Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers)(WWSO) is in 1979 ingevoerd en sindsdien niet noemenswaardig aangepast. Al geruime tijd wordt opgeroepen tot modernisering. De minister publiceerde vorig jaar een rapport over de noodzaak tot modernisering en hoe die kan worden vormgegeven. Wij schreven daar eerder over. Op 25 juli 2023 heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en heeft hij het ontwerp van een nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers ter consultatie aangeboden. Wat staat daarin?

Modernisering puntenstelsel voor kamers

Het nieuwe puntenstelsel lijkt veel op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. De belangrijkste elementen daarin zijn de volgende:

• Elke m² van de eigen kamer krijgt 1 punt;
• Elke verwarmde eigen kamer krijgt 2 punten;
• De punten per m² voor gezamenlijke ruimten worden gedeeld door het aantal verhuurde kamers;
• De energieprestatie wordt gewaardeerd met punten per m²;
• Indien er geen energielabel is bepaald het bouwjaar het aantal punten (en krijgen woningen die ouder zijn dan 1977 geen punten);
• De keuken wordt gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht;
• De keuken kan, net als bij zelfstandige woonruimte, extra punten krijgen voor extra kwaliteit, bv. voor inbouwapparatuur;
• De badkamer en wc scoren punten op basis van de aanwezige sanitaire voorzieningen;
• Ook de badkamer kan extra punten krijgen voor extra kwaliteit;
• Er worden punten toegekend aan een privé en gezamenlijke buitenruimten;
• De WOZ-waarde wordt gewaardeerd, maar op een andere manier dan bij zelfstandige woonruimte. Het aantal WOZ-punten is mede afhankelijk van de ligging van de kamer: meer punten in duurdere gebieden en minder punten in goedkopere gebieden;
• Een kamer in een Rijksmonument krijgt 50 punten;
• Er is een stelsel van aftrekpunten voor onder meer kamers kleiner dan 10 m², voor kamers op 5^e verdieping of hoger zonder lift, bij het ontbreken van een buitenruimte, bij kleine of hooggelegen ramen, wanneer de temperatuur niet in de kamer is te regelen.

De volgende rubrieken zijn niet overgenomen uit het WWS voor zelfstandige woonruimte: de renovatiepunten en de extra punten voor zorgwoningen en voorzieningen voor gehandicapten.

20% hogere puntprijzen

De maximale huurprijsgrenzen van kamers worden met 20% worden verhoogd. Omdat het puntenstelsel fundamenteel wijzigt, kan hiermee niet worden gezegd dat de maximale huurprijzen van alle kamers precies 20% hoger worden. Dat zal per kamer moeten worden uitgerekend.

De verhoging van de puntprijs met 20% is bedoeld om de nieuwbouw van kamers te stimuleren. Er is immers een groot tekort aan (studenten)kamers. De punten voor de energieprestatie zullen daar ook aan bijdragen, alsmede aan de verduurzaming van kamers.

Of die 20% voldoende is valt te betwijfelen. Stec Groep had namelijk in de aanloop naar het nieuwe stelsel, in een onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, geconcludeerd dat de wettelijke maximale huren van kamers gemiddeld 33% omhoog moeten om tot een voldoende rendement te komen.

Of de het nieuwe systeem ertoe zal leiden dat de huren van kamers op een zodanig niveau komen dat dat het woningdelen zal stimuleren valt ook nog te bezien. Het huurprijsniveau van huidige systeem schiet daarin tekort.

Overgangsrecht

Hoewel dat nog niet duidelijk is, sluiten wij niet uit dat het nieuwe systeem bij invoering directe werking zal hebben. Dat zou betekenen dat huurders van kamers, die in het nieuwe systeem een lagere maximale huurprijs krijgen, meteen aanspraak kunnen maken op huurverlaging. Maar dat verhuurders van kamers, die in het nieuwe systeem een hogere maximale huurprijs krijgen, geen aanspraak kunnen maken op dat hogere niveau.

Wanneer invoering?

De consultatiefase is voorbij. Er zijn 39 reacties binnengekomen, waaronder van de bekende belangenclubs, zoals Kences, Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond,.

Niet duidelijk is wanneer het nieuwe stelsel wordt ingevoerd en of dat ongewijzigd zal gebeuren. Wellicht leiden de reacties nog tot wijzigingen.