Tag archieven: twee heren dienen

Geen twee heren gediend, maar toch geen recht op courtage door schending mededelingsplicht?

Een makelaar die bij de verkoop van een woning namens de verkoper bemiddelt, mag dat doorgaans niet ook namens de koper doen. De verkoper moet er namelijk op kunnen vertrouwen dat de makelaar zijn belangen zo goed mogelijk zal behartigen. Die belangen stroken veelal niet met de belangen van de koper. Een makelaar die desondanks ‘twee heren dient’, zal in zo’n geval zijn aanspraak op courtage kunnen verliezen en schadeplichtig raken. Dit kan ook het geval zijn wanneer de makelaar om een andere reden een belangenconflict heeft en achterwege laat om dit aan zijn opdrachtgever mede te delen.

Aangezien niet in elke situatie helder is of het de makelaar vrij staat om bij een verkooptransactie te bemiddelen, ontstaan hierover met enige regelmaat juridische geschillen. Dat was ook het geval in de situatie die heeft geleid tot de uitspraak  van de Rechtbank Gelderland van 26 augustus 2020.

In dit artikel zal eerst worden ingegaan op de relevante regelgeving. Vervolgens zal de uitspraak worden toegelicht en becommentarieerd.

De regelgeving in het geval van bemiddeling bij verkooptransacties

Op grond van artikel 7:417 BW mag een makelaar alleen ‘twee heren dienen’ wanneer de inhoud van diens rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat een belangenconflict tussen de verkoper en koper is uitgesloten. Aangezien over het algemeen de belangen van een verkoper en koper tegengesteld zijn, zal het doorgaans uitsluitend zijn toegestaan dat een makelaar voor ofwel de verkoper ofwel de koper mag optreden. Immers, het behartigen van de belangen van de verkoper zal in veel gevallen inhouden dat een zo hoog mogelijke verkoopprijs gerealiseerd dient te worden. Dit terwijl de koper juist de wens tot een zo laag mogelijke verkoopprijs heeft.

Op grond van het voornoemde artikel kan een makelaar van de opdrachtgever jegens wie hij in strijd met deze plicht heeft gehandeld, geen courtage in rekening brengen. Dit geldt onverminderd zijn gehoudenheid om de door zijn handelen geleden schade van de betreffende opdrachtgever te vergoeden.

Verder is artikel 7:418 BW relevant. Op grond van dit artikel is een makelaar die direct of indirect een belang heeft bij de totstandkoming van een verkooptransactie, verplicht om zijn opdrachtgever daarvan in kennis te stellen. Deze mededelingsplicht geldt tenzij de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van de makelaar en diens opdrachtgever is uitgesloten.

Ook dit artikel bepaalt dat bij schending van deze plicht de makelaar geen courtage in rekening kan brengen, onverminderd zijn gehoudenheid tot schadevergoeding.

De feiten van de zaak

In deze zaak ging het om een verkoper die bij de verkoop van zijn woning was bijgestaan door twee makelaars. Na de levering van de woning bleek dat één van deze makelaars al bekend was met de kopende partij. Vóór het aankopen van de woning had deze koper namelijk eerst zijn eigen woning verkocht. Bij die verkoop was hij bijgestaan door de betreffende makelaar.

Deze makelaar had de verkoper niet geïnformeerd over zijn betrokkenheid bij de verkoop van de woning van de koper. Dit terwijl de werkzaamheden van de makelaar voor deze koper nog doorliepen nadat tussen de verkoper en koper een koopovereenkomst tot stand was gekomen. Deze werkzaamheden liepen zelfs nog door tot aan de levering van de woning van de verkoper en verder diende de makelaar van de koper ook nog courtage te ontvangen.

Nadat de verkoper erachter kwam dat de makelaar zijn relatie met de koper had verzwegen, zijn beide makelaars door de verkoper aansprakelijk gesteld. Daarbij heeft de verkoper zich op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van:

  1.  het dienen van twee heren en
  2.  belangenverstrengeling

De verkoper vorderde daarom terugbetaling van de courtage ter hoogte van € 16.570,95. Ook vorderde de verkoper schadevergoeding ter hoogte van het bedrag tussen de vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs. Dit betrof een bedrag van € 105.000,00.

Nadat de makelaars de vorderingen van de hand hadden gewezen, is de verkoper een gerechtelijke procedure gestart.

Het oordeel van de rechter

In de uitspraak heeft de rechter eerst beoordeeld of sprake is geweest van het dienen van twee heren. Daartoe is volgens de rechter bepalend of de makelaar als de wederpartij van zijn eigen opdrachtgever (de verkoper) had opgetreden bij dezelfde rechtshandeling. De rechter oordeelde dat dat niet het geval is geweest. De enkele omstandigheid dat de makelaar de koper bij de voorafgaande verkoop van diens woning had bijgestaan, is daartoe onvoldoende.

