Tagarchief: ontruiming

Verhuurders, let op de naleving van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Inleiding

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: “het besluit”). In het besluit staat onder andere het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

      1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
      2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
      3. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
      4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

 

Veel verhuurders van woningen zijn nog altijd niet bekend met het besluit. Dit terwijl het besluit wel verstrekkende gevolgen kan hebben. In meerdere uitspraken is inmiddels geoordeeld dat een door de verhuurder gevorderde ontbinding of ontruiming wegens een huurachterstand werd afgewezen omdat de verhuurder het besluit niet had nageleefd. Kortom, een belangrijk aandachtspunt dus!

De Rechtspraak

Op de niet-naleving van het besluit staat in het besluit zelf geen sanctie. Desalniettemin wegen kantonrechters de (niet-)naleving door de verhuurder mee als sprake is van een huurachterstand en de verhuurder om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van een huurwoning vordert. Bij die afweging beoordelen rechters of de tekortkoming (te weten de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (en eventueel daarop vooruitlopend een ontruiming in kort geding).

Inmiddels zijn rechters in meerdere zaken, waarin de verhuurder het besluit niet had nageleefd, tot de conclusie gekomen dat een bepaalde huurachterstand mogelijk niet, althans in mindere mate, zou zijn ontstaan als de verhuurder het besluit wél zou hebben nageleefd. In die situaties heeft dat ertoe geleid dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd was dan wel een daarop vooruitlopende ontruiming in kort geding niet kon worden toegewezen. Dat betekende dat de verhuurder het besluit alsnog moest naleven en eventueel – mocht de naleving geen effect hebben op de huurachterstand – opnieuw een gerechtelijke procedure moest starten.

Zie in dit verband het volgende korte overzicht van twee relevante uitspraken.

Rechtbank Rotterdam 27 mei 2022, ECLI:RBROT:2022:4103 (afwijzing vorderingen)

  • Maandelijkse huur EUR 570,31
  • Huurachterstand EUR 8.540,90
  • Verhuurder (woningcorporatie) vorderde ontbinding in verband met de huurachterstand
  • Na het uitbrengen van de dagvaarding is huurder onder bewind gesteld
  • Kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af vanwege het niet-naleven van het besluit, aangezien niet kan worden uitgesloten dat bij naleving de huurachterstand anders niet zo hoog was opgelopen. Daarbij werd expliciet meegewogen dat de huurder inmiddels onder bewind was gesteld en dat sindsdien de lopende huur werd betaald.


Rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:RBLIM:2022:6229 (toewijzing vorderingen)

  • Huurder van woning sinds 2014
  • Maandelijkse huur EUR 1.475,59 (vrije sector)
  • Huurder betaalde regelmatig te laat en de huurachterstand was EUR 3.000,-
  • Een incasso bodemprocedure heeft plaatsgevonden waarin partijen ter zake de huurachterstand een vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten, maar die kwam huurder niet na
  • Verhuurder start een kortgedingprocedure en vordert (o.a.) de ontruiming van de huurwoning en de incassering van de huurachterstand
  • Huurder: Verhuurder heeft besluit niet nageleefd dus vorderingen moeten worden afgewezen
  • Kantonrechter: Niet-naleving besluit heeft geen gevolgen, want
    • De stelling van [huurder], dat [verhuurder] zijn betalingsproblematiek niet overeenkomstig het Besluit (…) heeft aangemeld waardoor de vordering zou moeten worden afgewezen, treft geen doel. Het (…) door [huurder] (…) aangevoerde dat hij “niets heeft en niets kan aanbieden” leiden tot het oordeel dat duidelijk is dat ook al zou [verhuurder] de huurachterstand overeenkomstig het Besluit bij de gemeente hebben aangemeld, er geen kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling bestaat. (…).
  • Kantonrechter: de ontruiming en huurachterstand worden toegewezen.


Afsluitend

Vooralsnog lijkt het erop dat kantonrechters geen duidelijke lijn hebben ontwikkeld bij de toepassing van de (niet-)naleving van het besluit bij ontbindings- en ontruimingsvorderingen. Wat wel opvalt aan de reeds gepubliceerde rechtspraak, is dat van sociale verhuurders (met name woningcorporaties) méér inspanningen mogen worden verwacht om met huurders in gesprek te gaan over hun huurachterstanden, alsmede de mogelijkheden om daar wat aan te doen. Het lijkt erop dat bij verhuur in de vrije sector die drempel mogelijk iets lager ligt. Hoe dan ook is het voor alle verhuurders belangrijk om tijdig het besluit na te leven. Niet alleen kan een huurder en de huurrelatie daarbij gebaat zijn, maar zodoende kan een niet-naleving van het besluit ook niet worden tegengeworpen in een gerechtelijke procedure.

