Tag archieven: woningwet

Nieuws

Nieuw saneringskader voor woningcorporaties

Het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet in verband met aanpassing van het saneringskader voor woningcorporaties is door beide kamers der Staten Generaal aangenomen en staat daarmee in de startblokken. Het wetsvoorstel treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Tot op heden is nog dat Koninklijk besluit nog niet genomen. Vooruitlopend op de inwerkingtreding geven wij alvast een korte analyse van de wijzigingen die met de inwerkingtreding zullen worden doorgevoerd.

Het saneringskader voor woningcorporaties gaat over de vraag in welke situaties een noodlijdende woningcorporatie saneringssteun kan krijgen om haar noodzakelijke DAEB-activiteiten voort te kunnen zetten. Saneringssteun is een subsidie die door de minister van BZK kan worden verleend (zie artikel 57 van de Woningwet) en DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (zie artikel 47 van de Woningwet).

Het wetsvoorstel beoogt het huidige saneringskader uit de in de Woningwet te verbeteren door:

  1. Een adviescommissie in te schakelen, genaamd ‘Adviescommissie noodzakelijk daeb’;
  2. Eerder duidelijkheid te bieden over welke activiteiten een woningcorporatie in de financiële problemen voortgezet moet worden; en
  3. Een objectivering van de hoogte van de saneringsbijdrage vast te leggen in het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: Btiv).

 

De adviescommissie noodzakelijk daeb

De Adviescommissie noodzakelijke daeb (hierna: adviescommissie) wordt bij een nieuwe wetsartikel in het leven geroepen. De adviescommissie zal bestaan uit vaste leden die maximaal drie keer voor vier jaar zijn benoemd door de minister van BZK. Nadere regels over de inrichting en werkwijze van de adviescommissie zullen worden uitgewerkt in het Btiv. Ook de partijen aan wie de adviescommissie haar advies uitbrengt en welke aspecten betrokken zullen worden bij het opstellen van het advies zullen in lagere regelgeving worden uitgewerkt. De lagere regels hebben tot doel te waarborgen dat de adviescommissie alle belangen afweegt en de omvang van de noodzakelijke DAEB-activiteiten adequaat vaststelt.

Het is de bedoeling dat de adviezen betrekking hebben op de noodzakelijke DEAB-activiteiten en de financiële draagkracht van de regio van de noodlijdende woningcorporatie. Deze adviezen zullen binnen drie maanden worden uitgebracht en zullen voor de Autoriteit woningcorporaties (hierna: Aw) de basis vormen om een aanwijzing te geven. Hiernaast vormt het advies ook de basis voor het vaststellen van de omvang van het noodzakelijk DAEB bij een saneringsaanvraag.

Eerder duidelijkheid over noodzakelijke DAEB-activiteiten

Het wetsvoorstel beoogt eerder duidelijkheid te bieden over welke activiteiten van een woningcorporatie in de financiële problemen moeten worden voortgezet. Hierom is in het wetsvoorstel opgenomen dat zo’n woningcorporatie voorafgaand aan een saneringsaanvraag om een advies moet vragen over de noodzakelijke DAEB-activiteiten.

De Aw en het WSW hanteren een beoordelingskader voor financiële ratio’s voor de continuïteit van woningcorporaties; ‘de door de Aw kenbaar gemaakte normen inzake de financiële continuïteit van toegelaten instellingen’. Als een woningcorporatie niet binnen een termijn van tien jaar voldoet aan deze ratio’s moet deze een adviesaanvraag doen bij de adviescommissie. Hierdoor wordt in een vroeg stadium gezocht naar oplossingen voor de acute financiële problemen. Als de woningcorporatie niet uit eigen beweging een advies van de adviescommissie vraagt, kan de Aw hiertoe een aanwijzing geven.

Het advies geeft duidelijkheid over welk DAEB-bezit van de noodlijdende woningcorporatie voortgezet moet worden nog voordat sprake is van sanering. Deze duidelijkheid is niet alleen van belang voor de noodlijdende woningcorporatie zelf, maar ook voor andere betrokken partijen.

