Tagarchief: opkoopbescherming

Opkoopbescherming in Amsterdam: (te) ruime toepassing van de Huisvestingswet?

Op 3 november 2021 publiceerde het college van Amsterdam haar plannen voor invoering van een opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening Amsterdam. Invoering van deze opkoopbescherming wordt mogelijk door aanpassing van de Huisvestingswet per 1 januari 2022, waarover wij al eerder schreven. Amsterdam lijkt de mogelijkheden die de Huisvestingswet haar biedt te ruim te willen toepassen.

Doel van de landelijke wet(gever)

Bij de parlementaire behandeling bij invoering van de Wet opkoopbescherming was de minister duidelijk: bij het invoeren van een lokale opkoopbescherming is terughoudendheid gepast en moet op buurtniveau gekeken worden naar de noodzaak van een opkoopbescherming. Zo werd onder andere overwogen:

Om de maatregel in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen en onderbouwen of en in welke buurten van de gemeente er door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten optreden. Daarnaast moet de gemeente onderbouwen dat de maatregel noodzakelijk en effectief is.[1]

Ook wordt steeds benadrukt dat het om een lokale invoering gaat, waarbij keer op keer per buurt bekeken moet worden of de maatregel (een verhuurverbod) past bij de omstandigheden en problematiek in de betreffende buurt.

“De gemeenteraad zal wel moeten onderbouwen dat de inzet van deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is voor het behoud of de bevordering van de leefbaarheid in de betreffende buurt.”

Belangrijk is ook dat de opkoopbescherming alleen geldt voor goedkope- en middeldure koopwoningen, welke woningen bedoeld zijn voor starters en mensen met middeninkomens. De wet beoogt nadrukkelijk starters en middeninkomens te beschermen:

“3. Hoofdlijnen van het voorstel

Met deze wetswijziging wordt een tweetal wijzigingen doorgevoerd die tezamen de beschikbaarheid van betaalbare van woningen voor mensen met een middeninkomen en starters verbeteren en tevens de excessen op de woningmarkt aanpakken.”

Amsterdam wil 60% van alle woningen onder de opkoopbescherming brengen

Niet alle woningen mogen dus onder de opkoopbescherming vallen, enkel goedkope- en middeldure woningen. Een gemeente moet dan ook vaststellen wat op lokaal niveau als goedkoop en middelduur te beschouwen valt.

Daarom heeft het college in Amsterdam een onderzoek laten uitvoeren. Uit dit onderzoek blijkt dat huishoudens met een jaarinkomen van € 61.000,- (de geldende norm voor middenhuur in Nederland en circa 1,5 keer modaal) een  leencapaciteit van € 314.000,- hebben (bij de huidige stand van zaken op de hypotheekmarkt). Middeninkomens kunnen dus een woning met een WOZ-waarde van € 314.000,- kopen. In Amsterdam valt op dit moment 20% van de woningen in deze categorie.

Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat huishoudens die 2x modaal verdienen een woning met een WOZ van € 400.000- kunnen kopen. In Amsterdam valt 41% van de woningen in deze categorie. Neemt men de gemiddelde WOZ-waarde in Amsterdam (€542.450 in 2020), dan zou 65% van de woningen onder de opkoopbescherming vallen, zo blijkt uit het onderzoek van de gemeente.

Je zou dan verwachten dat een WOZ-waarde van € 314.000,- of € 400.000,- als bovengrens voor opkoopbescherming gehanteerd wordt. Dat zijn immers woningen die voor huishoudens met een middeninkomen en 2x modaal inkomen betaalbaar zijn.  Het college van Amsterdam heeft echter de nadrukkelijke wens om 60% van de woningvoorraad onder de opkoopbescherming te laten vallen. Amsterdam wil daarom een WOZ-waarde grens van € 512.000,- hanteren ter afbakening van de opkoopbescherming.  Door deze substantieel hogere WOZ-waarde te hanteren ter vaststelling van de koopprijsgrens van de opkoopbescherming van goedkope- en middeldure woningen, gaat de gemeente voorbij aan de uitdrukkelijke wens van de landelijke wetgever. Amsterdam heeft zich kennelijk tot doel gesteld om de opkoopbescherming zo breed mogelijk in te voeren, en niet, zoals de wetgever wil, koopwoningen bereikbaar te maken voor starters en middeninkomens. Dat staat met zoveel worden in de toelichting van het Amsterdamse voorstel:

“Met de grens van € 512.000 wordt de wens van het college om zestig procent van de woningen van eigenaar-bewoners te beschermen, gehaald.”

