Tag archieven: Woningwaarderingsstelsel

Liberalisatiegrens per 1 juli 2024

Minister De Jonge heeft op 4 maart 2024, enkele weken later dan normaal, zijn jaarlijkse circulaire huurprijsbeleid gepubliceerd. Daarin zijn onder meer de maximale percentages van de jaarlijkse huurprijsverhoging gepubliceerd, maar ook de verhoging van de prijs per WWS-punt.

We wisten al dat de jaarlijkse maximale huurverhoging in de sociale huursector 5,8% is. En we wisten ook al dat de jaarlijkse maximale huurverhoging in de vrije sector tot 1 mei 2024 5,8% is. Onzeker is nog wat het maximum is vanaf 1 mei 2024. Het is nog wachten op de goedkeuring van een wetsvoorstel daarover van de minister. De minister gaat er vanuit dat die goedkeuring komt. In dat geval zal de maximale huurverhoging vanaf 1 mei 2024 in de vrije sector 6,8% bedragen.

De verhoging van de prijs per WWS-punt is belangrijk voor de vaststelling van het aantal WWS-punten dat nodig is om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren. Sinds 1 juli 2023 waren daarvoor 136 WWS-punten nodig. Sinds 1 januari 2024 148 WWS-punten. En vanaf 1 juli 2024 zijn dat 143 WWS-punten.

Maar er is ook een complicatie. Als de Wet betaalbare huur (zoals minister De Jonge hoopt) op 1 juli 2024 wordt ingevoerd zijn er vanaf die datum geen 143 WWS-punten maar 144 WWS-punten nodig om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren. Maar veel maakt dat niet uit, want als die wet dan inderdaad is ingevoerd vallen alle woningen tot 187 punten, waarvoor nieuwe huurcontracten worden gesloten, onder het WWS. Het heeft geen zin om een woning met 143 punten voor 1 juli 2024 te verhuren, want dan zijn er 148 punten nodig voor de verhuur in de vrije sector.

Volgt u het nog? De huurprijsregulering wordt elk jaar gecompliceerder. Dit jaar spant de kroon. Maar nu komt daar ook nog grote onzekerheid bij. Het is niet fraai waar ons landsbestuur ons mee opzadelt.

Liberalisatiegrens per 1 januari 2024 naar € 879,66

Op 1 december 2023 is de per 1 januari 2024 geldende liberalisatiegrens bekendgemaakt. Die komt op € 879,66. De liberalisatiegrens lag sinds 1 januari 2023 op € 808,06, maar is geïndexeerd met de CPI (consumentenprijsindex) van juli 2022 tot juli 2023.

Dat betekent dat vanaf 1 januari 2024 tot en met 30 juni 2024 een zelfstandige woning over tenminste 148 punten moet beschikken om in de vrije sector te kunnen worden verhuurd. Tot en met 31 december 2023 is daartoe een puntenaantal van 136 nog voldoende.

Op 1 juli 2024 zal het benodigde puntental voor de verhuur in de vrije sector weer dalen. Het is voor het eerst dat het verschil zo groot is. Dat is het gevolg van de sterke inflatie de afgelopen tijd. Tot 2023 bewoog het benodigde puntental voor de verhuur in de vrije sector nog tussen 141 en 145 punten.

Ontbreken energielabel op ingangsdatum huurovereenkomst: wat betekent dit voor de toetsing aanvangshuurprijs woonruimte?

Op 30 juni 2023 heeft de Hoge Raad prejudiciële vragen beantwoord met betrekking tot de vraag in hoeverre een energielabel (voorheen energie-index) dat is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven na de ingangsdatum van de huurovereenkomst mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW (Hoge Raad 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005).

Toetsing aanvangshuur

Een huurder van een woning kan op grond van artikel 7:249 BW binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In geval van een tijdelijke huurovereenkomst voor de duur van twee jaar of korter kan dit tot uiterlijk zes maanden na afloop van de overeenkomst. Deze toetsing vindt plaats aan de hand van het woningwaarderingsstelsel ook wel puntenstelsel genoemd.

Woningwaarderingsstelsel

Op grond van het woningwaarderingsstelsel (WWS) worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. De energieprestatie van een woning is één van die kenmerken op basis waarvan punten kunnen worden toegekend. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.

Energielabel

Voor de bepaling van de energieprestatie van een woning zijn in de loop van de tijd verschillende methodes gebruikt, die in het WWS staan beschreven. Het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw) bepaalt dat bij het ontbreken van een geldig energielabel bij aanvang van de huurovereenkomst, moet worden aangesloten bij het bouwjaar van de woning. Hoe ouder de woning, hoe minder het aantal punten en dus hoe lager de maximale huurprijs. Aangezien bij het bouwjaar van de woning geen rekening wordt gehouden met energiebesparende voorzieningen die in de loop der tijd zijn aangebracht, resulteert dit doorgaans in een lager aantal punten dan zou zijn toegekend als het energielabel (tijdig) zou zijn verkregen. Die verbeteringen komen in een energielabel wel tot uitdrukking.

Prejudiciële vragen

In de lagere rechtspraak werd verschillend geoordeeld over de vraag of een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst opgenomen en geregistreerd energieprestatiecertificaat (energielabel) in de waardering van het gehuurde mag worden betrokken. De Kantonrechter Den Haag gaf daar een mooi overzicht van in zijn uitspraak van 28 augustus 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:9216) en besloot vervolgens hierover prejudiciële vragen voor te leggen aan de Hoge Raad.

Beantwoording prejudiciële vragen

De antwoorden van de Hoge Raad op de prejudiciële vragen komen, kort samengevat, op het volgende neer:

  • Voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het WWS is niet van belang of de energie-index of het energielabel aan de huurder is verstrekt.
  • Bij de toetsing van de aanvangshuurprijs is het niet nodig dat het energielabel al bepaald is op het moment waarop de huurovereenkomst ingaat. Voldoende is dat het   energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de huurcommissie of de kantonrechter.
  • Het is ook niet nodig dat de gegevens die nodig zijn om de het energielabel te bepalen, zijn opgenomen vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst.     Voorwaarde is wel dat de feitelijke toestand van de woning met betrekking tot de energieprestatie niet is veranderd. Als de opname na de ingangsdatum heeft   plaatsgevonden, moet de huurcommissie dus beoordelen in hoeverre de gegevens die zijn opgenomen, de toestand van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst weergeven.

Volgens de Hoge Raad wordt hiermee recht gedaan aan het doel waarmee de energieprestatie in het puntensysteem is opgenomen. Dat doel is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. De Hoge Raad kwam in zijn uitspraak van 22 april 2022 ( ECLI:NL:HR:2022:633) met betrekking tot een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst afgegeven WOZ-beschikking ook al tot een enigszins vergelijkbaar oordeel.

Nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers)(WWSO) is in 1979 ingevoerd en sindsdien niet noemenswaardig aangepast. Al geruime tijd wordt opgeroepen tot modernisering. De minister publiceerde vorig jaar een rapport over de noodzaak tot modernisering en hoe die kan worden vormgegeven. Wij schreven daar eerder over. Op 25 juli 2023 heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en heeft hij het ontwerp van een nieuw woningwaarderingsstelsel voor kamers ter consultatie aangeboden. Wat staat daarin?

Modernisering puntenstelsel voor kamers

Het nieuwe puntenstelsel lijkt veel op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. De belangrijkste elementen daarin zijn de volgende:

  • Elke m2 van de eigen kamer krijgt 1 punt;
  • Elke verwarmde eigen kamer krijgt 2 punten;
  • De punten per m2 voor gezamenlijke ruimten worden gedeeld door het aantal verhuurde kamers;
  • De energieprestatie wordt gewaardeerd met punten per m2;
  • Indien er geen energielabel is bepaald het bouwjaar het aantal punten (en krijgen woningen die ouder zijn dan 1977 geen punten);
  • De keuken wordt gewaardeerd op basis van de lengte van het aanrecht;
  • De keuken kan, net als bij zelfstandige woonruimte, extra punten krijgen voor extra kwaliteit, bv. voor inbouwapparatuur;
  • De badkamer en wc scoren punten op basis van de aanwezige sanitaire voorzieningen;
  • Ook de badkamer kan extra punten krijgen voor extra kwaliteit;
  • Er worden punten toegekend aan een privé en gezamenlijke buitenruimten;
  • De WOZ-waarde wordt gewaardeerd, maar op een andere manier dan bij zelfstandige woonruimte. Het aantal WOZ-punten is mede afhankelijk van de ligging van de kamer: meer punten in duurdere gebieden en minder punten in goedkopere gebieden;
  • Een kamer in een Rijksmonument krijgt 50 punten;
  • Er is een stelsel van aftrekpunten voor onder meer kamers kleiner dan 10 m2, voor kamers op 5e verdieping of hoger zonder lift, bij het ontbreken van een buitenruimte, bij kleine of hooggelegen ramen, wanneer de temperatuur niet in de kamer is te regelen.

De volgende rubrieken zijn niet overgenomen uit het WWS voor zelfstandige woonruimte: de renovatiepunten en de extra punten voor zorgwoningen en voorzieningen voor gehandicapten.

20% hogere puntprijzen

De maximale huurprijsgrenzen van kamers worden met 20% worden verhoogd. Omdat het puntenstelsel fundamenteel wijzigt, kan hiermee niet worden gezegd dat de maximale huurprijzen van alle kamers precies 20% hoger worden. Dat zal per kamer moeten worden uitgerekend.

De verhoging van de puntprijs met 20% is bedoeld om de nieuwbouw van kamers te stimuleren. Er is immers een groot tekort aan (studenten)kamers. De punten voor de energieprestatie zullen daar ook aan bijdragen, alsmede aan de verduurzaming van kamers.

Of die 20% voldoende is valt te betwijfelen. Stec Groep had namelijk in de aanloop naar het nieuwe stelsel, in een onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK, geconcludeerd dat de wettelijke maximale huren van kamers gemiddeld 33% omhoog moeten om tot een voldoende rendement te komen.

Of de het nieuwe systeem ertoe zal leiden dat de huren van kamers op een zodanig niveau komen dat dat het woningdelen zal stimuleren valt ook nog te bezien. Het huurprijsniveau van huidige systeem schiet daarin tekort.

Overgangsrecht

Hoewel dat nog niet duidelijk is, sluiten wij niet uit dat het nieuwe systeem bij invoering directe werking zal hebben. Dat zou betekenen dat huurders van kamers, die in het nieuwe systeem een lagere maximale huurprijs krijgen, meteen aanspraak kunnen maken op huurverlaging. Maar dat verhuurders van kamers, die in het nieuwe systeem een hogere maximale huurprijs krijgen, geen aanspraak kunnen maken op dat hogere niveau.

Wanneer invoering?

De consultatiefase is voorbij. Er zijn 39 reacties binnengekomen, waaronder van de bekende belangenclubs, zoals Kences, Aedes, Vastgoed Belang en de Woonbond,.

Niet duidelijk is wanneer het nieuwe stelsel wordt ingevoerd en of dat ongewijzigd zal gebeuren. Wellicht leiden de reacties nog tot wijzigingen.

Woningwaarderingsstelsel zwaar verouderd

Het Wetsontwerp betaalbare huur (Wbh) van minister De Jonge heeft tot doel dat de huurprijzen van een flink deel van de huidige vrije sector huurwoningen (middenhuursegment genoemd) drastisch worden verlaagd. Daardoor wordt de verhuur van zowel nieuw te bouwen als bestaande middenhuurwoningen in veel gevallen niet meer (voldoende) rendabel (in sommige gevallen zelfs leidend tot een structureel verliesgevende exploitatie). Het wetsontwerp heeft verstrekkende gevolgen die zich thans al laten gelden doordat de nieuwbouw voor een flink deel is stilgevallen en woningbeleggers overwegen hun woningen te verkopen of daar al mee zijn begonnen.

