Indien de verhuurder een woning, waarvoor hij een omzettingsvergunning gekregen heeft, kamersgewijs gaat verhuren op basis van individuele kamerhuurcontracten met de bewoners van de woning, is het puntenstelsel voor kamers vanzelfsprekend wel van toepassing. Het maakt daarbij niet uit hoeveel punten de kamer waard is, omdat bij kamerverhuur het puntenstelsel altijd van toepassing is. Liberalisatie bestaat met andere woorden niet bij kamerverhuur.

Als een woning op grond van een omzettingsvergunning van de gemeente mag worden omgezet van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte zegt dat dus niets over de verhouding tussen de verhuurder en huurder. De gemeente gaat niet over die verhouding. Het begrip “onzelfstandige woonruimte” bij een omzettingsvergunning is dus iets geheel anders dan het begrip “onzelfstandige woonruimte” in de relatie tussen de huurder en de verhuurder. Het is begrijpelijk dat dat in de praktijk regelmatig tot verwarring leidt.

Goed huurcontract

Het is hierbij wel noodzakelijk dat een goed huurcontract wordt afgesloten met de bewonersgroep. Juist om te voorkomen dat er onbedoeld toch sprake is van kamerverhuur. Hielkema & co advocaten heeft daarvoor de juiste modellen ontwikkeld.

[1] Zie als voorbeeld een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam waarin vier bewoners gezamenlijk als huurder van zelfstandige woonruimte werden gezien:ECLI:NL:GHAMS:2016:3579

[2] Vanaf 1 juli 2018 bedraagt dit puntental hoogstwaarschijnlijk 143 punten.

Lees ook: update woningdelen, 28 februari 2018