Sinds het Acantusarrest van de Hoge Raad lijkt het niet meer mogelijk om moderne energiezuinige maar dure verwarmingsinstallaties, zoals WKO’s, rendabel toe te passen in wooncomplexen. Vooral als het gaat om sociale huurwoningen. Uit de na Acantus verschenen lagere rechtspraak blijkt dat rechters in ons land de Acantusdoctrine verschillend uitleggen en toepassen. Dat leidt tot onduidelijkheid en dus onzekerheid. Het arrest staat daarmee de noodzakelijke energietransitie van veel huurwoningen in de weg. Ingrijpen door de wetgever lijkt noodzakelijk.

De Acantus-casus

Waar ging het ook al weer om. In woongebouw ‘Stoker’ wordt de warmte voor de verwarming van de woningen door middel van een warmte-koudeopslag-installatie (WKO-installatie) opgewekt en aan de verhuurder geleverd door een externe warmteleverancier (BTES). De woninghuurders hebben geen warmteleveringsovereenkomst (WLO) met BTES. Hun verhuurder levert zelf de warmte aan de huurders en rekent de warmtekosten (inclusief het vastrecht) zelf af met de huurders.

De woninghuurders weigeren het vastrecht te betalen. Doorbelasting van het vastrecht kan volgens de woninghuurders alleen via de kale huurprijs, omdat het vastrecht betrekking heeft op de kapitaals- en onderhoudslasten van de WKO-installatie en de WKO-installatie een onroerende voorziening is. De verhuurder stelt dat de WKO-installatie niet tot het gehuurde behoort, want deze is via een opstalrecht eigendom van de warmteleverancier.

De Hoge Raad oordeelt dat de WKO-installatie een zogenaamde onroerende aanhorigheid is, omdat de WKO-installatie fysiek verbonden is met het woongebouw. Ook naar verkeersopvattingen moet de WKO-installatie volgens de Hoge Raad als onroerend worden gekwalificeerd. Dat de eigendom van de WKO-installatie is afgescheiden van de eigendom van het woongebouw maakt in de huurrelatie met de woninghuurders niet uit. Het gevolg hiervan is dat de verhuurder via de servicekosten niet de kapitaals- en onderhoudslasten van de (onroerende) WKO-installatie aan de woninghuurders in rekening mag brengen. Die kosten moeten worden bestreden uit de kale huurprijs. De op 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet maakt dat niet anders. De Hoge Raad vindt dat de desbetreffende regeling in het huurrecht prevaleert boven de Warmtewet, omdat het huurrecht de huurder beoogt te beschermen en de Warmtewet niet beoogt aan die bescherming afbreuk te doen. De Hoge Raad erkent wel dat dit een probleem kan opleveren voor de verhuurder omdat de huurprijs van een sociale huurwoning wettelijk gemaximeerd is. Maar daar moet de wetgever maar een oplossing voor vinden, aldus de Hoge Raad.

Kamervragen

Minister de Jonge schreef naar aanleiding van kamervragen in juni 2022 dat ingrijpen door de wetgever niet nodig is. Betwijfeld kan worden of hij dat thans nog steeds vindt, want de omvang van het probleem is groter dan waarvan hij toen uitging en de onduidelijkheid is alleen maar toegenomen.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Gelderland

De rechtbank Gelderland oordeelde in juli 2023 over de volgende casus. Ook hier was een WKO aan de orde. Volgens de huurovereenkomst met de woninghuurder was deze expliciet geen onderdeel van het gehuurde. De woninghuurder had met een energiebedrijf, die niet aan het huurrecht is gebonden, een warmteleveringsovereenkomst (WLO) gesloten. Deze rekent de warmtekosten met de woninghuurder af op basis van de tarieven van de Warmtewet. Daarin zit een component voor de kosten van afschrijving en onderhoud van de WKO. De rechtbank oordeelt dat in dat geval de WKO geen onroerende aanhorigheid is en dat de huurder de aldus in rekening gebrachte warmtekosten verschuldigd is aan de energieleverancier.

