Tag archieven: wat valt onder servicekosten

Energiekosten voor dakventilatoren aan te merken als servicekosten?

Een artikel van de hand van Elsje de Bie, dat onlangs in JHV 2015/29 is verschenen.

Rechtbank Amsterdam, sector kanton

23 maart 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BW3370
(mr. H.C. Hoogeveen)

Energiekosten. Servicekosten. Redelijkheid.

[artt. 7:237 lid 3, 7:259 BW]

Op het dak van het pand waar de huurder een woning huurt van de verhuurder, staan sinds 1978 vier dakventilatoren, die voor ventilatie in de woningen en het trappenhuis van het pand zorgen. In 2007 zijn de dakventilatoren vervangen. Huurder heeft de huurcommissie nadien twee keer verzocht uitspraak te doen over de verschuldigdheid van de aan de dakventilatoren verbonden kosten. Het ging dus om een toetsing van de hoogte van de servicekosten.

Naar aanleiding van een uitspraak van de huurcommissie uit 2011heeft huurder zich tot de kantonrechter gewend, omdat hij zich daarin niet kon vinden. Huurder vordert in deze zaak voor recht te verklaren dat de kosten van het elektraverbruik van de ventilatievoorziening niet voor zijn rekening komen, omdat die kosten volgens hem niet kunnen worden aangemerkt als servicekosten en de venitlatievoorziening niet expliciet tussen partijen is overeengekomen. Daarnaast vordert huurder, voor het geval de kosten wel als servicekosten worden aangemerkt, verlaging van het verschuldigde bedrag. Het verweer van de verhuurder komt erop neer dat de elektrakosten voor dakventilatie zijn aan te merken als servicekosten, dat huurder nooit eerder heeft gesteld dat dit niet het geval zou zijn, en dat de doorberekende kosten redelijk zijn.

De kantonrechter oordeelt dat dakventilatoren zijn aan te merken als gemeenschappelijke voorziening, zodat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten. Vanaf de aanvang van de huur in 1978 zijn de aan de ventilatoren verbonden kosten aan huurder doorberekend. Daarmee staat vast dat de elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten als bedoeld in de wet. Het is daarbij niet relevant dat die kosten niet als zodanig in de huurovereenkomst staan vermeld. Voor wat betreft de verlagingsvordering heeft de huurder niet voldoende onderbouwd dat de in rekening gebrachte elektriciteitskosten niet redelijk zijn. De huurder wordt dus in het ongelijk gesteld. De kosten zoals door de huurcommissie bepaald, blijven verschuldigd.

Noot

Er bestaat, naast de regeling in het Burgerlijk Wetboek, een speciale regeling over servicekosten. Het Besluit servicekosten voorziet in een nadere uitwerking van het begrip “servicekosten”. Daaronder vallen elektriciteitskosten voor het verbruik van gemeenschappelijke voorzieningen. De rechter heeft, naar mijn idee terecht, dakventilatoren die voor ventilatie in de woningen en het trappenhuis zorgen, aangemerkt als gemeenschappelijke voorziening, zodat de daaraan verbonden elektriciteitskosten zijn aan te merken als servicekosten.

Servicekosten zijn slechts verschuldigd als huurder en verhuurder de serviceverlening nadrukkelijk, en natuurlijk bij voorkeur schriftelijk, zijn overeengekomen. De vraag of bepaalde dienstverlening tussen partijen is overeengekomen is vaak onderwerp van discussie. In het onderhavige geval overwoog de kantonrechter dat, ondanks afwezigheid van een specifiek beding in de huurovereenkomst daaromtrent, verschuldigdheid van de aan de dakventilatoren verbonden servicekosten door de huurder op zijn plaats is. Kennelijk ziet de kantonrechter het feit dat door verhuurder aan huurder sinds 1978 die kosten zijn doorberekend, als aanwijzing dat (stilzwijgende) wilsovereenstemming tussen partijen bestaat ten aanzien van de dakventilatievoorziening. De huurder had nog kunnen aanvoeren dat uit de post voor gemeenschappelijke elektra niet bleek dat ook kosten voor dakventilatievoorziening daaronder vielen en dat er om die reden geen wilsovereenstemming was ten aanzien van de kosten voor de dakventilatoren. Het is in elk geval aan te raden voor de verhuurder om in de huurovereenkomst op te nemen welke specifieke servicekosten door de huurder verschuldigd zijn, teneinde discussie daarover te voorkomen.

Overigens is recentelijk een nieuwe definitie van servicekosten opgenomen in boek 7 BW. Kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter worden apart genoemd. Daar de kosten voor dakventilatoren niet met een individuele meter worden gemeten, maar met centrale meter, vallen die kosten mijns inziens ook onder het nieuwe beleid onder servicekosten.