Tag archieven: Ontbinding

Nieuws

Artikel 8 EVRM kan rechter verplichten tot een detailonderzoek en afdoende gemotiveerde beslissing

Op 12 januari 2024 heeft de Hoge Raad een interessant arrest gewezen over artikel 8 EVRM. In dit artikel zal het arrest worden toegelicht.

Wat waren de feiten?

In 2005 heeft de gemeente Haarlem aan de huurder een standplaats verhuurd. Het was de huurder toegestaan om op deze standplaats een woonwagen te plaatsen. De huurder is daartoe overgegaan en is de woonwagen gaan bewonen met haar toenmalige partner. Enkele jaren later is de huurder verhuisd naar een ander adres in Haarlem, waarna haar ex-partner in zijn eentje de woonwagen is blijven bewonen.

In december 2019 heeft de gemeente de huurovereenkomst met de huurder opgezegd. Als grond voor de opzegging heeft de gemeente aangevoerd dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt door het gehuurde niet zelf te bewonen. De gemeente heeft verder vermeld dat het bestemmingsplan wonen op de locatie van de woonwagenstandplaats niet langer toestaat. De gemeente heeft de huurder en ex-partner dan ook verzocht de standplaats leeg en ontruimd op te leveren. De huurder en de ex-partner zijn niet tot oplevering overgegaan.

De gemeente is vervolgens een gerechtelijke procedure gestart waarin jegens de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst is gevorderd en jegens de ex-partner de ontruiming van de standplaats.

Wat vinden de kantonrechter en het gerechtshof?

De vorderingen van de gemeente zijn door de kantonrechter toegewezen. Het gerechtshof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Met betrekking tot de procedure bij het gerechtshof is relevant dat de ex-partner daarin een beroep had gedaan op artikel 8 EVRM. Dat artikel omvat het recht op – kort gezegd – eerbiediging van het privé-, familie- en gezinsleven. Over dat beroep overwoog het gerechtshof het volgende:

“3.9 Met grief IV voert [de ex-partner] aan dat het beroep op artikel 8 EVRM ertoe moet leiden dat hem het huurgenot van de standplaats wordt verschaft althans het gebruik daarvan wordt gedoogd. Voor [de ex-partner] is van belang dat hij op zijn huidige standplaats in familieverband kan blijven wonen. Voorts moet rekening worden gehouden met zijn gezondheid; hij loopt erg slecht, lijdt aan suikerziekte en heeft beginnende Parkinson en hartritmestoornissen.

3.9.1 Zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, kan het beroep van [de ex-partner] op de bescherming van artikel 8 EVRM er niet toe leiden dat de Gemeente hem het huurgenot van de standplaats verschaft of zijn gebruik daarvan gedoogt. Illegale huisvesting, in dit geval het gebruik van de standplaats door [de ex-partner], moet immers worden tegengegaan. Aangezien voor het woonwagencentrum (…) een afbouwscenario geldt, hebben huurders (…)  het eerste recht op een vrijkomende standplaats elders in de stad. [De ex-partner] is evenwel       geen huurder en hem komt dan ook geen eerste recht toe op een vrijkomende standplaats.  [De ex-partner] heeft overigens onvoldoende onderbouwd dat het voor hem op medische gronden noodzakelijk is in het gehuurde te blijven.”

Wat vindt de Hoge Raad?

De ex-partner is tegen het arrest van het gerechtshof in cassatie gegaan. En meer specifiek: tegen de hiervoor geciteerde overwegingen ter zake het beroep op artikel 8 EVRM. In cassatie heeft de ex-partner betoogd dat als een bewoner die uit zijn woning ontruimd dreigt te worden een ‘artikel-8-verweer’ opwerpt, de rechter dat verweer gedetailleerd dient te onderzoeken en zijn oordeel over het verweer adequaat dient te motiveren. Volgens de ex-partner heeft het gerechtshof deze verplichting geschonden.

