Tag archieven: woonruimte

Nieuws

De rechtbank Rotterdam beoordeelt huurverhogingsbedingen heel anders dan de rechtbank Amsterdam

De rechtbank Rotterdam heeft op 9 februari 2024 een uitgebreid gemotiveerd vonnis gegeven over een huurverhogingsbeding zoals dat standaard in de markt wordt gebruikt: inflatie (CPI) plus een opslagpercentage van (in dit geval) maximaal 3%. De rechtbank Amsterdam oordeelt sinds vorig jaar dat dergelijke bedingen oneerlijk zijn op grond van een Europese richtlijn over oneerlijke consumentenbedingen. Er zijn inmiddels vele vonnissen door de rechtbank Amsterdam over deze materie gewezen en geen enkel argument dat verhuurders daartegen inbrengen is tot nu toe door de rechtbank Amsterdam gehonoreerd. De rechtbank Rotterdam doet dat anders en veel genuanceerder.

CPI plus 1% is niet oneerlijk en meer kan soms ook

De rechtbank Rotterdam toetst dergelijke huurverhogingsbedingen ook aan de Richtlijn, want ziet deze niet als een kernbeding. Maar, anders dan de Amsterdamse collega’s, vinden de Rotterdammers een beding waarmee de huur wordt verhoogd op basis van de inflatie (CPI) +1% niet oneerlijk. Ook indien de opslag meer is dan 1%, is het beding ‘niet per definitie’ oneerlijk. Maar dan moet de verhuurder kunnen aantonen dat het opslagpercentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. Ook andere omstandigheden kunnen zo’n hogere opslag rechtvaardigen. Welke omstandigheden dat kunnen zijn zegt de rechtbank er niet bij.

De rechtbank voegt eraan toe dat, omdat er een groot tekort is aan woonruimte, daarbij moet worden voorkomen dat de huurprijs te hoog wordt en dat de verhuurder bij de vaststelling van de hoogte van de opslag rekening houdt met de belangen van de huurder.

Relevantie wettelijk gemaximeerde huurverhoging vrije sector

De rechtbank stelt vast dat de vrije sector tot 1 mei 2021 geen regeling kende die de huurverhoging maximeert. Verhuurders konden daar dus geen rekening mee houden bij voordien gesloten huurcontracten. Het gaat daarom volgens rechtbank te ver om, indien het beding in strijd is met die recente regelgeving, dat beding dan oneerlijk te achten. Het ligt dan meer voor de hand het beding nietig te verklaren voor zover er een grotere huurverhoging uit voortvloeit dan de wet toestaat, aldus de rechtbank.

Afschrikwekkende werking

De rechtbank Rotterdam vindt, net als de rechtbank Amsterdam, wel dat indien het opslagpercentage als oneerlijk moet worden beschouwd, zowel het inflatiebeding als het opslagbeding nietig is. Van splitsing is dus geen sprake. De rechtbank onderkent dat het volledig buiten toepassing verklaren van de gehele huurverhogingsregeling in het huurcontract grote gevolgen kan hebben voor verhuurders en voor de markt. Maar de rechtbank ziet geen andere mogelijke uitkomst, want volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie in Luxemburg moet de sanctie op een oneerlijk beding afschrikwekkend zijn.

Toch ontbinding en ontruiming

De rechtbank vernietigt in dit geval het gehele huurverhogingsbeding, waardoor de aanvangshuurprijs van € 1800,- nooit is gewijzigd. Dat heeft niet zo grote gevolgen als in de bekende Bouwinvest-zaak, want daardoor wordt de huurachterstand ongeveer € 1000,- minder (op een totaal van ongeveer € 15.000,-). De rechtbank vindt dat voldoende reden om de huurovereenkomst te ontbinden.

Doekje voor het bloeden

Bijzonder is dat de rechtbank nog een soort doekje voor het bloeden geeft. De rechtbank wijst erop dat, indien gedurende minimaal drie jaren structureel wordt afgeweken van het huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst, door de toepassing van een lager percentage dan waarop het huurcontract recht geeft, er sprake is van een stilzwijgende nieuwe afspraak tussen partijen. In dat geval moet de nieuwe afspraak worden getoetst en kan het huurverhogingsbeding in het huurcontract genegeerd worden.