De wettelijke huurverlaging wordt gerealiseerd door het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot het middensegment. Daarmee komt de vraag op of dat WWS daar wel geschikt voor is. Of het WWS wel met zijn tijd is meegegaan en dus of uit het WWS wel redelijke huurprijzen voortvloeien. In deze bijdrage zal blijken dat dat niet het geval is. En dat het WWS zwaar verouderd is, ondanks de aanpassingen die minister de Jonge heeft aangekondigd.

Door de minister voorgestelde aanpassingen in het WWS

Een van de beleidsvoornemens van minister de Jonge is de modernisering van het WWS. In zijn Programma Betaalbaar Wonen van 19 mei 2022 staat (pag. 43):

Modernisering WWS: Daarnaast onderzoeken we hoe het woningwaarderingsstelsel, zoals geregeld in het Besluit huurprijzen woonruimten, gemoderniseerd kan worden.

Indien die modernisering leidt tot een betere waardering van huurwoningen kan de ‘schade’ die het gevolg zal zijn van de Wbh worden beperkt.

Volgens de toelichting bij het Wbh wordt de structuur van het WWS echter volledig intact gelaten en worden inhoudelijk slechts beperkte aanpassingen in het vooruitzicht gesteld:

  • Meer punten voor goede energielabels / minder punten voor slechte energielabels;
  • Minder punten voor energielabels voor alle kleine woningen;
  • Meer punten voor buitenruimten / afschaffing van de minimum grootte-eis van buitenruimten.

 

In het ontwerp van de Wbh is nog niet voorzien in aanpassing van het WWS, want het WWS staat in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) en er ligt nog geen voorstel voor aanpassing van dit Besluit.

Wordt het WWS hiermee voldoende gemoderniseerd?

Voor het antwoord op deze vraag moet het volgende worden bedacht.

Het huidige WWS is ontworpen aan het eind van de jaren zeventig van de vorige eeuw (en ingevoerd op 1 juli 1979). Het is dus zo’n 45 jaar oud. Het is sindsdien wel een aantal keren aangepast, maar de uitgangspunten en de structuur zijn nooit ter discussie gesteld noch aangepast.

Het WWS had bij de invoering ervan het oog op, wat toen heette, woningwetwoningen (thans: sociale huurwoningen). Dat zijn eenvoudige huurwoningen met eenvoudige voorzieningen. Dat is nog steeds goed te zien in het WWS: basale voorzieningen hebben een prominente plaats in het WWS en krijgen punten, maar luxe voorzieningen worden niet genoemd in het WWS. Luxe voorzieningen kunnen wel wat punten scoren, maar alleen in de keuken en in de badkamer en het totaal van voor die luxe te behalen punten is ook nog gemaximeerd.

In de afgelopen 45 jaren is er veel veranderd in de woningbouw. Er is veel luxe toegevoegd aan bestaande woningen (door middel van renovaties) en aan nieuwbouwwoningen. De woningwetwoning van 1979 is niet vergelijkbaar met de sociale huurwoning van vandaag. En in vrije sectorwoningen zijn vaak nog meer luxe voorzieningen aan te treffen.

Om een woning in de vrije sector te kunnen verhuren is een minimaal aantal punten nodig. Je hebt dus het WWS nodig om vast te stellen of een woning in de vrije sector kan worden verhuurd waar het WWS niet van toepassing is. Daarom zouden alle denkbare luxe voorzieningen met punten gewaardeerd moeten worden. Maar dat is nu niet het geval. Het WWS is dan ook flink verouderd. Het WWS doet al geruime tijd geen recht aan de kwaliteit van veel huurwoningen.

De huurcommissie kan, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte beoordelen in afwijking van het WWS. Dat staat in art. 5 van het Besluit huurprijzen woonruimte). De huurcommissie heeft haar beleid hierover in haar beleidsboek gepubliceerd. Daarin staat over dit onderwerp (slechts) de volgende tekst:

Nieuwe toepassingen in de woningbouw.

De Huurcommissie wordt regelmatig geconfronteerd met moderne voorzieningen in woningen. Deze nieuwe ontwikkelingen zijn in het huidige waarderingsstelsel (daterend van 1979) niet opgenomen. De Huurcommissie heeft besloten de volgende voorzieningen in punten te waarderen:

 Huistelefoon met video: 0,25 punt’

Zonder nadere toelichting mag hiermee duidelijk zijn dat je het niet van de huurcommissie moet hebben als het gaat om de waardering van moderne woonvoorzieningen. Er is regie van wetgever nodig om op dit punt volledigheid en helderheid te verschaffen.

Dat de modernisering van het WWS een stuk serieuzer moet en kan worden aangepakt dan is gebeurd in (de toelichting bij) het Wbh moge duidelijk zijn.

Waar ligt verdere modernisering van het WWS dan voor de hand?

Zonder te pretenderen volledig te zijn, liggen de volgende aanpassingen van het WWS voor de hand:

  1. Waardering met punten van alle denkbare luxe voorzieningen. Ik noem de volgende voorbeelden (geen uitputtende lijst):
  1. Koeling van de woning;
  2. Keukenluxe, zoals een wijnkoelkast, inbouwkoffieapparaat, kokend waterkraan e.d.;
  3. Badkamerluxe, zoals een infraroodcabine, sauna e.d.;
  4. Levensloopbestendige voorzieningen, zoals het vervangen van (oude) baden door (moderne) gelijkvloerse inloopdouches;
  5. Onroerende voorzieningen zoals:
    i) ingebouwde zonneschermen/blinds e.d;
    ii)  (luxe) vloerbedekking zoals tegels, parketvloeren,
    anhydrietvloeren, verlijmd pvc e.d.;
    iii)  zonnepanelen, indien deze onroerend zijn;
  6. Duur getint glas;
  7. Luxe (verwarmde) buitenruimten / losse onroerende tuinkamer;
  8. Gemeenschappelijke ruimten met (onroerende) voorzieningen (fitness/bioscoop/zwembad e.d.);
  9. Domotica-voorzieningen.

 

  1. De maximering van het aantal punten van luxe voorzieningen in de keuken en de badkamer tot maximaal het aantal ‘normale punten’ is niet meer van deze tijd. Hier gaat ook een negatieve tendens vanuit, want waarom zou een verhuurder in woningen die (hoe dan ook) in het gereguleerde segment vallen, nog extra investeren? Dat houdt ook de ontwikkeling van die woningen tegen.

 

  1. De oppervlakte van de woning wordt gewaardeerd met punten, maar ten onrechte wordt niet de gehele oppervlakte van de woning gewaardeerd met punten. De oppervlakte van hallen en andere verkeersruimten wordt niet meegerekend. Ook de oppervlakte onder een toilet ín de badkamer wordt niet meegerekend, terwijl een separaat toilet 3 punten krijgt. Dit is niet consistent, alleen al omdat deze oppervlakten wel meetellen voor de bepaling van de energieprestatie en de WOZ-waarde.Bovendien worden, indien deze oppervlakte wel wordt gewaardeerd, geschillen voorkomen over of een ruimte een hal is of behoort tot een vertrek. Dat zal bij nieuwbouw ook een positief effect hebben op het ontwerp van woningen: doordat hallen/verkeersruimten geen punten krijgen worden deze ruimten bewust zo klein mogelijk gehouden en zijn deze woningen daardoor minder praktisch voor bewoners. Het zal ook bijdragen dan de begrijpelijkheid van het WWS.

 

  1. Indien verwarming in de hal aanwezig is telt die verwarming niet mee, omdat alleen de verwarming in vertrekken meetelt. Dit moet gewijzigd worden.

 

  1. Bij de invoering van de Warmtewet in 2014 is voor huurwoningen, waarop die wet van toepassing was, het aantal punten dat verwarmde vertrekken scoren verminderd van 2 naar 1,5 punten (dit omdat in het Warmtetarief daarvoor al een component zit). Toen echter de Warmtewet per 1 juli in 2019 in het huurrecht werd afgeschaft is deze puntenvermindering ten onrechte niet teruggedraaid.

 

  1. In het WWS ontbreekt ten onrechte (een gedifferentieerde) waardering voor parkeervoorzieningen.

 

  1. Er worden straks meer punten toegekend aan buitenruimten tot 25 m2 (WWS-rubriek 8). Echter de oppervlakte van een carport blijft steken op 2 punten, omdat in het WWS het volgende staat: “de oppervlakte onder de carport wordt niet als privé-buitenruimte gemeten”. Dat moet worden aangepast in het WWS. Gebeurt dat niet dan zullen verhuurders carports slopen, want dan telt de gehele oppervlakte daarvan wel mee (wat meer punten oplevert).

 

  1. Bij de waardering van privé-buitenruimten is alleen de oppervlakte bepalend, maar ten onrechte niet de kwaliteit, terwijl daarin grote verschillen bestaan. Zonder differentiatie is aannemelijk dat buitenruimtes hoofdzakelijk betegeld blijven/worden (want dat is goedkoop). Vergroening, wat duurder is, zou juist (om meer dan één reden) gestimuleerd moeten worden.

 

  1. Alleen nieuwbouw krijgt een (tijdelijke) opslag van 5% op de WWS-prijs bij middenhuurwoningen. Bestaande huurwoningen niet. Daar is geen rechtvaardiging voor, alleen al niet omdat nieuwbouwwoningen door de goede waardering van de (verplichte) energieprestatie vrijwel altijd meer punten scoren dan vergelijkbare bestaande woningen. In het Programma Betaalbare Huur van 19 mei 2022 werd terecht nog gedacht over een algemene opslag voor alle middenhuurwoningen.

 

  1. De WOZ-cap pakt merkwaardig uit, waardoor vrije sectorwoningen in dure gebieden, die ‘getroffen’ worden door de WOZ-cap, terecht zijn gekomen in het gereguleerde segment (leidend tot fors lagere huren), terwijl vergelijkbare woningen in een goedkoper gebied in de vrije sector zijn gebleven. In de WOZ-cap, indien deze wordt gehandhaafd, moet gedifferentieerd worden naar prijsniveau in de verschillende woningmarkten in ons land, want de onderlinge prijsverschillen zijn groot. Bovendien kan na een renovatie (bv. in de verduurzaming) ook een terugval in punten ontstaan indien daardoor de WOZ-waarde toeneemt en de WOZ-cap in werking treedt.

 

  1. Geen terugval in punten, indien een nieuw systeem van waardering van de energieprestatie van de woning zou leiden tot een terugval in punten.

 

  1. Niet minder punten voor energielabels E en minder. Het Wbh leidt al tot fors lagere huren, maar door deze ‘strafmaatregel’ komt daar nog een schepje bovenop. Het gevolg daarvan is dat de terugverdienmogelijkheden van investeringen in verduurzaming nog meer worden beperkt, zodat het paard achter de wagen wordt gespannen: minder investeringen in verduurzaming in de juist de (oudere) woningen die die investeringen het meest nodig hebben. De minister zou moeten weten dat het over het algemeen beter is om te stimuleren dan te straffen.

 

  1. Hetzelfde geldt voor de drastische beperking van de extra energiepunten voor kleine woningen die nog maar pasgeleden is ingevoerd (1 januari 2021). Zeker als daar geen enkele overgangsregeling voor geldt.

 

Ook de IVBN heeft onlangs in haar ‘positionpaper’ gepleit voor een passende moderniseringsslag van het WWS. Zo wedijvert zij voor de herziening van de WOZ-cap en een betere waardering van C en B-energielabels.

Ontwerp nieuw WWS

Het wachten is op het ontwerp van een nieuw WWS. Nu de Tweede Kamer demissionair minister de Jonge groen licht heeft gegeven om door te gaan met al zijn woningmarktplannen, kunnen we dat binnenkort verwachten.

