Tag archieven: scheefwonen

Nieuws

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapport ‘Waarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.

Nieuws

Het kabinet gaat de komende vier jaar slechts brandjes blussen in de woningmarkt

Door het koffertje, dat Gertjan Seegers vorige maand in de trein liet slingeren, was al bekend hoe het CDA en de VVD dachten over een nieuw regeerakkoord. Sinds 15 december 2021 weten we hoe de vier partijen die het kabinet gaan vormen vinden dat zij ons land de komende vier jaar moeten besturen. Dat doen zij door ‘om te zien naar elkaar’ en door ‘vooruit te kijken in de toekomst’. Dat is de titel van het coalitieakkoord. Het is nog geen regeerakkoord, want dat wordt pas vastgesteld zodra de formatie rond is en de nieuwe ploeg ministers er zijn handtekening onder heeft gezet. Niettemin kunnen we er vanuit gaan dat dit het gaat worden. Deze bijdrage is een analyse van maatregelen die rechtstreeks van invloed zullen zijn op de relatie tussen huurder en verhuurder van woonruimte. Want dat is nogal wat.

Huurverlaging voor onvoldoende draagkrachtige huurders

In de eerste plaats wordt het mogelijk dat de huur van huishoudens met een lager inkomen wordt verlaagd. Het akkoord heeft het over ‘sociale huur’. We mogen daarmee aannemen dat deze mogelijkheid alleen van toepassing wordt in de sociale huursector en dus niet in de vrije sector. Niet duidelijk is of deze maatregel van toepassing wordt op alle verhuurders of alleen op woningcorporaties. Er is sinds dit jaar al een maatregel van kracht die verlaging van de huur van onvoldoende draagkrachtige huurders van woningcorporaties mogelijk maakt. Niet duidelijk is waarom en in hoeverre een extra maatregel nodig is.

Maatregelen tegen scheefwonen

Daar tegenover staat dat het ook mogelijk wordt dat de huur voor scheefwoners in stappen wordt verhoogd en wel tot de marktconforme huurprijs. Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen die (te) goedkoop in een sociale huurwoning wonen. Aangenomen mag worden dat deze maatregel gaat gelden voor scheefhuurders van alle verhuurders. Sinds 2013 is al het mogelijk om via de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging de huur van scheefwoners extra te verhogen. Vanaf 1 januari 2022 wordt die mogelijkheid verruimd. Die verruiming wordt kennelijk uitgebreid.

Bijzonder is dat bij scheefwoners het woningwaarderingsstelsel wordt losgelaten, want volgens het akkoord moet de huur naar het marktconforme niveau gaan. Dus ook (en vooral) als de scheefwoner woont in een sociale huurwoning. Met deze maatregel wordt een al langer bestaande wens van verhuurders ingewilligd. Zij zien met lede ogen aan hoe zogenaamde “huurveteranen” kunnen profiteren van de wettelijke bescherming tegen te hoge huurverhogingen, waardoor, als zij maar lang genoeg in hun sociale huurwoning blijven wonen, de huurprijs flink achterblijft bij zelfs het reguliere sociale huurprijsniveau.

Vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel wordt vereenvoudigd. Dat is een goed voornemen, omdat het huidige woningwaarderingsstelsel de laatste jaren door talloze wijzigingen een onhanteerbaar wangedrocht is geworden, leidend tot allerlei procedures bij de overbelaste huurcommissie. Het maakt buitengewoon nieuwsgierig naar de uitgangspunten van deze vereenvoudiging en welke gevolgen deze vereenvoudiging zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen. Gaan deze omhoog? Of gaan deze juist omlaag? En gaan de nieuwe regels ook gelden voor lopende contacten? Het roept herinneringen op aan het regeerakkoord van het tweede kabinet Rutte. Ook toen wilde men de huurprijsregulering vereenvoudigen. In het regeerakkoord stond ook al hoe: de huren van alle sociale huurwoningen zouden worden gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat wekte een storm van protest op. In de goedkope gebieden waren de verhuurders not amused, omdat de huren flink naar beneden zouden gaan en in de dure gebieden protesteerden de huurders, omdat daar de huren juist omhoog zouden gaan. Het plan kreeg geen parlementaire meerderheid, waarna een half jaar later het woningmarktakkoord werd gesloten, dat leidde tot de introductie van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Het kabinet wil ook de procedures bij de huurcommissie vereenvoudigen. Maar wat en hoe is onduidelijk. Hier zijn in het verleden al de nodige pogingen toe ondernomen, vooral vanwege de wens tot bezuiniging, maar die hebben, gelet op de achterstanden bij de huurcommissie, kennelijk maar een zeer beperkt effect gehad.

