Tag archieven: woningwaarderingsstelsel 2015

Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015: Wat gaat er veranderen?

Het is bijna zo ver: de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Met ingang van 1 oktober 2015 zal de manier waarop de huurprijs voor zelfstandige woningen wordt berekend ingrijpend veranderen. Op 14 juli 2015 heeft minister Blok de MG-circulaire gepubliceerd met betrekking tot de verschillende aanpassingen van het WWS. In deze MG-circulaire staat op welke wijze de WOZ-waarde van woningen meegenomen zal worden in de puntentelling en wordt er een nieuwe definitie van de ‘serviceflatwoning’ gegeven. Voor de volledige circulaire klikt u hier.

De WOZ-waarde

De WOZ-waarde van de zelfstandige woonruimte wordt vanaf 1 oktober 2015 onderdeel van de berekening van het aantal punten van een woning. Een aantal andere onderdelen van het WWS komt te vervallen, namelijk:

  • Woonomgeving (en de bijbehorende aftoppingsregeling bij kleine woningen). Het ging hierbij een om een waardering van voorzieningen in de omgeving, zoals de aanwezigheid van groenvoorzieningen, speelgelegenheden, parkeergelegenheden, scholen, winkels en openbaar vervoer. Dit speelt vanaf 1 oktober 2015 dus geen rol meer in het WWS.
  • Hinderlijke situaties. Ook dit onderdeel komt te vervallen. Onder hinderlijke situaties wordt geluidsoverlast, verval van de buurt, bodem- & luchtverontreiniging en stadsvernieuwingsactiviteiten verstaan.
  • Woonvorm. Dit had betrekking op het soort woning, dus of sprake was van een vrijstaande woning, een tussenwoning of een appartement bijvoorbeeld. Dit zal niet meer worden meegewogen in het WWS.
  • Ook de zogenaamde Donner-punten, 15 of 25 extra punten voor woningen in schaarstegebieden (aangewezen door het ministerie) komen te vervallen.

 

In ruil voor deze onderdelen zal de WOZ-waarde dus een rol gaan spelen. Op deze manier wordt geprobeerd de marktwaarde van een woning mee te laten wegen in de bepaling van de hoogte van de huurprijs.

Berekening van het aantal punten voor de WOZ-waarde

Het aantal punten voor de WOZ in het WWS moet worden berekend volgens de volgende methode. Er wordt één punt wordt toegekend voor:

  • elke € 7.900,00 van de WOZ-waarde; en
  • elke € 120,00 van de WOZ-waarde per m2.

Voor een woning van 70 m2 met een WOZ-waarde van € 150.000,00 levert dat de volgende berekening op:

WOZ-waarde € 150.000 : € 7.900,00 = 18,99 punten
WOZ-waarde € 150.000 : oppervlakte 70 m2 =
€ 2.142,86 per m2
WOZ-waarde per m2 € 2.142,86 : € 120,00 = 17,86 punten
Totaal                                                                        = 36, 85 punten
  Na afronding: 37 punten

 

De kengetallen (€ 7.900,00 en € 120,00) zullen jaarlijks worden aangepast aan de hand van de algemene wijziging van de WOZ-waarde en zullen telkens op 1 juli opnieuw worden vastgesteld.

Er is een aantal uitgangspunten bij het berekenen van het puntenaantal voor de WOZ-waarde. Dit zijn de volgende:

  • Er zal altijd worden gerekend met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000,00. Dus als de WOZ-waarde van de woning onder dit bedrag ligt, wordt alsnog gerekend met een WOZ-waarde van € 40.000,00;
  • Bij nieuwbouw zal worden uitgegaan van de waarde die na oplevering kan worden vastgesteld op grond van het taxatieverslag van de gemeente;
  • Aan nieuwbouwwoningen die worden opgeleverd in 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en die voor de onderdelen 1 tot en met 8 van het WWS minimaal 110 punten hebben, worden voor de WOZ-waarde minimaal 40 punten toegekend.

 

Onderdelen van het WWS vanaf 1 oktober 2015

Het woningwaarderingsstelsel zal vanaf 1 oktober 2015 bestaan uit de volgende onderdelen:

  1. Oppervlakte van vertrekken
  2. Oppervlakte overige ruimten
  3. Verwarming
  4. Energieprestatie
  5. Keuken
  6. Sanitair
  7. Woonvoorzieningen voor gehandicapten
  8. Privé-buitenruimten
  9. Punten voor de WOZ-waarde
  10. Bijzondere voorzieningen.