Alternatieven voorafgaand aan saneringssteun 

Als de noodlijdende partij niet zelf tot een acceptabele en houdbare oplossing kan komen, kunnen collega-corporaties uit dezelfde woningmarktregio eventueel bijdragen aan een oplossing. Binnen het saneringskader is het om het even of de noodlijdende woningcorporatie wordt voortgezet of niet. Het is slechts van belang dat de noodzakelijke DAEB-activiteiten van die corporatie worden voortgezet.

Eventueel kan de Aw woningcorporaties uit de regio een aanwijzing geven om de noodlijdende corporatie te helpen. In het meest vergaande geval kan die aanwijzing inhouden dat de noodlijdende woningcorporatie wordt overgenomen of dat een fusie met de noodlijdende woningcorporatie moet worden aangegaan. Volgens de wetgever moet een voorstel tot overname of fusie gebaseerd zijn op het advies van de adviescommissie, moet de niet-noodlijdende corporatie beschikken over voldoende (financiële) capaciteit en moet het in redelijkheid van de betreffende corporaties kunnen worden verlangd.

Pas als het noodzakelijke DAEB-bezit van een woningcorporatie niet kan worden overgenomen door een of meer woningcorporaties uit de regio (en een fusie of overname ook niet mogelijk is) kan, als ultimum remedium, saneringssteun worden verleend aan een noodlijdende woningcorporatie.

Objectivering van de hoogte van de saneringssteun

Het geven van meer zekerheid over de hoogte van de saneringssteun en wijze waarop deze tot stand komt is met het wetsvoorstel ook beoogd. Het uitgangspunt voor het bepalen van de hoogte van de saneringssteun is enerzijds dat de woningcorporatie weer over voldoende financiële middelen beschikt om de noodzakelijke werkzaamheden te verrichten of voort te zetten. Anderzijds mag de saneringssteun niet hoger zijn dan de noodzakelijke kosten voor om die activiteiten voort te zetten. Bovendien kan na een termijn van tien jaar eventueel te veel uitgekeerde subsidie worden teruggevorderd.

De woningcorporatie moet na het ontvangen van saneringssteun weer voldoen aan de financiële ratio’s die de Aw kenbaar heeft gemaakt. De werkzaamheden moeten bovendien verricht kunnen worden op een niveau dat zal worden vastgelegd in het Btiv. Dit niveau zal, volgens de toelichting bij de wetswijziging, minstens gelijk zijn aan de bovenkant van het onderste kwintiel van een benchmark met andere woningcorporaties.

Tot slot

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met ons kantoor.

Nieuws

Onbedoelde tijdelijke verruiming tijdelijke verhuur van woonruimte?

Eerder dit jaar aanvaardde de Tweede Kamer een wetsontwerp dat het mogelijk maakt tijdelijke verhuur van woonruimte breder in te zetten: maximaal 3 jaar in plaats van 2 jaar en met de mogelijkheid van verlenging en een initiële huurtermijn. De Eerste Kamer schoot dit afgelopen zomer weer af, maar door wetgeving technische ontwikkelingen is niet helemaal uit te sluiten dat deze verruiming vanaf 1 januari 2022 onbedoeld tijdelijk van kracht wordt. Wat is er aan de hand?

Eerste Kamer wil geen verruiming

In wetsontwerp 35517 waren allerlei voorstellen over de woningmarkt opgenomen (waaronder wijziging van de Woningwet (over positie van de woningcorporaties) en de opkoopbescherming). In deze wet, die ik hierna kortheidshalve de ‘Woningmarktwet’ zal noemen, zit ook een verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (kort gezegd: van maximaal 2 naar maximaal 3 jaar). De Woningmarktwet is in de Tweede Kamer (TK) aangenomen. Maar bij de behandeling in de Eerste Kamer (EK) op 6 juli 2021 bleek er weliswaar een meerderheid te bestaan voor de wet, maar niet voor de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur (hierna: VTV). Maar de EK wilde ook geen vertraging van de invoering van de Woningmarktwet. Doel was en is nog steeds invoering per 1 januari 2022.

