Tag archieven: uitponding

Misverstanden over de ‘uitpondgolf’

Minister De Jonge bestrijdt cijfers van onder andere Pararius waaruit blijkt dat het Wetsvoorstel betaalbare huur nu al leidt tot een ‘uitpondgolf’. Hoe zit het eigenlijk met die uitpondgolf? Is daar sprake van? En, als de minister gelijk zou hebben dat daarvan geen sprake is, bewijst dat dan zijn gelijk dat zijn wetsvoorstel niet leidt tot de massale verkoop van (potentiële) middenhuurwoningen? Ik denk dat de minister zich schuldig maakt aan wensdenken.

Verhuurders/beleggers zijn niet gek en zullen hun huurwoningen echt niet aanhouden als de verhuur geen (redelijk)  rendement oplevert. De wijzigingen in de box 3-belasting tasten het rendement al aan en maken al enige tijd noodzakelijk dat rekensommen worden gemaakt. Maar velen rekenen erop dat de Hoge Raad op korte termijn korte metten maakt met deze interim belastingmaatregel.

Het is om verschillende redenen lastiger om rekensommen te maken en beslissingen te nemen op basis van het Wetsvoorstel betaalbare huur. In de eerste plaats omdat eerst nog maar moet blijken dat het wetsvoorstel wet gaat worden en vervolgens wanneer dat het geval zal zijn (haalt Hugo de Jonge zijn zelf bedachte datum van 1 juli 2024 wel?). Ook is nog niet duidelijk hoe het woningwaarderingsstelsel (WWS) na de komende debatten in de Tweede en Eerste Kamer en eventuele amendementen er uiteindelijk uit zal gaan zien. Daarna kan pas vastgesteld worden a) of een huurwoning gedwongen verhuist van de vrije sector naar gereguleerde sector, b) of dat valt te voorkomen met investeringen die WWS-punten opleveren en dus c) of die woning nog rendement oplevert. Staat na dit alles vast dat de verhuur van een woning onvoldoende (redelijk) rendement oplevert dan zal een goed geïnformeerde belegger die woning verkopen. Maar hij heeft daarbij geen haast, want de wet geldt niet voor de zittende huurder.

Wat betekent dit alles voor de eventuele beslissing om een woning uit te ponden?

Er zijn verhuurders die de bui niet willen afwachten en nu al besloten hebben om hun huurwoningen,  die naar verwachting onrendabel worden, te verkopen zodra de zittende huurder vertrekt.  De woningen die na het vertrek van de zittende huurder qua WWS-punten zijn op te plussen naar de vrije sector kunnen zij aanhouden.

Er zijn ook verhuurders die afwachten.  Die eerst maar eens willen zien dat de minister de wet door het Parlement sleept en hoe de wet en vooral het WWS er dan uiteindelijk uitziet. Want zij weten: er is geen haast geboden.

Ten slotte is er een groeiende categorie verhuurders die het niet pikt dat zij door middel van een wet gedwongen worden hun eigendom te verkopen. Deze categorie gaat de strijd aan: ofwel zij houden de beslissing om uit te ponden aan ofwel zij gaan wel uitponden en claimen vervolgens van de staat vergoeding van hun schade, bestaande uit het misgelopen verhuurrendement.

Het fenomeen uitponding zal dus geen plotselinge golf zijn maar geleidelijk maar een onmiskenbaar gestaag proces. Want nogmaals:  beleggers zijn niet gek. Zij kopen ook geen aandelen als van te voren vaststaat dat die niets opleveren.

Hoeveel woningen er nu al uitgepond zijn zegt dus niet zo veel. De minister kan zijn energie daarom beter besteden aan het voorkomen dat wordt uitgepond want duidelijk is dat ook hij niet wil dat dat op serieuze schaal gebeurt. Maar dan had hij zijn wetsontwerp moeten aanpassen. Dan had hij de resultaten van zijn eigen onderzoeken serieus moeten nemen. Dan had hij de resultaten van talloze andere studies serieus moeten nemen. Dan had hij vooral moeten luisteren naar het belangrijkste adviesorgaan van de staat: de Raad van State. Hij had dan moeten concluderen dat hoogstwaarschijnlijk maar een kleine groep woningzoekenden als gevolg van zijn wetsvoorstel een lagere huur gaat betalen dan nu en er dus bij gebaat is. Hij had dan moeten concluderen dat er geen enkel gremium is dat niet heeft gewaarschuwd voor het op flinke schaal verloren gaan van huurwoningen. En dus had hij moeten concluderen dat de overgrote meerderheid van de woningzoekenden weinig opschiet met zijn wetsvoorstel. Zijn belangrijkste conclusie had moeten zijn dat er als gevolg van structurele uitponding minder huurwoningen komen in plaats van meer. Dat valt niet te compenseren met nieuwbouw. Nieuwbouw duurt lang, maar uitponding is zo gedaan.

De enige hoop die resteert voor de minister is dat de uitgeponde woningen gekocht worden door politieagenten, verple(e)g(st)ers en leraren. Maar algemeen is de verwachting dat deze op middenhuurwoningen aangewezen groepen in vooral de grote steden de hoge prijzen veelal niet kunnen opbrengen. Zij zijn volledig overgeleverd aan de koopwoningmarkt, want de koopsommen zijn niet gereguleerd.

Alle goede bedoelingen ten spijt, loopt Minister De Jonge het flinke risico over enige tijd te worden herinnerd als de minister die de woningnood niet heeft verlicht maar verergerd. Maar dan is hij allang vertrokken uit Den Haag en heeft hij er politiek geen last van.