Huurprijsregulering middenhuurwoningen

Het meest ontvlambare onderdeel van het coalitieakkoord is de volgende zin: “Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt en het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren“.

Het gaat hier om het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens (die per 1 januari 2022 € 763,67 bedraagt, behorend bij minimaal 145 woningwaarderingspunten) en ongeveer € 1000 per maand. Partijen ter linkerzijde roepen al een poos dat de liberalisatiegrens moet worden opgetrokken tot de middenhuurgrens van € 1000 per maand, maar dat wordt het dus niet. De coalitie wil voor dit segment niettemin een vorm van prijsregulering, maar dat wordt kennelijk een ander systeem dan het (te vereenvoudigen) woningwaarderingsstelsel. Dat kan ook niet anders vanwege de door de coalitie geïntroduceerde ondergrens: het moet voor institutionele beleggers rendabel blijven middenhuurwoningen te bouwen. Het is logisch en verstandig dat de coalitie een dergelijke ondergrens hanteert, omdat het aanjagen van de bouwproductie van middenhuurwoningen een belangrijk speerpunt wordt van het nieuwe kabinet. Waarom alleen institutionele beleggers worden genoemd en niet ook alle andere beleggers, die tezamen veel meer huurwoningen bezitten en die ook woningen bouwen, is niet duidelijk.

Overgangsregeling huurprijsregulering middensegment

Een buitengewoon belangrijk vraag is welke overgangsregeling er komt. Want één ding is zeker: huurprijsregulering betekent in veel gevallen huurprijsverlaging. Immers regulering wordt uitsluitend nodig geacht omdat de markt tot te hoge prijzen leidt. Maar hoe om te gaan met woningverhuurders die met de thans door hen gehanteerde huurprijs een redelijk rendement op hun belegging hebben, maar na het van kracht worden van de huurprijsregulering ineens in een verliesgevende situatie terechtkomen? Dat kan leiden tot strijd met het door het mensrechtenverdrag beschermde eigendomsrecht van de woningeigenaar. Bij bijvoorbeeld recente aankopen is de kans daarop, gelet op het hoge prijsniveau, bepaald niet ondenkbeeldig.

De wetgever kan dit oplossen door in het overgangsrecht te bepalen dat de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwe huurwoningen en dus niet voor bestaande huurwoningen. Of door als ondergrens een redelijk te verkrijgen rendement te hanteren. Omdat het om een klein aandeel van de totale huurwoningmarkt gaat (zo’n 3% heeft een huur van meer dan € 1.000), heeft een dergelijke overgangsregeling nauwelijks effect op de markt als geheel.

Uitsmijter

De uitsmijter in het coalitieakkoord is een nogal cryptische zin die als volgt luidt: “Vaste huurcontracten blijven de norm.” Wat de coalitie hiermee bedoelt is een raadsel. Wil de coalitie de bestaande mogelijkheden voor huur voor onbepaalde tijd en huur voor bepaalde tijd handhaven, inclusief de sinds 1 juli 2016 bestaande huurovereenkomst voor maximaal twee jaar? Of wil de coalitie die laatste huurvariant terugdraaien? Wie het weet mag het zeggen. Ik vermoed dat de coalitie het zelf ook nog niet weet.

Tot slot

Of met deze set van maatregelen (in combinatie met andere in coalitieakkoord genoemde maatregelen) voor de lange termijn de problemen op de woningmarkt zullen worden opgelost, is maar zeer de vraag. Dat hangt mede af van de invulling van de aangekondigde maatregelen, maar het heeft er alle schijn van dat het hier slechts gaat om brandjes blussen voor de komende vier jaar.

