Tag archieven: vergunning

Raad van State bevestigt: geen betaalplanologie

Het is niet ongewoon, en ook niet onredelijk dat een bouwer/ontwikkelaar via een privaatrechtelijke overeenkomst de gemeentelijke kosten dient te vergoeden, indien de gemeente meewerkt aan zijn bouwinitiatief.  In de overeenkomst (soms een anterieure overeenkomst genoemd, dan weer een samenwerkingsovereenkomst) wordt dan geregeld dat de initiatiefnemer een omgevingsvergunning verkrijgt onder de  voorwaarde dat hij bepaalde gemeentelijke kosten vergoed.

De gemeente mag het verlenen van de vergunning echter niet zonder meer afhankelijk stellen van het betalen van een financiële vergoeding. Een dergelijke houding wordt in de praktijk “betaalplanologie” genoemd. Dit wordt weer eens bevestigd in een recente uitspraak van de Raad van State.

Kostenverhaal ook bij een niet aangewezen bouwplan

In de casus die zich voordeed wilde een vastgoedontwikkelaar een parkeerterrein aanleggen in strijd met het bestemmingsplan en vroeg daartoe een omgevingsvergunning aan. De gemeente wilde aan vergunningverlening best meewerken, mits de ontwikkelaar de apparaatskosten (lees: de kosten van de ambtenaren) via een overeenkomst zou vergoeden.

De ontwikkelaar weigerde dat. Als eerste argument droeg de ontwikkelaar aan dat het wettelijk systeem eraan in de weg stond dat ingeval van een parkeerterrein een dergelijke financiële vergoeding wordt verlangd. De wet (art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening) wijst namelijk bepaalde bouwplannen aan, waarbij de gemeente haar kosten verplicht is te verhalen op de initiatiefnemer. De aangewezen bouwplannen betreffen met name gebouwen voor woondoeleinden. Een parkeerterrein valt daar niet onder.

De Raad van State volgt de ontwikkelaar daar niet in. Bij elke bouwplan (wettelijk aangewezen of niet) staat het de gemeente vrij om financiële afspraken te maken. Dat valt gewoon binnen de contractsvrijheid van de gemeente.

Kosten moeten wel in relatie staan tot ruimtelijke bezwaren

De Raad van State oordeelt wel dat de gemeente de vergunningverlening niet (zonder meer) afhankelijk mag stellen van een financiële vergoeding.  Dat kan en mag alleen als de vergoeding ook echt verband houdt met ruimtelijke bezwaren. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat het parkeerterrein alleen ruimtelijk aanvaardbaar is, als de gemeente rotondes plaatst op de aan- en uitrijroutes van het parkeerterrein. De vergunning mag in zo’n geval wel worden geweigerd, als de ontwikkelaar de  kosten van de rotondes niet wil vergoeden.

In dit geval was het parkeerterrein ruimtelijk akkoord, maar wilde de gemeente de ambtelijke kosten van haar eigen organisatie vergoed hebben. Onder die omstandigheden mag de vergunning niet worden geweigerd. Als de gemeente dergelijke kosten vergoed wil zien, kan dat uitsluitend via de leges voor de vergunning.

Rechter fluit gemeente Amsterdam terug vanwege gedeeltelijk verbod op vakantieverhuur

Het plan van het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam om vakantieverhuur in bepaalde wijken te verbieden is juridisch niet houdbaar, zo bepaalde de Rechtbank Amsterdam onlangs. Waarom de Rechtbank dit verhuurverbod in een drietal wijken in de binnenstad ontoelaatbaar acht, lichten we hieronder toe.

Vakantieverhuur is vergunningsplichtig

Het kortstondig verhuren van een woning (aan toeristen) kwalificeert juridisch gezien als woningonttrekking, zo volgt uit vaste rechtspraak. Voort bepaalt artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) dat voor woningonttrekking een vergunning is vereist. Voorheen kregen huiseigenaren in Amsterdam van het college van B&W een vrijstelling voor die vergunningsplicht. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft die praktijk (waarin vrijstelling wordt verleend) echter ontoelaatbaar geacht. Het kortstondig verhuren van een woning aan toeristen is daarom sinds 1 juni 2020 ook in Amsterdam vergunningsplichtig.

De gemeenteraad heeft de voorwaarden waaronder die vergunning kan worden verleend of geweigerd opgenomen in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020. Daarnaast is in die Huisvestingsverordening bepaald dat het college van B&W gebieden kunnen aanwijzen waar een geheel verbod voor vakantieverhuur geldt. Juridisch gezien kwalificeert dit als een verbod op het onttrekken van een woning aan de woningvoorraad. Van die, door de gemeenteraad gecreëerde bevoegdheid, heeft het college van B&W gebruik gemaakt door drie wijken in het centrum van Amsterdam aan te wijzen waar vakantieverhuur per 30 juni 2020 verboden werd.

