Tag archieven: opzeggen huurovereenkomst

Nieuws

Opzeggen huurovereenkomst 290-bedrijfsruimte: tweemaal achter elkaar, niet zonder risico’s

Het is algemeen bekend dat het voor de verhuurder niet altijd gemakkelijk is om een huurovereenkomst van 290-bedrijfsruimte (detailhandel) op te zeggen. Zo gelden wettelijke termijnen en ook is de verhuurder gehouden om limitatief in de wet opgenomen opzeggronden te benutten. Een aspect uit het huurrecht dat niet vaak aan bod komt, en wat daardoor wellicht gemakkelijk over het hoofd gezien kan worden is art. 7 :300 BW. Artikel 7:300 lid 4 BW bepaalt dat onder de daarin genoemde voorwaarde de overeenkomst alleen rechtsgeldig opnieuw kan worden opgezegd na een eerdere procedure, indien meer dan een jaar is verstreken nadat de afwijzende beslissing in de eerdere procedure onherroepelijk is.

In de praktijk  kan het best zo zijn dat een verhuurder met een beroep op een van de opzeggronden een huurovereenkomst opzegt, en daarover gaat procederen. Gedurende die gerechtelijke procedure, zeker als het een hoger beroep betreft waarbij er zomaar twee jaar verstreken kunnen zijn, kan er best een nieuwe opzeggrond zich aandienen. Een verhuurder dient zich in dat geval bedacht te zijn op voornoemde regeling uit art. 7:300 lid 4 BW. De verhuurder zal dan ofwel de termijn van een jaar na het onherroepelijk worden van de beslissing in hoger beroep (mits afwijzend voor verhuurder natuurlijk) ofwel moeten onderzoeken of hij het hoger beroep van de gerechtelijke procedure over de eerste opzegging en opzeggrond bijvoorbeeld wilt intrekken. Dit laatste zal een verhuurder natuurlijk enkel doen als hij er van overtuigd is dat de tweede opzeggrond meer en sneller doel zal treffen.

Zie over voorgaande ook deze uitspraak ter illustratie.

Nieuws

Huurovereenkomst woonruimte per direct opzegbaar

Het komt in de praktijk regelmatig voor dat verhuurders van woonruimte in hun (standaard)huurovereenkomst een opzegtermijn van twee maanden voor opzegging door de huurder opnemen, terwijl de huurbetalingstermijn één maand is. Dat is in strijd met de wet, die bepaalt dat de opzegtermijn van de huurder gelijk is aan de huurbetalingstermijn. De wet schrijft ook voor dat als een opzegging op een kortere termijn is gedaan, deze geacht wordt te zijn gedaan met inachtneming van de juiste wettelijke opzegtermijn. Dat heet de conversieregeling. Deze verhuurders vertrouwen er dan op dat via die regeling alsnog de wettelijke maand opzegtermijn geldt. In een recente uitspraak van rechtbank Midden-Nederland (locatie Utrecht) bleek dat niet het geval. De huurder kon per direct opzeggen.

De casus

In de huurovereenkomst in die zaak was een opzegtermijn van de huurder van twee maanden vastgelegd, terwijl de huurder de huur per maand moest betalen. De huurder heeft de huur op 25 april 2020 met één maand opzegtermijn opgezegd per 31 mei 2020 en heeft zijn kamer op 4 mei 2020 opgeleverd aan zijn (professionele) verhuurder. De verhuurder maakt aanspraak op betaling van de huur gedurende contractuele opzegtermijn, dus tot 1 juli 2020.

Europese richtlijn tegen oneerlijke bedingen

Er is een Richtlijn (uit 1993) van de Europese Unie die consumenten beschermt tegen oneerlijke bedingen in overeenkomsten (Richtlijn 93/12). Deze Richtlijn is van toepassing op alle overeenkomsten met standaardbedingen (waar dus niet over is onderhandeld) tussen professionele partijen en consument en is ook van toepassing op standaardbedingen in huurovereenkomsten tussen professionele verhuurders en huurders van woonruimte. De rechter is verplicht de Richtlijn toe te passen, ook als de huurder er geen beroep op doet.

Vonnis van de rechtbank

De huurder in deze zaak stelt dat de opzegtermijn in strijd is met de Richtlijn en dat het beding daarom nietig is. De huurder stelt vervolgens dat de conversieregeling ook niet van toepassing is, omdat ook die regeling in strijd is met de Richtlijn, omdat volgens vaste rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU de inhoud van bedingen, die volgens de Richtlijn oneerlijk zijn, door de nationale wetgever en de rechter niet mogen worden aangepast tot een regeling die wel door de beugel kan, indien het gaat om een aanzienlijke afwijking van het nationale recht en dus een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen huurder en verhuurder.

De rechtbank stelt de huurder in het gelijk en motiveert dat uitvoerig. Het gevolg daarvan is volgens de rechtbank dat de rechter de opzegtermijn niet mag converteren in een wel geldige opzegtermijn, dat er dus geen opzegtermijn van toepassing is en dat de huurder de huur tegen elke door hem gewenste datum in de toekomst had mogen opzeggen.