Nieuws

Bestrijding van de scheefheid in het wonen

Goedkope scheefheid in het wonen is het fenomeen dat een huurder in een goedkope (sociale) huurwoning zit, terwijl hij een zodanig goed inkomen heeft dat hij een duurdere huurwoning of een koopwoning zou kunnen bekostigen. Het wordt maatschappelijk gewenst geacht dat deze huurder doorstroomt naar zo’n duurdere bij zijn inkomen passende woning, want zijn goedkope huurwoning komt dan vrij voor iemand met een laag inkomen.

Voorkoming van scheefheid is geen probleem bij de aanvang van de huurovereenkomst, omdat dan een inkomenstoets kan worden toegepast. Woningcorporaties zijn daartoe zelfs wettelijk verplicht: zij moeten de passendheidstoets uitvoeren. Maar huurovereenkomsten duren vaak vele jaren, terwijl huurders in de loop van hun wooncarrière ook een maatschappelijke carrière met de daarbij behorende inkomensstijging door kunnen maken. In de praktijk maken deze van oorsprong sociale huurders niet altijd de stap naar een woning die beter bij hun inkomen past. Ze blijven zitten waar ze goedkoop zitten. De doorstroming stokt dan. Er zijn verschillende schattingen van de omvang van dit fenomeen, maar vaststaat dat een serieus aantal sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die inmiddels niet door de passendheidstoets komen, omdat zij een te hoog inkomen hebben.

Er wordt vrij algemeen vanuit gegaan dat er geen dwangmogelijkheden om een scheefwoner te bewegen te verhuizen naar passende woning. Maar dat is niet juist.

Scheefheid bestrijden op basis van bestaande regelgeving

Het is wel degelijk mogelijk om dergelijke scheefheid te bestrijden. Met name voor woningcorporaties. Dat begint bij aanpassing van de (algemene) huurvoorwaarden. Daarin moet worden opgenomen:

  • dat de verhuurder een woningcorporatie is die op grond van de wet uitsluitend werkt in het belang van de volkshuisvesting;
  • dat de verhuurder op grond van de wet verplicht is haar woningen passend te verhuren, dat wil zeggen: verhuur aan huishoudens tot een bepaald inkomen tegen een sociale huurprijs (passendheidstoets);
  • dat de verhuurder haar woningen blijvend wil verhuren aan huishoudens tot dat inkomen (de zogenaamde passendheidsgrens);
  • dat de verhuurder daartoe het inkomen van zijn huurders periodiek verifieert;
  • dat, indien het inkomen blijkt te zijn gestegen tot boven de passendheidsgrens, de verhuurder ofwel de huur zal aanpassen, ofwel de huur zal opzeggen, onder aanbieding aan de huurder van een, gelet op zijn inkomen, wel passende woning;
  • dat de verhuurder daarna de woning door toepassing van de passendheidstoets zal verhuren aan een huishouden dat qua inkomen wel in aanmerking komt voor de woning.

 

Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik

Indien na zo’n periodieke inkomenscontrole blijkt dat de huurder meer is gaan verdienen dan de wettelijke inkomensgrens, kan de verhuurder de huur opzeggen. Hoe gaat dat precies in zijn werk? De verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik. Dat eigen gebruik bestaat in de verhuur van de woning aan een huurder die wel binnen de wettelijke doelgroep van de corporatie valt, omdat betrokkene, anders dan de zittende huurder, gelet op zijn inkomen in aanmerking komt voor de woning.

Opzegging wegens dringend eigen gebruik om de doelstelling van de verhuurder te bereiken, die in de huurovereenkomst is vastgelegd in de bestemming van de woning, kennen we in de jurisprudentie. Het begon met een uitspraak van de Hoge Raad in 1983, waarin werd geoordeeld dat de verhuurder een eigen belang moet dienen wil er sprake zijn van eigen gebruik. En in de uitspraak die bekend is geworden onder de naam ‘Zonshofje’ bepaalde de Hoge Raad dat er ook sprake kan zijn van dringend eigen gebruik indien de verhuurder een rechtspersoon is en door de opzegging voorziet in de behoefte aan woonruimte van haar leden. Er zijn daarnaast vele uitspraken van lagere rechters gedaan waarin studentenhuisvesters uitgestudeerde huurders plaats wilden laten maken voor nieuwe studenten. Rechters wezen de vorderingen van die studentenhuisvesters al voor de invoering van het campuscontract vrijwel steeds toe.