Voorwaarden aan vergunning mag geen verbod inhouden

Tegen het aanwijzingsbesluit is vervolgens beroep ingesteld. De bestuursrechter moest daarop oordelen of de Huisvestingswet zoals die gold tot 1 januari 2021 überhaupt de mogelijkheid bood voor een verbod op vakantieverhuur (lees: woningonttrekking) in bepaalde wijken. In de uitspraak doorloopt de rechter daarop de wetgeschiedenis bij de Huisvestingswet en de Wet toeristische verhuur die per 1 januari 2021 van kracht is geworden.

Uit de wetgeschiedenis bij de (oude) Huisvestingswet volgt dat woningonttrekking een vergunning vereist en dat de gemeenteraad voorwaarden en regels kan stellen ten aanzien van vergunningverlening. De Rechtbank oordeelt dat het opnemen van een verbod veel verder gaat dan het stellen van voorwaarden of regels. De gemeenteraad is blijkens de wetgeschiedenis slechts bevoegd tot het vaststellen van voorwaarden en regels. Een absoluut verbod op woningonttrekking is niet een bevoegdheid die de gemeenteraad blijkens de wetsgeschiedenis heeft gekregen.

Dat oordeel van de Rechtbank vindt ook steun in de toelichting op de nieuwe Wet toeristische verhuur. Bij de totstandkoming van die wet is overwogen dat het mogelijk wordt om, in uiterste gevallen, een verbod op te nemen.  Uit het feit dat die bevoegdheid pas per 1 januari 2021 bestaat, volgt dat die bevoegdheid er op 30 juni 2020 nog niet was. Dat was wel de datum waarop het college de drie wijken aanwees en daarmee feitelijk het verbod deed ontstaan. De rechter oordeelt vervolgens dat de bevoegdheid tot het aanwijzen van wijken waar vakantieverhuur verboden is, onverbindend moet worden verklaard vanwege strijdigheid met de Huisvestingswet. Het gevolg is dat het aanwijzingsbesluit, waarin bepaald is waar het vakantieverhuurverbod geldt, vernietigd wordt.

Praktische gevolgen

Het college heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak. Maar in afwachting van die uitspraak is er voor de gemeenteraad nu al de mogelijkheid om op grond van de nieuwe Wet toeristische verhuur een verbod op te nemen of nog striktere voorwaarden te verbinden aan vergunningen. Per 1 januari 2021 is het immers mogelijk om in uiterste gevallen een verbod op vakantieverhuur in te stellen. Juridisch gezien is de uitspraak dan ook een nederlaag voor de gemeenteraad en het college, maar in de praktijk zou het wijkverbod op korte termijn al kunnen terugkeren. Wordt vervolgd.

Op 8 juli 2021 organiseren wij een cursus over toeristische verhuur, waarbij de juridische problematiek rondom vakantieverhuur uitvoerig behandeld wordt.  Klik voor meer informatie en inschrijven op de link.

Gemeente Amsterdam past regels over Airbnb verkeerd toe volgens de Raad van State

Soms is er een gerechtelijke uitspraak die stof doet opwaaien. Onze hoogste bestuursrechter, de Raad van State, deed op 29 januari 2020 zo’n uitspraak. En dus brengen wij hem graag onder uw aandacht, ter lering en vermaak, maar zeker ook om af te kunnen wegen of de uitspraak voor u mogelijkheden biedt om reeds betaalde boetes terug te vorderen.

Wat was er aan de hand?

Een bewoner van een woning in Amsterdam had deze, medio 2018, voor vijf nachten via Airbnb verhuurd aan Amerikaanse toeristen.

De bewoner had de verhuur niet vooraf gemeld bij de gemeente. Terwijl de gemeente in haar Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 had bepaald dat je een onttrekkingsvergunning moest hebben, tenzij je voldeed aan de voorwaarden voor vakantieverhuur. Waaronder dus de voorafgaande meldplicht.

De gemeente Amsterdam, alert als zij is op Airbnb en andere vormen van vakantieverhuur, kreeg lucht van de vakantieverhuur en stuurde handhavers langs, die vaststelden dat de woning, in strijd met de regels, was verhuurd aan toeristen. Er zou een vergunning nodig zijn voor het onttrekken van de woning omdat de verhuur niet vooraf gemeld was. Een (standaard)boete van € 6000,- volgde.

Wat was het verweer?

In bezwaar en beroep had de bewoner nul op het rekest gekregen. Overtuigd van het eigen gelijk stelde de bewoner dus hoger beroep in bij de Raad van State. De bewoner stelde zich daar op het standpunt dat er geen sprake was van het onttrekken van de woning aan de Amsterdamse woningvoorraad, hoofdzakelijk omdat de woning  al die tijd duurzaam werd bewoond door de bewoner. Met andere woorden: de bewoner gebruikte de woning zelf als hoofdverblijf.

Als tweede lijn van verdediging stelde de bewoner zich op het standpunt dat deze zich niet aan de meldplicht hoefde te houden, omdat voor die in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 opgenomen plicht geen wettelijke grondslag bestond.

Wat vond de Raad van State?

