Tag archieven: woningdelen

Nieuws

Het wetsvoorstel betaalbare huur: verborgen drastisch gevolgen voor woningdelen

Het centrale doel van het wetsvoorstel betaalbare huur is sinds het aantreden in december 2021 van het (demissionaire) kabinet Rutte IV bekend: het reguleren van een flink deel van de vrije sector. Dat deel van de woningmarkt wordt dan voortaan middenhuur genoemd. Dat de minister ook het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil moderniseren weten we ook al geruime tijd. Ideeën daarover had hij her en der al genoemd. Maar het officiële voorstel voor het gemoderniseerde woningwaardringstelsel kregen we pas in februari 2024 te zien. Daarin zaten de nodige verrassingen. Maar één nieuwigheid is ronduit spectaculair: bij de verhuur aan woningdelers moet voortaan het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte worden toegepast. Dat moet ook als een zelfstandige woning op één huurcontact aan een woongroep is verhuurd. Dit is een ingrijpende nogal verborgen verrassing waar de minister op geen enkele wijze ruchtbaarheid aan heeft gegeven. Hoe zit dit precies?

Definitie zelfstandige woonruimte

De huidige definitie staat in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek en luidt als volgt:

‘Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.’

De voorgestelde nieuwe definitie luidt als volgt:

‘Onder een woonruimte welke een zelfstandige woning vormt, wordt een woonruimte verstaan als bedoeld in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek, welke wordt bewoond door maximaal twee personen of welke wordt bewoond door drie of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben.’

Waarom wil de minister deze wijziging?

De minister noemt dit een verduidelijking van het begrip zelfstandigheid.

‘Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijke huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.

(…)

Om te zorgen voor een simpele en eenduidige toepassing van het WWS, wordt voor situaties met minder dan drie huurders dus bepaald dat geen sprake kan zijn van een onzelfstandige woonruimte.’

Het blijkt niet zozeer een verduidelijking maar een fundamentele wijziging te zijn die uitsluitend tot doel heeft bij woningdelen de huurprijzen te reguleren op het niveau van de wettelijk gemaximeerde kamerhuurprijzen. Dit werkelijke doel wordt verpakt in een andere boodschap: verduidelijking. Terwijl er niets mis is met de huidige definitie. Die is bovendien duidelijker dan de nieuwe definitie en leidt niet tot ongerijmde gevolgen, waarover hierna meer.

Gevolgen van de nieuwe definitie

De nieuwe regeling komt erop neer dat bij geschillen over de huurprijs de huurcommissie de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte moet hanteren. Dat kan verstrekkende gevolgen hebben voor de woningdeelpraktijk indien een gehele woning aan een groep van tenminste drie bewoners wordt verhuurd op één huurcontract. De huurcommissie kan dan het huurcontract negeren indien vastgesteld wordt dat de bewoners geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben. De huurcommissie zal vervolgens de huur van de individuele kamers vaststellen op basis van het WWS voor onzelfstandige woonruimte (WWSO). Het WWSO wordt weliswaar ook gemoderniseerd, maar de verwachting is dat de huurprijzen die daaruit voortvloeien doorgaans een stuk lager zullen zijn dan de overeengekomen totale huurprijs voor de gehele woning in het huurcontract (die meestal in de vrije sector valt).

Duurzame gemeenschappelijke huishouding (DGH)

Over dit begrip is veel fijnmazige rechtspraak. Het komt er kort gezegd op neer dat er sprake is van een DGH als de woningdelers erop gericht zijn voor onbepaalde tijd samen te blijven wonen. Zoals doorgaans de bedoeling is van een samenwonend stel. Zo is in de rechtspraak bijvoorbeeld uitgemaakt dat kinderen met hun ouders geen DGH vormen, omdat hun samenleving van nature aflopend is: kinderen vliegen op zekere leeftijd doorgaans uit. Dat kan weer anders zijn als het gaat om oudere kinderen die hun hele leven bij hun ouders hebben gewoond. Het is zeer casuïstische rechtspraak.

Het eerste probleem dat zich aandient is dat de huurcommissie niet alleen niet geëquipeerd is om te bepalen of er sprake is van een DGH, maar daartoe ook niet bevoegd is. Daar zal dus eerst de kantonrechter aan te pas moeten komen. De nieuwe regeling gaat daarmee leiden tot extra juridische procedures over voorvragen.

Ongerijmdheden

Vaak worden zelfstandige woningen verhuurd aan een groep, waarbij de groep de vrijheid heeft zelf te bepalen hoe zij de woning bewonen en hoe de verschuldigde huurprijs onderling wordt verdeeld. De nieuwe regeling lijkt ook in dat geval tot gevolg te hebben dat de individuele bewoners kamerhuurprijzen volgens het WWSO kunnen gaan betalen. Dat gaat leiden tot aanmerkelijke complicaties.

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers die zelf mogen bepalen hoe zij de woning bewonen en dat de kamers in die woning zeer verschillend van grootte zijn. Hoe kan de huurcommissie dan de wettelijke kamerhuurprijzen koppelen aan elk van de drie bewoners? En hoe kan de verhuurder vervolgens bepalen welke bewoner bij welke kamerhuurprijs hoort en hem aanspreken op de betaling daarvan? En hoe zit het met de hoofdelijke aansprakelijkheid die meestal bij woningdelen wordt overeengekomen: kan de verhuurder alle bewoners aanspreken als één bewoner de huur niet betaalt?