Uitspraak: consequenties niet naleven verplichtingen uit Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (Bgs) in werking getreden. In dit besluit, dat is gebaseerd op de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening, is geregeld in welke gevallen een verhuurder (zowel woningcorporatie als particuliere verhuurder) de contactgegevens van een huurder met een huurachterstand moet verstrekken aan de gemeente.  Voor huurovereenkomsten voor woonruimte is met name artikel 2 (gegevensverstrekking huurachterstand) van het Besluit van belang. Daarin staat het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening (lees: de gemeente), als hij:

a. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;

b. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;

c. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en

d. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

Na het doorlopen van dit stappenplan is de verhuurder verplicht de contactgegevens en de hoogte van de achterstand aan de gemeente door te geven. Er is geen sanctie op niet melden. Wanneer de verhuurder niet voldoet aan de meldingsplicht is het risico aanwezig dat de rechter een verzoek tot ontbinding van de huurovereenkomst zal afwijzen.

Consequentie niet naleven besluit in rechtspraak

In een zaak die speelde bij de Rechtbank Limburg heeft de huurster, die slachtoffer is in de zogenaamde toeslagenaffaire bij de Belastingdienst, een huurachterstand laten ontstaan. De verhuurder heeft in een bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Vervolgens is de huurachterstand verder opgelopen en heeft de verhuurder een kort geding tot ontruiming gestart.

De kortgedingrechter is van oordeel dat de verhuurder de regels van het Bgs niet heeft nageleefd. De rechter in de bodemzaak kan ervoor kiezen dit te betrekken in zijn of haar oordeel of er een einde moet komen aan de huurovereenkomst. Omdat de kortgedingrechter niet kan voorspellen wat de bodemrechter gaat doen, kan hij daarop niet vooruitlopen en wijst hij de vordering daarom af. Ondanks de hoge huurschuld mag de huurder dus niet worden ontruimd.

In een recente uitspraak van de kantonrechter Rotterdam leidt een huurachterstand van bijna 15 maanden niet tot ontbinding van de huurovereenkomst omdat de verhuurder niet aan het stappenplan heeft voldaan. De vordering tot betaling van de huurachterstand wordt wel toegewezen, maar de vordering tot betaling van de proceskosten wordt afgewezen.

Kantonrechters van de rechtbank Amsterdam verlangen bij de dagvaarding bewijs van de melding aan de gemeente en van de melding aan de huurder. Indien deze bewijzen niet worden overgelegd, is de kans aanwezig dat zij de gevorderde ontbinding en ontruiming (ook bij verstekzaken) zullen afwijzen. De rechtbank Amsterdam heeft al een verstekvonnis gewezen waarbij de ontbinding en ontruiming werden afgewezen omdat uit de dagvaarding niet bleek dat de verhuurder aan de informatie- en meldverplichtingen had voldaan.

Conclusie

Indien een verhuurder met succes een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van huurachterstand wil vorderen, verdient het aanbeveling om de meldingsplicht adequaat na te leven en bovendien in de dagvaarding aan te tonen dat aan de meldplicht is voldaan.

De wettelijke medehuurder niet aangezegd en gedagvaard, geen belemmering voor ontruiming?

Op 26 november 2021 heeft de Rechtbank Midden-Nederland een interessante uitspraak gewezen. Dit betrof een kort geding procedure tot ontruiming van een woning na afloop van een huurovereenkomst voor twee jaar. In deze procedure had de huurder gesteld dat de verhuurder ten onrechte niet tevens de wettelijke medehuurder had gedagvaard en dat daarom de ontruimingsvordering moest worden afgewezen. Hoewel bleek dat er van een medehuurder geen sprake was, overwoog de rechtbank dat – ook indien dit wel het geval was geweest – deze omstandigheid de toewijzing van de ontruiming van de woning, inclusief deze medehuurder, niet in de weg zou hebben gestaan.

In dit artikel zal nader worden ingegaan op de uitspraak van de rechtbank en de gevolgen daarvan voor de praktijk.

Wat was er aan de hand?

Tussen partijen was een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar overeengekomen in de zin van artikel 7:271 lid 1 BW. Nadat de verhuurder – conform deze wettelijke bepaling – de huurder tijdig de aanzegging einde huur had toegestuurd, kwam de huurovereenkomst op de overeengekomen einddatum van rechtswege ten einde. Na de einddatum weigerde de huurder echter het gehuurde te verlaten, waarna de verhuurder een kort geding procedure tot ontruiming is gestart.

In de procedure voerde de huurder verscheidene verweren. Eén van die verweren was dat hij het gehuurde bewoonde met zijn geregistreerde partner, die op grond van artikel 7:266 lid 1 BW wettelijke medehuurder zou zijn. Doordat de verhuurder haar niet de voornoemde aanzegging had toegestuurd, alsmede niet had gedagvaard in de procedure, moest de ontruimingsvordering volgens de huurder worden afgewezen.

Uiteindelijk bleek, zo volgt uit de uitspraak, dat tussen de huurder en zijn vriendin nooit sprake was geweest van een geregistreerd partnerschap. Weliswaar had de huurder stukken overgelegd die daar wel op wezen, maar die bleken vals. Om die reden concludeerde de rechtbank dan ook dat het verweer van de huurder reeds om die reden niet kon slagen en de vordering tot ontruiming voor toewijzing in aanmerking kwam.