Modernisering woningwaarderingsstelsel voor kamers

Het hing al een tijdje in de lucht. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is erg verouderd en moet hoognodig gemoderniseerd worden. Vorig jaar verscheen daarover al een rapport. Wij schreven daar toen over. Eindelijk heeft de minister de daad bij het woord gevoegd en zijn voorstel in consultatie gebracht. Het nieuwe WWS voor kamers gaat veel lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Zo wordt de energieprestatie gewaardeerd met punten, worden buitenruimten beter gewaardeerd, kunnen punten worden toegekend aan extra kwaliteit en scoort de locatie punten (op basis van de WOZ-waarde). Ook worden de maximale huurprijzen met 20% verhoogd. Het ziet er dus naar uit dat het nieuwe WWS voor kamers tot hogere huurprijzen zal leiden. Of dat in een concreet geval ook echt zo is, zal moeten worden uitgerekend. Daarmee kunt u nu al beginnen.

De consultatietermijn sluit op 27 juni 2023.

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Wetsontwerp betaalbare huur van Minister de Jonge gepubliceerd

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Veel was sinds zijn Kamerbrief van 9 december 2022 al wel duidelijk. Maar toch zitten er enkele nieuwigheden in het wetsontwerp. Die belichten wij in deze blog. Maar more to come. Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co zal de plannen van de minister uitgebreid becommentariëren. Daarbij zal de nadruk liggen op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. De minister wil de spelregels van het spel zodanig wijzigen dat veel verhuurders hun rendement bij de verhuur van hun woningen plotseling zien verdampen.

De belangrijkste nieuwigheden in het wetsontwerp zijn de volgende:

1.  Er komen in de huurmarkt drie segmenten, waarvan de grenzen elk jaar worden afgebakend per 1 januari. En omdat de maximale huurprijsgrenzen (bepalend voor de jaarlijkse huurverhoging) voortaan ook worden aangepast per 1 januari (en niet meer per 1 juli) verdwijnt het vermaledijde jojo-effect ):

  • Laagsegment (tot de liberalisatiegrens die thans € 808,06 bedraagt), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0%. Omdat de liberalisatiegrens per 1 januari 2024 nog niet bekend is, is nog niet te zeggen tot hoeveel WWS-punten dit segment gaat).
  • Middensegment (vanaf de liberalisatiegrens tot 187 punten (thans € 1.123,13), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 0,5%.
  • Hoogsegment (vrije sector: vanaf 187 punten > vanaf (thans) € 1.129,39), waarin de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd tot de gemiddelde CAO loonstijging + 1%. Indien de inflatie lager is dan de gemiddelde CAO loonstijging wordt de inflatie als uitgangspunt genomen.

 

2. Een woning die meer dan 186 punten heeft en in de vrije sector is verhuurd, kan tijdens de looptijd van de huurovereenkomst niet terugvallen in het gereguleerde middenhuursegment, indien de puntenwaarde van die woning uitkomt op 186 of minder als gevolg van een daling van de WOZ-waarde van die woning. Die regel geldt niet indien (dezelfde) woning bij een volgende huurder bij aanvang van de huur (als gevolg van een WOZ-waardedaling) een puntenwaarde heeft van 186 of minder.

3. Verhuurders worden verplicht bij elke nieuwe verhuring een WWS-puntentelling over te leggen en in de huurovereenkomst te vermelden a) dat de huurder de huurprijs kan laten toetsen door de huurcommissie en b) de contactgegevens van het huurprijsmeldpunt van de gemeente.

4. De extra WOZ-punten voor de zogenaamde kleine Corop-woningen (2018-2022) vervallen per 2042.

5. De andere berekening van de WOZ-punten voor nieuwbouwwoningen (gerealiseerd in 2015-2019) vervalt per 2039.

6. Het WWS wordt dwingend, maar de gemeentelijke handhaving vindt alleen plaats bij nieuwe huurovereenkomsten. Daarop bestaat een uitzondering. De huurder, die huurt in vrije sector (aanvangshuurprijs hoger dan de liberalisatiegrens), kan na 1 jaar na inwerkingtreding van de nieuwe wet huurverlaging verkrijgen (niet met terugwerkende kracht) in een procedure bij de huurcommissie, indien zijn woning voor de inwerkingtreding van de wet in het gereguleerde segment viel.

7.  De extra energieprestatiepunten voor kleine woningen (kleiner dan 40 m2) vervallen.

8. De eis dat de breedte en de diepte van de buitenruimte minimaal 1,5 meter moeten zijn vervalt.

9. Bij middenhuurwoningen kan de huurprijs uitsluitend worden verhoogd op basis van een huurprijsverhogingsbeding in de huurovereenkomst en is het niet mogelijk om een inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

10. Huurprijsverhogingsbedingen die een grotere huurverhoging mogelijk maken dan de gemaximeerde wettelijke huurverhoging worden verboden. De gemeente kan ook daarop handhaven.

11. De huurcommissie kan de verhuurder een grotere kostenveroordeling opleggen indien hij vaker een te hoge huurprijs heeft bedongen. In plaats van € 300 kan deze oplopen van € 700 tot € 1.400.

12. Voortaan betalen alleen woningcorporaties een verhuurderbijdrage aan de huurcommissie. Daarbij vervalt de minimumgrens van 50 woningen.

13. Gemeenten krijgen de mogelijkheid om in hun huisvestingsverordening te bepalen dat middenhuurwoningen uitsluitend mogen worden verhuurd aan huishoudens met een middeninkomen. Daarbij geldt geen minimum inkomensgrens.

Het wetsontwerp roept vele vragen op en staat op gespannen voet met basale internationale verdragen. Het is dus nog maar de vraag of het wetsontwerp ongeschonden de eindstreep zal halen. Als gezegd, Hielkema & co zal de minister wijzen op de gebrekkigheid van zijn plannen.

 

 

 

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapportWaarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.

Huurprijsgevolgen bij woningen met een slechte energieprestatie / ondeugdelijke verwarming

Inleiding

De enorme prijsstijgingen van energie hebben grote maatschappelijke gevolgen. Het einde daarvan is nog niet in zicht. Met deze ontwikkeling komt de vraag op of huurders iets tegen hun verhuurder kunnen beginnen als hun woning een slechte energieprestatie heeft, bijvoorbeeld door slechte isolatie of door een verouderde en daardoor onzuinige verwarmingsinstallatie. Huib Hielkema verkent de mogelijkheden en hoe verhuurders zich ertegen kunnen wapenen.

Huurders van oude woningen met een slechte energieprestatie zien hun energierekening dit jaar veel meer stijgen dan huurders van recent gebouwde woningen. Zeker als dat leidt tot betalingsproblemen is het voor huurders verleidelijk te onderzoeken of de huurprijs kan worden verlaagd of dat de verhuurder kan worden gedwongen de energieprestatie te verbeteren. Hebben huurders daartoe mogelijkheden?

Oudbouw is geen nieuwbouw

Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau dat de huurder mag verwachten van een soortgelijke woning. De huurder van een oudbouwwoning mag dus niet het kwaliteitsniveau verwachten van een nieuwbouwwoning. Dat geldt niet alleen voor de energieprestatie van de woning, maar bv. ook voor de gehorigheid ervan. Dat betekent dat de huurder van een oudere woning niet van zijn verhuurder kan verlangen dat hij zijn woning op nieuwbouwniveau brengt. Dat betekent ook dat een woning niet ineens gebrekkig is geworden omdat de energietarieven zijn gestegen.

Verbetering energieprestatie oudere woningen

Maar de huurder kan wel bepaalde in de wet vastgelegde voorzieningen verlangen van zijn verhuurder mits hij een huurverhoging betaalt die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de verhuurder. Het gaat hierbij uitsluitend om thermische isolatievoorzieningen (zoals dubbel glas en vloerisolatie) en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel door een cv-ketel met een rendement van ten minste 80 procent. Als de verhuurder weigert daaraan mee te werken, kan de huurder een verzoek indienen bij de rechter. De rechter kan de verhuurder vervolgens verplichten om op zijn kosten die verbeteringen aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de kosten. De rechter is niet verplicht de verhuurder daartoe te dwingen. Hij kan daartoe de belangen van huurder en verhuurder afwegen. In de rechtspraak over deze materie zien we bijvoorbeeld dat de rechter het verzoek van de huurder niet toewijst indien de verhuurder de door de huurder verlangde voorzieningen op afzienbare termijn later op basis van zijn meerjarenonderhoudsplan voornemens is aan te brengen. Dat geldt met name bij de complexgewijze aanpak daarvan. De huurder wiens woning niet door middel van een cv-installatie wordt verwarmd (maar bv. door gaskachels) kan op basis van deze regeling geen aanspraak maken op een complete cv-installatie. De huurder kan in deze juridische procedure geen andere voorzieningen afdwingen dan thermische isolatie en vervanging van een verouderde cv-ketel. En hij zal altijd een huurverhoging moeten betalen. De rechter stelt die vast op basis van de investeringskosten.

De recente grote stijging van de energieprijzen kan ertoe leiden dat in de door de rechter toe te passen belangenafweging de belangen van de huurder zwaarder wegen dan voorheen. Omdat het hier om een zeer recente ontwikkeling gaat is hier nog geen rechtspraak over.

Slecht energielabel

Sinds 2011 maakt de energieprestatie van de woning deel uit van het woningwaarderingsstelsel. De energieprestatie wordt vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Die voorschriften zijn sinds 2011 een aantal keren gewijzigd. Zo is op 1 januari 2021 de Energie Index vervangen door een nieuwe wijze van vaststelling op basis van de zogenaamde NTA 8800. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Als na 10 jaar een nieuw label moet worden aangevraagd op basis van de nieuwe norm bestaat de kans dat de woning opeens minder WWS-punten waard is. Indien de huurprijs van de huurprijs van de woning op of omstreeks het wettelijke maximum zit, kan dat betekenen dat de huurder recht heeft op huurverlaging. De huurder van een sociale huurwoning heeft in dat geval meteen recht op die huurverlaging. Indien het gaat om een vrijesectorwoning die daardoor opeens 140 punten of minder waard is geworden, kan dat ertoe leiden dat de woning een sociale huurwoning is geworden. In dat geval betekent dat niet dat de zittende huurder recht heeft op huurverlaging. Maar een volgende huurder kan aanspraak maken op een sociale huurprijs.

Temperatuur in de woning te laag door gebreken

Het komt voor dat een huurder beweert dat zijn woning door gebreken niet goed is te verwarmen. Als de huurder op die grond reparatie of huurvermindering eist, is het aan hem te bewijzen dat er sprake is van objectieve gebreken én dat daardoor de woning niet goed is warm te krijgen. Dit om te voorkomen dat het gaat om een subjectieve beleving van de huurder. Met name indien de huurder de woning al jaren zonder problemen bewoont en ineens met klachten komt, heeft hij wel wat uit te leggen en aan te tonen.

Motie PvdA/GroenLinks: huurverlaging bij energielabel E en lager

Vorige maand wilden PvdA en GroenLinks afdwingen dat huurders van een sociale huurwoning met energielabel D of lager recht hebben op een huurkorting. Dat ging de Tweede Kamer te ver. Maar een motie van deze partijen, die huurders een huurverlaging kan opleveren bij een woning met energielabel E, F of G, werd wel aangenomen. Minister de Jonge heeft inmiddels laten weten de motie te willen uitvoeren door woningen met deze slechte energielabels minder punten te geven. Dat kán leiden tot een huurverlaging, maar dat zal niet altijd het geval zijn. Er komt dus geen verplichte strafkorting bij een slecht label. Omdat de minister het woningwaarderingsstelsel per 1 januari 2024 wil moderniseren en de energieprestatie daarin anders zal worden gewaardeerd, is het afwachten hoe de minister de motie precies gaat uitwerken.

Puntensysteem studentenkamers op de schop

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is in 1979 ingevoerd en sindsdien nooit aangepast. Al geruime tijd klinkt uit verhuurdershoek de oproep tot modernisering. Ook het WWS voor zelfstandige woonruimte is verouderd en volgens de minister aan modernisering toe, hoewel dat wel regelmatig is aangepast. Voor het WWS voor kamers geldt de noodzaak tot modernisering dus nog veel meer. Dat gaat nu dus gebeuren. Onlangs heeft minister de Jonge een rapport gepresenteerd waarin een nieuw puntensysteem voor kamers wordt voorgesteld. Het nieuwe kamer-WWS gaat meer lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Wat kunnen we verwachten?