Stel dat een woning is verhuurd aan drie woningdelers voor € 1.500 per maand. Als alle bewoners tegelijk een huurprijsprocedure beginnen, kunnen zij bereiken dat deze huurprijs wordt gesplitst in drie kamerhuurprijzen van bijvoorbeeld € 350 per maand. Daarmee wordt de totale huurprijs verlaagd tot (3 x € 350 = ) € 1.150 per maand. Maar als slechts één bewoner een huurprijsprocedure begint en alleen zijn kamerhuurprijs wordt vastgesteld op € 350. Moeten dan de andere twee bewoners voortaan tezamen het verschil van (€ 1.500 – € 350 = ) € 1.150 per maand ophoesten?

In de praktijk zullen er meer complicaties optreden, leidend tot allerlei juridische procedures. Duidelijk mag zijn dat het voorstel ook om deze reden slecht doordacht is.

Zijn er uitwijkmogelijkheden?

De eerste uitwijkmogelijk die zich laat raden is grote woningen, die bedoeld zijn voor de bewoning door drie of meer woningdelers, voortaan verhuren aan maximaal twee  bewoners, zonder de onderverhuur van kamers te verbieden. De minister lijkt aan die mogelijkheid te hebben gedacht, want hij schrijft in zijn toelichting:

‘Dit betekent dat huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.’

Maar er is een verschil tussen niet verbieden van onderverhuur en daarvoor toestemming geven. De wet gaat ervan uit dat indien onderverhuur van kamers niet contractueel is verboden, de huurder daartoe bevoegd is. Ook hier zal rechtspraak over komen. Hoezo verduidelijking van het begrip zelfstandige woonruimte.

Een andere uitwijkmogelijkheid is de verhuur naar zijn aard van korte duur, omdat dan de wettelijke huurprijsregulering niet van toepassing is. Maar deze vorm van verhuur is in veel gevallen niet toe te passen.

Onmiddellijke toepassing op bestaande gevallen?

In het Wetsvoorstel betaalbare huur staat dat het voorstel niet van toepassing is op bestaande huurcontracten. Dat betekent dat de wet niet van toepassing is op lopende huurcontracten voor vrije sectorwoningen die door deze wet gereguleerde middenhuurwoningen worden. De wet gaat pas gelden voor nieuwe huurcontracten voor deze woningen.

De vraag is of dat ook geldt voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Die staat namelijk niet in het Wetsvoorstel betaalbare huur, maar in het voorstel tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dat is een andere regeling. Deze regeling bevat overgangsrecht voor verschillende onderdelen, maar bevat geen overgangsrecht voor de nieuwe definitie van zelfstandige woonruimte. Daarvan uitgaande betekent dat dat de nieuwe regeling bij inwerkingtreding onmiddellijk geldt, dus ook voor bestaande huurcontracten.

Dat is ongewenst, omdat dat de rechtszekerheid onaanvaardbaar aantast. Verhuurders hebben hierop immers niet kunnen anticiperen en zouden anders vast andere keuzes hebben gemaakt toen zij op het punt stonden woningen te verhuren. Te verwachten valt dat ook daar de nodige rechtspraak over gaat komen, als dit echt zo ongenuanceerd wordt ingevoerd. Laten we hopen dat de wetgever bij de invoering van de regeling alsnog duidelijk bepaalt dat deze alleen geldt voor nieuwe huurcontracten.

Handhaving door de gemeente

Het Wetsvoorstel betaalbare huur voorziet in handhaving door de gemeente, indien een te hoge huurprijs is overeengekomen, door het opleggen van flinke boetes aan de verhuurder. Woningdelers hoeven dus niet naar de huurcommissie als zij vinden dat zij te veel betalen omdat zij geen DGH vormen. De gemeente moet dan bepalen of er sprake is van een DGH. Ook de gemeente is daartoe niet geëquipeerd, zodat ook dit zal leiden tot juridische procedures.

Conclusie

De minister zegt de definitie van zelfstandige woonruimte te verduidelijken, maar wil in werkelijkheid de woonlasten van woningdelers verlagen. De regeling die hij daarvoor heeft bedacht is gedrochtelijk en onvoldoende doordacht. En, zoals het er naar uitziet, wil hij de nieuwe regeling in strijd met de rechtszekerheid al laten gelden voor bestaande huurcontracten. Duidelijk is dat dit zal leiden tot allerlei complicaties en juridische procedures. Het is te hopen dat de minister tot inkeer komt of dat de Kamer hem terugfluit.

Nieuws

Korte update: Woningdeelbeleid in Amsterdam

De gemeente Amsterdam had in haar inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) opgenomen dat de woningdelen voortaan meer gestimuleerd zou worden. De gemeente gaf aan dit te doen door het individuele kamerhuurcontract als voorwaarde voor een vergunning voor woningdelen los te willen laten. Zie onze eerdere blog over dit onderwerp.

De huisvestingsverordening van Amsterdam schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Dit maakt het aantrekkelijker om een woning aan meerdere huurders te verhuren en zou daardoor het woonruimteaanbod in Amsterdam vergroten.