De Raad van State oordeelt keihard over het Wetsvoorstel betaalbare huur

Minister De Jonge heeft in juli 2023 zijn Wetsontwerp betaalbare huur naar de Raad van State gestuurd voor het wettelijk verplichte advies over dat ontwerp. Kort daarna viel het kabinet. Maar dat verhinderde de advisering door de Raad van State niet. Dat advies kwam op 15 november 2023 en werd vijf dagen later gepubliceerd. Er werd lang naar uitgekeken, omdat het wetsontwerp controversiële elementen bevat. Dat was al gebleken bij de consultatiefase. Hielkema & co heeft haar uitgebreide inbreng in die fase ook aan de Raad van State gestuurd.

Wetsontwerp betaalbare huur voldoet niet aan doel

Raad van State blijkt buitengewoon kritisch te zijn over het Wetsontwerp en heeft haar kritiek, zoals gebruikelijk, verpakt in enigszins verbloemend taalgebruik. Maar wie gewend is aan de wijze waarop de Raad van State haar adviezen formuleert, weet na lezing van het advies, dat het Wetsontwerp in de ogen van het hoogste nationale adviescollege niet deugt.

De Raad van State erkent dat een voldoende grote vrije huursector van belang is voor een goede doorstroming tussen de segmenten op de woningmarkt, maar stelt vast dat een dragende onderbouwing voor de effecten van de wet ontbreekt, want ‘daarmee wordt de doorstroming op de woningmarkt verder beperkt’. De Raad van State stelt vast dat de wet hooguit leidt tot een zeer beperkte groei van het middenhuuraanbod en concludeert dan: ‘Uit de toelichting blijkt niet of met deze, zeer beperkte, groei van het middenhuuraanbod en de voorziene krimp van de vrije huursector als geheel wordt voldaan aan de doelstelling ‘voorzien in voldoende aanbod betaalbare huur’.

Alleen de kant van de huurder kiezen

Waar minister De Jonge de afgelopen tijd is blijven herhalen dat hij met deze wet eenzijdig de kant kiest van de huurder, merkt de Raad van State op: ‘Huurders en verhuurders hebben elkaar nodig. Zonder huurders is er geen vraag naar huurwoningen en zonder verhuurders (of investeerders) geen aanbod.’ Om vervolgens te concluderen: ‘… dat de toelichting onvoldoende blijk geeft van een adequate analyse van de investeringsbereidheid en van de beheersing van de risico’s ten aanzien van voldoende betaalbaar aanbod.’

Gevolgen uitponding

Vervolgens wijst de Raad van State op de gevolgen van uitponding van bestaande huurwoningen, nu uit onderzoek blijkt dat dat voor beleggers vaak de hoogste opbrengst oplevert: ‘De regering gaat echter niet in op de gevolgen van dit krimpende aanbod in de vrije huursector als gevolg van de uitponding. Door deze krimp neemt de in punt 2 geschetste disbalans tussen vraag en aanbod verder toe, alsmede de disbalans tussen de segmenten.’ Ook hier mist de Raad van State een dragende motivering. Datzelfde geldt voor het risico dat de schaarste in het middenhuursegment door de wet wordt vergroot.

Disproportionele inbreuk eigendomsrecht

Tenslotte wijst de Raad van State op het risico dat de wet een disproportionele inbreuk maakt op het eigendomsrecht van de verhuurder, nu de toelichting bij het wetsontwerp de kernvraag niet beantwoordt: is de wet wel geschikt is voor het gestelde doel? De minister dient dit nader te onderbouwen in het licht van de inbreuk op het eigendomsrecht.

Conclusie Raad van State: dien dit wetsontwerp niet in!

De conclusie van het advies is vernietigend:

Het wetsvoorstel leidt tot structureel minder huurinkomsten en zet de waarde van het vastgoedbezit onder druk, mede gelet op eerder genomen maatregelen. Hierdoor wordt bij bestaande huurwoningen uitponden (nog) aantrekkelijker dan doorexploitatie en zal bij nieuwbouw naar verwachting minimaal uitstel optreden, waarbij ook breed het risico van afstel van nieuwbouwprojecten wordt genoemd. Hierdoor bestaat de kans dat met de maatregel het aanbod aan huurwoningen kleiner zal worden, waardoor een al kleine sector van de woningmarkt mogelijk nog meer zal krimpen.

De Afdeling adviseert het voorstel ten aanzien van de regulering van de middenhuur nader te bezien op de gevolgen voor het volkshuisvestingsbeleid als geheel. De uitkomst van deze afweging is ook essentieel voor de beoordeling van de effectiviteit en daarmee geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel. Dit laatste is een voorwaarde om de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders te kunnen rechtvaardigen.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal bezwaren bij het voorstel en adviseert het voorstel niet bij de Tweede Kamer der Staten-Generaal in te dienen, tenzij het is aangepast.’

Reactie van minister De Jonge

Je zou verwachten dat de minister zich rot is geschrokken van dit advies en zich gaat beraden op de fundamenten van zijn wetsontwerp. Maar zo blijkt minister De Jonge niet in elkaar te zitten. Hij gaat stug door. Zijn woordvoerder reageerde met de woorden: ‘Het waarom van de wet, de bescherming van de huurder, is de Raad van State volkomen duidelijk. Dat zien we als een compliment. Alleen de uitvoering zal nader moeten worden onderbouwd.’ Indien de minister werkelijk denkt dat hij weg kan komen met slechts een aanpassing van de toelichting op de wet, heeft hij het advies van de Raad van State niet begrepen (en evenmin de vele analyses en onderzoeken van gerenommeerde partijen die alle tot exact dezelfde bevindingen kwamen).

De minister heeft aangekondigd de wet op 1 juli 2024 te willen invoeren. Het lijkt erop dat hij daarmee niet alleen het advies van de Raad van State negeert, maar ook de nieuwe machtsverhoudingen in de Tweede Kamer.

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapportWaarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.