Later zijn het campuscontract en ook andere doelgroep contracten ingevoerd in de wet. In die gevallen is het mogelijk de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik, omdat de huurder na verloop van tijd niet meer tot de doelgroep behoort en moet plaatsmaken voor iemand die daar wel toe behoort.

Andere passende woonruimte

Bij opzegging wegens dringend eigen gebruik moet de verhuurder aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte aanwezig is. Hoewel de wet dat niet voorschrijft komt dat er in een overspannen woningmarkt vaak op neer dat de verhuurder zelf andere woonruimte aanbiedt. Maar het is voldoende als de verhuurder kan aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Dat is een kwestie van maatwerk, waarbij volgens de Hoge Raad ook een koopwoning passend kan zijn en de huurder niet mag stilzitten en zich ook zelf moet inspannen om andere woonruimte te vinden.

Indien de huurder op deze grond verhuist, kan hij jegens de verhuurder aanspraak maken op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting.

Extra regelingen in de huurovereenkomst

Om op deze wijze de huur effectief te kunnen opzeggen is het raadzaam een aantal regelingen in de huurovereenkomst op te nemen. Bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om gegevens van zijn inkomen op te geven en de verhuurder bij opzegging op de hoogte te houden van zijn inspanningen bij zijn zoektocht naar andere woonruimte.

Ten slotte

Ik begrijp goed dat opzegging van de huur omdat de huurder te veel is gaan verdienen het probleem van de imperfecte woningmarkt niet zal oplossen, want daar is meer voor nodig (klik hier voor mijn eerdere artikel over dit onderwerp). Er zal bovendien niet altijd een geschikte woning voor de betreffende huurder beschikbaar zijn. Maar zonder adequate scheefheidbestrijding zal de alom noodzakelijke geachte doorstroming niet op gang komen. Andere maatregelen om de scheefheid te bestrijding hebben tot nu toe niet onvoldoende geholpen.

Nieuws

Prinsjesdag – aangekondigde maatregelen Huurwoningmarkt

Prinsjesdag 2020 stond voor een groot deel in het teken van de gevolgen van de coronamaatregelen. Ook voor de woningmarkt.  Eén maatregel was al van tevoren uitgelekt: vrijstelling van de overdrachtsbelasting voor koopstarters en verhoging van de overdrachtsbelasting voor onder meer beleggers. Maar er is ook nieuws dat nog niet was uitgelekt. Het kabinet wil huurders die gelet op hun inkomen te veel huur betalen het recht geven op huurverlaging als zij een corporatiewoning huren. In deze bijdrage wordt een schets van deze twee maatregelen gegeven.

Vrijstelling overdrachtsbelasting voor koopstarters

De koopstarter wordt vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De koopstarter wordt gedefinieerd als de natuurlijke persoon van 18 jaar tot en met 34 jaar, die voor het eerst een woning koopt. Het maakt niet uit welke prijs de woning heeft. De vermogende koopstarter die een woning van € 1.000.000,- koopt betaalt dus ook geen overdrachtsbelasting.  Merkwaardig, want de vrijstelling heeft niet tot doel vermogende koopstarters te ondersteunen.

Voor natuurlijke personen van 35 jaar en ouder die een woning voor eigen bewoning kopen verandert er niets. Voor hen blijft het tarief 2%.

Alle woningkopers, die niet zelf in de woning gaan wonen, zoals beleggers en woningcorporaties, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen. Dat is nu nog 2%.

Omdat deze maatregel al was uitgelekt is er al door velen aandacht aan besteed. Bijna unaniem werd het voorstel neergesabeld. De meest fundamentele kritiek is dat het koopstarters niet zal helpen, omdat het in een verkopersmarkt zeer waarschijnlijk is dat een belangrijk deel van het fiscale voordeel ten goede komt aan de verkoper door middel van een navenant hogere prijs van de woning. Veel overheidsmaatregelen die het eigen woningbezit stimuleren, zoals ook de hypotheekrenteaftrek, hebben dat effect nu eenmaal, ondanks de goede bedoelingen.