Afgelopen juni is de gemeente Amsterdam in haar Nota van beantwoording ingegaan op de reacties op de inspraakversie van de AAV. Uit deze beantwoording blijkt dat de gemeente heeft gekozen om de eis van individuele huurcontracten voor een vergunning voor woningdelen toch in stand te houden. Naar aanleiding van verschillende inspraakreacties heeft de gemeente afgezien van het voornemen om deze eis van individuele kamerhuurcontracten te laten vallen.

Tegelijk heeft de gemeente aangegeven dat Amsterdam gaat werken aan een nieuw voorstel voor het aanpassen van de regels voor woningdelen. Hierbij zal in het bijzonder gekeken worden naar het vereenvoudigen van vergunningaanvragen, maar de gemeente heeft geen toezeggingen gedaan over het versoepelen van het woningdeelbeleid. Het is de bedoeling dat de gewijzigde regels voor woningdelen per 2025 ingaan.

Naar aanleiding van een artikel op de NOS heeft de gemeente Amsterdam inmiddels echter een ander uiterste opgezocht van het afschaffen van de eis van individuele kamerhuurcontracten; de gemeente roept iedere woningdeler zonder individueel huurcontract in Amsterdam op om zich te melden. De gemeente heeft aangekondigd naar aanleiding van deze meldingen te kunnen gaan handhaven. Daarnaast heeft de gemeente aangekondigd actiever te gaan handhaven op de eis voor individuele kamerhuurcontracten, ook zonder dat daarover een melding is ontvangen.

Ondanks de eerdere aankondiging van een versoepeling van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam, lijkt de gemeente een weg in tegengestelde richting in te zijn geslagen. Onder druk van inspraakreacties en de media zet de gemeente Amsterdam helaas de huurmarkt voor nieuwe huurders verder op slot. Het belang van toetredende huurders bij het vergroten van het woningaanbod in Amsterdam speelt kennelijk tweede viool ten opzichte van het belang van zittende huurders bij een kamerhuurcontract.

Nieuws

Over de nieuwe Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting: wordt woningdelen straks gestimuleerd en niet meer tegengegaan?

De Gemeente Amsterdam heeft een inspraakversie van de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) gepubliceerd. Tot en met maandag 27 maart 2023 was het mogelijk inspraak op deze versie aan te leveren aan de gemeente. Daarna worden de reacties verwerkt en wordt een definitieve versie opgesteld. Naar verwachting wordt de definitieve versie van de AAV in juni of juli van 2023 vastgesteld door de gemeenteraad.

In dit blog wordt ingegaan op de belangrijkste wijziging voor het gemeentelijk beleid inzake woningdelen (bewoning van een woning door drie of meer huisgenoten, anders dan een gezin) en de mogelijke impact daarvan. De AAV beschrijft ‘de huidige volkshuisvestelijke opgaven en de gewenste volkshuisvestelijke toekomst van Amsterdam in 2040’. Met het oog op die toekomst zijn in de AAV meerdere doelen geformuleerd. Het eerste doel heeft betrekking op het woningdeelbeleid: de gemeente wil ’meer woningen’. De overige doelen hebben niet (direct) betrekking op woningdelen en worden in deze blog buiten beschouwing gelaten.

Loslaten van individuele huurcontracten

In het kader van ‘meer woningen’ wordt in de AVV voorgesteld om de bestaande woningvoorraad maximaal te benutten door het huidige samenwoonbeleid van de gemeente te versoepelen. Door de schaarste op de woningmarkt is een zelfstandige woning voor iedere woningzoekende niet reëel. In de AAV wordt daarom een hogere prioriteit gegeven aan het creëren van meer woonplekken in de bestaande woningvoorraad dan aan het behoud van zelfstandige woningen en het voorkomen van verkamering. De AVV zegt hierover het volgende:

‘Onze inzet op woonplekken hebben we nodig totdat de wooncrisis beteugeld is. Een woonplek is bijvoorbeeld een kamer of een woning met een gedeelde badkamer en/of keuken, maar kan ook inwoning zijn (hospita). Om dit te realiseren moeten we ruimte bieden voor intensiever gebruik van de bestaande woningvoorraad door inwoning, samenwonen en kamerverhuur. Voor kamerverhuur betekent dit dat we het individuele huurcontract willen loslaten als voorwaarde voor een vergunning. We hopen zo eigenaren van ruime woningen in Amsterdam te stimuleren woonplekken aan te bieden.’

De huidige huisvestingsverordening (HVV) schrijft voor dat woningdelen slechts is toegestaan onder de voorwaarde dat de verhuurder met ieder van de woningdelers een individueel kamerhuurcontract afsluit. Dit maakt woningdelen onder het huidige woningdeelbeleid van de gemeente voor verhuurders veelal niet aantrekkelijk, omdat bij kamerverhuur het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor kamers van toepassing is wat leidt tot lage huurniveaus. Dit terwijl de verhuur van een gehele (zelfstandige) woning aan een groep van woningdelers in de meeste gevallen in de vrije sector valt, waarbij de verhuurder vrij is zelf een huurprijs met de huurders overeen te komen. Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten is dus goed nieuws voor verhuurders die meerdere huurders per woning willen toelaten.

Het loslaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten wordt op z’n vroegst doorgevoerd in de Huisvestingsverordening van 2025. Dat komt doordat pas in de eerste helft van 2024 definitieve voorstellen worden gedaan voor de wijziging in het woningdeelbeleid.