Vervolgens kwam de rechter toe aan de vraag of sprake is geweest van belangenverstrengeling. Daarover bevat de uitspraak een aantal lezenswaardige overwegingen. In dit kader is de rechter namelijk eerst uitgebreid ingegaan op de vraag of op de makelaar een mededelingsplicht rustte en heeft daartoe als volgt overwogen:

“4.13. Deze mededelingsplicht van de tussenpersoon moet ruim worden opgevat. Zij geldt onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de tussenpersoon daadwerkelijk in strijd is met het belang van de opdrachtgever. De mededelingsplicht is bedoeld om de opdrachtgever in staat te stellen te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de tussenpersoon zou kunnen afdoen. Bovendien is niet vereist dat door het nalaten van de mededeling daadwerkelijk vermogensschade is ontstaan om onrechtmatigheid aan te nemen (…).”

Kortom, de rechter achtte het niet van belang of daadwerkelijk sprake is geweest van een belangenconflict. Verder meende de rechter dat het aan de opdrachtgever – dus niet de makelaar – was om over zo’n mogelijk conflict een afweging te kunnen maken. Dat betekent dat de makelaar volgens rechter transparant had moeten handelen en zodoende de verkoper had moet inlichten over zijn relatie met de koper. Aangezien de makelaar dat niet had gedaan, terwijl er volgens de rechtbank op z’n minst een mogelijk belangenconflict aanwezig was, heeft de makelaar zijn mededelingsplicht geschonden.

In navolging hiervan heeft de rechter geoordeeld dat de courtage moet worden terugbetaald. De door de verkoper gevorderde schade is echter wegens onvoldoende onderbouwing afgewezen.

Conclusie

De uitspraak is in lijn met eerdere jurisprudentie en bevestigt dat op makelaars bij een mogelijk belangenconflict een vergaande mededelingsplicht kan rusten. Hoewel dit namelijk niet letterlijk uit de wet volgt, maar – zoals de rechter overwoog – uit de strekking van de wet, dient de opdrachtgever door de makelaar in staat te worden gesteld om over zo’n mogelijk belangenconflict een afweging te kunnen maken. Makelaars dienen daarop bedacht te zijn en kunnen bij twijfel over hun mededelingsplicht maar beter het zekere voor het onzekere nemen.

Tik op de vingers voor Airbnb; verdienmodel op losse schroeven

Het is al jaren bekend dat het (verhuur)makelaars niet is toegestaan tweezijdig te bemiddelen. In het verleden gebeurde het regelmatig dat een verhuurmakelaar zowel de huurder als de verhuurder vroeg om courtage te betalen, of alleen courtage vroeg van de huurder, die was afgekomen op woningaanbod dat de makelaar had gepubliceerd zonder de gegevens van de verhuurder te vermelden. Dit wordt ook wel het dienen van twee heren genoemd. Sinds de Hoge Raad hier in oktober 2015 een uitspraak over heeft gedaan, is het voor de meesten wel duidelijk dat dit echt niet meer kan en mag. Huurders die in die gevallen toch nog courtage hebben moeten betalen, konden die terugvorderen. De verhuurder moet betalen voor de bemiddelingsdiensten die door de makelaar zijn geleverd. Er zijn vele procedures gevoerd over het terugvorderen van de ten onrechte betaalde courtage.

Vakantieverhuur

Het is opvallend dat verschillende vakantieverhuurplatforms hier blijkbaar toch een andere visie op hebben. Neem Airbnb. Als je daar als verhuurder jouw huis wilt verhuren, moet je daarvoor een bedrag betalen aan Airbnb. Maar huurders moeten ook aan Airbnb betalen. Airbnb noemt dat ‘servicekosten’ en andere fora hebben het over boekingskosten of servicetoeslag. Het gaat niet om grote bedragen op een boeking van een week (enkele tientallen euro’s), maar het lijkt juridisch niet in de haak. Omdat het om relatief kleine bedragen gaat, was het nog nooit tot een procedure gekomen van een huurder die de door hem of haar betaalde kosten terugvorderde van Airbnb.

Airbnb gedaagd

Tot voor kort. Een gebruiker van Airbnb, die sinds 2013 diverse accommodaties had geboekt in onder andere Spanje, Frankrijk, New York en op Terschelling, heeft Airbnb gevraagd de door hem aan Airbnb betaalde kosten terug te betalen. Het ging om een bedrag van in totaal € 470,13 (15% van de huursom). Voor de meesten een te laag bedrag om erover te procederen.

Verordening voor geringe vorderingen

Maar de Airbnb gebruiker had een goed idee. Hij maakte gebruik van een speciale Europese verordening, de Verordening tot vaststelling van een Europese procedure voor geringe vorderingen. Die maakt het voor consumenten mogelijk om zelfs in eigen land te procederen tegen een buitenlandse partij over bedragen tot € 5.000,-. En omdat Airbnb Ireland C. is gevestigd in Dublin, was deze Europese verordening van toepassing en kon er gewoon geprocedeerd worden bij de Amsterdamse rechtbank.

