Tag archieven: sociale huur

Huurverhogingsbedingen sociale huur ook nietig?

Sinds het voorjaar van 2023 hanteert de rechtbank Amsterdam, tot nu toe als enige rechtbank in Nederland, nieuw beleid met betrekking tot de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten.

De rechtbank Amsterdam toetst huurverhogingsbedingen sindsdien aan deze Richtlijn en doet dat ambtshalve (dus ook indien de huurder er geen beroep op doet en in verstekzaken). Tot voor kort ging het hierbij alleen om huurverhogingsbedingen in huurcontracten voor vrije sectorwoningen. Men ging ervan uit dat toetsing bij sociale huur niet aan de orde is, omdat de wet sinds jaar en dag voorziet in gedetailleerde regelgeving over de jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur.

Echter in juli 2023 oordeelde de rechtbank Amsterdam over een huurverhogingsbeding in een huurcontract van woningcorporatie Stadgenoot voor een sociale huurwoning. Stadgenoot lijkt door het oog van de naald te kruipen. Wat kunnen we leren van deze zaak?

 

Achtergrond

Al sinds 1993 kennen we Europese regelgeving die consumenten beschermt tegen oneerlijk algemene voorwaarden: de Europese richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke handelsbedingen in consumentenovereenkomsten. Bij deze richtlijn zit een bijlage met voorbeelden van oneerlijke voorwaarden: de blauwe lijst. Pas sinds enkele jaren is in de rechtspraak duidelijk geworden dat deze Richtlijn ook van toepassing is op huurcontracten. Een beding dat voorkomt op de blauwe lijst mag daarom niet in een huurovereenkomst worden opgenomen. Voor een toelichting over wanneer de Richtlijn van toepassing is en wanneer niet: zie onze blog van juli 2023.

 

Uitspraak rechtbank Amsterdam inzake Stadgenoot

De rechtbank Amsterdam oordeelde op 21 juli 2023 over een huurverhogingsbeding in een huurcontract voor een sociale huurwoning van woningcorporatie Stadgenoot.

Dat beding luidt als volgt:

‘Artikel 8 Wijziging van de huur
Wij verhogen jaarlijks uw huur. Wij sturen u schriftelijk ons voorstel tot verhoging. Dit gebeurt minimaal twee maanden voordat de wijziging ingaat of in ieder geval binnen de wettelijke            termijn. In ons voorstel vindt u:

  • uw op dat moment geldende huurprijs;
  • het percentage waarmee wij uw huurprijs wijzigen;
  • de voorgestelde huurprijs;
  • de datum van ingang van de voorgestelde huurprijs.’

Opvallend is dat het beding de huurder in het ongewisse laat over hoe de omvang van de huurverhoging wordt bepaald. Het beding meldt zelfs niet dat de huurverhoging wettelijk is gemaximeerd.

Toch laat de rechtbank het beding in stand. De rechtbank verwijst daartoe naar een uitspraak van 6 juli 2023 van het Hof van Justitie (over een geldleningsovereenkomst) en toetst het beding aan de daarin door het HvJ gegeven regels. Volgens de rechtbank komt deze rechtspraak op het volgende neer (vertaald naar een huurovereenkomst):

Indien het huurverhogingsbeding een dwingendrechtelijke regeling overneemt is het beding niet aan toetsing aan de Richtlijn onderworpen. Daarvoor gelden een aantal voorwaarden:

  1. de wettelijke regeling behoeft niet letterlijk te worden overgenomen. Het is voldoende dat het beding gelijkwaardig is aan de wettelijke regeling. Dat betekent dat het beding de normatieve inhoud moet overnemen, zodat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting brengt;
  2. de rechter moet beoordelen of dat geval is, waarbij hij met name rekening moet houden met:
  • de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst;
  • de juridische en feitelijk context van de huurovereenkomst;
  • het is niet relevant of de huurder weet dat het beding relateert aan een dwingendrechtelijke regeling;
  • het is niet relevent of de verhuurder zijn informatie- en transparantieverplichting is nagekomen.