Quota’s en intrekking van de vergunning

Voor verhuurders blijft het relevant om rekening te houden met quota’s voor omzettingsvergunningen (vergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten). In de huidige HVV is de bevoegdheid opgenomen om per wijk een quotum (maximum) te stellen voor het aantal woningen dat in die wijk mag worden omgezet. In de AAV is benadrukt dat de gemeente deze bevoegdheid behoudt.

In de huidige HVV is ook opgenomen dat een omzettingsvergunning kan worden ingetrokken als in de omgezette woning gedurende tenminste 3 maanden minder dan 3 huurders ingeschreven staan . Eerder al merkten wij hier over op dat dit tot onwenselijke situaties kan leiden, zoals verlies van de omzettingsvergunning wanneer vanwege een verbouwing de woning even langer dan 3 maanden leegstaat.

Ook kan een verhuurder zijn omzettingsvergunning verliezen indien één of meer bewoners zich niet blijkt te hebben ingeschreven. Deze situatie is erkend in de toelichting bij de huidige HVV, waarin het volgende staat:

‘Het kan mogelijk voorkomen dat er wel drie of meer bewoners een kamer huren, en er feitelijk dus wel sprake is van omzetting, maar dat buiten de schuld van de verhuurder een huurder zich is vergeten in te schrijven.’

Mogelijke uitwerking van het nieuwe woningdeelbeleid

Een verhuurder kan dus door een nalatige bewoner zijn omzettingsvergunning verliezen en kan vervolgens, vanwege het inmiddels ingevoerde quotum ook geen nieuwe vergunning meer krijgen. Het verlies van een omzettingsvergunning kan dan vergaande, want permanente, gevolgen hebben. De investeringen die de verhuurder heeft gedaan om de woning om te zetten zijn bij verlies van de omzettingsvergunning tevergeefs geweest.

Dit speelt des te meer indien woningdelen succesvol wordt gestimuleerd door het verlaten van de voorwaarde van individuele kamerhuurcontracten. Bij meer vraag naar omzettingsvergunningen worden quota’s voor omzettingsvergunningen naar verwachting sneller bereikt en is de verhuurder er niet zeker van dat hij wederom een omzettingsvergunning kan bemachtigen. Wanneer dit gebeurt zou het goed kunnen dat eigenaren van ruime woningen juist worden ontmoedigd om te investeren in het omzetten van hun woningen.

Wij hopen u hiermee meer inzicht te hebben gegeven in de ontwikkelingen van het woningdeelbeleid van de gemeente Amsterdam. Wij blijven de ontwikkelingen in dit op de voet volgen. Neem vooral contact op met ons kantoor voor vragen over de invloed van deze ontwikkelingen op uw specifieke situatie.

Nieuws

Regels voor woningdelen in strijd met Europees recht?

Op 1 januari 2020 is de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 in werking getreden. De verordening verving een eerdere huisvestingsverordening en leidde tot aanzienlijke wijzigingen in de Amsterdamse huisvestingsregels, onder meer ten aanzien van het woningdelen. Met woningdelen wordt voor het doel van deze blog bedoeld: het bewonen van een woning door drie of meer volwassenen, die geen gezin vormen. Voor die situatie is een omzettingsvergunning nodig: voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar drie of meer onzelfstandige woonruimten.

Individueel schriftelijk huurcontract

In de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is als voorwaarde opgenomen dat aan een verleende omzettingsvergunning als voorschrift wordt verbonden dat elke onzelfstandige woonruimte door maximaal één volwassene wordt bewoond, en, als sprake is van huur, deze persoon recht heeft op een individueel schriftelijk huurcontract tussen de eigenaar en de huurder.

Die laatste eis komt neer op een kamerhuurcontract. In een eerdere blog schreven wij al dat dit kwestieus is, onder meer omdat de Huisvestingswet 2014 geen regulering van de huurprijs mogelijk maakt, terwijl de gemeente dat nu wel regelt door individuele huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimten verplicht te stellen. Op dergelijke huurovereenkomsten is het Woningwaarderingstelsel voor onzelfstandige woonruimten van toepassing, dat, voor wat betreft de hoogte van de huurprijs, nadeliger is voor de verhuurder, dan het Woningwaarderingstelsel voor zelfstandige woonruimten.

Eén volwassene per onzelfstandige woonruimte

Tot 1 januari 2020 was een onzelfstandige woonruimte geschikt voor de bewoning voor een huishouden. Zo’n huishouden kon bestaan uit één of twee personen met of zonder kinderen die een gezamenlijke huishouding voerden.

In een woning waarin zich drie onzelfstandige woonruimten bevonden konden dus – in theorie – drie stellen wonen (en eventueel ook nog meerdere kinderen). In de praktijk zal zich dat waarschijnlijk niet vaak in zo’n extreme mate voordoen, gezien de vaak relatief kleine woningen in Amsterdam, maar het was wel mogelijk. Dit laat overigens onverlet dat dan wel sprake kon zijn van overlast door overbewoning, als gevolg waarvan de vergunning in gevaar kon komen.

Met de invoering van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is vanaf 1 april 2020 bij nieuw afgegeven omzettingsvergunningen de bewoning van een onzelfstandige woonruimte dus niet langer mogelijk door een huishouden.