De Raad van State, het belangrijkste adviesorgaan van de minister, is mede om deze reden zeer kritisch over het voorstel. De minister pareert die kritiek met de opmerking dat het prijsopdrijvende effect “in samenhang moet worden gezien met het mogelijk grotere tegengestelde prijsdrukkende effect dat uitgaat van het hogere tarief voor beleggers.” Hoewel de maatregel, conform de bedoeling van de minister, buy-to-let zal afremmen waag te betwijfelen of dat juist is. De toekomst zal het uitwijzen.

De Raad van State heeft ook gewezen op het overkill-karakter van de maatregel: er wordt slechts een kleine groep koopstarters mee geholpen, terwijl de kosten van de maatregel hoog zijn.

Het is de bedoeling dat deze wet op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.

Verplichtte huurverlaging bij inkomensachteruitgang

Minister Ollongren stond onder zware druk om iets te doen voor mensen die vanwege de coronacrisis de huur niet meer konden betalen. De dit voorjaar door de Eerste Kamer aangenomen motie Kox riep de minister op de huren van alle woningen in 2020 te bevriezen. De minister weigerde de motie uit te voeren, omdat deze te algemeen was want ook opriep om de huren van huurders die niet getroffen zijn door een inkomensachteruitgang te bevriezen. Dat kwam haar op een motie van afkeuring te staan (zie mijn eerdere artikel hierover). De minister beloofde de situatie na de zomer opnieuw te bezien. Zij lijkt nu een (politieke) uitweg te hebben gevonden.

Huurders van woningcorporaties krijgen het recht op huurverlaging als zij te kampen hebben met een (tijdelijke) inkomensachteruitgang. De huurverlaging is permanent. Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties uit eigen beweging een huurverlagingsvoorstel te doen aan alle huurders die daarvoor in aanmerking komen. Daartoe moeten woningcorporaties voor alle woonadressen waar de geldende huurprijs hoger is dan de lage aftoppingsgrens bij de belastingdienst een inkomensverklaring aanvragen.

Huurders mogen ook zelf op basis van hun inkomensgegevens de verhuurder benaderen. Indien de verhuurder het voorstel tot huurverlaging van de huurder niet accepteert, kan de huurder de huurverlaging afdwingen via een nieuwe procedure bij de huurcommissie.

Volgens het ingediende wetsvoorstel kost dit de woningcorporaties in totaal ongeveer
€ 160.000.000,-. Zij worden gedeeltelijk gecompenseerd door een verlaging van de verhuurderheffing (die, naar het zich laat aanzien, ook geldt voor alle andere verhuurders).

De maatregel heeft tot doel dure scheefwoners tegemoet te komen. Dat zijn huishoudens die in het verleden niet passend zijn gehuisvest, want een woning hebben gekregen waarvan de huur in vergelijking met hun inkomen te hoog is. Zij krijgen recht op verlaging van de huur tot de zogenaamde voor de woning geldende aftoppingsgrens. Volgens de minister leidt deze huurverlaging ertoe dat het huishouden alsnog passend is gehuisvest.

De minister schat dat het gaat om een huurverlaging van gemiddeld € 40,- per maand en komen ongeveer 260.000 huishoudens hiervoor in aanmerking.

Opvallend is dat in de toelichting bij het wetsvoorstel uitgebreid aandacht wordt besteed aan de vraag of met deze maatregel het eigendomsrecht van de verhuurder niet disproportioneel wordt aangetast. Het hoeft niet te verbazen dat de minister vindt dat dat niet het geval is. Het is bij mijn weten de eerste keer dat de wetgever deze toets aanlegt bij de presentatie van een wetsvoorstel dat de hoogte van de huren betreft.

De Raad van State is vernietigend over het voorstel en weigert positief te adviseren. De Raad van State wijst onder andere op het ontstaan van een nieuwe groep van goedkope scheefhuurders, dat wil zeggen mensen met een lage huur maar een (inmiddels hoger) inkomen. De minister pareert deze kritiek door te wijzen op een ander aanhangig wetsvoorstel dat het mogelijk maakt om grotere huursprongen te maken.

Het is de vraag of de Eerste Kamer genoegen neemt met de maatregel, omdat beleggers buiten schot blijven. De minister rechtvaardigt dit met de opmerking dat woningcorporaties, anders dan beleggers, een wettelijke taak hebben om passend te verhuren.

Het is de bedoeling dat deze maatregel op 1 januari 2021 wordt ingevoerd.