 

Eenmalige verlaging van de maximale huurprijs

Het is de bedoeling dat de WOZ-waarde uiteindelijk ongeveer 25% van de maximale huurprijs zal bepalen. Om dit te kunnen bewerkstelligen zullen de maximale huurprijzen met ingang van 1 oktober 2015 eenmalig worden verlaagd met 3,8%. De maximale huurprijzen per 1 oktober 2015 zijn weergegeven in bijlage 2 van de circulaire.

Gevolgen voor lopende huurovereenkomsten

In beginsel heeft de invoering van het nieuwe WWS geen gevolgen voor de geldende huurprijzen van lopende huurovereenkomsten, tenzij de maximale huurprijs lager uitvalt dan de overeengekomen huurprijs. In dat geval kan de huurder een verzoek tot huurverlaging doen. Huurverhogingen (bijvoorbeeld als de woning volgens de methodiek van na 1 oktober 2015 qua puntental geliberaliseerd blijkt te zijn, en dat voor 1 oktober niet was en ook niet als zodanig was verhuurd) kunnen niet zomaar worden doorgevoerd door verhuurders.

De wijziging van het WWS en het beleid van de verhuurders zullen onderdeel moeten worden van de overleggen tussen de verhuurders en de huurdersverenigingen en bewonerscommissies in het kader van de Overlegwet. De minister heeft voor de verhuurders als aanbeveling dat zij hun huurders het beste op tijd kunnen informeren over de invloed die de WOZ-waarde op de maximale huurprijs heeft. Ook is het volgens de minister verstandig de huurders op het hart te drukken dat de wijziging van het WWS niet direct van invloed is op de jaarlijkse huurverhogingen die zij ontvangen. Dit om onnodige bezwaren van huurders te voorkomen.

Bezwaar tegen de WOZ-waarde

Huurders kunnen door deze wijziging van het WWS een eigen inhoudelijk belang hebben bij de vaststelling van de WOZ-waarde (WOZ-beschikking) door de gemeente. De huurder zal ook bezwaar kunnen aantekenen tegen de WOZ-beschikking. Om de huurder deze mogelijkheid te geven, heeft de Waarderingskamer bepaald dat de gemeente in de eerste 8 weken van het kalenderjaar de WOZ-beschikkingen ook aan de huurders moet toesturen. Ook beslissingen op bezwaar tegen de WOZ-beschikking zal de gemeente in het vervolg zowel aan de huurders als de verhuurder moeten toesturen.

Al in juli 2015 kunnen huurders zich tot de gemeente wenden met het verzoek de laatste WOZ-beschikking toe te sturen. De huurders kunnen aan de hand van de beschikking bepalen of zij in oktober 2015 een verzoek tot huurverlaging kunnen doen.

Serviceflatwoning

Naast het onderdeel over de WOZ-waarde als onderdeel van het WWS wordt in de circulaire ook ingegaan op het begrip ‘serviceflatwoning’. Voor een serviceflatwoning dient een toeslag van 35% op de punten te worden toegepast. De voorwaarden voor een serviceflatwoning (hierna: zorgwoning) zijn aangepast aan de huidige praktijk. Een zorgwoning is een:

  • in een woongebouw gelegen
  • zelfstandige woonruimte,
  • geschikt en bestemd voor mensen met een fysieke beperking.

De huurovereenkomst voor deze woningen moet in ieder geval ook zien op de aanwezigheid ban een noodoproepinstallatie het gebruik van gemeenschappelijke ruimten voor maaltijden en/of recreatie.

Hebt u vragen over het nieuwe WWS? Onze advocaten helpen u graag verder. In het najaar organiseren we een seminar waarin het nieuwe WWS nader wordt toegelicht. Houd de WOZ-beschikking goed in de gaten en maak eventueel alvast een berekening van de nieuwe huurprijs. Zo komt u niet voor verrassingen te staan. Staat uw woning momenteel leeg en wilt u opnieuw verhuren? Denk er dan over na of u voor of na 1 oktober 2015 gaat verhuren. Heeft u vragen of wilt u advies? Neem gerust contact met ons op!