Daarop geldt wel een belangrijke uitzondering: een volwassen hoofdhuurder (degene met wie de individuele huurovereenkomst is gesloten), mag wel met zijn of haar echtgeno(o)te of geregistreerde partner in de onzelfstandige woonruimte wonen.

Amsterdam, op slot voor samenwonenden

Doordat in onzelfstandige woonruimten onder de nieuwe regels nog slechts één volwassene mag wonen, al dan niet met echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner, staat de bewoning van een onzelfstandige woonruimte door stellen die niet voorzien zijn van een (notarieel) geregistreerd partnerschap niet meer open.

Samenwonen is in Amsterdam dus met de nieuwe regels officieel niet langer toegestaan. Uiteraard tenzij je als samenwonenden een zelfstandige woonruimte weet te bemachtigen.

Amsterdamse huisvestingsregels en geboortebeperking

Ook als je als jong gehuwd stel of stel dat voorzien is van een geregistreerd partnerschap, woont in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven en je mocht een kinderwens ontwikkelen, dan lijk je op grond van de nieuwe regels uit de onzelfstandige woonruimte te moeten vertrekken als er een minderjarig kind komt. De woning mag immers alleen bewoond worden door volwassenen.

Alleenstaande ouders met minderjarige kinderen lijken daarmee ook geen zicht meer te hebben op het wonen in Amsterdam in een onzelfstandige woonruimte waarop na 1 april 2020 een omzettingsvergunning is afgegeven.

Het lijkt een slechte 1 aprilgrap, maar de tekst van de nieuwe regels lijkt toch serieus.

Om ongelukken of ongewenste situaties te voorkomen, lijkt het daarom meer dan wenselijk als dit beter en duidelijker wordt geregeld.

Samenwonenden: to rent or not to rent?

Wat kan je nu als verhuurder doen als de huurder van een omgezette onzelfstandige woonruimte zijn partner bij zich laat inwonen, en de gemeente treedt vervolgens handhavend op?

Samenwoonverbod

In veel huurovereenkomsten staat dat een huurder niet zonder toestemming van verhuurder mag samenwonen met zijn/haar partner. In diverse uitspraken heeft de rechter echter geoordeeld dat een dergelijke bepaling in strijd met art. 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM).

Dat artikel schrijft voor dat iedereen recht heeft op eerbiediging van het familie- en gezinsleven, en verzet zich in beginsel tegen het (vooraf) vragen van toestemming om in het gehuurde met een partner te mogen samenwonen. Dat recht op privéleven mag niet zonder goede reden door de verhuurder of de overheid worden ingeperkt. Aan inmenging op het recht op privéleven worden in art. 8, lid 2 EVRM eisen gesteld. De inmenging moet in overeenstemming met de wet zijn en noodzakelijk zijn in een democratische samenleving.

Het EVRM heeft directe werking, wat betekent dat alle Nederlandse wetten door de rechter aan het EVRM moeten worden getoetst. Het is daarom voor een verhuurder lastig om op te treden tegen een huurder die met zijn/haar partner samenwoont, ook als dat in een onzelfstandige woonruimte is.

Maar mag de gemeente de eis zoals neergelegd in de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, dat er één volwassene per onzelfstandige woonruimte mag wonen, eigenlijk wel stellen?

Wij menen dat die eis tornt aan voormeld recht op privéleven. En de vervolgvraag is: wat gaat dan voor? Europees recht staat in rangorde boven nationaal recht. Dus menen wij dat de gemeente de eis niet mag stellen, en deze (dus) ook niet succesvol kan handhaven. Het is wachten op de eerste rechtspraak over dit onderwerp. Mocht er meer bekend zijn dan melden wij ons.

Nieuws

Amsterdamse regels in beweging: de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en de Verordening doelgroepen woningbouw.

Inleiding

De inkt is nog nauwelijks droog. Toch wordt er alweer flink gewerkt aan een wijziging van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 (hierna: huisvestingsverordening).

Niet alleen die regeling is onderwerp va n voorgenomen verandering. Ook de Verordening doelgroepen woningbouw (hierna: doelgroepenverordening) gaat op de schop.

Inspraak op voorstellen voor wijziging

Via deze link komt u op de website van de gemeente Amsterdam waar de wijzigingsvoorstellen zijn gepubliceerd.

Iedereen met een mening over de voorstellen kan tot en met vrijdag 17 juli 2020 reageren op de voorgestelde wijzigingen van de huisvestingsverordening en de doelgroepenverordening.

Dat kan met behulp van links naar elektronische formulieren bij de door Amsterdam aangegeven thema’s. Wilt u per gewone post reageren? Dat kan ook. Stuur uw reactie dan naar het volgende adres:

Gemeente Amsterdam
Afdeling Wonen
o.v.v. Inspraak Huisvestingsverordening 2021
Antwoordnummer 10011
1000 PA Amsterdam

Een postzegel is dus niet nodig. Het bestuderen van de voorstellen wel.

Overzicht van de wijzigingen op hoofdlijnen

De door het college van burgemeester en wethouders voorgestelde wijzigingen hebben betrekking op een aantal onderwerpen:

  • verhuur van woonruimte aan toeristen;
  • nieuw beleid voor woningvorming;
  • hogere boetes voor professionele verhuurders;
  • wooncoöperaties;
  • wijzigingen bij de toewijzing van woningen;
  • beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen.