De overwegingen ten overvloede 

De rechtbank heeft echter aanleiding gezien aan de uitspraak een aantal overwegingen ten overvloede toe te voegen. Daarin overweegt de rechtbank dat – ook al zou wel sprake zijn geweest van een wettelijke medehuurder – de ontruimingsvordering van de verhuurder desondanks voor toewijzing in aanmerking zou zijn gekomen, ook jegens deze medehuurder.

Aan dit oordeel heeft de rechtbank ten grondslag gelegd dat in de toepasselijke Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst voor de huurder de verplichting stond opgenomen om bij de verhuurder te melden dat sprake was van een geregistreerd partnerschap. Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst en daarna heeft de huurder hiervan geen enkele melding gemaakt. De huurder had slechts medegedeeld dat hij de woning met zijn vriendin en twee kinderen zou gaan bewonen.

Het gevolg hiervan zou zijn geweest, aldus de rechtbank, dat indien de huurder en zijn vriendin wel een geregistreerd partnerschap zouden zijn aangegaan, de verhuurder daarmee onbekend zou zijn gebleven. Onder die omstandigheden kan het volgens de rechtbank de verhuurder niet aangerekend worden dat hij de partner, als wettelijke medehuurder, niet zou hebben aangezegd en gedagvaard.

Daarbij merkt de rechtbank nog op dat er in artikel 7:266 BW een ongerijmdheid zou staan. Bij een strikte toepassing van de wettelijke regeling zou namelijk in deze hypothetische situatie de voor de verhuurder onbekende medehuurder, ondanks het eindigen van de huurovereenkomst met de huurder, de positie van huurder verkrijgen (lid 3). Als gevolg daarvan zouden de huurder en de medehuurder dus niet veroordeeld kunnen worden tot ontruiming van de woning. Volgens de rechtbank kan de uitkomst van deze situatie echter niet de bedoeling van de wetgever met voornoemd artikel zijn geweest. Een en ander leidt er volgens de rechtbank toe dat ook in dat geval de ontruimingsvordering tegen de huurder zou zijn toegewezen, met dien verstande dat hij het gehuurde zal moeten ontruimen met al degenen die zich daarin bevinden, waaronder de wettelijke medehuurder.

Belang voor de praktijk

De uitspraak is een opsteker voor verhuurders. Het blijkt in de praktijk voor verhuurders niet altijd gemakkelijk om te achterhalen of er in het gehuurde – door een huwelijk of geregistreerd partnerschap – een wettelijke medehuurder woonachtig is, met alle mogelijke consequenties van dien. De rechtbank in deze zaak is van mening dat een verhuurder, die onbekend is met een wettelijke medehuurder doordat de huurder zelf een contractuele verplichting heeft geschonden door van een huwelijk of geregistreerd partnerschap geen melding te maken, daarvan niet mag profiteren. Althans niet in het geval dat dat zou betekenen dat een huurder wiens tijdelijke huurovereenkomst van rechtswege is komen te eindigen, daardoor niet ontruimd kan worden (inclusief de wettelijke medehuurder). Het belang van deze uitspraak voor de praktijk is dan ook dat verhuurders er in ieder geval voor dienen te zorgen dat er op de huurder een contractuele informatieverplichting rust over een eventueel huwelijk of geregistreerd partnerschap.

 

Huurovereenkomst vernietigen wegens bedrog van huurder

Onderzoek Autoriteit Woningcorporaties

Het toewijzen van sociale huurwoningen door woningcorporaties moet eerlijk en transparant gebeuren. Onlangs is er in opdracht van de Autoriteit Woningcorporaties (AW) een onderzoek uitgevoerd naar de risico’s op onrechtmatigheden bij woningtoewijzing. Uit dit onderzoek blijkt dat situaties waarbij woningzoekenden de regels overtreden een meer structureel karakter hebben. Een belangrijke trigger hiervoor is de druk op de woningmarkt. Woningzoekenden kunnen verkeerde informatie invullen in het zoeksysteem. Daarbij zijn ook geregeld partijen betrokken die tegen betaling woningzoekenden helpen een oneerlijk voordeel te verkrijgen ten opzichte van andere woningzoekenden. Verhuurmedewerkers geven aan regelmatig te maken te krijgen met verkeerde informatie of zelfs valsheid in geschrifte. Woningcorporaties kunnen in dat geval de huurovereenkomst buitengerechtelijk vernietigen wegens bedrog.

Vernietiging wegens bedrog

Indien een huurder bij het aangaan van de overeenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt om een woning te kunnen huren en deze huurder zonder deze informatie (op grond van de woningverdelingsregels) niet voor deze woning in aanmerking was gekomen, heeft een verhuurder het recht de huurovereenkomst te vernietigen. Dit kan buitengerechtelijk met een brief. Na de vernietiging van de huurovereenkomst verblijft de bewoner onrechtmatig in de woning en kan een verhuurder, indien de bewoner de woning niet vrijwillig wenst te verlaten, ontruiming vorderen bij de rechter.

Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is dus vernietigbaar. Voor bedrog geldt een verjaringstermijn van drie jaar (artikel 3:52 lid 1 aanhef en onder c BW). Dit betekent dat een verhuurder tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk kan vernietigen. In de volgende zaak werd het bedrog pas 21 jaar na het sluiten van de huurovereenkomst ontdekt.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2020:7051)

In deze zaak heeft huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust onjuiste informatie verstrekt aan de rechtsvoorganger van verhuurster. Dat onjuiste informatie was verstrekt bleek bij gelegenheid van de zitting bij de rechtbank, waar de verhuurster ontbinding en ontruiming wegens een huurachterstand had gevorderd.

De vordering tot ontruiming in hoger beroep is primair gebaseerd op de vernietiging van de overeenkomst wegens bedrog. Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst namelijk bewust onjuiste informatie verstrekt over de grootte van het huishouden om de woning te kunnen huren. Zonder deze onjuiste informatie en het vervalsen van de handtekening van de vermeende partner van huurder, was huurder niet (op grond van de verdelingsregels) voor de woning in aanmerking gekomen. Als alleenstaande zou hij nooit een eengezinswoning met drie slaapkamers toegewezen hebben gekregen. Aan de vereisten voor vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog is voldaan. Het Hof oordeelt dat de verhuurster de overeenkomst terecht buitengerechtelijk heeft vernietigd. De vordering tot ontruiming tegen de huurder wordt – op een andere grondslag dan bij de rechtbank – toegewezen.

Dat het bedrog ruim 21 jaar geleden plaatsvond, maakt de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar, aldus het Hof.

Conclusie

Een overeenkomst die onder invloed van bedrog tot stand komt is vernietigbaar. Een verhuurder kan tot drie jaar na de ontdekking van het bedrog de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. Het is verstandig om zo snel mogelijk na ontdekking van het bedrog de vernietiging van de overeenkomst in te roepen. Indien een verhuurder het bedrog pas na geruime tijd ontdekt, blijft het mogelijk om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen. Indien de bewoner vervolgens weigert de woning vrijwillig te verlaten, kan een verhuurder aan het nog langer profiteren van dit bedrog door huurder een einde maken en ontruiming vorderen. Dat het bedrog 21 jaar geleden plaatsvond, maakte volgens het hof in deze zaak geen verschil.

Beperkte bevoegdheid woningcorporaties bij aangaan tijdelijke huurovereenkomsten

De bevoegdheid van woningcorporaties om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan is beperkt tot specifieke gevallen en doelgroepen. Blijkens een recente uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant dient bij de uitoefening van die bevoegdheid terughoudendheid te worden betracht. Zowel hierdoor als door het beleid van de betreffende woningcorporatie werd in deze uitspraak geoordeeld dat de tijdelijke huurovereenkomst niet tot een einde kwam nadat de overeengekomen periode was verstreken.

In dit artikel zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

 De uitspraak

In deze zaak was de woningcorporatie met haar huurder vanwege eerdere betalingsachterstanden een zogeheten ‘laatste kans’ overeenkomst aangegaan. Deze huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou dus in principe – aangezien de woningcorporatie tijdig de kennisgeving einde huurovereenkomst had gedaan – na afloop van de overeengekomen periode tot een einde zijn gekomen.

Echter, dat was naar de mening van de rechtbank te kort door de bocht. Daartoe achtte de rechtbank van belang:

  • dat de (uitoefening van de) bevoegdheid van woningcorporaties om tijdelijke huurovereenkomsten aan te gaan beperkt en terughoudend moet worden uitgelegd, mede vanwege de functie van woningcorporaties in het maatschappelijke verkeer en
  • dat de betreffende woningcorporatie het beleid hanteerde dat wanneer huurders hadden voldaan aan hun verplichtingen op grond van een ‘laatste kans’ overeenkomst, dat aan hen een huurovereenkomst voor onbepaalde werd aangeboden.

 

In navolging hiervan diende volgens de rechtbank getoetst te worden of de woningcorporatie “op goede gronden” had kunnen menen dat de huurder in de nakoming van de voornoemde verplichtingen was tekortgeschoten. De woningcorporatie meende dat dit het geval was en voerde daartoe aan dat de huurder ten onrechte de woning niet zelf had bewoond en dat sprake was van onderverhuur dan wel ingebruikgeving aan een derde.

En hoewel dit voor enige discussie vatbaar lijkt, oordeelde de rechtbank dat deze stellingen van de woningcorporatie “niet met voldoende mate van zekerheid” konden worden vastgesteld. Volgens de rechtbank had de woningcorporatie haar stellingen onvoldoende aannemelijk gemaakt. Om die reden had de woningcorporatie misbruik van bevoegdheid gemaakt door de huurder na afloop van de tijdelijke huurovereenkomst geen huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aan te bieden. De ontruimingsvordering van de woningcorporatie werd zodoende afgewezen en de huurder mag – in ieder geval voorlopig – de woning blijven bewonen.