Stimuleren van bouw van kamers

De minister schrijft op 3 juni 2022 aan de Tweede Kamer dat de krapte op de woningmarkt ook merkbaar is voor mensen die op zoek zijn naar een kamer, zoals studenten. Bij zijn brief zit het rapport “Effecten nieuw model WWS onzelfstandig” met concrete voorstellen voor aanpassing.

Kamers belangrijke bijdrage aan oplossing woningnood

De minister vindt dat er meer woningen voor kamerbewoning moeten komen en dat modernisering van het kamer-WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers. Hij schrijft dat kamers goedkoper en efficiënter zijn dan zelfstandige woningen en daarom een belangrijke aanvulling op het bestaande woningaanbod zijn. Bovendien blijkt uit onderzoek dat kamerbewoning goed is voor het welzijn van huurders, omdat het eenzaamheid kan tegengaan, specifiek voor bijvoorbeeld jongeren die uitstromen uit (jeugd)zorginstellingen, dak- en thuislozenopvang en voor jongere statushouders.

Modernisering puntenstelsel voor kamers

De minister schrijft dat het puntenstelsel inzichtelijker wordt doordat het meer gaat lijken op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat begrijp ik niet. Het huidige puntenstelsel voor kamers is veel eenvoudiger en veel inzichtelijker dan het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat laatste stelsel is door de vele wijzigingen zeer complex geworden en kent tal van onduidelijkheden en multi-interpretabele regelingen. Het is daarom te hopen dat de minister daar lering uit trekt.

In het nieuwe kamer-WWS gaat ook het energielabel, de WOZ-waarde en de locatie meetellen. Dat leidt ertoe dat kamers op gewilde locaties en kamers met een lagere energierekening een hogere maximale huur krijgen.

Omdat de minister schrijft dat het nieuwe WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers, zou je daaruit kunnen afleiden dat het nieuwe systeem leidt tot hogere huren. Dat blijkt niet helemaal het geval te zijn, want hij schrijft ook dat de gemiddelde maximale huurprijs gelijk blijft. Niettemin blijkt dat het nieuwe stelsel tot hogere huren zal leiden bij kleinere kamers (omdat de oppervlakte minder zwaar gaat wegen) en bij kamers met een goede energieprestatie. Aangenomen mag worden dat kamers op gewilde (dure) locaties ook duurder worden.

Vervolgstappen

De minister gaat nu onderzoeken of het in het rapport gepresenteerde nieuwe stelsel ‘voldoende bijdraagt aan de bereidheid om in kamers te gaan investeren’, waarna een nieuw model van het WWS nader uitgewerkt.

Regulering middensegment – kunnen we al zien waar het naar toe gaat?

Sinds het coalitieakkoord van 15 december 2021 weten we dat het kabinet het voornemen heeft de huurprijzen in het middensegment te reguleren. In zijn beleidsnota’s daarna laat minister de Jonge weinig los over hoe hij dit wil gaan aanpakken. Hij wil eerst botsproeven doen en dan in het najaar van 2022 zijn concrete plannen presenteren. Want hij wil dat die al op 1 januari 2024 in werking treden. Is er in de tot nu toe verschenen vaagtaal dan helemaal niets concreets te zeggen over zijn plannen? Huib Hielkema probeert tussen de regels door te lezen en doet een (hachelijke) poging te doorgronden waar het concreet naar toe gaat.

Plannen voor woningbouw liggen nu al stil

Minister de Jonge heeft dit voorjaar de markt kopschuw gemaakt. De meeste woningbouwers wachten sindsdien af en hebben hun plannen in de ijskast gezet. Dat is goed te begrijpen, want de Jonge wil de huren van een flink deel van de vrije sector reguleren. Geen enkele projectontwikkelaar gaat de woningen bouwen die vanaf 2024 door die regulering een te lage huurprijs krijgen, zodat er onvoldoende rendement is (of nog erger: de exploitatieverlies gevend wordt). De Jonge heeft daarmee met zijn eerste daden als minister van volkshuisvesting, die de regie naar zich toe wil trekken, nog voordat hij zijn concrete plannen heeft gepresenteerd precies het tegenovergestelde gekregen van wat hij wil bereiken: de ontwikkeling van de bouw van nieuwe woningen ligt nu al maanden voor een flink deel stil. En als hij te ver doorschiet met zijn voorgenomen regulering blijft dat zo. Zijn belangrijkste doel, de bouw van 900.000 woningen tot 2030, kan hij dan op zijn buik schrijven. De Jonge heeft zich dan ook voor een buitengewoon lastig dilemma geplaatst: de huren op de korte termijn aan banden leggen, maar er tegelijk voor zorgen dat de woningen met die gemaximeerde huren wel worden gebouwd. Niet door de overheid, maar door de markt.

Voorspelling

Ik ga ervan uit dat de Jonge en zijn ambtenaren dit dilemma ook wel zien en daarom proberen te komen tot een compromis, of zoals hij dat noemt ‘de juiste balans’. Ik ga op basis van de tot nu toe verschenen beleidsnota’s proberen te voorspellen in welke richting dat compromis gaat.

Ik verwacht:

  • Dat de liberalisatiegrens wordt verhoogd tot maximaal € 1.250, wat bij het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) correspondeert met 235 punten;
  • Maar dat daarbij niet wordt uitgegaan van het huidige WWS, maar van een (ver)nieuw(d) WWS, dat voor middenhuurwoningen tot meer punten leidt. Ik verwacht dat, omdat:
    • in de beleidsnota’s staat dat het WWS op de schop gaat: de ene keer heet het modernisering, de andere keer vereenvoudiging;
    • wordt overwogen om een opslagpercentage voor middenhuur toe te passen.
  • Dat voor verduurzaming meer WWS-punten kunnen worden behaald dan nu het geval is en dat moderne voorzieningen voor de levering van elektriciteit en warmte (denk aan WKO’s en WKK’s) beter gewaardeerd gaan worden;
  • Dat er voor nieuwbouw en transformaties een bijzondere regeling gaat komen, leidend tot meer punten dan voor bestaande bouw. Ik verwacht dat omdat:
    • er anders geen of onvoldoende woningen worden gebouwd;
    • de Jonge herhaaldelijk heeft verklaard dat de bouw van nieuwe woningen rendabel moet blijven voor (institutionele) beleggers;
  • Dat er geen overgangsregeling komt waarin bestaande woningbeleggingen worden ontzien. Ik verwacht dat omdat in de tientallen jaren dat het WWS bestaat er nog nooit een overgangsregeling is getroffen bij wijzigingen daarvan. Hoewel dat bij de voorgenomen drastische operatie dat zeer onverstandig zou zijn, valt daarom niet te verwachten dat er nu wel een overgangsregeling komt;
  • Dat er geen ondergrens komt, zodat er geen remedie is indien een woningexploitatie door de regulering ineens onvoldoende rendement oplevert. Ik vermoed dat de minister het te lastig vindt om een ondergrens te bepalen, want dan moet een formule worden bedacht waarmee kan worden berekend wanneer huurregulering in concrete gevallen leidt tot onvoldoende rendement. Het zou het systeem ook ingewikkelder maken.

 

Kritische kanttekeningen

Dat de huren van veel vrijesectorwoningen gemaximeerd zullen worden staat wel vast. Indien onderscheid wordt gemaakt tussen nieuwbouw en bestaande bouw met als doel dat bij nieuwbouw een rendement wordt gegarandeerd, zal dat uiterst kwestieus zijn, want in strijd zijn met de bescherming van het eigendomsrecht. Het is daarom te hopen dat dat onderscheid niet wordt gemaakt, of dat er een evenwichtige overgangsregeling komt dan wel een ondergrens. Als de minister dat niet doet, doe ik nog een voorspelling: hij roept dan juridische procedures over zich af van woningeigenaren die plotseling hun rendement structureel zien verdampen gebaseerd op te vergaande schending van het eigendomsrecht.

Middenhuurregulering: schieten de plannen van minister De Jonge door?

Minister De Jonge heeft op donderdag 19 mei 2022 zijn ‘Programma betaalbaar wonen’ gepresenteerd. Daarin staan vergaande plannen om het wonen voor huurders van middenhuurwoningen goedkoper te maken. In dit artikel vat ik zijn plannen voor de huurwoningmarkt (of zoals dit kabinet het liever noemt: volkshuisvesting) samen en analyseer ik die. Daarbij ligt de nadruk op het meest vergaande onderdeel van zijn plannen: regulering van het middenhuursegment.

Doel van de minister

Uit zijn programma (en de titel ervan) blijkt duidelijk hoe de minister aankijkt tegen de woningmarkt en wat hij wil bereiken. De minister vindt dat er te weinig middenhuurwoningen zijn (nu onderdeel van de vrije ongereguleerde huursector) en dat de huurprijzen als gevolg daarvan te hoog zijn. Daardoor hebben mensen met een middeninkomen[i] moeite om een huurwoning te vinden die past bij hun inkomen. Daarom moeten de huren in de vrije sector volgens de minister omlaag, zodat er voldoende huurwoningen komen in het middenhuursegment voor de middeninkomens. Die huurverlaging kan alleen bereikt worden door ingrijpen van de overheid, aldus de minister.

De plannen van de minister: liberalisatiegrens en opslagpercentage

De minister wil de huurverlaging bewerkstelligen door de liberalisatiegrens te verhogen van € 763,- (corresponderend met ongeveer 145 WWS-punten) naar een bedrag tussen ongeveer € 1.000,- (187 WWS-punten) en € 1.250 (235 WWS-punten).

Het gaat hierbij niet helemaal om dezelfde WWS-punten als bij sociale huur, want de minister wil voor het middensegment een nader te bepalen opslagpercentage toepassen. Ik begrijp dat als volgt. Indien een woning uitkomt op 170 punten en nu dus in de vrije sector valt, wordt dat puntental verhoogd met bijvoorbeeld een opslagpercentage van 20%, zodat de woning geen 170 maar 204 punten waard is. Als de minister de liberalisatiegrens op 187 punten vastklikt blijft deze woning dus geliberaliseerd. Maar komt de liberalisatiegrens op 235 WWS-punten te liggen, dan zal deze vrijesectorwoning, ondanks het opslagpercentage, gaan vallen onder het regime van het WWS (woningwaarderingsstelsel).

Om de precieze liberalisatiegrens en het opslagpercentage te kunnen vaststellen wil de minister de komende maanden onderzoeken hoe de regulering zou uitpakken in de woningmarkten van drie gemeenten: Utrecht, Zwolle en Doetinchem. Botsproeven noemt de minister dat. Ik begrijp dat hij daarmee wil voorkomen dat de regulering doorschiet en daardoor het aanbod van middenhuurwoningen en nieuwbouw wordt aangetast. Hij is er ook beducht voor dat de regulering in strijd komt met de bescherming van het eigendomsrecht. De minister sluit daarbij niet uit dat de op 1 mei 2022 ingevoerde WOZ-cap wordt aangepast. En hij gaat kijken naar de mogelijkheid dat het inkomen van de huurder bepalend wordt voor de woningtoewijzing en naar de mogelijkheid de huurder te stimuleren (of te dwingen?) te verhuizen, indien zijn inkomen is gestegen. De minister noemt dit alles het zoeken naar balans en hij wil dit najaar de ‘contouren van de middenhuurregulering schetsen’, opdat deze op 1 januari 2024 ingaat.

Ook wil de minister het WWS moderniseren en onderzoeken hoe daarin verhuurders kunnen worden gestimuleerd hun woningen te verduurzamen.