Toeristische verhuur

Voor wat betreft de verhuur van woonruimte aan toeristen sorteert de wijziging voor op de voorziene inwerkingtreding van het Wetsvoorstel toeristische verhuur van woonruimte. Dat wetsvoorstel moet met ingang van 1 januari 2021 wijzigingen aanbrengen in de Huisvestingswet 2014.

Toeristische verhuur is valt vanaf dat moment niet langer onder het onttrekken van woonruimte. Regels ervoor moeten zien op het voorkomen of bestrijden van ongewenste effecten ervan.

Voor de gemeente Amsterdam betekenen de regels dat er naast de registratie- en (al bestaande) meldplicht ook een vergunningplicht wordt ingevoerd. Die vergunningplicht werd voor de B&B’s al in de huidige huisvestingsverordening opgenomen, maar zal nu ook gaan gelden voor andere vormen van verhuur aan toeristen.

De invoering van de registratieplicht moet de gemeente beter inzicht geven in waar, door wie en welke woonruimte wordt gebruikt voor toeristische verhuur. De registratieplicht moet gaan gelden voor woonruimte die tegen betaling wordt aangeboden aan personen die niet als ingezetene van Amsterdam zijn ingeschreven.

Ook voor mensen die een pied-a-terre aanhouden dus….

De invoering van de vergunningplicht voor vakantieverhuur borduurt voort op de vanaf 1 juli 2020 in werking tredende plicht voor het hebben van een vergunning voor vakantieverhuur. Dat vergunningstelsel bleek nodig als gevolg van de eerder dit jaar gedane uitspraak van de Raad van State over Airbnb. (zie mijn eerdere artikel)

De vergunning voor het gebruik van woonruimte voor vakantieverhuur heeft een tijdelijk karakter. Jaarlijks moet een nieuwe vergunning worden verkregen.

Woningvormen

Ook voor eigenaren die bestaande woonruimte gaan verbouwen tot meerdere zelfstandige woonruimten (met elk een eigen huisnummer) gaan er nieuwe regels komen.

Woningvormen wordt voortaan alleen toegestaan bij grote woningen (van netto minimaal 100 m2). De gevormde woonruimten moeten in die gevallen gemiddeld minimaal 40 m2 groot zijn. Bij grondgebonden woningen (eengezinswoningen met minimaal twee etages) zijn de eisen nog wat strenger: de om te vormen woningen moeten gemiddeld minimaal 200 m2 groot zijn en de nieuw te vormen woonruimten minimaal 100 m2.

Verder gaan er aparte regels gelden voor zolders en bergingen en worden er kwaliteits- en geluidseisen geïntroduceerd.

Professionele verhuurders

Iedereen die twee of meer adressen in gebruik geeft is volgens het voorstel een professionele verhuurder.

Iedere professionele verhuurder die zich binnen vier jaar schuldig maakt aan het overtreden van hetzelfde verbod, wordt bij die tweede of volgende overtreding gestraft met een boete die het dubbele bedraagt van de ‘normale’ boete.

Deze zogeheten recidiveboetes worden opgelegd voor:

  • het zonder huisvestingsvergunning verhuren van een woonruimte;
  • het schenden van vergunningplichten bij het onttrekken, samenvoegen, omzetten en woningvormen;
  • het schenden van vergunningplichten bij toeristische verhuur (B&B en vakantieverhuur).

Wooncoöperaties

Een wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen waarbij de bewoners gezamenlijk vormgeven aan zelfbeheer en -bestuur. Het college wil die woonvorm stimuleren omdat het leidt tot een grotere betrokkenheid bij elkaar, bij de buurt en bij de stad en omdat het kansen moet bieden voor nieuw blijvend aanbod in het sociale en middeldure huursegment.

Er komen verschillende regels voor wooncoöperaties voor particuliere wooncoöperaties en beheercoöperaties van woningcorporaties.

Wijzigingen bij de toewijzing van woningen

De voorstellen voor wijziging omvatten ook regels voor een nieuwe volgordebepaling bij de toewijzing van rolstoelwoningen. Daarmee wordt beoogd om bij de toewijzing van rolstoelwoningen voorrang te kunnen geven aan rolstoelgeïndiceerden die in acute, schrijnende woonomstandigheden verkeren.

Een andere, sociaal gemotiveerde wijziging betreft een wijziging bij het verstrekken van urgentieverklaringen voor een sociale huurwoning aan personen die om sociale of medische problemen in aanmerking moeten komen voor zo’n woning. Opvallend is dat die minder snel in aanmerking zullen komen voor zo’n verklaring.

Beleidsaanpassingen die betrekking hebben op de beschikbaarheid van betaalbare woningen

 Voor dit onderdeel geeft de gemeente invulling aan de met beleggers en ontwikkelaars overeengekomen intentieverklaring die ertoe moet leiden dat er meer nieuwe middeldure woningen beschikbaar komen en bestaande betaalbare woningen beter behouden blijven.

Daarvoor wordt de doelgroepenverordening aangepast waarbij de instandhoudingstermijn voor particulier nieuw gerealiseerde sociale huurwoningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens verlengd wordt van 15 naar 25 jaar.

Ook wordt de mate van stijging van de huurprijs voor woningen in het middensegment worden aangepast. Waar de bovengrens van de huurprijs nu mee kon stijgen met de jaarlijkse inflatie, mag die volgens de voorstellen voortaan (vanaf het moment van eerste verhuur) stijgen met een inflatiepercentage van 1%.