Commentaar

Duidelijk is dat de toetsing van huurverhogingsbedingen aan de Europese richtlijn oneerlijke consumentenbedingen inmiddels niet meer alleen het ‘speeltje’ is van de Amsterdamse rechtbank. Duidelijk is ook dat de gerechten in ons land er verschillend over oordelen. De onzekerheid die hiervan het resultaat is fnuikend voor de vastgoedbranche. Het wachten is op antwoorden van de Hoge Raad op prejudiciële vragen over deze materie. Laten we hopen dat de Hoge Raad bij de beantwoording daarvan oog heeft voor de ongekende (maatschappelijke) gevolgen van de rigoureuze Amsterdamse lijn.

Bijzonder in het Rotterdamse vonnis is dat een opslag van meer dan 1% niet oneerlijk is als de verhuurder maar kan aantonen dat het gekozen percentage gebaseerd is op een ‘redelijke inschatting van de markt’. De rechtbank lijkt hiermee te zeggen dat als de verhuurder de toekomst goed kan voorspellen hij meer mag vragen. Om welke toekomst gaat het dan? De ontwikkeling van de inflatie? De ontwikkeling van de kosten van de aannemerij? De ontwikkeling van de vastgoedprijzen? De ontwikkeling van de eigen exploitatiekosten? En over welke periode? Huurovereenkomsten kunnen erg lang duren. En wat moet de verhuurder als bewijs produceren? De voorspelling van een gezaghebbend economisch instituut? En wat als de huurder aantoont dat dat instituut in het verleden lang niet altijd goed zat? Het vonnis roept meer vragen op dan het beantwoordt, zodat de markt er niets mee opschiet bij het ontwerp van een nieuw huurverhogingsbeding.

Bijzonder is ook het door de rechtbank bedachte doekje voor het bloeden. Het heeft er alle schijn van dat rechters zelf ook in hun maag zitten met de rigoureuze afschrikwekkende rechtspraak uit Luxemburg en een way-out bedenken voor verhuurders. Dat is eerder ook in Amsterdam gebeurd.

Het verdere proces bij de Hoge Raad over de prejudiciële vragen zal op het scherpst van de snede (en mogelijk met de inbreng van meer betrokken partijen) worden gevoerd. We zijn er nog lang niet klaar mee.

Nieuws

Vervalst bewijs van inschrijving aan universiteit: huurovereenkomst ontbonden?

De wet biedt verhuurders van woonruimte de mogelijkheid om een zogeheten campuscontract af te sluiten. Dat is een huurovereenkomst waarin staat dat de betreffende woonruimte bestemd is voor een student, dat de huurder ingeschreven moet staan aan een universiteit of hogeschool en dat de huurder jaarlijks op verzoek van de verhuurder moet aantonen dat dit laatste nog steeds het geval is. Indien de huurder niet aan dit verzoek kan voldoen, is de verhuurder – in het geval ook aan de overige wettelijke vereisten is voldaan – gerechtigd om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan.

Maar wat is nu het gevolg wanneer blijkt dat de huurder in enig jaar met een vervalst bewijs van inschrijving heeft geprobeerd om de verhuurder om de tuin te leiden? Die situatie was aan de hand in de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 7 juli 2023. In dit artikel zal deze uitspraak worden besproken en becommentarieerd.

Wat waren de feiten?

Op grond van een tussen verhuurder en huurder gesloten huurovereenkomst werd met ingang van 26 maart 2021 een studentenwoning in Rotterdam verhuurd. In de huurovereenkomst stond dat de huurder jaarlijks moest aantonen dat hij nog student was. Op 22 oktober 2022 heeft de huurder aan de verhuurder een bewijs van inschrijving aan de Erasmus Universiteit (EUR) gestuurd. De verhuurder heeft geconstateerd dat het document vervalst was, wat de huurder heeft erkend toen hij daarmee werd geconfronteerd. De verhuurder heeft de huurder vervolgens gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen, maar de huurder heeft dat verzoek afgewezen. Wel heeft de huurder een beroep gedaan op een zogeheten tussenjaarregeling van de verhuurder, hetgeen vermoedelijk inhield dat de verhuurder het toestond dat huurders – die gedurende een periode van één jaar stoppen met hun studie – in de woning mogen blijven wonen op voorwaarde dat ze ná dat jaar de studie weer voortzetten.