 Conclusie

Woningcorporaties zullen erop bedacht moeten zijn dat de tijdelijke huurovereenkomsten die zij aangaan niet onder alle omstandigheden eindigen wanneer de overeengekomen periode is verstreken. Door hun maatschappelijke positie en het beleid dat zij voeren zou er een situatie kunnen ontstaan waarin zij na afloop van een dergelijke overeenkomst gehouden zijn tot het aanbieden van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Kraakwetgeving wordt mogelijk aangescherpt

Sinds oktober 2010 is het kraken van woningen strafbaar op grond van de Wet kraken en leegstand. Eenieder die zich in een pand bevindt, kan worden opgepakt door de politie. In de rechtspraak is na invoering van deze wet uitgekristalliseerd dat een ontruiming pas kan worden uitgevoerd door het Openbaar Ministerie, nadat de krakers eerst de kans hebben gekregen om de rechtbank om een uitspraak te vragen. De krakers moeten dan zelf – nadat aan hen is aangezegd dat het pand zal worden ontruimd – een procedure starten (tegen de Staat) waarin zij zullen moeten stellen en aantonen dat er geen gerechtvaardigde belangen zijn om het pand te ontruimen. De krakers krijgen daar doorgaans een periode van 8 weken voor, waarbij zij wel al binnen 2 weken een procedure moeten starten. De termijnen zijn strak.

Ontruiming na procedure door eigenaar

Een eigenaar van vastgoed kan zelf ook een civiele procedure starten tegen krakers wanneer een pand wordt gekraakt. Dat gaat meestal in een kort geding. De eigenaar zal dan moeten aantonen wat er met het pand gaat gebeuren na een eventuele ontruiming. De eigenaar moet zijn belangen dan naar voren brengen en de rechtbank zal de ontruiming niet uitspreken als er geen concrete of reële (haalbare) plannen zijn voor het pand.

In beide gevallen (ontruiming door het OM of ontruiming door de deurwaarder na een vonnis dat de eigenaar heeft) is er bijna altijd een procedure bij de rechtbank nodig. Dat is alleen anders wanneer de krakers niet van deze mogelijkheid gebruik maken nadat het OM de ontruiming heeft aangekondigd.

Wetsvoorstel

Al in oktober 2019 is er een wetsvoorstel ingediend door kamerleden Koerhuis (VVD) en Van Toorenburg (CDA) waarin wordt voorgesteld dat deze praktijk verandert. In het wetsvoorstel, waarmee het wetboek van Strafvordering moet worden aangepast, staat dat de Officier van Justitie , na een door de rechter-commissaris verleende machtiging, kan bevelen dat een opsporingsambtenaar (een politieagent) personen en zaken die in een gekraakt pand aanwezig zijn kunnen worden verwijderd. Een rechterlijke toets is dan niet meer nodig. De Officier van Justitie zal bij de Rechter-Commissaris een verzoek in moeten dienen, waarop de Officier binnen 3 x 24 uur moet reageren. In het wetsvoorstel staat ook dat het bevel van de Officier dadelijk uitvoerbaar is en dat het instellen van een procedure daartegen er niet voor zorgt dat het bevel nog niet kan worden uitgevoerd. Het instellen van rechtsmiddelen heeft directe werking zoals dat dan heet.

Gevolgen

Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen, kunnen krakers eenvoudig worden ontruimd na een bevel van de OvJ. De enige toets die dan nog plaats heeft, is die van de Rechter-Commissaris, die binnen 3 dagen moet reageren. Er kan niet lang worden nagedacht over de zaak. De krakers hebben zelf maar erg weinig tijd om zelf een procedure te starten om een ontruiming tegen te gaan. Ik kan mij voorstellen dat er vanuit de krakershoek grote bezwaren bestaan tegen het voorstel. Voor eigenaren van vastgoed is het voorstel wel gunstig; zij kunnen – dat is althans de bedoeling van het voorstel – een gekraakt pand snel laten ontruimen en zijn geen geld kwijt aan procedures bij de rechtbank.

Ik kan mij indenken dat de R-C toch een – hoewel vanwege de tijd slechts beperkte – toets zal doen. de Rechter-Commissaris zal dan zelf moeten afwegen wat de belangen zijn bij ontruiming en zal zich af kunnen vragen of er wordt ontruimd voor leegstand (er zijn geen plannen voor het pand) of dat er een rechtens te respecteren belang is bij ontruiming. Kraken is al strafbaar sinds 2010, maar dat lijkt mij niet een voldoende zwaarwegend belang om dan altijd de ontruiming uit te spreken.

Behandeling wetsvoorstel

Het wetsvoorstel wordt op 29 oktober 2020 in de Tweede Kamer behandeld. Ik ben benieuwd of het de eindstreep zal halen en of er nog wijzigingen op plaats zullen hebben. Hierover houden we u op de hoogte via de website en in onze nieuwsbrief.