Tot slot wordt de doelgroepenverordening gewijzigd door bij tenders voor gronduitgifte zo veel mogelijk te bewerkstelligen dat er 40% middelduur wordt gerealiseerd. Daarbij wordt de instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen teruggebracht van 25 naar 20 jaar.

De huisvestingsverordening zal daarvoor ook op worden aangepast.

Slotopmerking

Op meerdere gebieden lijken de wijzigingen dus (opnieuw) een aanzienlijke verandering aan te brengen in de recente huisvestingsregels van de gemeente Amsterdam.

Voor wie dat wil biedt de inspraak een goede gelegenheid om nuttige tegengeluiden te laten horen. En het komende politieke debat erover te voeden.

Nieuws

Terugblik seminar noodknop en woningdelen

Hielkema & co organiseerde vorige maand een seminar over de noodknop, de maximering van de WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel en de voorgenomen nieuwe regelgeving van de gemeente Amsterdam voor woningdelen.

Het seminar voorzag in een grote behoefte. In twee dagen tijd waren er al 130 inschrijvingen, veel te veel voor de 45 beschikbare plaatsen. Hielkema & co heeft daarom een tweede bijeenkomst ingelast.

Dat het seminar voorzag in een behoefte is begrijpelijk. Al langere tijd hangen allerlei drastische ingrepen in de woningmarkt boven de markt, zonder dat zeker is dat die maatregelen doorgaan, hoe die ingrepen precies luiden en waartoe die maatregelen uiteindelijk zullen leiden. De onzekerheid daarover is fnuikend en maakt beleggers onzeker.

Indien alle voorgenomen maatregelen doorgaan zal dat de verdiencapaciteit van woningverhuurders drastisch aantasten, menigmaal leidend tot verliesgevende exploitaties. Het is dan ook niet verwonderlijk dat sommige beleggers beginnen te overwegen hun woningbezit te verkopen.

Indien u de PowerPointpresentatie van het seminar wenst te ontvangen kunt u hier klikken.

Nieuws

Jurisprudentie woningdelen

Inleiding

Hoewel veel van de bestuursrechtspraak over vastgoed verbonden is met de regio Amsterdam, is het deze keer een uitspraak uit het Hoge Noorden die de aandacht trekt.

Op 24 september 2019 deed de rechtbank Noord-Nederland uitspraak in het beroep dat een cliënt van ons kantoor in had gesteld (ECLI:NL:RBNNE:2019:4053).

De feiten

Cliënt was sinds 2013 verhuurder en eigenaar van een woning in de stad Groningen, en verhuurde deze woning aan drie huurders.

Tot 1 juli 2015 was er, op grond van de toen geldende Huisvestingsverordening in de gemeente Groningen, een vergunningplicht voor het onttrekken van woningen aan de zelfstandige woonvoorraad ten behoeve van bewoning door vier of meer bewoners . Bij de inwerkingtreding van de daarop volgende Huisvestingsverordening 2015 breidde de gemeente vanaf 1 juli 2015 die vergunningplicht uit. Vanaf dat moment werd een  onttrekkingsvergunning verplicht voor de bewoning door minimaal drie bewoners.

Het overgangsrecht maakte het mogelijk voor bestaande situaties van bewoning door drie bewoners een (beperkte) onttrekkingsvergunning aan te vragen. Dat moest dan wel uiterlijk op 1 juli 2017 gebeuren.

De Verhuurder deed op 13 november 2017, dus na 1 juli 2017, een aanvraag voor de beperkte onttrekkingsvergunning. De gemeente Groningen oordeelde dat dit te laat was en wees de aanvraag af. Het door de verhuurder ingediende bezwaar bracht de gemeente niet tot inkeer. De verhuurder stelde vervolgens beroep in bij de rechtbank.

De rechtbank begint in zijn uitspraak met de vraag of er wel sprake is van een vergunningplicht. Daarbij stelt de rechtbank vast dat de Huisvestingswet 2014  een onderscheid heeft aangebracht tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte.

Bij het omzetten van woonruimte is een vergunning nodig als een zelfstandige woonruimte wordt omgezet in onzelfstandige woonruimten. En voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning is het nodig dat een woonruimte wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad bij een functiewijziging van het gebruik. Zoals bijvoorbeeld het geval is als het gebruik wijzigt van wonen naar een kantoorfunctie.

De gemeente Groningen maakte in haar Huisvestingsverordening 2015 geen nadrukkelijk onderscheid tussen het onttrekken van woonruimte en het omzetten van woonruimte. De gemeente had wel die intentie, zoals ook bleek uit de titel van het artikel, waarin het woord ‘omzetting’ wel voor kwam, naast het begrip ‘onttrekking’. De rechtbank volgt mede daarom de gemeente en stelt vast dat er op grond van de Huisvestingsverordening 2015 (ook) een vergunningplicht geldt voor het omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte in het geval er ten minste drie bewoners in ten minste drie onzelfstandige woonruimten verblijven.

Hoewel dit in beginsel slecht nieuws leek voor de verhuurder, liep het toch goed af. De rechtbank oordeelde namelijk vervolgens dat de verhuurder, onder de gegeven omstandigheden, toch geen vergunning aan hoefde te vragen.