De verhuurder is een gerechtelijke procedure tegen de huurder gestart en heeft daarin de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning gevorderd. De verhuurder heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat het bij haar indienen van een vervalst bewijs van inschrijving een tekortkoming oplevert die deze ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Door zo te handelen, heeft de huurder zich volgens de verhuurder namelijk niet gedragen als een goed huurder. De huurder zag dat anders en heeft zich verweerd tegen de vorderingen.

Wat vond de rechter?

In het vonnis heeft de rechter vastgesteld dat de huurder met een vervalst bewijs van inschrijving aan belangrijke contractuele verplichtingen heeft willen voldoen. Hierdoor heeft de huurder geprobeerd om de verhuurder te misleiden met als doel het voortzetten van de huurovereenkomst. Het is volgens de rechter moeilijk voor te stellen dat de huurder, zoals door hem aangevoerd, een en ander heeft gedaan in een vlaag van verstandsverbijstering. De rechter meent dat er verschillende momenten moeten zijn geweest waarop de huurder zich bewust was van wat hij deed, alleen al omdat hij tijd en moeite heeft gestoken in het maken van de vervalsing. Dat de huurder in die periode naar eigen zeggen niet lekker in zijn vel zat en dat hij excuses heeft aangeboden en spijt heeft betuigd, betekent volgens de rechter evenmin dat aan zijn handelen geen gevolgen kunnen worden verbonden.

Het is vervolgens de vraag of het handelen van de huurder de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigen. De rechter meent van wel, omdat de huurder met zijn vervalsing een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Daarbij weegt de rechter mee dat de verhuurder in dit geval een partij is die het maatschappelijke belang dient door het aanbieden van schaarse, passende woonruimte aan studenten. Een dergelijke partij moet erop kunnen rekenen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. In navolging hiervan wijst de rechter de vorderingen van de verhuurder toe.

Wat vinden wij?

De uitspraak is enerzijds een belangrijke opsteker voor verhuurders en anderzijds een waarschuwing voor huurders. Zoals de rechter terecht heeft opgemerkt in het vonnis, moet de verhuurder erop kunnen vertrouwen dat zij goed en eerlijk wordt geïnformeerd door haar huurders. Dit geldt te meer in het geval het zo’n belangrijke contractuele verplichting betreft zoals het ingeschreven staan aan de universiteit of hogeschool en het kunnen aantonen daarvan. Als een huurder in zo’n geval zo welbewust dit vertrouwen schendt door een vervalst bewijs van inschrijving te overleggen, dan is de ontbinding van de huurovereenkomst de juiste conclusie die daaraan verbonden moet worden.

 

 

Nieuws

Reactie Hielkema & co op het Wetsontwerp betaalbare huur

Minister de Jonge heeft op 27 februari 2023 zijn wetsontwerp voor de regulering van het middenhuursegment gepubliceerd (Wetsontwerp betaalbare huur geheten). Het wetsontwerp zit in de zogenaamde consultatiefase. Dat betekent dat ieder die dat wil commentaar kan geven op het ontwerp. Dat kan tot en met 28 maart 2023. Hielkema & co heeft gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Daarbij ligt de nadruk op de nooit eerder vertoonde forse inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder. Hielkema & co heeft daarnaast een update van een recente blog over de inhoud van het wetsvoorstel gepubliceerd.

Hielkema & co advocaten heeft een uitgebreide analyse gemaakt voor het antwoord op de vraag of het Wetsontwerp betaalbare huur strijdig is met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Hielkema & co advocaten komt daarin tot de volgende conclusie.

Dat de Minister de huurprijzen wil beteugelen, omdat deze door de schaarste van middenhuurwoningen te hoog zijn voor sommige groepen huishoudens, is niet alleen goed te begrijpen maar is ook zijn goede recht als hoeder van het algemeen belang en is zijn plicht in het kader van artikel 22 lid 2 van de Grondwet: ‘Bevorderen van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid.’