Valt een woning eenmaal onder de huurregulering, dan kan de huurder de huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. Maar daar blijft het niet bij. De minister wil via de nieuwe Wet goed verhuurderschap handhaving door de gemeente (boetes en lasten onder dwangsom) mogelijk maken, indien de verhuurder een te hoge huurprijs bedingt.

De minister wil de tijdelijke huurovereenkomst niet afschaffen, maar hij wil gemeenten wel instrumenten geven om die contractvorm te verbieden in wijken waar hoge doorstroming ongewenst is. Hij noemt dat misbruik van deze contractsvorm.

Evenwichtskunst

Dat er een tekort aan woonruimte is, leidend tot hoge huurrijzen, en dat de beste oplossing van dat probleem het bijbouwen van veel woningen is, is duidelijk. Dat er een betaalbaarheidsprobleem is voor sommige groepen op de woningmarkt en dat dat op korte termijn niet kan worden opgelost door woningen te bouwen is ook duidelijk. Als je het betaalbaarheidsprobleem voor de korte termijn wil oplossen kan dat alleen door ingrijpen van de overheid. Ook dat valt niet te betwisten. Maar over hoe je dat doet lopen de meningen sterk uiteen. De minister heeft daar nu stelling in genomen, maar hij houdt tegelijk nog veel slagen om de arm.

Het debat over of en hoe de overheid moet ingrijpen in woningmarkt om de huren betaalbaar te houden voor groepen in de samenleving is bepaald niet nieuw. Belangbehartigers van huurders vinden al vele tientallen jaren dat, omdat wonen een primaire levensbehoefte is, de overheid vergaand moet reguleren, het liefst door de huren van alle woningen te reguleren. Belangenbehartigers van projectontwikkelaars en woningeigenaren zijn over het algemeen niet per se tegen regulering, maar vinden dat zij een faire huurprijs moeten kunnen krijgen omdat zij bij gebrek aan rendement geen woningen kunnen bouwen en verhuren. En zij rekenen daarbij op een betrouwbare overheid die de spelregels niet steeds verandert, want de exploitatie van huurwoningen doen zij voor de lange termijn. De overheid zit daartussenin, want bouwt zelf geen woningen. Indien de overheid vindt dat de huren te hoog zijn en dat zij daarop moet reageren door te reguleren, moet zij dus oog houden voor de belangen van beide partijen. Dat de overheid daarbij het eigendomsrecht aantast is ‘all in the game’ en te rechtvaardigen, mits zij voldoende rekening houdt met de belangen van de verhuurder. Dat is een evenwichtskunst die lang niet elke politicus voldoende beheerst. Maar door die bril moeten de plannen van minister de Jonge wel worden beoordeeld.

Botsproeven

De minister heeft blijkens de eerste reacties beleggers flinke schrik aangejaagd met zijn plan het woningwaarderingsstelsel (WWS) door te trekken tot € 1.000,- of zelfs € 1.250,-. Als dat gebeurt zou dat desastreus zijn voor de volkshuisvesting als geheel, want de gevolgen zijn eenvoudig te voorspellen. Beleggers, zeker hen die voor de hoge koopprijzen van de laatste jaren woningen hebben gekocht in de verwachting enig rendement op basis van een vrije sector huur te kunnen genereren, gaan dan massaal hun woningen verkopen. Zij kunnen niet anders. Want doen zij dat niet, dan zullen zij met een substantieel lagere huur genoegen moeten nemen, in veel gevallen leidend tot een verliesgevende exploitatie. Tenzij de koopmarkt crasht (zoals in de periode 2008 – 2013) en de prijzen flink dalen, zullen de kopers van die woningen geen andere beleggers zijn, maar mensen die de woning zelf gaan bewonen. Het effect daarvan is precies het tegengestelde van wat de minister wil bereiken: het middenhuursegment zal niet groter worden maar kleiner. Terwijl beleggers dit als een vorm van door onteigening aan de kaak zullen stellen in procedures op grond van te ver gaande schending van het eigendomsrecht als bedoeld in het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens[ii]. Ook de nieuwbouw van middenhuur zal stilvallen bij een al te rigoureuze huurregulering. De minister heeft daar blijkens zijn Programma oog voor, want hij wil zoeken naar de juiste ‘balans’. Maar hij heeft nog geen idee hoe die balans eruit gaat zien. Die wil hij dus door middel van zijn botsproeven gaan verkennen. En precies daar ligt de kern van zijn toekomstige maatregelen. Laten we die eens verkennen.

Ondergrens van de regulering: redelijk rendement

Wil de minister dat het middenhuursegment daadwerkelijk groter wordt, dan zal hij beleggers en projectontwikkelaars niet tegen zich in het harnas moeten jagen maar ervoor moeten zorgen dat huurprijsregulering van dat segment een ondergrens kent: een redelijk rendement voor de verhuurder. Daartoe zal de minister in kaart moeten brengen welke relevante exploitatiekosten die ondergrens bepalen. Dat is niet eenvoudig, maar wel mogelijk. Daarbij zal hij ook de maatregelen, die zijn collega van financiën wil treffen en die leiden tot een lastenverzwaring voor verhuurders, in zijn beleid moeten betrekken. Plus de (kosten van de) duurzaamheidsmaatregelen die hij van verhuurders verlangt. Ik herinner de minister eraan dat, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, de toenmalige minister van Agt dat deed met als uitgangspunt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken gerelateerd aan het rendement op staatsleningen.[iii] In het Programma Betaalbaar Wonen van de minister mis ik een dergelijk redelijk uitgangspunt.

Verouderd WWS

Het huidige WWS is verouderd. Het is voor wat betreft de voorzieningen in de woning nog altijd gebaseerd op de aloude woningwetwoning. Het WWS houdt geen dan wel onvoldoende rekening met allerlei moderne voorzieningen, zoals koelsystemen, luxe voorzieningen in keuken en badkamer, aangeklede buitenruimten, gemeenschappelijke ruimten, parkeervoorzieningen, beveiligingsmaatregelen, levensloopbestendig voorzieningen, voorzieningen op het gebied van (ouderen)zorg e.d. Deze voorzieningen vergen investeringen die vanzelfsprekend gewaardeerd moeten worden in de huurprijs. Dat is nu niet of onvoldoende het geval. Het is daarom verheugend dat de minister voornemens is het WWS te moderniseren. Daarbij moet hij zich realiseren dat, om te bepalen of een woning een vrije sector woning is, die woning op grond van het WWS een minimum aantal punten dient te scoren. Voor een vrije sectorwoning heb je dus de punten van het WWS nodig, zodat het noodzakelijk is dat allerlei moderne en luxueuze woonvoorzieningen worden gewaardeerd in het WWS.

Overgangsrecht

Verontrustend is dat de minister zegt te willen onderzoeken of de huurprijsregulering van toepassing kan worden verklaard op lopende huurcontracten, zodat zittende huurders al meteen kunnen aandringen op huurverlaging. Duidelijk mag zijn dat dat op gespannen voet zal zijn staan met het eigendomsrecht. Hoe minder het nieuwe systeem rekening houdt met het te respecteren belang van de verhuurder, hoe noodzakelijker het zal zijn om bestaande huurrelaties te ontzien. Daarmee doel ik niet zozeer op lopende huurcontracten, maar op bestaande beleggingen, zeker als het gaat om woningen die tegen de recente hoge koopsommen zijn verkregen.

Laten we hopen dat minister de Jonge tot verstandige inzichten komt bij zijn botsproeven. Doet hij dat niet, dan roept hij vast en zeker een pittige clash met beleggers over zich af. En we weten: wie botst loopt schade op.

[i] De minister noemt in dit verband leraren, politieagenten en verpleegkundigen.

[ii] De Raad van State waarschuwde daar al voor bij de WOZ-cap, die kinderspel is vergeleken bij de huidige plannen van de minister. De Raad van State overwoog (zie: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2022-7611.html): ‘Het recht op eigendom is onder meer verankerd in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Op grond daarvan mag eigendom wettelijk gereguleerd worden, mits die regulering geschiedt in een duidelijk omschreven algemeen belang. Zoals ook vermeld in de toelichting geldt voldoende betaalbare woongelegenheid als zo’n algemeen belang. Daarbij dient echter wel een redelijk evenwicht (‘fair balance’) te worden gevonden tussen eerbiediging van recht op eigendom enerzijds, en het bevorderen van voldoende betaalbare woongelegenheid anderzijds. Een factor die bij de afweging of sprake is van een redelijk evenwicht onder meer relevant is, is de verwachte effectiviteit van de maatregel. Nu het voorstel is gericht op een gevolg van de problematiek in plaats van op de oorzaken (zie punt 2), is de Afdeling er niet op voorhand van overtuigd dat de voorgestelde maatregel noodzakelijk en effectief is en de inbreuk gerechtvaardigd is. De toelichting verdient in dit licht aanvulling. De toelichting besteedt ook aandacht aan te verwachten afnames van rendementen voor verhuurders. Een vraag die niet aan de orde komt, is of de maatregel er toe leidt dat verhuurders niet meer aan hun wettelijke verplichtingen (zoals behoorlijk onderhoud of investeringen in duurzaamheid) kunnen voldoen omdat rendabele exploitatie niet langer mogelijk is.’

[iii] Kamerstukken II, 1976-1977, 14175, nr. 11, Nota n.a.v. het eindverslag: ‘De ondergetekenden zijn bepaald niet van opvatting, dat het verhuren van woningen geen bron van inkomen voor de verhuurder behoort te zijn. De fi­nanciering van de woningbouw zou dan immers ernstig in het gedrang ko­men. Wel moet naar hun mening het huur- en subsidiebeleid er mede toe leiden, dat het rendement op investeringen in woningen als regel binnen ze­kere grenzen blijft. Als richtsnoer wordt daarbij thans gehanteerd het ge­middelde rendement op een vijftal aflosbare staatsleningen met een reste­rende looptijd van 8 tot 15 jaar. (…) Voor wat de woningen betreft die wor­den gebouwd onder de sinds 1975 geldende Beschikking geldelijke steun huurwoningen ligt de zaak wat minder ingewikkeld. Er wordt een ren­dement gelijk aan dat op staatsleningen gegarandeerd, onafhankelijk van de ontwikkeling van het percentage van de trendmatige huurstijging en van de bijkomende exploitatielasten.’

Gaat Hugo de Jonge het WWS echt doortrekken naar het middensegment?

Minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft op vrijdag 11 maart 2022 zijn zogenaamde “Nationale woon- en bouwagenda” gepresenteerd. Daarin ontvouwt de minister globaal de plannen die hij heeft om de “wooncrisis” op te lossen. Het is een lijvig verhaal en er staan uiteraard allerlei zaken in die ook al in het coalitieakkoord van 15 december 2021 stonden. Het leeuwendeel gaat over hoe de woningbouw kan worden gestimuleerd: er moeten volgens het rapport tot 2030 900.000 woningen worden gebouwd. Het is allemaal nog niet uitgewerkt; er komen dus nog allerlei follow-ups op de verschillende deelonderwerpen.

Huurwoningmarkt

Minister De Jonge besteedt in zijn Woon- en Bouwagenda ook aandacht aan de huurwoningmarkt (zie pag. 26/27, 35 en 47/49). Daarin staan een paar zaken die we nog niet wisten.

Invoering WOZ-cap

Eindelijk geeft de minister enige duidelijkheid over de datum van invoering van de WOZ-cap. Ik schrijf ‘enige’, omdat er nog een slag om de arm wordt gehouden. In de Woon- en Bouwagenda staat dat de beoogde datum waarop de WOZ-cap wordt ingevoerd 1 mei 2022 is. Er moet namelijk nog een ‘nader rapport’ komen. Dat rapport zal ongetwijfeld ingaan op het (nog geheime) advies dat de Raad van State al in december 2021 over deze maatregel heeft gegeven. We kunnen niet anders dan afwachten of de beoogde datum ook de echte datum zal zijn.

WWS doortrekken naar het middensegment?