Hoewel de rechtbank vaststelt dat het beding niet vermeldt de mogelijkheid om bezwaar te maken en hoe de verdere wettelijke procedure verloopt na de huurverhogingsbrief, oordeelt de rechtbank oordeelt dat het beding van Stadsgenot dezelfde rechtsregel als de wettelijke regeling weergeeft en dat het beding dus niet getoetst hoeft te worden aan de blauwe lijst.

 

Commentaar op de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De rechtbank zegt vreemd genoeg niets over het ontbreken van een regeling over de wettelijk gemaximeerde omvang van de huurverhoging (wat in artikel 10 Uitvoeringwet huurprijzen woonruimte is vastgelegd). Het ontbreken van helderheid over de omvang van huurverhoging is in zaken die gaan over huurverhogingsbedingen in de vrije sector volgens dezelfde rechtbank juist essentieel, leidend tot strijd met het transparantiebeginsel van de Richtlijn en nietigheid van het beding.

Ik hoop op grond hiervan te mogen concluderen dat de rechtbank Amsterdam een beetje in z’n maag zit met zijn eigen nieuwe in april 2023 geïntroduceerde toetsingsbeleid, nu dat ook een toetsing blijkt te vergen van bedingen in de sociale huursector, waar de wet de huurder goed beschermt tegen te grote huursprongen. Als de rechtbank had geoordeeld dat het beding van Stadgenoot de wettelijke regeling niet (voldoende) overneemt, zou de inhoudelijke toetsing nog wel eens negatief hebben kunnen uitvallen. Niet alleen om bovenstaande redenen, maar ook vanwege het ontbreken van een reële opzegmogelijkheid voor de huurder en omdat het beding geen huurverlaging mogelijk maakt bij deflatie.

 

Nadere beschouwing van de uitspraak van de rechtbank Amsterdam

De Amsterdamse rechter baseert zijn oordeel op de genoemde recente uitspraak van het HvJ. Laten we die uitspraak nader bekijken.

Aan de rechter wordt door het HvJ behoorlijk wat beoordelingsvrijheid gelaten voor de vraag of een beding moet worden getoetst aan de Richtlijn, als deze relateert aan een wettelijke regeling. Het beding moet gelijkwaardig zijn aan die wettelijke regeling. Het criterium gelijkwaardigheid is een ruim criterium. Datzelfde geldt voor het criterium dat het beding dezelfde rechtsregel tot uiting moet brengen.

Dat het om ruime criteria gaat blijkt ook wel uit de uitspraak over het beding van Stadgenoot. Immers, gelet op de wettelijke regeling, ontbreekt een belangrijk element in het beding: tot hoever de huur maximaal verhoogd mag worden.

Maar er blijkt meer uit de uitspraak van het HvJ, want bij de toetsing moeten meegewogen worden de aard, de algemene opzet en de overige bepalingen van de huurovereenkomst en de juridische en feitelijk context ervan. In voorkomende zaken zou in dat verband gewezen kunnen worden op de volgende feiten en omstandigheden:

  • De wettelijke regeling, waar het hier om gaat is, een regeling specifiek voor de sociale huursector die beoogt de huurder te beschermen tegen te grote huursprongen en die op grond van de wet zelfs kan worden toegepast indien er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Het wettelijke systeem, waarin de huurverhoging gemaximeerd is, bestaat al sinds de invoering van de Huurwet in 1950. De huidige regeling bestaat al sinds 1 juli 1979. Dat de huur in de sociale huursector gereguleerd is is (mede daardoor) een algemeen bekend feit dat diep is doorgedrongen onder alle lagen van de bevolking.
  • Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om bezwaar te maken tegen de huurverhoging en voor het gegeven dat zolang de verhuurder geen huurverhogingsaanzegging stuurt, een huurverhoging niet aan de orde is.
  • Elk jaar wordt in allerlei publicaties en andere publieke uitingen ruim aandacht besteed aan het door de minister (meestal in februari) voor de betreffende huurronde (die altijd aanvangt op 1 juli) vastgestelde huurverhogingspercentage. Huurders blijken daar in het algemeen goed van op de hoogte te zijn.
  • De wet beschermt de huurder in artikel 7:252 BW niet alleen door een huurverhogingsaanzegging te eisen, die aan allerlei eisen moet voldoen, maar in lid 4 ook tegen een onjuiste aanzegging > dan blijft de oude huurprijs van kracht.
  • Indien de verhuurder een toegelaten instelling is, kan erop worden gewezen dat de verhuurder een sociale doelstelling heeft, met name sociale huurwoningen verhuurt, gebonden is aan gedetailleerde regelgeving en door de Autoriteit Woningcorporaties kan worden gecorrigeerd door middel bestuursrechtelijke handhaving indien deze die regelgeving schendt.