Maar de Minister slaat door in zijn streven naar huurverlaging. Daardoor verliest hij niet alleen de belangen van de verhuurder uit het oog, maar zelfs ook de belangen van de huurder/woningzoekende. Woningzoekenden zijn gebaat bij een woningmarkt waar vraag en aanbod voldoende in evenwicht zijn, omdat dan de huurprijzen vanzelf tot een aanvaardbaar niveau komen. De Minister erkent dat en streeft naar dat evenwicht door de bouw van een groot aantal (midden)huurwoningen. De gedwongen huurverlaging is daarom volgens Minister een tijdelijke maatregel, die weer afgeschaft kan worden zodra er voldoende evenwicht is op de markt. Maar alle daarnaar verrichte onderzoeken, inclusief de onderzoeken waar de Minister zelf om heeft gevraagd, laten zien dat de Wbh de gewenste toename van het aantal middenhuurwoningen juist in de weg zit, omdat bij de gedwongen huurverlaging onvoldoende rekening wordt gehouden met de belangen van de verhuurder. Dat komt doordat de huren in veel gevallen te laag uitpakken tot zelfs verlieslatende exploitaties. De Minister heeft daar niet alleen geen oog voor maar biedt er ook geen enkele remedie voor. Het gevolg daarvan is dat veel verhuurders gedwongen worden hun woningen te verkopen en dat het heel lastig zal zijn om nieuwbouw rendabel te realiseren.

Anders gezegd: de Minister heeft wel oog voor de ‘aaibare’ en maatschappelijk ongetwijfeld breed gedragen wens tot lagere huren op de korte termijn, maar heeft veel te weinig oog voor de veel minder ‘aaibare’ belangen van de verhuurder en de ongewenste maatschappelijke gevolgen daarvan op de langere termijn: een blijvend tekort aan betaalbare huurwoningen.

De Wbh staat daardoor in zijn huidige vorm op gespannen voet met het door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens beschermde eigendomsrecht. Er zijn goede oplossingen voorhanden om dat te voorkomen. De Minister doet er verstandig zijn wetsontwerp te voorzien van dergelijke oplossingen.

Doet hij dat niet, dan loopt de Staat niet alleen het risico dat de wet onverbindend wordt verklaard, maar ook dat de Staat jegens gedupeerde woningverhuurders schadeplichtig is als gevolg van onrechtmatige wetgeving. De financiële gevolgen daarvan zullen dan worden afgewenteld op alle belastingplichtigen in ons land. Ook dat is ongewenst.

Nieuws

Maatregelen middenhuur: kan het tij nog gekeerd worden?

Bijna twee weken later dan hij had toegezegd, presenteerde minister De Jonge op 9 december 2022 in een brief aan de Kamer eindelijk zijn plannen voor de regulering van de middenhuur. Hoewel er niet veel nieuws in staat, deed de brief veel stof opwaaien. Dat kwam doordat de minister de hoop dat er toch nog een evenwichtig pakket aan maatregelen zou komen met zijn brief definitief de grond in boorde. Wat gaat hier mis? En is het tij nog te keren?

Schaarste betaalbare woonruimte

In onze samenleving wordt vrij algemeen aangenomen dat er een wooncrisis is: er zijn te weinig betaalbare huurwoningen, vooral voor mensen met een middeninkomen. Door de schaarste zijn de prijzen op de vrije huurmarkt te hoog voor hen. Daardoor is het aanbod in met name het middensegment te klein. Dat is het marktsegment tussen ongeveer € 800 en € 1.000 huur per maand. Ieder is het erover eens dat de schaarste alleen kan worden bestreden door de ontbrekende woningen te bouwen. Maar dat kost tijd. Tijd die er niet is voor de middeninkomens, want die hebben nú behoefte aan huurwoningen die ze kunnen betalen. En dus is er flinke maatschappelijk druk om de huurprijzen van deze woningen te reguleren. Druk die ook in de politiek wordt gevoeld. Regulering betekent verlaging van de huurprijs door een wettelijk maximum in te voeren, waar de huurder zijn verhuurder juridisch aan kan houden.

Regulering middenhuursegment = vergroting sociale huursector

Er is al een systeem voor wettelijke huurprijsregulering voor woningen onder de € 800 huur per maand, zodat het een koud kunstje is om dat systeem door te trekken naar € 1.000. Dat is precies wat minister De Jonge in zijn brief voorstelt. Wat de minister de regulering van de middenhuursector noemt, is in feite een flinke vergroting van de sociale huursector. Die wordt opgerekt tot 187 WWS-punten, waar die grens nu nog ligt tussen 141 en 149 WWS-punten. Tegen de tijd dat de minister zijn plannen wil invoeren (2024) zal de nieuwe grens waarschijnlijk neerkomen op een gemaximeerde huur van €1.100 per maand.

