Tagarchief: Schuldhulpverlening

Verhuurders, let op de naleving van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Inleiding

Op 1 januari 2021 is het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening in werking getreden (hierna: “het besluit”). In het besluit staat onder andere het volgende:

“De verhuurder van een tot bewoning bestemde onroerende zaak verstrekt als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening, als hij:

      1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurders om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
      2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
      3. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
      4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.”

 

Veel verhuurders van woningen zijn nog altijd niet bekend met het besluit. Dit terwijl het besluit wel verstrekkende gevolgen kan hebben. In meerdere uitspraken is inmiddels geoordeeld dat een door de verhuurder gevorderde ontbinding of ontruiming wegens een huurachterstand werd afgewezen omdat de verhuurder het besluit niet had nageleefd. Kortom, een belangrijk aandachtspunt dus!

De Rechtspraak

Op de niet-naleving van het besluit staat in het besluit zelf geen sanctie. Desalniettemin wegen kantonrechters de (niet-)naleving door de verhuurder mee als sprake is van een huurachterstand en de verhuurder om die reden de ontbinding van de huurovereenkomst en/of de ontruiming van een huurwoning vordert. Bij die afweging beoordelen rechters of de tekortkoming (te weten de huurachterstand) de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (en eventueel daarop vooruitlopend een ontruiming in kort geding).

Inmiddels zijn rechters in meerdere zaken, waarin de verhuurder het besluit niet had nageleefd, tot de conclusie gekomen dat een bepaalde huurachterstand mogelijk niet, althans in mindere mate, zou zijn ontstaan als de verhuurder het besluit wél zou hebben nageleefd. In die situaties heeft dat ertoe geleid dat de gevorderde ontbinding niet gerechtvaardigd was dan wel een daarop vooruitlopende ontruiming in kort geding niet kon worden toegewezen. Dat betekende dat de verhuurder het besluit alsnog moest naleven en eventueel – mocht de naleving geen effect hebben op de huurachterstand – opnieuw een gerechtelijke procedure moest starten.

Zie in dit verband het volgende korte overzicht van twee relevante uitspraken.

Rechtbank Rotterdam 27 mei 2022, ECLI:RBROT:2022:4103 (afwijzing vorderingen)

  • Maandelijkse huur EUR 570,31
  • Huurachterstand EUR 8.540,90
  • Verhuurder (woningcorporatie) vorderde ontbinding in verband met de huurachterstand
  • Na het uitbrengen van de dagvaarding is huurder onder bewind gesteld
  • Kantonrechter wijst de vordering tot ontbinding af vanwege het niet-naleven van het besluit, aangezien niet kan worden uitgesloten dat bij naleving de huurachterstand anders niet zo hoog was opgelopen. Daarbij werd expliciet meegewogen dat de huurder inmiddels onder bewind was gesteld en dat sindsdien de lopende huur werd betaald.


Rechtbank Limburg 12 augustus 2022, ECLI:RBLIM:2022:6229 (toewijzing vorderingen)

  • Huurder van woning sinds 2014
  • Maandelijkse huur EUR 1.475,59 (vrije sector)
  • Huurder betaalde regelmatig te laat en de huurachterstand was EUR 3.000,-
  • Een incasso bodemprocedure heeft plaatsgevonden waarin partijen ter zake de huurachterstand een vaststellingsovereenkomsten hebben gesloten, maar die kwam huurder niet na
  • Verhuurder start een kortgedingprocedure en vordert (o.a.) de ontruiming van de huurwoning en de incassering van de huurachterstand
  • Huurder: Verhuurder heeft besluit niet nageleefd dus vorderingen moeten worden afgewezen
  • Kantonrechter: Niet-naleving besluit heeft geen gevolgen, want
    • De stelling van [huurder], dat [verhuurder] zijn betalingsproblematiek niet overeenkomstig het Besluit (…) heeft aangemeld waardoor de vordering zou moeten worden afgewezen, treft geen doel. Het (…) door [huurder] (…) aangevoerde dat hij “niets heeft en niets kan aanbieden” leiden tot het oordeel dat duidelijk is dat ook al zou [verhuurder] de huurachterstand overeenkomstig het Besluit bij de gemeente hebben aangemeld, er geen kans op een haalbare en redelijke betalingsregeling bestaat. (…).
  • Kantonrechter: de ontruiming en huurachterstand worden toegewezen.