 

Aanpassing huurverhogingsbeding in de standaard huurcontracten voor sociale huur

Ondertussen doen ook verhuurders die sociale huurwoningen verhuren er verstandig aan het huurverhogingsbeding in hun model huurcontracten onder de loep te nemen, om te bezien of zij een ‘blauwe lijst-risico’ lopen.

Hielkema & co kan hen daarbij behulpzaam zijn en heeft de nodige teksten ontwikkeld die ‘blauwe lijst-proof’ zijn.

Amsterdamse regels in beweging: de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de Verordening doelgroepen woningbouw.

Inleiding

De inkt is nog nauwelijks droog. Toch wordt er alweer flink gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: huisvestingsverordening).

Niet alleen die regeling is onderwerp va n voorgenomen verandering. Ook de Verordening doelgroepen woningbouw (hierna: doelgroepenverordening) gaat op de schop.

Inspraak op voorstellen voor wijziging

Via deze link komt u op de website van de gemeente Amsterdam waar de wijzigingsvoorstellen zijn gepubliceerd.

Iedereen met een mening over de voorstellen kan tot en met vrijdag 17 juli 2020 reageren op de voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening en de doelgroepenverordening.

Dat kan met behulp van links naar elektronische formulieren bij de door Amsterdam aangegeven thema’s. Wilt u per gewone post reageren? Dat kan ook. Stuur uw reactie dan naar het volgende adres:

Gemeente Amsterdam
Afdeling Wonen
o.v.v. Inspraak Huisvestingsverordening 2021
Antwoordnummer 10011
1000 PA Amsterdam

Een postzegel is dus niet nodig. Het bestuderen van de voorstellen wel.

Overzicht van de wijzigingen op hoofdlijnen

De door het college van burgemeester en wethouders voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op een aantal onderwerpen:

  • verhuur van woonruimte aan toeristen;
  • nieuw beleid voor woningvorming;
  • hogere boetes voor professionele verhuurders;
  • wooncoöperaties;
  • wijzigingen bij de toewijzing van woningen;
  • beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen.

Toeristische verhuur

Voor wat betreft de verhuur van woonruimte aan toeristen sorteert de wijziging voor op de voorziene inwerkingtreding van het Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte. Dat wetsvoorstel moet met ingang van 1 januari 2021 wijzigingen aanbrengen in de Huisvestingswet 2014.

Toeristische verhuur is valt vanaf dat moment niet langer onder het onttrekken van woonruimte. Regels ervoor moeten zien op het voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten ervan.

Voor de gemeente Amsterdam betekenen de regels dat er naast de registratie- en (al bestaande) meldplicht ook een vergunningplicht wordt ingevoerd. Die vergunningplicht werd voor de B&B’s al in de huidige huisvestingsverordening opgenomen, maar zal nu ook gaan gelden voor andere vormen van verhuur aan toeristen.

De invoering van de registratieplicht moet de gemeente beter inzicht geven in waar, door wie en welke woonruimte wordt gebruikt voor toeristische verhuur. De registratieplicht moet gaan gelden voor woonruimte die tegen betaling wordt aangeboden aan personen die niet als ingezetene van Amsterdam zijn ingeschreven.

Ook voor mensen die een pied-a-terre aanhouden dus….

De invoering van de vergunningplicht voor vakantieverhuur borduurt voort op de vanaf 1 juli 2020 in werking tredende plicht voor het hebben van een vergunning voor vakantieverhuur. Dat vergunningstelsel bleek nodig als gevolg van de eerder dit jaar gedane uitspraak van de Raad van State over Airbnb. (zie mijn eerdere artikel)

De vergunning voor het gebruik van woonruimte voor vakantieverhuur heeft een tijdelijk karakter. Jaarlijks moet een nieuwe vergunning worden verkregen.