Tegelijk is het de ambitie van de minister om er tot en met 2030 900.000 huur- en koopwoningen bij te bouwen, zodat er op de langere termijn wel genoeg (middenhuur)woningen zijn. Dat is terecht zijn hoofddoel.

Nieuwe elementen in de kamerbrief

Dit alles staat in zijn brief van 9 december 2022, maar dat wisten we allang. Er stonden vijf nieuwe dingen in de brief, maar die raakten geen van alle de kern van zijn plannen:

  • Reeds geplande te bouwen middenhuurwoningen krijgen een opslag op de huur van 5%. Het huurmaximum is dan dus geen € 1.100, maar € 1.155. Dit om de bouw van die woningen te stimuleren. Maar die opslag is tijdelijk (10 jaren) en geldt alleen voor woningen waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025 en die worden opgeleverd na 1 januari 2024. De opslag geldt dus niet voor het overgrote deel van de 100.000 middenhuurwoningen de minister dit decennium nog wil realiseren.
  • Woningen met energielabel A en beter krijgen meer WWS-punten en woningen met energielabel E en slechter krijgen minder WWS-punten.
  • De buitenruimte van huurwoningen krijgen meer punten.
  • De jaarlijkse huurverhoging voor middenhuurwoningen wordt beperkt tot de gemiddelde CAO-looninflatie plus 0,5 %. Dat zou dit jaar neerkomen op 3,6%.
  • De huurregulering is een tijdelijke maatregel: zolang er schaarste is. De regulering wordt kennelijk afgeschaft zodra het hoofddoel (900.000 extra woningen in 2030) is bereikt.

 

De minister taxeert dat, als zijn plannen zijn ingevoerd, de huren van ongeveer 300.000 woningen met gemiddeld € 190 per maand omlaag gaan. Gemiddeld genomen over het gehele land kan dat kloppen, maar er is weinig fantasie voor nodig om te weten dat verreweg de meeste woningen waarvan de huur wordt verlaagd in de grote steden zijn te vinden en dat de huren daarvan meer dan € 190 omlaag gaan.

Aanhoudende kritiek op de plannen van de minister

Er klinkt al het gehele vorige jaar forse kritiek op de plannen van de minister. Die kritiek komt erop neer dat de huurregulering te ver doorschiet met als gevolg dat de 900.000 extra woningen er bij lange na niet zullen komen. Want als woningeigenaren door de lagere huurprijs geen of te weinig rendement maken, zullen zij hun huurwoningen (moeten) verkopen. En als de huurprijs van nieuwbouwwoningen onvoldoende oplevert zullen die woningen niet gebouwd worden. Dat is een basale economische wetmatigheid waar de minister vanzelfsprekend rekening mee moet houden. Want de verhuur en de bouw van woningen laat hij over aan de markt. De overheid verhuurt en bouwt geen woningen.

Balanceeract

Dat minister De Jonge iets wil doen aan de hoogte van de huren is best te begrijpen. Daarvoor lijkt brede steun in de samenleving en de Kamer te zijn. Maar wat minder goed is te begrijpen is dat de minister in zijn brief niet onderbouwt of en hoe zijn lange termijn hoofddoel (900.000 extra woningen) is te verenigen met zijn korte termijn maatregelen (huurregulering). Je mag van een minister, die zich heeft voorgenomen drastisch in te grijpen in de markt, verwachten dat hij zijn maatregelen laat onderzoeken en de bevindingen daarvan verwerkt in zijn beleid opdat in elk geval het hoofddoel niet in de weg wordt gezeten. Ik heb dat eerder een lastige (maar onvermijdelijke) balanceeract genoemd.

Resultaten botsproeven: onthutsend

Het wonderlijke is dat de minister dat onderzoek (‘botsproeven’ door hem genoemd) wel heeft laten doen (door advies- en onderzoeksbureau Stec Groep), maar dat hij niets met de resultaten daarvan heeft gedaan.