Er zitten twee adders onder het gras, waarvan de rechtbank Gelderland er één noemt. De huurder had wel gesteld dat het contractuele beding, dat de WKO buiten het gehuurde houdt, in strijd is met de wet (artikel 7:233 BW), maar hij had geen vernietiging van dat beding gevorderd. Volgens de rechtbank had de huurder dat wel kunnen doen. Daarmee komt de vraag op of de rechtbank identiek zou hebben geoordeeld indien de huurder wel vernietiging had gevorderd.

De tweede adder heeft te maken met de woningwaardering. In het woningwaarderingsstelsel (WWS) staat dat er alleen punten toegekend kunnen worden aan verwarmde vertrekken ‘voorzover de verwarming tot de onroerende zaak en zijn onroerende aanhorigheden behoort.’. Bij de constructie, waarbij de warmtelevering aan de woninghuurders door een derde partij wordt verzorgd, met wie de woninghuurders een warmteleveringsovereenkomst op basis van de Warmtewet aangaan is het, gelet op het Acantus-arrest, noodzakelijk in de huurovereenkomst vast te leggen dat de verwarmingsinstallatie geen onderdeel uitmaakt van het gehuurde (en dus ook geen onroerende aanhorigheid is). Op grond hiervan zou je kunnen concluderen dat er geen punten toegekend kunnen worden aan de verwarmde vertrekken. Echter, doorgaans wordt niet de gehele verwarmingsinstallatie (via een opstalrecht) aan de derde partij overgedragen, want alles na de afleverset in de meterkast van de woningen blijft vaak van de verhuurder: het leidingwerk in de woningen en de radiatoren in de (verwarmde) vertrekken. Dat betekent dat een gedeelte van ‘de verwarming’ van de verhuurder blijft. Het WWS biedt geen antwoord op de vraag hoe in dat geval de verwarmde vertrekken moeten worden gewaardeerd. Het ligt voor de hand om voor verwarmde vertrekken bij een dergelijke constructie wel punten toe te kennen, maar minder dan het maximum van 2 punten per verwarmd vertrek. Hier is nog geen rechtspraak over.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Gelderland

Onlangs is ook een oudere uitspraak uit oktober 2020 van de rechtbank Midden-Nederland gepubliceerd op rechtspraak.nl, die vergelijkbaar is met de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De uitspraak dateert van voor de Acantus-uitspraak van de Hoge Raad maar ná de daaraan voorafgaande uitspraken van het Hof Arnhem-Leeuwarden (die de Hoge Raad sanctioneerde). De huurder in deze zaak betaalde jarenlang aan zijn verhuurder de huur voor zijn woning en daarnaast aan een derde partij, een Energie B.V., een vergoeding voor zonnepanelen en een warmtepomp. De huurder vond dat dit niet mocht en vorderde ruim € 5.000 terug van zowel de verhuurder als de Energie B.V. Hij kreeg nul op het rekest, omdat de verwarmingsinstallatie contractueel geen deel uitmaakt van het gehuurde en de huurder voor de energielevering een overeenkomst had met een derde partij. De rechter oordeelde dus (ook) hier dat een verwarmingsinstallatie contractueel kan worden uitgesloten en dan dus geen onroerende aanhorigheid is.

Lagere rechtspraak sinds Acantus: rechtbank Midden-Nederland

De rechtbank Midden-Nederland oordeelde op 10 mei 2013 over een casus waarin de huurder (van een vrije sector woning) voor de levering van warmte door een WKO een leveringsovereenkomst had gesloten met een energiebedrijf, maar in de huurovereenkomst was niet bepaald dat de WKO geen onderdeel is van het gehuurde. De rechtbank oordeelde in lijn met Acantus-uitspraak dat de verhuurder de door de huurder aan het energiebedrijf betaalde kosten van afschrijving en onderhoud aan de huurder moest (terug)betalen.

Als gezegd, de Acantus-uitspraak heeft de energietransitie van met name sociale huurwoningen onder druk gezet, doordat onverkorte toepassing daarvan ertoe leidt dat verhuurders, die investeren in dure WKO-installaties opdat de huurders lage energiekosten hebben, de investering niet kunnen terugverdienen. Zie ook Merosch over deze materie.

Het ligt voor de hand dat de wetgever ingrijpt en duidelijkheid gaat verschaffen.