Alle rechtspraak over huur en corona op een rij

Sinds het begin van de coronacrisis medio maart 2020 zijn tal van huurders en verhuurders in de problemen gekomen. Huurders van woonruimte verloren hun inkomen en konden de huur niet meer betalen en huurders van horecapanden moesten ineens voor langere tijd dicht. Ondanks de oproep van de overheid en de brancheorganisaties om samen tot een oplossing te komen omdat de crisis ons allemaal raakt, zijn er toch de nodige zaken voor de rechter gekomen. Het was dan aan de rechter om met maatwerk de zaak te beslechten.

In dit artikel wordt een overzicht gegeven van de rechtspraak in de afgelopen maanden en de lijn die daarin valt te ontwaren.

Huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten

Bij bedrijfsruimten zijn de grootste problemen ontstaan door de verplichte sluiting van de horeca met ingang van 15 maart 2020 om 18:00 uur. De omzet viel hierdoor bij veel ondernemers weg met vaak financiële problemen tot gevolg. In de gevallen waarin de ondernemers en de verhuurders niet tot overeenstemming kwamen, leidde dit tot rechtszaken waarin de uitkomst allerminst zeker was. Op 20 juni jl. verscheen op de website van de NOS het artikel: ‘Huurstrijd in de rechtszaal: wie betaalt de lasten van de horecasluiting?’ Bij bestudering van de rechtspraak over dit onderwerp ontwikkelt zich zo langzamerhand een steeds een duidelijker lijn.

Standpunt huurders

In de kort gedingen die zijn gestart (doorgaans door verhuurders om betaling van de huur te vorderen) komen twee verweren van de huurder steeds terug:

  1. De sluiting van de horeca door de overheid is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, dus is huurvermindering op zijn plaats.
  2. De coronacrisis is een onvoorziene omstandigheid. Het is daarom niet redelijk onverkort aanspraak te maken op betaling van de (volledige) huurpenningen.

 

Deze verweren zijn door de meeste rechtbanken op dezelfde wijze beoordeeld. De rechtbanken Limburg, Rotterdam, Noord-Nederland, Gelderland en Amsterdam hebben geoordeeld dat de sluiting van de horeca een gebrek oplevert in de zin van artikel 7:204 BW.[1] Een gebrek is een omstandigheid waardoor de huurder het gehuurde niet kan gebruiken zoals hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Ook overheidsmaatregelen kunnen zulke omstandigheden zijn en daarmee een gebrek opleveren. Indien er sprake is van een gebrek kan de huurder huurvermindering vorderen. In veel huurcontracten is de mogelijkheid van huurvermindering echter uitgesloten, wat bij bedrijfsruimte is toegestaan.

Onvoorziene omstandigheden

In die gevallen wordt de oplossing gezocht in de regeling van de onvoorziene omstandigheden. Indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid mag de rechter op vordering van een partij de overeenkomst aanpassen. De rechter kan dan dus bijvoorbeeld bepalen dat de huurder minder huur verschuldigd is. De hiervoor genoemde rechtbanken hebben geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is, omdat het niet aannemelijk is dat de contractspartijen bij de aanvang van de huurovereenkomst een crisis van deze omvang en met deze gevolgen hadden voorzien. Ook via die weg wordt er dus gezocht naar een oplossing voor de betalingsproblemen van de huurders.

Pijn gelijk delen

In voornoemde zaken had de huurder doorgaans al een voorstel gedaan voor een betalingsregeling of een oplossing. In de gevallen waarin huurvermindering mogelijk was of via onvoorziene omstandigheden een oplossing werd gezocht is vaak geoordeeld dat de door de huurder voorgestelde oplossing redelijk was. Deze oplossing kwam er meestal op neer dat de verhuurder en de huurder de financiële last gelijk zouden verdelen.

Afwijkende rechtspraak

Een vreemde eend in de bijt is het vonnis van de rechtbank Overijssel van 3 juni 2020.[2] De rechter in Overijssel heeft geoordeeld dat de sluiting van de horeca geen gebrek oplevert. De reden hiervoor was dat in de overeenkomst de verplichting voor het verkrijgen van alle noodzakelijke vergunningen bij de huurder was gelegd. Deze sluiting door de overheid viel volgens de rechter onder dat artikel. De rechter heeft wel benadrukt dat partijen zich als redelijke contractspartijen moeten opstellen en heeft aangestuurd op overleg, maar wel werd de vordering tot betaling van de huurpenningen toegewezen.

Deze uitspraak is een opvallende afwijking van de lijn die de andere vijf rechtbanken hebben gevolgd. De bepaling dat de huurder voor de vergunningen verantwoordelijk is, is gebruikelijk bij de huur van bedrijfsruimte en is onderdeel van de model-huurcontracten van Vastgoedbelang en die van de ROZ. Het verkrijgen van een vergunningen is mijns inziens een wezenlijk andere verantwoordelijkheid dan waar het in het geval van een overheidssluiting als gevolg van een pandemie om gaat. Vergunningen beogen immers toestemming te verlenen voor het verrichten van bepaalde handelingen die anders verboden zouden zijn, maar waar dus uitzonderingen op mogelijk zijn. Tegen de overheidsmaatregelen waren geen uitzonderingen mogelijk. De huurder kon geen vergunning aanvragen om alsnog zijn horecaonderneming te mogen exploiteren. De overheidsmaatregelen vallen mijns inziens dan ook niet onder voornoemde bepaling en zijn daarmee mijns inziens dus ook niet volledig de verantwoordelijkheid van de huurder. De lijn van de andere rechtbanken lijkt mij meer in overeenstemming met de wet.