De Raad van State stelde vast dat de woning door de vakantieverhuur wel (tijdelijk) aan de bestemming tot bewoning was onttrokken. Daarbij gebruikte de Raad van State een oudere uitspraak. De Raad van State oordeelde dat de woning door de vakantieverhuur (tijdelijk) is onttrokken aan de bestemming tot (permanente) bewoning zoals die in de Huisvestingswet 2014 is bedoeld, omdat die woning voor de duur van de verhuurovereenkomst niet voor duurzame bewoning kan worden gebruikt.

Met de tweede lijn van het verweer doet de Raad van State iets bijzonders. Ze toetst de regels uit de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 aan die uit de Huisvestingswet 2014. De Raad van State stelt vervolgens dat de Huisvestingswet 2014 een vergunningplicht (voor onttrekking) kent voor de door de raad daarvoor aangewezen woningen (de Amsterdamse woningvoorraad) en een boete op kan leggen als niet wordt voldaan aan die vergunningplicht.

De bevoegdheid tot het opleggen van een boete brengt volgens de Raad van State ook met zich dat de gemeente mag bepalen dat in bepaalde gevallen af wordt gezien tot boeteoplegging. Zoals bijvoorbeeld bij vakantieverhuur. Daarvoor kan zij voorwaarden stellen en zo beschouwt de Raad van State de voorwaarden in de huisvestingsverordening, waaronder de meldplicht.

Vervolgens stelt de Raad van State vast dat de door de gemeente Amsterdam gestelde voorwaarden aan vakantieverhuur niet als een uitwerking van de bevoegdheid tot matiging moeten worden aangemerkt. Immers, zo stelt de Raad van State, de voorwaarden zijn zo geformuleerd dat zij een vrijstelling geven van de vergunningplicht. En daarvoor heeft de raad, die de huisvestingsverordening heeft vastgesteld, in de Huisvestingswet 2014 geen bevoegdheid gekregen.

Omdat die bevoegdheid voor het verlenen van een vrijstelling van vergunningplicht ontbreekt, zijn volgens de Raad van State de voorwaarden die verbonden zijn aan vakantieverhuur ongeldig. En doordat die voorwaarden onverbindend zijn, moet ook worden vastgesteld dat het opleggen van een boete op grond van die specifieke voorwaarden ook ongeldig is.

Samengevat vond de Raad van State dus dat de bewoner weliswaar de regels van de vergunningplicht die voortvloeien uit de Huisvestingswet 2014 had geschonden, maar dat deze geen boete op kon worden gelegd omdat die boeteoplegging niet op deugdelijke gronden was gebaseerd.

Wat zijn de gevolgen?

Een eerste gevolg is dat iedereen die in het verleden een boete opgelegd heeft gekregen omdat zij niet zouden hebben voldaan aan de Amsterdamse voorwaarden voor vakantieverhuur, op basis van deze uitspraak op verkeerde gronden een boete opgelegd hebben gekregen. En dus de gemeente kunnen vragen om die boetes terug te betalen.

Een tweede effect is dat ook de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 een onverbindende bepaling bevat en die dus als het ware een dode letter is. Vervolgens is de vraag hoe de gemeente daar mee om gaat. In ieder geval is de gemeente nu aan zet. In ieder geval is duidelijk dat de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 op korte termijn een nieuwe discussie op levert.

Wethouder Ivens heeft voorlopig in de media aangegeven dat vanaf nu vakantieverhuur in Amsterdam verboden is. Ook geeft hij aan dat vakantieverhuur pas weer zal worden toegestaan als de nieuwe Wet toeristische verhuur van woningen van kracht wordt. Dan wel tot het moment dat er door Amsterdam zelf nieuwe regels voor worden gemaakt. Voor wie zijn uitspraken graag nog even zelf wil kijken, bij  het Amsterdamse AT5 is er een aardig stukje over geschreven.

Als kers op de taart geeft hij ook nog aan dat iedereen vanaf nu voor vakantieverhuur altijd een boete kan krijgen. Of je nu vooraf de vakantieverhuur wel meldt, of juist niet.

Wat vinden wij ervan?

De uitspraak geeft in ieder geval aanleiding om in alle gevallen waarin boetes zijn opgelegd voor het niet voldoen aan de voorwaarden van vakantieverhuur, te kijken of die boetes terug kunnen worden gevorderd. Of, als ze nog maar recent zijn vastgesteld, aan te vechten.

En verder lijkt, indachtig de insteek van wethouder Ivens, de uitspraak vakantieverhuur in Amsterdam voorlopig onmogelijk te maken. Dat lijkt misschien wel logisch, maar is het toch ook niet echt. Je zou eerder moeten stellen dat je voorlopig, als je aan vakantieverhuur wilt doen, wel een onttrekkingsvergunning aan zou moeten vragen. Hoe dan ook, de Raad van State, in al haar wijsheid, maakt de wereld er niet gemakkelijker op.

Wat de uitspraak verder brengt is sterk afhankelijk van de wijze waarop de gemeente met deze kwestie om zal gaan. De voorwaarden voor vakantieverhuur zullen opnieuw uitgevonden moeten worden. Ofwel lokaal, dan wel nationaal. En dat geeft altijd voer voor discussie.