Tagarchief: Ontbinding

Uitspraak: consequenties niet naleven verplichtingen uit Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) in werking getreden. In dit besluit, dat is gebaseerd op de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening, is geregeld in welke gevallen een verhuurder (zowel woningcorporatie als particuliere verhuurder) de contactgegevens van een huurder met een huurachterstand moet verstrekken aan de gemeente.  Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang. Daarin staat het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente), als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

Na het doorlopen van dit stappenplan is de verhuurder verplicht de contactgegevens en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. Er is geen sanctie op niet melden. Wanneer de verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht is het risico aanwezig dat de rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen.

Consequentie niet naleven besluit in rechtspraak

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Limburg heeft de huurster, die slachtoffer is in de zogenaamde toeslagenaffaire bij de Belastingdienst, een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder heeft in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Vervolgens is de huurachterstand verder opgelopen en heeft de verhuurder een kort geding tot ontruiming gestart.

De kortgedingrechter is van oordeel dat de verhuurder de regels van het Bgs niet heeft nageleefd. De rechter in de bodemzaak kan ervoor kiezen dit te betrekken in zijn of haar oordeel of er een einde moet komen aan de huurovereenkomst. Omdat de kortgedingrechter niet kan voorspellen wat de bodemrechter gaat doen, kan hij daarop niet vooruitlopen en wijst hij de vordering daarom af. Ondanks de hoge huurschuld mag de huurder dus niet worden ontruimd.

In een recente uitspraak van de kantonrechter Rotterdam leidt een huurachterstand van bijna 15 maanden niet tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat de verhuurder niet aan het stappenplan heeft voldaan. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt wel toegewezen, maar de vordering tot betaling van de proceskosten wordt afgewezen.

Kantonrechters van de rechtbank Amsterdam verlangen bij de dagvaarding bewijs van de melding aan de gemeente en van de melding aan de huurder. Indien deze bewijzen niet worden overgelegd, is de kans aanwezig dat zij de gevorderde ontbinding en ontruiming (ook bij verstekzaken) zullen afwijzen. De rechtbank Amsterdam heeft al een verstekvonnis gewezen waarbij de ontbinding en ontruiming werden afgewezen omdat uit de dagvaarding niet bleek dat de verhuurder aan de informatie- en meldverplichtingen had voldaan.

Conclusie

Indien een verhuurder met succes een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van huurachterstand wil vorderen, verdient het aanbeveling om de meldingsplicht adequaat na te leven en bovendien in de dagvaarding aan te tonen dat aan de meldplicht is voldaan.