Inzicht in de financiële situatie van de huurder

Overigens is in de rechtspraak ook gebleken dat je als huurder niet kan volstaan met de stelling dat de omzet is weggevallen door de overheidssluiting. In meerdere zaken wordt van de huurder verwacht dat hij inzicht geeft in zijn financiële situatie en de gevolgen van de overheidsmaatregelen voor de onderneming. Pas als de huurder aantoont dat hij daardoor in alle redelijkheid zijn verplichtingen niet kan nakomen, is aanpassing van de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden mogelijk. Doordat de huurder geen inzicht had gegeven in zijn financiële situatie trok hij in de zaak van de rechtbank Gelderland (Vitesse vs. Gelredome) toch aan het kortste eind, ondanks dat de rechter had geoordeeld dat de verplichte sluiting van de horeca een gebrek was en de coronacrisis bovendien een onvoorziene omstandigheid. Datzelfde gold voor de huurder in een uitspraak van de rechtbank Den Haag van 19 juni 2020.[3]

Overmacht

In de rechtspraak is ook gebleken dat een beroep op overmacht niet zal slagen. Huurders zouden daar ook weinig aan hebben. Overmacht staat namelijk niet in de weg aan de mogelijkheid van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden als de schending van de overeenkomst dat rechtvaardigt. In de rechtspraak, waaronder de laatste genoemde van de rechtbank Den Haag, wordt over het beroep van de huurder op overmacht doorgaans overwogen dat dat beroep niet slaagt, omdat de overmacht daadwerkelijk betrekking moet hebben op de uit te voeren prestatie. De coronacrisis en de overheidsmaatregelen op zich beletten de huurder niet betalingen te verrichten aan de verhuurder.

Conclusie

Kortom, in de rechtspraak ten aanzien van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten wordt door de meeste rechtbanken geoordeeld dat de verplichte sluiting als gevolg van de overheidsmaatregelen een gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en dat de huurder dus in beginsel aanspraak kan maken op huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW. Indien huurvermindering contractueel is uitgesloten, kan worden geoordeeld dat de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is en dat in redelijkheid niet van de huurder gevergd kan worden dat hij zijn verplichtingen onverkort nakomt. De huurder moet dan wel onderbouwen waarom dat in redelijkheid niet van hem gevergd kan worden door middel van het geven van inzicht in zijn financiële situatie en de gevolgen van de sluiting voor zijn onderneming.

Huurovereenkomsten voor woonruimte

Ook bij huurders en verhuurders van woonruimte zijn problemen ontstaan. Huurders zijn financieel in de problemen gekomen, maar door de coronacrisis zijn ook overlastklachten toegenomen, zijn minder ontruimingen uitgevoerd en is er voor tijdelijke huurovereenkomsten een verlengingsmogelijkheid in het leven geroepen. Allemaal voer voor procedures.

Ontruimingen vanwege schendingen van de huurovereenkomst

In geval van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst (huurschulden, illegale onderverhuur, overlast, hennepkwekerijen, etc.) heeft de verhuurder (in beginsel) het recht de huurovereenkomst te laten ontbinden en ontruiming van de woning te vorderen. Op 26 maart 2020 werd in verband met de coronacrisis door verhuurdersorganisaties en brancheverenigingen afgesproken geen huisuitzettingen/ontruimingen te doen. De vraag was vervolgens hoe daar in de praktijk mee omgegaan zou worden.

In de praktijk is gebleken dat verhuurders nog steeds ontruiming van het gehuurde hebben gevorderd bij de rechter en dat rechters daar verschillend mee om zijn gegaan. In geval van ernstige tekortkomingen en spoedeisende gevallen zijn ontruimingen, ook tijdens de lockdown, toegewezen. Soms met een langere ontruimingstermijn. Andere rechters hebben de beslissing uitgesteld tot een later moment.

Een paar voorbeelden

  • Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020: een huurder die een huurschuld had laten ontstaan van zeven maanden moet de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming niet eerder dan op 1 september 2020 mag plaatsvinden.[4]
  • Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020: een huurder moet de woning binnen twee maanden na betekening van het vonnis verlaten in verband met ernstige overlast.[5]
  • Rechtbank Overijssel, 7 april 2020: de huurders moeten de woning in verband met een forse huurschuld binnen veertien dagen na betekening van het vonnis ontruimen met dien verstande dat de ontruiming pas plaatsvindt als dat volgens de Koninklijke beroepsgroep van Gerechtsdeurwaarders mogelijk en verantwoord is.[6]
  • Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020: de huurder moet de woning binnen acht dagen na betekening van het vonnis ontruimen in verband met een aangetroffen hennepkwekerij. Er worden geen verdere voorwaarden aan de ontruiming gesteld.[7]
  • Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020: de echtgenoot van de overleden huurder moet de woning uiterlijk op 1 augustus 2020 verlaten.[8]
  • Rechtbank Gelderland, 20 april 2020: de rechtbank wijst de vordering tot betaling toe en houdt verdere beslissingen over de ontbinding en ontruiming aan.[9]
  • Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020: huurder moet de woning binnen een maand na het einde van de intelligente lockdown (althans het samenscholingsverbod geldend tot 1 juni 2020) ontruimen.[10]