De Hoge Raad geeft in zijn arrest van 12 januari 2024 de ex-partner gelijk. Dit onderbouwt de Hoge Raad als volgt:

“Bij de boordeling of de inmenging op de in art. 8 lid 2 EVRM vermelde gronden is toegestaan, diende het hof de aangevoerde relevante argumenten betreffende de evenredigheid van de inmenging in detail te onderzoeken en zijn beslissing afdoende te motiveren. (…) Het hof heeft (…) niet voldaan aan de verplichting om alle door [de ex-partner] aangevoerde relevante argumenten betreffende de evenredigheid van de inmenging in detail te onderzoeken en zijn beslissing afdoende te motiveren.”

In navolging hiervan vernietigt de Hoge Raad het arrest van het gerechtshof en wordt de zaak verwezen naar een ander gerechtshof ter verdere behandeling en beslissing.

Lessen voor de praktijk?

Je zou kunnen zeggen dat de les van dit arrest van de Hoge Raad in eerste instantie is gericht aan kantonrechters en gerechtshoven. Het gaat immers over de wijze waarop die instanties hun uitspraken dienen te motiveren. Echter, het arrest is ook wel degelijk relevant voor de procespartijen zelf. Zo is het arrest voor verhuurders relevant omdat zij er verstandig aan doen om in een procedure waarin sprake is van een inmenging in het kader van artikel 8 EVRM alle aangevoerde relevante argumenten van een wederpartij afdoende gemotiveerd en onderbouwd te weerleggen. En voor huurders die worden geconfronteerd met een dergelijke inmenging is het verstandig om in een gerechtelijke procedure expliciet een beroep te doen op de bescherming van artikel 8 EVRM en dat beroep zoveel mogelijk te motiveren en onderbouwen met alle relevante argumenten.

Nieuws

Uitspraak: consequenties niet naleven verplichtingen uit Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) in werking getreden. In dit besluit, dat is gebaseerd op de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening, is geregeld in welke gevallen een verhuurder (zowel woningcorporatie als particuliere verhuurder) de contactgegevens van een huurder met een huurachterstand moet verstrekken aan de gemeente.  Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang. Daarin staat het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente), als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

Na het doorlopen van dit stappenplan is de verhuurder verplicht de contactgegevens en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. Er is geen sanctie op niet melden. Wanneer de verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht is het risico aanwezig dat de rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen.

Consequentie niet naleven besluit in rechtspraak

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Limburg heeft de huurster, die slachtoffer is in de zogenaamde toeslagenaffaire bij de Belastingdienst, een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder heeft in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Vervolgens is de huurachterstand verder opgelopen en heeft de verhuurder een kort geding tot ontruiming gestart.

De kortgedingrechter is van oordeel dat de verhuurder de regels van het Bgs niet heeft nageleefd. De rechter in de bodemzaak kan ervoor kiezen dit te betrekken in zijn of haar oordeel of er een einde moet komen aan de huurovereenkomst. Omdat de kortgedingrechter niet kan voorspellen wat de bodemrechter gaat doen, kan hij daarop niet vooruitlopen en wijst hij de vordering daarom af. Ondanks de hoge huurschuld mag de huurder dus niet worden ontruimd.

In een recente uitspraak van de kantonrechter Rotterdam leidt een huurachterstand van bijna 15 maanden niet tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat de verhuurder niet aan het stappenplan heeft voldaan. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt wel toegewezen, maar de vordering tot betaling van de proceskosten wordt afgewezen.

Kantonrechters van de rechtbank Amsterdam verlangen bij de dagvaarding bewijs van de melding aan de gemeente en van de melding aan de huurder. Indien deze bewijzen niet worden overgelegd, is de kans aanwezig dat zij de gevorderde ontbinding en ontruiming (ook bij verstekzaken) zullen afwijzen. De rechtbank Amsterdam heeft al een verstekvonnis gewezen waarbij de ontbinding en ontruiming werden afgewezen omdat uit de dagvaarding niet bleek dat de verhuurder aan de informatie- en meldverplichtingen had voldaan.

Conclusie

Indien een verhuurder met succes een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van huurachterstand wil vorderen, verdient het aanbeveling om de meldingsplicht adequaat na te leven en bovendien in de dagvaarding aan te tonen dat aan de meldplicht is voldaan.