Middeninkomens kunnen (bij de huidige rentestand) maximaal € 400.000,- lenen. Woningen tussen de € 400.000,- en € 512.000,- zijn dus niet betaalbaar voor deze categorie inkomens, zodat woningen in deze prijscategorie niet onder de opkoopbescherming zouden mogen vallen, want dat is in strijd met de bedoeling van de wetgever. Amsterdam lijkt hier de door Den Haag aan haar gegeven bevoegdheden ver te buiten te gaan.

Conclusie

Dat Amsterdam weinig terughoudendheid zou tonen bij invoering van de opkoopbescherming bleek al uit een motie die in de zomer werd aangenomen door de gemeenteraad. Daarin werd opgeroepen de opkoopbescherming zo breed mogelijk (bedoeld werd: in de gehele stad) in te voeren. Dat Amsterdam met haar doel minimaal 60% van de woningen onder opkoopbescherming te scharen rechtstreeks ingaat tegen het uitdrukkelijke doel van de wetgever lijkt een zeer ruime overschrijding van haar lokale bevoegdheden. Het lijkt erop dat de gemeente erop speculeert dat, zodra deze regelgeving is ingevoerd, beleggers zich wel tien keer bedenken voordat zij een woning te kopen van meer dan € 400.000 om die te verhuren om te voorkomen dat zij de juridische strijd moeten aangaan met de gemeente. De toekomst zal het leren.

Het voorstel ligt nu ter inzage. Eenieder heeft de mogelijkheid om tot 15 december 2021 in te spreken en te reageren op het voorstel. Wij houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.

[1] Memorie van toelichting 3.1.1

Opkoopbescherming

Vorige maand stemde de Eerste Kamer in met aanpassing en inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 waardoor het voor gemeenten mogelijk wordt om een zogenaamde ‘opkoopbescherming’ in te voeren. De wet heeft vrij verstrekkende gevolgen en roept daarnaast ook de nodige (juridische) vragen op.

Hoe werkt de ‘opkoopbescherming’?

De Huisvestingswet biedt gemeenteraden nu al de mogelijkheid om het in gebruik nemen en geven van woonruimte aan een vergunningplicht te onderwerpen. Een bekend voorbeeld is de huisvestingsvergunning die vereist is om een niet-geliberaliseerde (sociale)huurwoning in gebruik te geven en nemen.

Aan de Huisvestingswet wordt nu een nieuw hoofdstuk toegevoegd, met als titel ‘Tijdelijke regeling inzake opkoopbescherming’ die per 1 januari 2022 in werking treedt. Deze opkoopbescherming betreft feitelijk een verhuurverbod voor de duur van vier jaar na aankoop van een woning. In deze nieuwe regeling staat het nieuwe artikel 41 centraal, waarin het kort gezegd verboden wordt om zonder vergunning een woning in gebruik te geven (verhuren) in de eerste vier jaar volgend op het in eigendom verkrijgen van de woning. Het verbod om een woning te verhuren vervalt dus automatisch vier jaar na aankoop van de woning, waarbij het moment van notariële levering van de woning als startdatum geldt.

Opgemerkt moet worden dat de gemeenteraad het opkoopverbod nog wel dient vast te leggen in de lokale huisvestingsverordening. Het enkele verbod, zoals opgenomen in de Huisvestingswet moet op lokaal niveau worden geïmplementeerd. Vervolgens dienen bepaalde gebieden te worden aangewezen waar de opkoopbescherming zal gaan gelden. Verwacht wordt dat de gemeente Amsterdam de in de wet geboden opkoopbescherming vrij snel zal invoeren in de lokale huisvestingsverordening.

Verschil met zelfbewoningsplicht

Een aantal gemeentes hebben in de afgelopen jaren al een zelfbewoningsplicht (bij nieuwbouw) geïntroduceerd. Daarbij werd dan via privaatrechtelijke overeenkomst (erfpacht, koopovereenkomst) de nieuwe eigenaar (en daaropvolgende eigenaren) verplicht om de woning steeds, of voor een bepaalde periode, zelf te blijven bewonen.

Deze zelfbewoningsplicht kan dan ook verstrekkender zijn dan de nu geïntroduceerde opkoopbescherming omdat deze in beginsel voor onbepaalde tijd contractueel van toepassing kan zijn. Waar de zelfbewoningsplicht alleen voor nieuwbouw (via de uit te geven erfpacht) kan worden afgedwongen, kan de opkoopbescherming echter ook op (alle) bestaande woningen van toepassing worden verklaard, zodat de reikwijdte van de opkoopbescherming vele malen groter is.