We wisten al uit het coalitieakkoord dat de minister het woningwaarderingsstelsel (WWS) wil vereenvoudigen. We wisten ook uit datzelfde coalitieakkoord dat er een vorm van huurprijsregulering van het middensegment gaat komen. Maar wat we nog niet wisten is dat de minister onderzoek wil doen naar de mogelijkheden om het middenhuursegment ook onder het WWS te brengen.

Het gaat hierbij om de combinatie van deze twee maatregelen: als de huurprijzen in het middensegment onder het WWS worden gebracht, gebeurt dat onder een nieuw, vereenvoudigd WWS. Waar die vereenvoudiging uit bestaat is nog niet te zeggen. Welke gemaximeerde huurprijzen uit de bus zullen rollen is dus ook niet te voorspellen. Omdat de minister zegt beide maatregelen eerst te willen onderzoeken, is allerminst zeker dat dit gaat gebeuren.

Onheilspellend scenario

Deze maatregelen zijn voor veel verhuurders een buitengewoon onheilspellend scenario, omdat het het rendement flink onder druk kan zetten en zelfs tot verliesgevende exploitaties kan leiden. Verhuurders die recent hebben ingekocht tegen de huidige hoge (niet gereguleerde) marktprijzen zullen van een koude kermis thuiskomen als zij ineens bij de verhuur oplopen tegen maximering van de huurprijs. Er zijn partijen die de huidige spanning op de woningmarkt aangrijpen om vergaande maatregelen voor te stellen, waarbij alleen wordt gekeken naar de belangen van huurders. Maar een overheid die nieuwe ingrepen in de woningmarkt wil doen moet voorzichtig te werk gaan en ook rekening houden met de belangen van verhuurders. Daarbij moet ook worden gedacht aan evenwichtig overgangsrecht.

Hoe dan ook, het zal nog geruime tijd duren voordat het zo ver is.

Ondergrens

Voor verhuurders is enigszins hoopgevend dat in het coalitieakkoord staat dat de voorgenomen huurprijsregulering van het middensegment een ondergrens kent: de bouw van nieuwe woningen moet rendabel blijven voor institutionele beleggers. Daarop ligt in de Nationale woon- en bouwagenda dan ook de nadruk: die 900.000 nieuwe woningen tot 2030. De minister moet ook wel, want de overheid zal die woningen niet gaan bouwen. Dat wordt in het middensegment grotendeels gedaan door marktpartijen en die zullen echt niet gaan bouwen als er geen redelijk rendement valt te verwachten.

Beperking tijdelijke huurcontracten?

De minister noemt ‘het beperken van generieke tijdelijke huurcontracten’ een van de maatregelen die hij wil nemen om huurders beter te beschermen. Dit naar aanleiding van de evaluatie van de Wet doorstroming huurmarkt die in mei 2021 heeft plaatsgehad. Hij zegt er niet bij wat hij precies wil beperken en wat hiervan de stand van zaken is. Dit onderwerp kent overigens een buitengewoon merkwaardige parlementaire geschiedenis, want in 2021 stemde de Tweede Kamer juist nog in met een aanmerkelijke verruiming van de tijdelijke huurcontracten, waarna korte tijd later de Eerste Kamer er weer een stokje voor stak.

Wat de minister hier precies mee wil zullen we ook moeten afwachten.

Hielkema & co organiseert in samenwerking met het Vastgoedjournaal op 14 april 2022 een Businessmeeting over bovenstaande onderwerpen. U kunt zich hiervoor inschrijven via deze link.

Advies Advocaat-Generaal over WOZ-punten bedreiging voor nieuwbouw en transformaties?

Projectontwikkelaars, die nieuwe woningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar woningen, beginnen niet aan het project als dat leidt tot een verlies gevende exploitatie doordat de huurprijs te laag wordt. Het is voor hen van groot belang dat zij zeker weten dat zij de vooraf berekende huurprijs kunnen krijgen na de oplevering. Advocaat-Generaal van Peursem legt in zijn advies aan de Hoge Raad van 2 februari 2022 een bom onder dat uitgangspunt. Wat is er aan de hand?

WOZ-waarde in het WWS

Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe hoger de WOZ-waarde hoe meer punten een woning waard is en dus hoe hoger de huur. Dat is ook van belang voor de vrije sector, want zodra een woning meer dan 141 tot 145 punten waard is, kan deze in de vrije sector worden verhuurd. De verhuurder die een woning in de vrije sector wil verhuren moet er dus vanop aan kunnen dat de woning voldoende WOZ-punten scoort. Dat geldt in het bijzonder voor de projectontwikkelaar die grotere projecten (vernieuw)bouwt en dus grote risico’s aangaat. Indien deze zich voor wat betreft de huurprijs misrekent kan dat een dure vergissing blijken te zijn.

De WOZ-waarde wordt bepaald door de belastingdienst van de gemeente. Deze geeft jaarlijks een WOZ-beschikking af waarin de door de gemeente getaxeerde WOZ-waarde wordt meegedeeld aan verhuurder én huurder. Beiden kunnen daartegen bezwaar aantekenen als zij het met de WOZ-beschikking niet eens zijn.

De WOZ-waarde die in de WOZ-beschikking staat is de WOZ -waarde op 1 januari in het jaar ervoor (de peildatum). Bij (vernieuw)bouw wordt WOZ-waarde bepaald op 1 januari van het jaar waarin de woning wordt opgeleverd (de toestandspeildatum). De wet schrijft voor dat de WOZ-waarde dan gelijk is aan de vervangingswaarde van de woning als ware deze gereed. Omdat de vervangingswaarde volgens de Wet WOZ gelijk is aan de marktwaarde van de grond plus de kosten van herbouw van de woning (de geobjectiveerde stichtingskosten van de woning), zal deze in veel gevallen (aanmerkelijk) lager zijn dan de marktwaarde van de woning (plus grond).

Minimale WOZ-waarde

Bij (ver)nieuwbouw lopen gemeenten niet hard bij het afgeven van een WOZ-beschikking. Het komt er vaak op neer dat de gemeente helemaal geen WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum afgeeft. Maar daarmee zadelt de gemeente de verhuurder wel op met een probleem. Want indien er geen WOZ-waardebeschikking is, wordt de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel gelijk gesteld aan een fictieve minimale waarde die elk jaar opnieuw door de wetgever wordt vastgesteld en die in 2022 slechts € 61.198 bedraagt. Omdat dat een extreem lage waarde is, is het in het belang van de verhuurder toepassing van de minimale waarde te voorkomen.

De verhuurder doet er dus verstandig aan de gemeente tijdig, dat wil zeggen voor de oplevering van de woning, te verzoeken een WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum af te geven. Het maakt voor de WOZ-punten niet uit als de gemeente die pas verstrekt na aanvang van de huurovereenkomst.

Rechtspraak verdeeld

In de rechtspraak over dergelijke gevallen blijken rechters heel verschillend te oordelen. Er zijn rechters die de wet strikt toepassen en dan al snel de minimale WOZ-waarde tot uitgangspunt nemen. Er zijn ook rechters die de werkelijke (door een eigen taxateur) getaxeerde WOZ-waarde op basis van de marktwaarde van de woning tot uitgangspunt nemen.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter Utrecht overzag vorig jaar deze rechtsongelijkheid en besloot daarom over deze materie prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft die vragen nog niet beantwoord, maar zijn adviseur, Advocaat-Generaal van Peursem, heeft op 2 februari 2022 van zijn advies gediend. Dat advies is niet heel bemoedigend voor verhuurders/projectontwikkelaars.

De A-G vindt, kort gezegd dat, indien de verhuurder het aan zichzelf heeft te wijten dat er geen WOZ-beschikking is van de gemeente de minimale WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. De A-G vindt dat de verhuurder dat aan zich zelf heeft te wijten, als hij verzuimd heeft tijdig een WOZ-beschikking aan te vragen bij de gemeente.

Commentaar

Disproportionele gevolgen

Noch de prejudiciële vragen, noch de A-G houdt in zijn conclusie rekening met het feit dat een eenmaal op basis van de minimale WOZ-waarde verlaagde huurprijs nooit meer kan worden geharmoniseerd. Dat leidt ertoe dat de verhuurder, zolang de huurovereenkomst voortduurt, met een verlaagde huurprijs blijft zitten. Dat is nog vervelender als de woning verhuurd is in de vrije sector en de verlaagde huurprijs uitkomt in het sociale segment, want dan is het verschil vaak heel groot. Anders gezegd: die ene ‘omissie’ van de verhuurder kan hem nog jaren achtervolgen. Dat kan er bovendien toe leiden dat de verhuurder al die tijd met een verlies gevende exploitatie wordt geconfronteerd. Terwijl de huurder door het ontbreken van een WOZ-beschikking niet wordt benadeeld. Maar hij krijgt wel een groot cadeau als de rechter hem om die reden een permanente huurverlaging geeft.

De A-G houdt in zijn advies ten onrechte geen rekening met de disproportionaliteit van de toepassing van de (op dit punt nogal ingewikkelde en ondoorzichtige) regelgeving zoals de A-G die voorstaat.

Onbegrensde straf

Toepassing van de minimale WOZ-waarde kan in dergelijke gevallen worden gezien als een (civielrechtelijke) sanctie. De omvang van de sanctie kan echter niet worden bepaald, want de sanctie neemt elke maand dat de huur voortduurt in omvang toe. Straffen en sancties waarvan de gestrafte de omvang niet van te voren kent zijn in strijd met artikel 7 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). In art. 7 EVRM is het zogenaamde legaliteitsbeginsel neergelegd. Het legaliteitsbeginsel heeft verschillende betekenissen. De meest bekende betekenis is dat burgers voor wat betreft hun (strafbare) gedragingen alleen gebonden zijn aan voorafgaande wetsbepalingen. Dit voorkomt dat de wetgever met terugwerkende kracht bindende regels en daaraan gekoppelde straffen en sancties kan opleggen. Daarnaast houdt het legaliteitsbeginsel in dat de strafbare gevolgen van niet voldoen aan wetsbepalingen voldoende duidelijk in die wetsbepaling moeten zijn vastgelegd. Anders gezegd: in de wet moet de maximale straf of sanctie zijn vastgelegd. Dat is het ‘lex certa’ beginsel.

Het lex certa beginsel is met name in het strafrecht van belang. Burgers dienen niet alleen te weten welke gedragingen verboden zijn, maar ook welke straf zij maximaal kunnen verwachten, indien zij zich aan die gedragingen schuldig maken. Artikel 7 EVRM is niet alleen van toepassing in het strafrecht, maar ook in het civiele recht (en het bestuursrecht). Ook het civiele recht (en het bestuursrecht) kent straffen en sancties. Verdedigbaar is dat toepassing van de minimale WOZ-waarde, die het gevolg is van een omissie van de verhuurder, een dergelijke aan de toetsing van artikel 7 EHRM onderhevige sanctie bevat, want de huurprijs komt daardoor in veel gevallen op een zeer laag niveau. En blijft op dat lage niveau zolang de huurovereenkomst voortduurt.

Bij toepassing van de minimale WOZ-waarde is de omvang van de sanctie per maand dus wel bekend, maar is de omvang van de totale sanctie niet bekend. Elke maand dat de huurovereenkomst voortduurt duurt de sanctie voort, terwijl de duur van de huurovereenkomst niet voorspelbaar is. De wet begrenst met andere woorden op geen enkele wijze de omvang van de sanctie, zodat deze onbekend en niet bepaalbaar is zodra de sanctie wordt opgelegd in de vorm van een huurprijsverlaging. De uit te spreken sanctie is niet gebonden aan enig wettelijk gedefinieerd maximum.

Daar komt bij dat de sanctie het langer voortduren van de huurovereenkomst stimuleert, doordat het voordeel dat de huurder als gevolg van de sanctie geniet groot is en hij weet dat hij, als hij zou verhuizen naar een andere woning, elders een aanmerkelijk hogere huur verschuldigd zal zijn.