Staatsrechtelijk probleem

Uit het verslag bij de EK blijkt dat de Minister een staatsrechtelijk probleem had: de EK kan alleen voor of tegen een wetsontwerp stemmen. De EK kan het wetsontwerp niet wijzigen. Er zijn verschillende mogelijkheden om dat probleem te omzeilen. De mogelijkheid waartoe de minister toen met instemming  van de EK besloot was: aannemen van de gehele Woningmarktwet (dus inclusief de VTV), maar meteen een Reparatiewet indienen bij de TK die de VTV weer ongedaan maakt. Met de bedoeling dat beide wetten tegelijk in werking treden (dus per 1 januari 2022). De Woningmarktwet is op 7 juli 2021 gepubliceerd in het Staatsblad en op 9 december 2021 is het inwerkingtredingsbesluit in het Staatsblad gepubliceerd. Daarin staat dat de gehele Woningmarktwet, dus inclusief de VTV, op 1 januari 2022 in werking treedt. Het is voor de wetgever nu dus zaak dat de aangekondigde Reparatiewet ook op die datum in werking treedt. Gebeurt dat niet, dan kunnen vanaf 1 januari 2022 rechtsgeldig huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal 3 jaar worden afgesloten. De vraag is dus hoe het staat met de Reparatiewet?

Komt de Reparatiewet te laat?

De minister heeft op 25 oktober 2021 het wetsontwerp voor de Reparatiewet bij de TK ingediend (nadat het wetsontwerp op 22 juli 2021 in consulatie was gegaan). De TK heeft de Reparatiewet op 16 december 2021 als hamerstuk afgedaan en de EK bespreekt het wetsontwerp op 21 december 2021. De laatste inhoudelijke wetsgevingsactie is de Nota naar aanleiding van het verslag van 23 november 2021. Daarin staat onder andere het volgende:

‘Indien het wetsvoorstel wordt aangenomen door de beide kamers der Staten-Generaal en de voorgestelde wijzigingen niet later dan 1 januari 2022 in werking treden, verandert er niets aan de bestaande rechten en plichten van huurders en verhuurders waar het gaat om tijdelijke huurovereenkomsten. Indien de voorgestelde wijzigingen na 1 januari 2022 in werking treden, zal er een korte periode zijn van ruimere mogelijkheden voor tijdelijke huurovereenkomsten. In beide situaties zal voorzien worden in adequate informatievoorziening richting huurders en verhuurders over de als dan geldende wettelijke regels.’

Het zal erom spannen of het lukt de Reparatiewet op 1 januari 2022 in werking te doen treden. Als dat niet lukt ontstaat de situatie die hiervoor in het onderstreepte gedeelte van het citaat wordt beschreven: de VTV gaat dan per 1 januari 2022 tijdelijk gelden.

Merkwaardige aanpak van de wetgever

Het is niet goed te begrijpen dat de minister er nu een race tegen de klok van heeft gemaakt. Want zij had ook gebruik kunnen maken van de mogelijkheid de Woningmarktwet gefaseerd in te voeren en dus om de VTV pas later in te voeren. De mogelijkheid daartoe staat gewoon in de Woningmarktwet (artikel VI lid 1: ‘Deze wet treedt in werking op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip, dat voor de verschillende artikelen of onderdelen daarvan verschillend kan worden vastgesteld.’). Dat had de minister meer tijd gegeven om de Reparatiewet er doorheen te krijgen, ook als dat pas in de loop van 2022 lukt. Het is merkwaardig dat de Minister deze mogelijkheid niet noemt in de Nota naar aanleiding van het verslag en dat zij niet voor deze aanpak heeft gekozen.

Het wellicht een storm in een glas water, maar zeker is dat niet. Dus iets om de komende weken goed te blijven volgen.

Wat houdt de (mogelijk tijdelijke) verruiming van de tijdelijke verhuur in?

Indien de VTV (tijdelijk) wordt ingevoerd, zal dat het volgende betekenen:

  1. Per 1 januari 2022 kan dan voor zelfstandige woonruimte een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden aangegaan van maximaal 3 jaar (nu maximaal 2 jaar).
  2. De huurder kan de huur tussentijds opzeggen met de wettelijke opzegtermijn (meestal één maand).
  3. Maar partijen kunnen in het contract een initiële minimale huurtermijn afspreken waarin tussentijdse opzegging door de huurder is uitgesloten. Daarbij gelden de volgende regels:
    • Bij een overeenkomst tot 1 jaar: de huurder kan altijd tussentijds opzeggen;
    • Bij een overeenkomst tot 2 jaar: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 3 maanden;
    • Bij een overeenkomst tot 3 jaar: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 6 maanden;
    • Bij een overeenkomst van 3 jaar of langer: mogelijkheid van een contractueel verbod op tussentijdse opzegging gedurende een initiële huurtermijn van maximaal 12 maanden.
  4. Een tijdelijke huurovereenkomst kan eenmalig verlengd worden met een afgebakende termijn, zodanig dat de totale duur maximaal 3 jaar is (bij zelfstandige woonruimte).