De eis en motivering

De eiser vorderde het door hem aan Airbnb betaalde bedrag terug. Hij stelde dat, omdat ook de verhuurder courtage moest betalen (3,63% van de huursom), Airbnb twee heren diende, wat in strijd is met de Nederlandse wetgeving over bemiddeling.

Verweer Airbnb

Airbnb beriep zich op haar algemene voorwaarden, waarin staat dat Iers recht van toepassing is en dat volgens dat recht het dienen van twee heren niet is verboden.

Daarnaast stelde Airbnb dat het verbod van twee heren dienen alleen geldt voor ‘gewone’ verhuur van woonruimte en is niet bedoeld voor vakantieverhuur. Naast diverse formele verweren heeft Airbnb ook nog gesteld dat de Europese verordening voor geringe vorderingen niet van toepassing is.

De uitspraak

De Amsterdamse rechtbank is er goed voor gaan zitten en zette, anders dan normaal, drie rechters op de zaak. De rechtbank vond dat de Europese verordening van toepassing is, zodat zij bevoegd was om over de zaak te oordelen en het Nederlandse recht van toepassing was. De Europese verordening is van dwingend recht, zodat de algemene voorwaarden van Airbnb op dit punt niet van toepassing zijn.

De rechtbank maakte ook korte metten met de andere verweren van Airbnb. Volgens de rechtbank was dit een duidelijk geval van het dienen van twee heren, omdat de consument niet om Airbnb heen kan. Airbnb bepaalt namelijk welke accommodaties bij een zoekopdracht worden getoond. Dit gaat via algoritmes en Airbnb bepaalt de prijs die wordt aangeboden. Het is voor huurder en verhuurder niet mogelijk om contact met elkaar te hebben voordat er een definitieve overeenkomst is gesloten tussen hen beiden. Dit alles leidt volgens de rechtbank tot de conclusie dat Airbnb:

 “als bemiddelaar heeft opgetreden, aangezien zij heeft gehandeld als tussenpersoon  die werkzaam is geweest bij de totstandkoming van huurovereenkomsten tussen H. [de eiser] en de verhuurders in kwestie. Dat betekent dat wordt voldaan aan de  voorwaarden voor de toepasselijkheid van artikel 7:425 BW. Gelet op het bepaalde in  artikel 7:427 BW volgt daaruit dat ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is.”

Ook het verweer dat de wettelijke regeling van de bemiddelingskosten niet is bedoeld voor vakantieverhuur werd verworpen. De regeling geldt voor alle onroerende zaken die worden gehuurd door een consument. De formulering van de wet is ruim, juist om consumenten bescherming te bieden.

De rechtbank veroordeelde Airbnb tot terugbetaling aan de consument van alle door hem betaalde servicekosten.

Airbnb heeft laten weten in hoger beroep te zullen gaan. Het is dan wachten op een uitspraak in dat hoger beroep. Tot die tijd ligt deze uitspraak er in elk geval.

Gevolgen

Deze uitspraak is een flinke streep door het verdienmodel van Airbnb en vergelijkbare dienstenaanbieders in Nederland. Zij kunnen met deze uitspraak vele claims tegemoetzien van andere consumenten. Het is de vraag hoeveel consumenten zich bij Airbnb zullen melden. Het NRC Handelsblad schreef op 9 juni 2020 dat sinds maart 2020 10.000 mensen 50.000 claims hebben ingediend tegen Airbnb. Deze getallen kunnen nog flink oplopen naarmate er meer ruchtbaarheid wordt gegeven aan deze uitspraak.

Airbnb is vooral in de grotere steden in veel landen een doorn in het oog. Woningen in Amsterdam worden permanent verhuurd aan toeristen, wat zorgt voor een heel andere dynamiek in woonwijken. Omwonenden klagen over toeristen die er een ander leefpatroon op nahouden en zich van hen niets aantrekken. Er wordt in deze markt flink verdiend door Airbnb, dat zich niet bekommert om onderhuurverboden in huurcontracten. Verhuurders, zoals woningcorporaties, zien met lede ogen aan dat hun woningen door hun huurders illegaal worden aangeboden via Airbnb.

Het is ironisch dat een vordering van één gebruiker met een financieel belang van minder dan € 500,- het voor elkaar heeft gekregen dat Airbnb flinke bedragen terug zal moeten gaan betalen. Is dit het begin van het einde voor Airbnb in Nederland? De tijd zal het leren. Mogelijk wordt er een ander verdienmodel bedacht. Het huidige model is – hoewel het tot op heden wordt toegepast – in Nederland niet meer langer houdbaar.