Laten we hopen dat de Hoge Raad in de beantwoording van de prejudiciële vragen oog heeft voor de ongerijmde gevolgen van het advies van de A-G.

Het kabinet gaat de komende vier jaar slechts brandjes blussen in de woningmarkt

Door het koffertje, dat Gertjan Seegers vorige maand in de trein liet slingeren, was al bekend hoe het CDA en de VVD dachten over een nieuw regeerakkoord. Sinds 15 december 2021 weten we hoe de vier partijen die het kabinet gaan vormen vinden dat zij ons land de komende vier jaar moeten besturen. Dat doen zij door ‘om te zien naar elkaar’ en door ‘vooruit te kijken in de toekomst’. Dat is de titel van het coalitieakkoord. Het is nog geen regeerakkoord, want dat wordt pas vastgesteld zodra de formatie rond is en de nieuwe ploeg ministers er zijn handtekening onder heeft gezet. Niettemin kunnen we er vanuit gaan dat dit het gaat worden. Deze bijdrage is een analyse van maatregelen die rechtstreeks van invloed zullen zijn op de relatie tussen huurder en verhuurder van woonruimte. Want dat is nogal wat.

Huurverlaging voor onvoldoende draagkrachtige huurders

In de eerste plaats wordt het mogelijk dat de huur van huishoudens met een lager inkomen wordt verlaagd. Het akkoord heeft het over ‘sociale huur’. We mogen daarmee aannemen dat deze mogelijkheid alleen van toepassing wordt in de sociale huursector en dus niet in de vrije sector. Niet duidelijk is of deze maatregel van toepassing wordt op alle verhuurders of alleen op woningcorporaties. Er is sinds dit jaar al een maatregel van kracht die verlaging van de huur van onvoldoende draagkrachtige huurders van woningcorporaties mogelijk maakt. Niet duidelijk is waarom en in hoeverre een extra maatregel nodig is.

Maatregelen tegen scheefwonen

Daar tegenover staat dat het ook mogelijk wordt dat de huur voor scheefwoners in stappen wordt verhoogd en wel tot de marktconforme huurprijs. Scheefwoners zijn huishoudens met een relatief hoog inkomen die (te) goedkoop in een sociale huurwoning wonen. Aangenomen mag worden dat deze maatregel gaat gelden voor scheefhuurders van alle verhuurders. Sinds 2013 is al het mogelijk om via de zogenaamde inkomensafhankelijke huurverhoging de huur van scheefwoners extra te verhogen. Vanaf 1 januari 2022 wordt die mogelijkheid verruimd. Die verruiming wordt kennelijk uitgebreid.

Bijzonder is dat bij scheefwoners het woningwaarderingsstelsel wordt losgelaten, want volgens het akkoord moet de huur naar het marktconforme niveau gaan. Dus ook (en vooral) als de scheefwoner woont in een sociale huurwoning. Met deze maatregel wordt een al langer bestaande wens van verhuurders ingewilligd. Zij zien met lede ogen aan hoe zogenaamde “huurveteranen” kunnen profiteren van de wettelijke bescherming tegen te hoge huurverhogingen, waardoor, als zij maar lang genoeg in hun sociale huurwoning blijven wonen, de huurprijs flink achterblijft bij zelfs het reguliere sociale huurprijsniveau.

Vereenvoudiging woningwaarderingsstelsel

Het woningwaarderingsstelsel wordt vereenvoudigd. Dat is een goed voornemen, omdat het huidige woningwaarderingsstelsel de laatste jaren door talloze wijzigingen een onhanteerbaar wangedrocht is geworden, leidend tot allerlei procedures bij de overbelaste huurcommissie. Het maakt buitengewoon nieuwsgierig naar de uitgangspunten van deze vereenvoudiging en welke gevolgen deze vereenvoudiging zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen. Gaan deze omhoog? Of gaan deze juist omlaag? En gaan de nieuwe regels ook gelden voor lopende contacten? Het roept herinneringen op aan het regeerakkoord van het tweede kabinet Rutte. Ook toen wilde men de huurprijsregulering vereenvoudigen. In het regeerakkoord stond ook al hoe: de huren van alle sociale huurwoningen zouden worden gemaximeerd op 4,5% van de WOZ-waarde. Dat wekte een storm van protest op. In de goedkope gebieden waren de verhuurders not amused, omdat de huren flink naar beneden zouden gaan en in de dure gebieden protesteerden de huurders, omdat daar de huren juist omhoog zouden gaan. Het plan kreeg geen parlementaire meerderheid, waarna een half jaar later het woningmarktakkoord werd gesloten, dat leidde tot de introductie van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel.

Het kabinet wil ook de procedures bij de huurcommissie vereenvoudigen. Maar wat en hoe is onduidelijk. Hier zijn in het verleden al de nodige pogingen toe ondernomen, vooral vanwege de wens tot bezuiniging, maar die hebben, gelet op de achterstanden bij de huurcommissie, kennelijk maar een zeer beperkt effect gehad.

Huurprijsregulering middenhuurwoningen

Het meest ontvlambare onderdeel van het coalitieakkoord is de volgende zin: “Middenhuurwoningen krijgen een vorm van huurprijsbescherming, zodanig dat wonen voor middeninkomens betaalbaar wordt en het rendabel blijft voor institutionele beleggers om in deze woningen te investeren“.

Het gaat hier om het huurprijssegment tussen de liberalisatiegrens (die per 1 januari 2022 € 763,67 bedraagt, behorend bij minimaal 145 woningwaarderingspunten) en ongeveer € 1000 per maand. Partijen ter linkerzijde roepen al een poos dat de liberalisatiegrens moet worden opgetrokken tot de middenhuurgrens van € 1000 per maand, maar dat wordt het dus niet. De coalitie wil voor dit segment niettemin een vorm van prijsregulering, maar dat wordt kennelijk een ander systeem dan het (te vereenvoudigen) woningwaarderingsstelsel. Dat kan ook niet anders vanwege de door de coalitie geïntroduceerde ondergrens: het moet voor institutionele beleggers rendabel blijven middenhuurwoningen te bouwen. Het is logisch en verstandig dat de coalitie een dergelijke ondergrens hanteert, omdat het aanjagen van de bouwproductie van middenhuurwoningen een belangrijk speerpunt wordt van het nieuwe kabinet. Waarom alleen institutionele beleggers worden genoemd en niet ook alle andere beleggers, die tezamen veel meer huurwoningen bezitten en die ook woningen bouwen, is niet duidelijk.

Overgangsregeling huurprijsregulering middensegment

Een buitengewoon belangrijk vraag is welke overgangsregeling er komt. Want één ding is zeker: huurprijsregulering betekent in veel gevallen huurprijsverlaging. Immers regulering wordt uitsluitend nodig geacht omdat de markt tot te hoge prijzen leidt. Maar hoe om te gaan met woningverhuurders die met de thans door hen gehanteerde huurprijs een redelijk rendement op hun belegging hebben, maar na het van kracht worden van de huurprijsregulering ineens in een verliesgevende situatie terechtkomen? Dat kan leiden tot strijd met het door het mensrechtenverdrag beschermde eigendomsrecht van de woningeigenaar. Bij bijvoorbeeld recente aankopen is de kans daarop, gelet op het hoge prijsniveau, bepaald niet ondenkbeeldig.

De wetgever kan dit oplossen door in het overgangsrecht te bepalen dat de nieuwe regels alleen gelden voor nieuwe huurwoningen en dus niet voor bestaande huurwoningen. Of door als ondergrens een redelijk te verkrijgen rendement te hanteren. Omdat het om een klein aandeel van de totale huurwoningmarkt gaat (zo’n 3% heeft een huur van meer dan € 1.000), heeft een dergelijke overgangsregeling nauwelijks effect op de markt als geheel.

Uitsmijter

De uitsmijter in het coalitieakkoord is een nogal cryptische zin die als volgt luidt: “Vaste huurcontracten blijven de norm.” Wat de coalitie hiermee bedoelt is een raadsel. Wil de coalitie de bestaande mogelijkheden voor huur voor onbepaalde tijd en huur voor bepaalde tijd handhaven, inclusief de sinds 1 juli 2016 bestaande huurovereenkomst voor maximaal twee jaar? Of wil de coalitie die laatste huurvariant terugdraaien? Wie het weet mag het zeggen. Ik vermoed dat de coalitie het zelf ook nog niet weet.

Tot slot

Of met deze set van maatregelen (in combinatie met andere in coalitieakkoord genoemde maatregelen) voor de lange termijn de problemen op de woningmarkt zullen worden opgelost, is maar zeer de vraag. Dat hangt mede af van de invulling van de aangekondigde maatregelen, maar het heeft er alle schijn van dat het hier slechts gaat om brandjes blussen voor de komende vier jaar.

Tekst regelgeving maximering WOZ-punten gepubliceerd

De minister heeft in november 2020 eindelijk het ontwerpbesluit tot wijziging van het woningwaarderingsstelsel (WWS) gepubliceerd, waarin het aantal WOZ-punten wordt gemaximeerd tot 33%.

De tekst bevat geen verrassingen en is in lijn met de eerdere aankondigingen van de minister. Zie onze eerdere artikelen.

De nieuwe regeling wordt door de Eerste en Tweede Kamer behandeld in een zogeheten “voorhangprocedure”. Het is nog niet duidelijk wanneer de maatregel van kracht wordt. Mogelijk pas op 1 oktober 2021.

Let op: voor gereguleerde huurwoningen kan de huurder vanaf de datum van inwerkingtreding direct een huurverlaging aanvragen. Voor geliberaliseerde woningen gaat de maximering gelden vanaf het moment dat er een huurcontract met een nieuwe huurder wordt gesloten. Wij raden verhuurders aan zich goed voor te bereiden op deze regelgeving door in elk geval het WWS-puntental van hun woningen vast te stellen en na te gaan of investeringen in het bezit de moeite lonen.

Per 1 januari 2021: nieuwe methode voor bepaling energieprestatie en meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 januari 2021 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 januari 2021 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA 8800-norm. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Dat zal van geval tot geval moeten worden vastgesteld. Voor nadere informatie over de nieuwe methode verwijzen wij naar de website van de RVO.

Meer energiepunten voor kleine huurwoningen

Het is daarnaast de bedoeling om bij de invoering van de NTA 8800 het aantal punten voor de energieprestatie te laten afhangen van de grootte van de woning. Kleine woningen krijgen daardoor meer energiepunten dan grotere woningen: het gaat om twee categorieën: woningen kleiner dan 25 m2 en woningen kleiner dan 40 m2. De maximale huurprijzen van kleine woningen zullen daardoor hoger uitkomen.

Ons advies

Of en zo ja, in welke mate de nieuwe methode gevolgen heeft voor de energiepunten van een woning is niet in zijn algemeenheid te zeggen. Dan moeten eerst voor de betreffende woning de energiepunten op basis van de NTA 8800-norm berekend worden en vergeleken worden met de huidige punten voor de energieprestatie. De minister zegt dat meer dan de helft van de woningen hetzelfde labelletter behoudt, en dat de rest verschuift naar één labelklasse beter en of naar één labelklasse slechter. Maar voor kleine woningen kan dat dus heel anders liggen.

Is er een geldig energielabel of EI-index (die voor 10 jaar geldt), dan mag die gebruikt blijven worden tijdens de gehele geldigsheidsduur. Indien u vermoedt dat of wil weten of de NTA 8800-norm tot meer punten leidt is het verstandig een nieuwe berekening te laten vaststellen op basis van de nieuwe norm en daarna een keuze te maken.

Forse kritiek in de internetconsultatie over de cap op de WOZ-woningwaarderingspunten

Minister Ollongren wil het aantal punten voor de WOZ-waarde van een woning in het woningwaarderingsstelsel maximeren tot 33% van het totale puntental. Wij hebben er al vaak en telkens kritisch over geschreven (zie “Wat is de minister van plan met de huurprijzen van woonruimte?”, “Wijziging Woningwaarderingsstelsel op komst: massale huurverlagingen?”, “Nieuwe maatregelen woningmarkt” en “Maximering WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel”). In 2018 lanceerde de minister dit plan voor het eerst en in juni 2020 voegde zij de daad bij het woord door haar voorstel in de vorm van een internetconsultatie te publiceren. De consultatie is inmiddels gesloten en heeft tal van kritische reacties opgeleverd.