Update 24 december 2021

De Reparatiewet is op 24 december 2021 gepubliceerd in het Staatsblad. Daardoor verandert er op 1 januari 2022 uiteindelijk niets rond de tijdelijke huurcontracten. Het is de wetgever dus gelukt om dit op tijd te repareren.

Nieuws

Regeling tijdelijke huurcontracten wezen

Als een alleenwonende huurder van een huurwoning overlijdt dan eindigt de huurovereenkomst aan het einde van de tweede maand na overlijden. In sommige gevallen kunnen huisgenoten van de huurder de huurovereenkomst na zijn overlijden voortzetten. Dit is mogelijk als zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de huurder hebben gevoerd. De gemeenschappelijke huishouding tussen ouders en kinderen wordt doorgaans als niet duurzaam beschouwd waarna zij de huurwoning veelal moeten verlaten.

Minister Ollongren heeft onlangs via een internetconsultatie de regeling tijdelijke huurcontracten wezen gepresenteerd.  Deze regeling maakt het voor woningcorporaties mogelijk om meerderjarige weeskinderen tijdelijke huurcontracten voor maximaal twee jaar toe te kennen.

Toegelaten instellingen mogen op grond van artikel 48 lid 2 van de Woningwet slechts huurovereenkomsten voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar afsluiten als de huurder behoort tot één van de volgende doelgroepen (artikel 22a Regeling toegelaten instelling volkshuisvesting 2015):

  • huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
  • huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
  • huurders die afkomstig zijn uit maatschappelijke opvang als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, of huurders in een sociale noodsituatie met een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte; en
  • huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten.

De minister wil deze regeling nu aanpassen, zodat woningcorporaties meerderjarige kinderen een tijdelijk huurcontract kunnen aanbieden waardoor zij na het overlijden van hun ouder(s) langer in de sociale huurwoning kunnen wonen. Op 17 september 2021 heeft de minister Kamervragen beantwoord over het op straat zetten van meerderjarige weeskinderen (en- of anders medebewoners van overleden familieleden of partners). Uit deze Kamervragen blijkt dat de minister ernaar streeft dat deze regeling in november van kracht is.

De minister bereidt daarnaast een gedragscode voor. Deze wordt samen met verhuurders en experts uitgewerkt en dient ervoor te zorgen dat meerderjarige weeskinderen een passende oplossing geboden kan worden en het voor verhuurders duidelijk is wat zij hierin kunnen en moeten. De minister onderzoekt tenslotte de andere wettelijke mogelijkheden om de positie van meerderjarige weeskinderen te verbeteren en hoopt de Kamer hier voor het einde van het jaar over te informeren.

 

Nieuws

Inwerkingtreding wetsvoorstellen over het huurbeleid

Al eerder schreven wij over drie wetsvoorstellen die leiden tot wijziging van het huurprijsbeleid. Twee van de drie wetsvoorstellen zijn inmiddels in werking getreden.

Het wetsvoorstel dat de komende drie jaar huurprijsverhogingen in de vrije sector maximeert tot de inflatie + 1% is op 1 mei 2021 in werking getreden.  De wet geldt voor een periode van drie jaar. Het is volgens deze wet de komende drie jaar ook niet mogelijk om de huur te verhogen naar marktconform niveau als de huidige huur daar (flink) onder ligt (via de weg van een ‘redelijk voorstel’).

Tot slot biedt de wet aan huurders van vrije sector woningen de mogelijkheid om geschillen over het maximale huurverhogingspercentage door de huurcommissie te laten beoordelen.

Verder is op 1 april 2021 de Wet Tijdelijke Huurkorting al in werking getreden, op grond waarvan het mogelijk is tijdelijk een huurkorting door te voeren als een huurder van een sociale huurwoning in financiële problemen zit.

De Wet wijziging van de huurverhogingsmogelijkeden en hogere inkomensgrenzen Woningwet is nog niet in werking getreden. Zodra dat wel het geval is lichten wij u in.