Dwaling van de huurder

Omdat de huurder onbetwist heeft gesteld dat hij, indien hij zijn rechten op dit punt had gekend, de huur niet zou hebben opgezegd per 31 mei 2020 maar per een eerdere datum, is er volgens rechtbank sprake van dwaling en moet het nadeel dat de huurder daardoor lijdt worden opgeheven. De rechtbank doet dat door vast te stellen dat de huur is geëindigd op de ontruimingsdatum (4 mei 2020) en dat de huurder daarna dus geen huur meer verschuldigd is.

Europese regelgeving dringt steeds meer door in ons recht

De in 2013 op gang gekomen rechtspraak van het EU hof over de Richtlijn wordt steeds belangrijker voor het nationale huurrecht voor woonruimte. Deze uitspraak is daar een nieuw voorbeeld van. Het is voor professionele verhuurders oppassen geblazen als zij huurcontracten tot stand brengen, omdat, indien een (standaard)beding in strijd is met de Richtlijn, dat gehele beding niet geldt en de rechter het beding ook niet mag corrigeren.

Nieuws

Tussenhuur: tussentijds opzeggen?

Wij krijgen regelmatig de vraag of een huurder bij een tussenhuurovereenkomst (ook weleens genoemd: “een huurovereenkomst voor bepaalde tijd met diplomatenclausule”) het recht heeft om de huur tussentijds, dus voor de einddatum, op te zeggen. Wij denken dat dit niet mogelijk is maar hier is nog maar weinig rechtspraak over. De rechtbank Noord Holland heeft zich in haar uitspraak van 26 mei 2021 over deze vraag uitgelaten. Voordat ik deze zaak bespreek eerst kort de verschillen tussen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd (maximaal 2 jaar) en de tussenhuurovereenkomst voor bepaalde tijd.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (voor maximaal 2 jaar)

De huurovereenkomst voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar bestaat sinds 1 juli 2016 en is bedoeld voor de situatie dat de huurder na afloop van de overeengekomen bepaalde tijd daadwerkelijk vertrekt. Die huurovereenkomst eindigt van rechtswege, dus zonder dat een opzegging vereist is. Verhuurder hoeft de huurder alleen tussen 1 en 3 maanden voor het einde daarover schriftelijk te informeren. De huurder heeft bij een bepaalde tijd contract het wettelijke recht om de huur op te zeggen wanneer hij wil. Hij moet daarbij een opzegtermijn in acht nemen van één kalendermaand (althans een betaalperiode, wat meestal één maand is). De verhuurder is daarentegen niet bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen.

Tussenhuurovereenkomst

De tussenhuurovereenkomst  is er voor de situatie dat huurder en verhuurder afspreken dat de huurovereenkomst tijdelijk is, omdat het de bedoeling is dat de verhuurder na afloop van de afgesproken huurtermijn de woning zelf gaat bewonen. Hierbij moet een einddatum worden overeengekomen. Er is, anders dan bij de huurovereenkomst voor maximaal 2 jaar, geen wettelijke bovengrens aan de duur van de huurovereenkomst. Verhuurder dient op te zeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van minimaal 3 en maximaal 6 maanden.

De uitspraak van 26 mei 2021

In de uitspraak van de rechtbank Noord Holland van 26 mei 2021 moest de verhuurder tijdelijk voor zijn werk naar het buitenland. Gedurende deze periode zocht hij een huurder voor zijn woning. Er wordt vervolgens een huurovereenkomst gesloten met als kop “Huurovereenkomst voor bepaalde tijd (tussenhuur)”. De huurovereenkomst is ingegaan per 14 augustus 2019. In deze overeenkomst wordt verder opgenomen dat:

  • verhuurder na twee jaar de woning weer zelf wenst te betrekken, zoals bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub b jo. 2 BW (tussenhuurovereenkomst);
  • geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal 2 jaar (zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 1 BW);
  • partijen de huur niet voor 13 augustus 2021 kunnen opzeggen.

 

Huurder zegt de huurovereenkomst per 1 januari 2021 op en vertrekt. Verhuurder is het hier niet mee eens en vordert onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 13 augustus 2021 eindigt en dat huurder tot deze datum huurpenningen (€ 6.000,– per maand) verschuldigd is.

De vraag die in deze procedure voorligt is of de tussenhuurovereenkomst uitsluitend moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst ex artikel 7:274 lid 1 sub b jo lid 2 BW of tevens als een huurovereenkomst die niet langer duurt dan twee jaar en die op grond van artikel 7:271 lid 1 BW door de huurder tussentijds kan worden opgezegd. De rechter oordeelt – met verwijzing naar de Kamerstukken – dat alleen van het eerste sprake is. Huurder kan dus niet tussentijds opzeggen. De rechter wijst de vordering van verhuurder toe en verklaart voor recht dat de huurovereenkomsttussen partijen niet eerder dan op 13 augustus 2021 eindigt. Huurder is tot deze datum huur verschuldigd is.

Deze uitspraak bevestigt dat partijen die een tussenhuurovereenkomst willen sluiten voor de duur van maximaal twee jaar de toepasselijkheid van artikel 7:271 lid 1 BW dus kunnen uitsluiten. Het is hierbij wel van essentieel belang dat je dit goed in de overeenkomst opneemt.