Plotseling verliesgevende exploitatie

De ongetwijfeld meest klemmende waarschuwing die in de reacties is te lezen is het risico van plotseling verliesgevende exploitaties. Immers woningen die de afgelopen jaren geliberaliseerd zijn kunnen na invoering van de maatregel ineens weer terugvallen in het sociale segment. Volgens een analyse van ABF research gaat het om een groot aantal bestaande huurwoningen (14.800 stuks) en een onbekend aantal in ontwikkeling zijnde woningen.

Negatieve financiële bijeffecten

Met de voorgestelde systematiek kan deze terugval niet optreden bij lopende huurcontracten, maar wel bij elke volgende huurovereenkomst. Dit kan dramatische gevolgen hebben voor verhuurders die recentelijk huurwoningen hebben gekocht of ontwikkeld en daarbij mochten rekenen op geliberaliseerde huurprijzen. Deze verhuurders zouden weleens met een verliesgevende exploitatie kunnen blijven zitten. Niet alleen door de maatregel zelf, maar ook omdat voor woningen die terugvallen in het sociale segment in veel gevallen verhuurderbelasting moet worden betaald en omdat verhuurders bij huurcommissieprocedures dan een (flinke) verhuurderbijdrage voor de procedure moeten betalen.

Strijd met internationaal recht

De wetgever die de huren zodanig reguleert dat de exploitatie ineens verliesgevend wordt, handelt in strijd met het door internationale verdragen beschermde eigendomsrecht. Ook de Orde van Advocaten wijst hierop in haar wetgevingsadvies. Het ligt voor de hand om rekening te houden met de ‘kostenstructuur van de verhuurder’. Daarop werd terecht ook in de motie Eijs/Ronnes (over de inmiddels afgeschoten noodknop voor het middensegment) aangedrongen. Anders gezegd: huurprijsmaatregelen mogen, maar niet als die leiden tot een verliesgevende exploitatie of het ontbreken van elk rendement. De minister zou de maatregel tenminste zo moeten aanpassen dat deze geen betrekking heeft op bestaande huurwoningen en op nieuwbouwwoningen die reeds in ontwikkeling zijn.

Negatieve effecten voor de woningmarkt

Vastgoed Belang wijst er in haar reactie op dat de maatregel ook voor de woningmarkt als geheel negatieve effecten heeft. Immers het nog steeds te kleine middensegment wordt er nog kleiner door, zodat de krapte op de woningmarkt toe zal nemen in plaats van afnemen en de doorstroming wordt afgeremd.

Telkens wanneer er een tekort aan betaalbare woonruimte dreigt en de wetgever (korte termijn) maatregelen neemt om de betaalbaarheid van het huren te verbeteren, maakt dat het woningtekort op de lange termijn alleen maar groter. Ontwikkelaars bouwen immers de zo broodnodige nieuwe woningen niet als zij er door overheidsmaatregelen geen of onvoldoende rendement op kunnen maken. Zelfs de vrees dat de overheid dergelijke maatregelen gaat nemen kan projectontwikkelaars afschrikken. Vriend en vijand is het erover eens dat er veel bijgebouwd moet worden en dat daarin de sleutel ligt van de oplossing van het woningtekort. Het lijkt dan ook niet verstandig maatregelen te nemen die nieuwbouw in de weg zitten.

Wanneer invoering?

Niet duidelijk is of de minister zich de terechte kritiek op haar voorstel aantrekt. Ook is nog niet duidelijk wanneer de maatregel wordt ingevoerd.

Maximering WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel

Het zat er al langer aan te komen: de maximering van het aantal punten voor de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De minister heeft onlangs de concepttekst van deze wijziging van het woningwaarderingsstelsel gepubliceerd. Daarin staat onder andere het voornemen dat de maximering al ingaat op 1 juli 2020. De vraag is of dat ook echt zal gebeuren.

Hoe zat het ook alweer?

Sinds oktober 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte. Sindsdien worden er dus punten toegekend op basis van de WOZ-waarde. Oud-minister Blok voerde dit in om de huurprijs in het sociale segment beter te laten aansluiten op de huurprijzen in de vrije sector. Aan dat uitgangspunt wil minister Ollongren niet tornen. Maar zij vindt dat de WOZ-waarde in sommige grote steden een te grote rol speelt in de prijsbepaling van huurwoningen doordat de WOZ waarde daar zo sterk is gestegen. Daarom moet volgens de minister het aantal WOZ-punten worden gemaximeerd.

Maximering in de conceptregeling

In de conceptregeling wordt nu definitief duidelijk hoe die maximering wordt vormgegeven: van het totale puntental dat een woning heeft wordt voortaan maximaal 33% bepaald door de WOZ-waarde van de woning.

Deze maximering geldt niet in twee gevallen:

  • kleine woningen (tot 40 m2) in Amsterdam en Utrecht en omstreken, die gerealiseerd zijn in de jaren 2018 tot en met 2022;
  • woningen die zonder die maximering minder dan 142 punten waard zijn.

 

Gevolgen van deze regelgeving

De maatregel zal ertoe leiden dat vooral woningen die in het hogere segment binnen de sociale sector zijn verhuurd een lagere maximale huurgrens zullen krijgen. Dat zal in de meeste gevallen gaan om enkele tientjes per maand.

De maatregel zal er ook toe leiden dat een flink aantal woningen die nu nog in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze 142 punten of meer waard zijn, niet meer in de vrije sector kunnen worden verhuurd, omdat deze woningen onder de 142 puntengrens duiken. Deze woningen zullen dus een huurprijs krijgen tot maximaal € 737,14 per maand. Volgens een door bureau ABF in opdracht van de minister gemaakte berekening zal dit bij ongeveer 3% van de woningen in de vrije sector (nominaal 14.800 stuks) gebeuren. Duidelijk mag zijn dat het leeuwendeel daarvan zich zal bevinden in de grote steden, omdat daar de WOZ waarde nu eenmaal relatief hoog is. Dat percentage zal aldaar dus veel hoger zijn.

Beleggers de dupe

Ik vermoed dat er nogal wat beleggers met recente aankopen zullen zijn die door deze maatregel een verliesgevende exploitatie zullen krijgen, waar zij niet op hebben gerekend of hebben kunnen rekenen. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen. Maar verkoop van de woning aan een andere belegger zal niet gebeuren, omdat die hetzelfde probleem zal hebben. Er zit dan niets anders op dan de woning te verkopen aan een partij die er zelf gaat wonen. Maar verkoop aan de zittende huurder, die huurbescherming heeft, levert een lage(re) prijs op. Deze beleggers kunnen er dus bekaaid van af komen. Het verbaast mij daarom dat in de toelichting van de maatregel met geen woord wordt gerept over de vraag of hiermee niet het door het EVRM beschermde eigendomsrecht disproportioneel wordt beperkt.

Al met al zou de maatregel ertoe kunnen leiden dat de door sommige lokale bestuurders bepleitte zelfbewoonplicht langs deze indirecte route wordt gestimuleerd en buy-to-let wordt beperkt.

De conceptregeling zal geen consequenties hebben voor lopende huurcontracten in de vrije sector. Dat is de expliciete bedoeling volgens de toelichting. Maar zodra de zittende huurder vertrekt krijgt de verhuurder wél te maken met de maximering.

Wanneer wordt de maximering ingevoerd?

Het lijkt de bedoeling te zijn dat de maximering al op 1 juli 2020 wordt ingevoerd. Maar in de toelichting wordt nadrukkelijk de mogelijkheid opengehouden dat de maximering later wordt ingevoerd, bijvoorbeeld op 1 januari 2021. Dat laatste is voor beleggers wel te hopen, want dan kunnen zij zich bij verhuur- en aankoopbeslissingen nog proberen te wapenen tegen deze nieuwe spelregel, die tijdens het spel wordt ingevoerd.

Energieprestatie in WWS wijzigt in 2020 – lagere huurprijzen?

Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een item in het woningwaarderingsstelsel. Daardoor is de hoogte van de huurprijzen van sociale huurwoningen afhankelijk van de energieprestatie van de woning en loont het daarin te investeren. Per 1 juli 2020 zal de wijze waarop de energieprestatie wordt vastgesteld en uitgedrukt in woningwaarderingspunten worden gewijzigd. Niet valt uit te sluiten dat woningen daardoor minder snel punten krijgen voor de energieprestatie. Verhuurders die hierop niet bedacht zijn lopen het risico te worden geconfronteerd met huurverlagingsprocedures. Wat is er aan de hand en wat is eraan te doen?

Energieprestatie in het woningwaarderingsstelsel

Sinds 1 juli 2011 maakt de energieprestatie deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Toen werd het energielabel ingevoerd, dat de energieprestatie uitdrukt in een letter (A t/m G). Hoe beter de energieprestatie hoe hoger de maximaal wettelijke huurprijs. Indien er geen energielabel is, bepaalt het bouwjaar van de woning het aantal punten voor de energieprestatie. Omdat het bouwjaar meestal leidt tot lagere huurrijzen, zeker bij oudere woningen, deden (en doen) verhuurders er verstandig aan om een energielabel aan te vragen. Energielabels zijn 10 jaar geldig.

Dat systeem wijzigde per 1 januari 2015. Toen werd de Energie-index (EI) ingevoerd, die de energieprestatie uitdrukt in een cijfer, soms leidend tot een lager puntental en dus een lagere maximaal wettelijke huurprijs dan bij toepassing van het energielabel. Ook de EI is, vanaf de afmelding aan de overheid, tien jaar geldig.

Nieuwe energieprestatie indicator

Vanaf 1 juli 2020 zal voor de bepaling van de energieprestatie van sociale huurwoningen weer een nieuwe methode gelden, de zogenaamde NTA800-indicator. Het valt niet uit te sluiten dat deze nieuwe methode leidt tot verschuivingen in het aantal punten dat de woning scoort voor de energieprestatie, bijvoorbeeld leidend tot lagere maximale wettelijke huurprijzen. Het is op dit moment nog lastig te voorspellen wat dit op individueel woningniveau zal betekenen.

Advies

Om onzekerheid hierover te voorkomen, is het verstandig om zo snel mogelijk de EI van uw woningbezit te laten vaststellen en deze te laten afmelden bij de overheid. U zit dan voor de komende tien jaren goed.

Terugblik seminar noodknop en woningdelen

Hielkema & co organiseerde vorige maand een seminar over de noodknop, de maximering van de WOZ-punten in het Woningwaarderingsstelsel en de voorgenomen nieuwe regelgeving van de gemeente Amsterdam voor woningdelen.

Het seminar voorzag in een grote behoefte. In twee dagen tijd waren er al 130 inschrijvingen, veel te veel voor de 45 beschikbare plaatsen. Hielkema & co heeft daarom een tweede bijeenkomst ingelast.

Dat het seminar voorzag in een behoefte is begrijpelijk. Al langere tijd hangen allerlei drastische ingrepen in de woningmarkt boven de markt, zonder dat zeker is dat die maatregelen doorgaan, hoe die ingrepen precies luiden en waartoe die maatregelen uiteindelijk zullen leiden. De onzekerheid daarover is fnuikend en maakt beleggers onzeker.

Indien alle voorgenomen maatregelen doorgaan zal dat de verdiencapaciteit van woningverhuurders drastisch aantasten, menigmaal leidend tot verliesgevende exploitaties. Het is dan ook niet verwonderlijk dat sommige beleggers beginnen te overwegen hun woningbezit te verkopen.

Indien u de PowerPointpresentatie van het seminar wenst te ontvangen kunt u hier klikken.