 

Al met al is in gevallen waarin sprake is van een ernstige tekortkoming doorgaans wel een ontruiming uitgesproken, maar op langere termijn of afhankelijk van de toestemming van de deurwaarders. Huurschulden dateerden doorgaans al van vóór de coronacrisis en liepen tussentijds op. In dat geval was ook ontbinding gerechtvaardigd en volgde de ontruiming vaak na enkele maanden. In ernstige gevallen, onder andere bij hennepkwekerijen, is de ontruiming wel op korte termijn bevolen.

In de praktijk hebben huurders die al veroordeeld waren tot ontruiming nog een poging gedaan om de executie van het vonnis te laten schorsen door een beroep te doen op de coronacrisis en met succes. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft bijvoorbeeld in haar arrest van 19 mei 2020 overwogen:

Waar enerzijds het woonbelang van [huurder] duidelijk is en anderzijds de belangen van [verhuurder] c.s. bij ontruiming van het gehuurde per 1 juni 2020 evident zijn, kent het hof doorslaggevende betekenis toe aan de uitzonderlijke omstandigheden die de Coronacrisis teweeg heeft gebracht. In deze tijd waarin iedereen zoveel mogelijk thuis moet blijven en de overheid de nodige maatregelen treft ter voorkoming van de verdere verspreiding van het virus, is het niet verantwoord om mensen tot een verhuizing te dwingen.[11]

Ook een huurder die vermoedde dat hij corona had opgelopen, kreeg uitstel van executie van de rechtbank Midden-Nederland.[12]

Inmiddels zijn de deurwaarders sinds juni 2020 weer begonnen met het uitvoeren van gedwongen ontruimingen en is het niveau van handhaving weer bijna op het niveau van voor de lockdown.

Spoedwet tijdelijke verlenging tijdelijke huurovereenkomsten

De spoedwet die op 25 april 2020 van kracht werd heeft nog niet tot veel rechtspraak geleid. Op 30 juni 2020 is de eerste uitspraak waarin de spoedwet een rol speelt gepubliceerd. Een verhuurder had vóór de coronacrisis de huurder de aanzegging einde huurovereenkomst toegestuurd. De overeenkomst zou op 13 mei 2020 eindigen en de huurder had een huurschuld laten ontstaan. De huurder deed een beroep op verlenging van de overeenkomst op grond van de Spoedwet. De verhuurder heeft het verzoek van de huurder tot verlenging afgewezen in verband met het slechte huurderschap van de huurder. De huurder weigerde te vertrekken, zodat de verhuurder een vordering tot ontruiming moest instellen bij de rechtbank. De rechtbank Overijssel heeft op 23 juni 2020 een vonnis gewezen waarin zij heeft bepaald dat de verhuurder het verzoek van de huurder tot verlenging van de huurovereenkomst inderdaad mocht weigeren en heeft de huurder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde (binnen zeven dagen na betekening van het vonnis).[13]

Tot zover het overzicht van rechtspraak in de coronacrisis. Mocht u vragen hebben over uw rechtspositie (ten gevolge van corona of in het algemeen) neemt u dan gerust contact met ons op.

[1] Rechtbank Limburg 19-06-2020, ECLI:NL:RBLIM:2020:4399; Rechtbank Rotterdam 18-06-2020, ECLI:NL:RBROT:220:5583; Rechtbank Noord-Nederland 27-05-2020, ECLI:NL:RBNNE:2020:1979; Rechtbank Gelderland 29-05-2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2768; Rechtbank Amsterdam 11 juni 2020, ECLI:RBAMS:2020:2914.
[2] Rechtbank Overijssel 03-06-2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1906.
[3] Rechtbank Den Haag, 19-06-2020, ECLI:NL:RBDHA:2020:5661.
[4] Rechtbank Gelderland, 8 juni 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:3016.
[5] Rechtbank Amsterdam, 18 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2610.
[6] Rechtbank Overijssel, 7 april 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:1504.
[7] Rechtbank Amsterdam, 29 april 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2414.
[8] Rechtbank Gelderland, 6 mei 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2482.
[9] Rechtbank Gelderland, 20 april 2020, ECLI:NL:RBGEL:2020:2310.
[10] Rechtbank Amsterdam, 4 mei 2020, ECLI:NL:RBAMS:2020:2445.
[11] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 mei 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:3919.
[12] Rechtbank Midden-Nederland, 29 april 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:1698.
[13] Rechtbank Overijssel, 23 juni 2020, ECLI:NL:RBOVE:2020:2193.