Er stond immers vast dat de verhuurder de woning al voor de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 verhuurde aan drie huurders. Daarmee was de woning feitelijk al voor de inwerkingtreding op 1 juli 2015 omgezet, waardoor er nog slechts sprake kon zijn van omgezet houden. En omdat het omgezet houden naar het oordeel van de rechtbank niet was geregeld in de Huisvestingsverordening 2015 van de gemeente Groningen, hoefde de verhuurder dan ook niet na de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening 2015 een omzettingsvergunning aan te vragen.

De rechtbank neemt bij dat oordeel mee dat uit de wetsgeschiedenis bij de totstandkoming van de Huisvestingswet 2014 blijkt dat de gemeenteraad bij een verandering van de woningvoorraad nadrukkelijk moet bepalen in welke situaties een vergunningplicht geldt en onder welke voorwaarden die vergunning nodig is. Zeker ook omdat het ingrijpen in de woonruimteverdeling ten behoeve van de leefbaarheid vergaande consequenties kan hebben voor burgers en het een zware inperking van de vrijheid van vestiging met zich mee brengt.

Relevantie van de uitspraak voor de bestaande verhuurpraktijk

Voordat alle vlaggen kunnen worden uitgestoken, moet worden opgemerkt dat er nog hoger beroep kan worden ingesteld tegen de uitspraak. Als dat gebeurt moet het eindoordeel van de Raad van State worden afgewacht.

Ervan uitgaand dat er geen hoger beroep wordt ingesteld is duidelijk dat alle verhuurders die al voor 1 juli 2015 een woning in Groningen aan maximaal drie huurders verhuurden, geen vergunning hoefden te hebben voor het omzetten van een woning.

Ook voor verhuurders die geen omzettingsvergunning hebben gekregen of aangevraagd voor het omzetten van woonruimte en die al voor 1 juli 2015 een woning aan maximaal drie huurders verhuurden kan de uitspraak relevant zijn.

Tot slot wordt opgemerkt dat de uitspraak ook van belang is voor de verhuur van vastgoed in andere gemeenten. Het lijkt immers altijd van groot belang om bij het bestuderen van de regelgeving ook de situatie van het omgezet houden op de juiste wijze is meegenomen.

Nieuws

Hoe een einde maken aan woningdelen?

Bekend is dat het in Amsterdam niet is toegestaan woonruimte te verhuren aan drie of meer volwassen, als daarvoor geen omzettingsvergunning is afgegeven (situaties van hospitaverhuur daargelaten). Deze regels gelden sinds 1 januari 2017. De kosten van de verbouwing, die meestal nodig is om  te voldoen aan de geluidsisolatie-eisen van de gemeente, zijn vaak aanzienlijk.

Verhuurders kiezen er daarom regelmatig voor dan maar geen omzettingsvergunning aan te vragen en de woning door maximaal twee bewoners te laten bewonen. Maar wat nu als de woning al sinds jaar en dag wordt bewoond door drie of meer bewoners? Kan je dan bij het vertrek van een van de bewoners ervoor kiezen diens plaats niet op te vullen? De rechtbank stelde een verhuurder, die dat wilde, onlangs in het gelijk.

Drie bewoners en een onderverhuurverbod

In deze een zaak, waarbij de verhuurder door Hielkema & co werd bijgestaan, ging het om een huurovereenkomst op naam van één huurder, waarin twee andere personen als bewoners waren vermeld. In de huurovereenkomst stond een onderhuurverbod. De verhuurder had geen omzettingsvergunning, en wilde die ook niet aanvragen vanwege de hoge kosten van geluidsisolatie.

Op enig moment heeft de huurder aan de verhuurder laten weten dat een van de bewoners de woning had verlaten, en dat er een nieuwe bewoner was gekomen. Daarvoor had de verhuurder echter geen toestemming gegeven. De verhuurder wilde die toestemming ook niet geven, vanwege het risico op handhaving van de regels voor woningdelen door de gemeente Amsterdam.

De verhuurder heeft de huurder en de nieuwe bewoner gesommeerd ervoor te zorgen dat de nieuwe bewoner de woning verlaat. Om dat daaraan geen gehoor werd gegeven, startte de verhuurder een kort geding tegen beiden.

Kort geding tot ontruiming van de nieuwe bewoner

De verhuurder vorderde  het vertrek  van de nieuwe bewoner. De voorzieningenrechter oordeelde in zijn vonnis van 20 november 2018 dat de verhuurder vanwege het beleid van de gemeente een redelijke grond had om geen nieuwe bewoners  te accepteren. Dat de woning steeds door drie personen werd bewoond, maakt dat niet anders. Omdat de verhuurder niet beschikte over een omzettingsvergunning, kon de gemeente een last onder dwangsom of een boete opleggen. Deze dreiging met handhaving achtte de voorzieningenrechter relevant bij de belangenafweging.

De huurder opperde dat de verhuurder een omzettingsvergunning aan kon vragen. Dat werd door de voorzieningenrechter van de hand gewezen, omdat dat aanzienlijke investeringen vergt. De slotsom is dat de nieuwe  bewoner de woning dient te verlaten.

Bruikbare uitspraak

Deze uitspraak is goed nieuws voor verhuurders die, geen omzettingsvergunning willen of kunnen aanvragen, en geconfronteerd worden met een bewonerswisseling. In dat geval behoeft daar dus niet altijd toestemming voor te worden.