Woningvormen

Ook voor eigenaren die bestaande woonruimte gaan verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimten (met elk een eigen huisnummer) gaan er nieuwe regels komen.

Woningvormen wordt voortaan alleen toegestaan bij grote woningen (van netto minimaal 100 m2). De gevormde woonruimten moeten in die gevallen gemiddeld minimaal 40 m2 groot zijn. Bij grondgebonden woningen (eengezinswoningen met minimaal twee etages) zijn de eisen nog wat strenger: de om te vormen woningen moeten gemiddeld minimaal 200 m2 groot zijn en de nieuw te vormen woonruimten minimaal 100 m2.

Verder gaan er aparte regels gelden voor zolders en bergingen en worden er kwaliteits- en geluidseisen geïntroduceerd.

Professionele verhuurders

Iedereen die twee of meer adressen in gebruik geeft is volgens het voorstel een professionele verhuurder.

Iedere professionele verhuurder die zich binnen vier jaar schuldig maakt aan het overtreden van hetzelfde verbod, wordt bij die tweede of volgende overtreding gestraft met een boete die het dubbele bedraagt van de ‘normale’ boete.

Deze zogeheten recidiveboetes worden opgelegd voor:

  • het zonder huisvestingsvergunning verhuren van een woonruimte;
  • het schenden van vergunningplichten bij het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen;
  • het schenden van vergunningplichten bij toeristische verhuur (B&B en vakantieverhuur).

Wooncoöperaties

Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen waarbij de bewoners gezamenlijk vormgeven aan zelfbeheer en -bestuur. Het college wil die woonvorm stimuleren omdat het leidt tot een grotere betrokkenheid bij elkaar, bij de buurt en bij de stad en omdat het kansen moet bieden voor nieuw blijvend aanbod in het sociale en middeldure huursegment.

Er komen verschillende regels voor wooncoöperaties voor particuliere wooncoöperaties en beheercoöperaties van woningcorporaties.

Wijzigingen bij de toewijzing van woningen

De voorstellen voor wijziging omvatten ook regels voor een nieuwe volgordebepaling bij de toewijzing van rolstoelwoningen. Daarmee wordt beoogd om bij de toewijzing van rolstoelwoningen voorrang te kunnen geven aan rolstoelgeïndiceerden die in acute, schrijnende woonomstandigheden verkeren.

Een andere, sociaal gemotiveerde wijziging betreft een wijziging bij het verstrekken van urgentieverklaringen voor een sociale huurwoning aan personen die om sociale of medische problemen in aanmerking moeten komen voor zo’n woning. Opvallend is dat die minder snel in aanmerking zullen komen voor zo’n verklaring.

Beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen

 Voor dit onderdeel geeft de gemeente invulling aan de met beleggers en ontwikkelaars overeengekomen intentieverklaring die ertoe moet leiden dat er meer nieuwe middeldure woningen beschikbaar komen en bestaande betaalbare woningen beter behouden blijven.

Daarvoor wordt de doelgroepenverordening aangepast waarbij de instandhoudingstermijn voor particulier nieuw gerealiseerde sociale huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens verlengd wordt van 15 naar 25 jaar.

Ook wordt de mate van stijging van de huurprijs voor woningen in het middensegment worden aangepast. Waar de bovengrens van de huurprijs nu mee kon stijgen met de jaarlijkse inflatie, mag die volgens de voorstellen voortaan (vanaf het moment van eerste verhuur) stijgen met een inflatiepercentage van 1%.

Tot slot wordt de doelgroepenverordening gewijzigd door bij tenders voor gronduitgifte zo veel mogelijk te bewerkstelligen dat er 40% middelduur wordt gerealiseerd. Daarbij wordt de instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen teruggebracht van 25 naar 20 jaar.

De huisvestingsverordening zal daarvoor ook op worden aangepast.

Slotopmerking

Op meerdere gebieden lijken de wijzigingen dus (opnieuw) een aanzienlijke verandering aan te brengen in de recente huisvestingsregels van de gemeente Amsterdam.

Voor wie dat wil biedt de inspraak een goede gelegenheid om nuttige tegengeluiden te laten horen. En het komende politieke debat erover te voeden.