Goedkope scheefheid in het wonen is het fenomeen dat een huurder in een goedkope (sociale) huurwoning zit, terwijl hij een zodanig goed inkomen heeft dat hij een duurdere huurwoning of een koopwoning zou kunnen bekostigen. Het wordt maatschappelijk gewenst geacht dat deze huurder doorstroomt naar zo’n duurdere bij zijn inkomen passende woning, want zijn goedkope huurwoning komt dan vrij voor iemand met een laag inkomen.
Voorkoming van scheefheid is geen probleem bij de aanvang van de huurovereenkomst, omdat dan een inkomenstoets kan worden toegepast. Woningcorporaties zijn daartoe zelfs wettelijk verplicht: zij moeten de passendheidstoets uitvoeren. Maar huurovereenkomsten duren vaak vele jaren, terwijl huurders in de loop van hun wooncarrière ook een maatschappelijke carrière met de daarbij behorende inkomensstijging door kunnen maken. In de praktijk maken deze van oorsprong sociale huurders niet altijd de stap naar een woning die beter bij hun inkomen past. Ze blijven zitten waar ze goedkoop zitten. De doorstroming stokt dan. Er zijn verschillende schattingen van de omvang van dit fenomeen, maar vaststaat dat een serieus aantal sociale huurwoningen wordt bewoond door huishoudens die inmiddels niet door de passendheidstoets komen, omdat zij een te hoog inkomen hebben.
Er wordt vrij algemeen vanuit gegaan dat er geen dwangmogelijkheden om een scheefwoner te bewegen te verhuizen naar passende woning. Maar dat is niet juist.
Scheefheid bestrijden op basis van bestaande regelgeving
Het is wel degelijk mogelijk om dergelijke scheefheid te bestrijden. Met name voor woningcorporaties. Dat begint bij aanpassing van de (algemene) huurvoorwaarden. Daarin moet worden opgenomen:
- dat de verhuurder een woningcorporatie is die op grond van de wet uitsluitend werkt in het belang van de volkshuisvesting;
- dat de verhuurder op grond van de wet verplicht is haar woningen passend te verhuren, dat wil zeggen: verhuur aan huishoudens tot een bepaald inkomen tegen een sociale huurprijs (passendheidstoets);
- dat de verhuurder haar woningen blijvend wil verhuren aan huishoudens tot dat inkomen (de zogenaamde passendheidsgrens);
- dat de verhuurder daartoe het inkomen van zijn huurders periodiek verifieert;
- dat, indien het inkomen blijkt te zijn gestegen tot boven de passendheidsgrens, de verhuurder ofwel de huur zal aanpassen, ofwel de huur zal opzeggen, onder aanbieding aan de huurder van een, gelet op zijn inkomen, wel passende woning;
- dat de verhuurder daarna de woning door toepassing van de passendheidstoets zal verhuren aan een huishouden dat qua inkomen wel in aanmerking komt voor de woning.
Huuropzegging wegens dringend eigen gebruik
Indien na zo’n periodieke inkomenscontrole blijkt dat de huurder meer is gaan verdienen dan de wettelijke inkomensgrens, kan de verhuurder de huur opzeggen. Hoe gaat dat precies in zijn werk? De verhuurder zegt de huurovereenkomst op wegens dringend eigen gebruik. Dat eigen gebruik bestaat in de verhuur van de woning aan een huurder die wel binnen de wettelijke doelgroep van de corporatie valt, omdat betrokkene, anders dan de zittende huurder, gelet op zijn inkomen in aanmerking komt voor de woning.
Opzegging wegens dringend eigen gebruik om de doelstelling van de verhuurder te bereiken, die in de huurovereenkomst is vastgelegd in de bestemming van de woning, kennen we in de jurisprudentie. Het begon met een uitspraak van de Hoge Raad in 1983, waarin werd geoordeeld dat de verhuurder een eigen belang moet dienen wil er sprake zijn van eigen gebruik. En in de uitspraak die bekend is geworden onder de naam ‘Zonshofje’ bepaalde de Hoge Raad dat er ook sprake kan zijn van dringend eigen gebruik indien de verhuurder een rechtspersoon is en door de opzegging voorziet in de behoefte aan woonruimte van haar leden. Er zijn daarnaast vele uitspraken van lagere rechters gedaan waarin studentenhuisvesters uitgestudeerde huurders plaats wilden laten maken voor nieuwe studenten. Rechters wezen de vorderingen van die studentenhuisvesters al voor de invoering van het campuscontract vrijwel steeds toe.
Later zijn het campuscontract en ook andere doelgroep contracten ingevoerd in de wet. In die gevallen is het mogelijk de huur te beëindigen wegens dringend eigen gebruik, omdat de huurder na verloop van tijd niet meer tot de doelgroep behoort en moet plaatsmaken voor iemand die daar wel toe behoort.
Andere passende woonruimte
Bij opzegging wegens dringend eigen gebruik moet de verhuurder aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte aanwezig is. Hoewel de wet dat niet voorschrijft komt dat er in een overspannen woningmarkt vaak op neer dat de verhuurder zelf andere woonruimte aanbiedt. Maar het is voldoende als de verhuurder kan aantonen dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar is. Dat is een kwestie van maatwerk, waarbij volgens de Hoge Raad ook een koopwoning passend kan zijn en de huurder niet mag stilzitten en zich ook zelf moet inspannen om andere woonruimte te vinden.
Indien de huurder op deze grond verhuist, kan hij jegens de verhuurder aanspraak maken op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting.
Extra regelingen in de huurovereenkomst
Om op deze wijze de huur effectief te kunnen opzeggen is het raadzaam een aantal regelingen in de huurovereenkomst op te nemen. Bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om gegevens van zijn inkomen op te geven en de verhuurder bij opzegging op de hoogte te houden van zijn inspanningen bij zijn zoektocht naar andere woonruimte.
Ten slotte
Ik begrijp goed dat opzegging van de huur omdat de huurder te veel is gaan verdienen het probleem van de imperfecte woningmarkt niet zal oplossen, want daar is meer voor nodig (klik hier voor mijn eerdere artikel over dit onderwerp). Er zal bovendien niet altijd een geschikte woning voor de betreffende huurder beschikbaar zijn. Maar zonder adequate scheefheidbestrijding zal de alom noodzakelijke geachte doorstroming niet op gang komen. Andere maatregelen om de scheefheid te bestrijding hebben tot nu toe niet onvoldoende geholpen.