Afsluitend

Vooralsnog lijkt het erop dat kantonrechters geen duidelijke lijn hebben ontwikkeld bij de toepassing van de (niet-)naleving van het besluit bij ontbindings- en ontruimingsvorderingen. Wat wel opvalt aan de reeds gepubliceerde rechtspraak, is dat van sociale verhuurders (met name woningcorporaties) méér inspanningen mogen worden verwacht om met huurders in gesprek te gaan over hun huurachterstanden, alsmede de mogelijkheden om daar wat aan te doen. Het lijkt erop dat bij verhuur in de vrije sector die drempel mogelijk iets lager ligt. Hoe dan ook is het voor alle verhuurders belangrijk om tijdig het besluit na te leven. Niet alleen kan een huurder en de huurrelatie daarbij gebaat zijn, maar zodoende kan een niet-naleving van het besluit ook niet worden tegengeworpen in een gerechtelijke procedure.

Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs) per 1 januari 2021

Vanaf 1 januari 2021 verplicht melden van huurachterstanden

Per 1 januari 2021 is de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening in werking getreden. Deze wet verplicht verhuurders van woonruimte huurachterstanden van hun huurders te melden aan de gemeente. Hoe zit de wet in elkaar?

Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs)

Het doel van de Wet gemeentelijke Schuldhulpverlening (Wgs) is, door in een vroeg stadium schulden te signaleren, erger, zoals ontruimingen, kan worden voorkomen. De Wgs verplicht verhuurders van woonruimte om betalingsachterstanden van hun huurders te melden bij de gemeente waar de huurder woont. Een dergelijke verplichting gold al voor leveranciers van andere essentiële voorzieningen, zoals zorgverzekeraars, energieleveranciers en drinkwaterbedrijven. Vanaf 1 januari 2021 geldt deze wettelijke meldplicht ook voor alle verhuurders van woningen. De Wgs leidt tot extra administratieve lasten van de verhuurder.

Wanneer moet de verhuurder in actie komen?

De verhuurder moet, als er een huurachterstand is, de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand via het daartoe ingerichte digitale loket melden aan de gemeente (afdeling schuldhulpverlening), dat daarop gerichte actie onderneemt. De verhuurder moet deze melding doen, indien hij:

  • de huurder ten minste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd;
  • bij die herinnering heeft aangeboden om zijn contactgegevens aan de gemeente te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd;
  • persoonlijk contact heeft gehad met de huurder over de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
  • de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening.

Er staat geen sanctie op niet-melden. De verhuurder moet voor hij kan melden een overeenkomst sluiten met de gemeente.

Het Landelijk Convenant Vroegsignalering (LVC)

‘Vroegsignalering’ en daarop actie ondernemen lijkt zijn vruchten af te werpen. In Amsterdam wordt vroegsignalering al langer toegepast. Daar is de gemiddelde schuld van inwoners met problematische schulden € 26.000,-. Het landelijk gemiddelde ligt beduidend hoger: € 42.000,-.

Verscheiden belangenorganisaties hebben zich aangesloten bij het Landelijk Convenant Vroegsignalering (LCV). Het convenant wordt gebruikt als standaard voor het uitwisselen van gegevens en maakt het eenvoudig voor verhuurders om aan hun wettelijke verplichting te voldoen. Het convenant is ondertekend door VastgoedBelang, IVBN, Aedes, Kences, energiebedrijven, waterbedrijven en zorgverzekeraars, en door de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten en NVVK.