Wanneer mag een gemeente een opkoopbescherming invoeren?

Opkoopbescherming is een (verstrekkende) beperking van het eigendomsrecht. Om die reden is in de memorie van toelichting uitgebreid stilgestaan bij de reden waarom die beperking in het licht van Europees rechtelijke regels (die de eigenaar bescherming bieden tegen te verstrekkende maatregelen van de overheid)  tóch geoorloofd is. Omdat het een beperking van het eigendomsrecht is moet een gemeenteraad wel kunnen aantonen dat opkoopbescherming noodzakelijk is. Zo mag de opkoopbescherming alleen worden ingevoerd in gebieden waar sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. Indien de gemeente dat aantoont mag de woning alleen met een vergunning worden verhuurd. Aangenomen moet worden dat een gemeente die een opkoopbescherming invoert niet snel een vergunning zal verlenen om een nieuwe aangekochte woning alsnog te verhuren.

De Amsterdamse gemeenteraad heeft direct de wens uitgesproken om de opkoopbescherming in zoveel mogelijk gebieden te gaan laten gelden, zo blijkt uit een onlangs aangenomen motie.

Wanneer kan en moet de gemeente een vergunning verstrekken?

Het is in beginsel aan de gemeente zelf om in de Huisvestingsverordening op te nemen in welke gevallen het college van B&W een vergunning verstrekt. Daarbij kunnen in ieder geval de voorwaarden voor goed verhuurderschap in de huisvestingsverordening worden opgenomen en kan het college ook een Bibob-onderzoek instellen. Maar het college krijgt dus enige vrijheid bij het verlenen van vergunningen.

De wet noemt in artikel 41 lid 3 echter drie gevallen waarin het college een vergunning moet verlenen aan de nieuwe eigenaar. Zo moet een vergunning tot ingebruikname in de eerste vier jaar na verkrijgen in ieder geval verleend worden: a) voor het in gebruik geven van de woonruimte aan familie in de eerste of tweede graad, b) voor kortdurende verhuur als gevolg van verblijf van de nieuwe eigenaar elders (voor bijvoorbeeld zijn werk) of c) indien de woonruimte onlosmakelijk verbonden is met een winkel of bedrijfsruimte.

Kritiek

Verschillende partijen, waaronder De Nederlandse Bank, hebben kritiek geuit op het voorstel. Zo wordt gevreesd dat het aanbod van huurwoningen nog verder zal afnemen. Het aantal koopwoningen zal immers toenemen, hetgeen zal leiden tot een afname van het aantal (vrije sector) huurwoningen. Ook wordt verwacht dat de bouw van woningen zal achterblijven nu er voor investeerders geen mogelijkheid bestaat om rendement te realiseren ter financiering van de zo nodige bouw van woonruimte.

Ook moet rekening gehouden worden met een ‘waterbed effect’ nadat in een bepaald gebied een opkoopbescherming wordt ingevoerd. In dat gebied zullen (particuliere) verhuurders geen woning meer kunnen kopen voor de verhuur, zodat zij zullen uitwijken naar andere gebieden. Als gevolg daarvan kan ook in die gebieden weer verminderd aanbod van goedkope en middeldure koopwoningen ontstaan, waardoor ook daar een opkoopverbod zal worden ingevoerd. Het gevolg kan zijn dat in grote steden, of mogelijk de hele randstad, een opkoopbescherming c.q. verhuurverbod komt te gelden.

Daarnaast is het zeer de vraag of de maatregelen daadwerkelijk het beoogde effect zullen hebben: het betaalbaar maken van koopwoningen voor starters. Maatregelen als het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor starters, het oprekken van de voorwaarden voor startersleningen door gemeenten en bijvoorbeeld het minder zwaar laten meetellen van de studieschuld drijven de huizenprijzen juist op voor de doelgroep. De starters, die zich geen koopwoning kunnen veroorloven vanwege de oplopende prijzen, worden als gevolg van de maatregelen ook nog geconfronteerd met een teruglopend aanbod van huurwoningen.

Conclusie

Hoewel de Eerste en Tweede Kamer, en bijvoorbeeld ook het college van B&W Amsterdam, veel verwachten van de opkoopbescherming zal nog moeten blijken of de wet daadwerkelijk het beoogde resultaat heeft. Vooralsnog blijft het devies om meer woningen te bouwen, zodat er doorstroming op de woningmarkt ontstaat en ook starters een woning kunnen kopen, maar als dat niet lukt ook een betaalbare woning kunnen huren.

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.