De bevindingen van Stec Groep zijn nogal onthutsend. Stec Groep schrijft in haar rapport onder andere: ‘Regulering leidt tot een verslechtering van de BC’s [Business Cases] op alle locaties, en de BC’s worden hierdoor onhaalbaar/negatief’. Stec Groep concludeert dan ook dat regulering verschillende negatieve effecten zal hebben zoals uitponding van door de regulering getroffen woningen of investeringen in woningen zodat deze boven de 187 WWS-punten komen en dus in de (duurdere) vrije sector blijven. In beide gevallen komen er niet meer maar minder middenhuurwoningen. En indien een eigenaar besluit niet te verkopen, zal hij snijden in de exploitatielasten (zoals het onderhoud of het beheer). Stec Groep merkt verder op dat, indien grondeigenaren (veelal gemeenten) de grondprijzen niet verlagen, dat de bouw van middenhuurwoningen negatief zal beïnvloeden. Stec Groep concludeert tenslotte dat de negatieve effecten zich het ernstigst doen gelden in woningmarkten waar de druk het grootst is: de grotere steden.

Minister De Jonge redeneert zijn eigen botsproeven weg

De minister bagatelliseert de bevindingen van Stec Groep. Dat doet hij door de onderzochte business cases slechts als ‘voorbeelden’ te kwalificeren die louter ‘indicatief’ zijn. Hij schrijft: ‘Of een business case negatief wordt, hangt af van verschillende factoren’. In deze studie worden een aantal voorbeelden weergegeven waarbij dit gebeurt, maar het is op basis van deze studie niet te zeggen hoe vaak de business case negatief wordt.’ Voor de minister had het onderzoek eigenlijk niet gedaan behoeven te worden, want hij redeneert de hem onwelgevallige conclusies van Stec Groep weg. Het zijn volgens hem maar vervelende voorbeelden, terwijl er vast ook andere leukere voorbeelden zijn te vinden (maar waarvan het bestaan niet blijkt uit het rapport van Stec Groep). Minister De Jonge geeft er hiermee helaas blijk van geen oog te willen hebben voor de economische wetmatigheden die gevolgen zullen hebben voor zijn reguleringsplannen. Stec Groep is daar duidelijk over: er komen niet meer maar minder middenhuurwoningen.

Bevindingen Ortec Finance

De markt is niet stil blijven zitten en heeft de gevolgen van de reguleringsplannen ook laten onderzoeken. Vastgoed Belang heeft daartoe Ortec Finance ingeschakeld dat op 11 januari 2023 haar rapport ‘Waarde-effecten maatregelen huursector’ heeft opgeleverd. Ortec komt tot vergelijkbare bevindingen als Stec Groep. Ortec heeft daartoe negen ingevoerde en aangekondigde overheidsmaatregelen tot uitgangspunt genomen: niet alleen de voorgenomen huurregulering, maar ook reeds ingevoerde maatregelen als de WOZ-cap en de maximering van de huurverhoging in de vrije sector. Ortec concludeert dat de maatregelen een aanzienlijke aantasting betekenen voor het verdienpotentieel van de verhuur van woningen. Gemiddeld zullen de huurinkomsten van middenhuurwoningen, die nu nog vrije sector zijn en straks onder regulering vallen, flink afnemen: € 2.400 per woning per jaar. In alle gevallen, waarin na invoering van de maatregelen de verhuur wordt voortgezet, leiden deze tot een waardedaling van het vastgoed variërend van 19,1% tot 28,5%. Indien wordt besloten de woning te verkopen is er ook een forse waardedaling maar blijft deze beperkt tot 10,9%. Ortec concludeert op basis van deze cijfers dat voor 95% van de te reguleren huurwoningen (370.000 stuks) de beste oplossing is stoppen met de verhuur ervan en verkoop na het vertrek van de zittende huurder (uitponden). Daardoor zal het aanbod van middenhuurwoningen flink afnemen. Hierbij moet bedacht worden dat Ortec de fiscale maatregelen rond box 3 niet heeft meegenomen. Omdat deze voor particuliere woningeigenaren leiden tot een aanzienlijke lastenverzwaring, zullen de gevolgen voor de woningmarkt nog negatiever uitpakken dan Ortec nu al heeft vastgesteld.

CBRE komt in haar ‘impactanalyse’ van 17 januari 2023 tot vergelijkbare bevindingen. Aardig van dit onderzoek is dat CBRE heeft geprobeerd voor 20 grote steden in kaart te brengen welke oppervlakte een nieuwbouwwoning minimaal moet hebben opdat deze meer dan 187 WWS-punten heeft en dus in de vrije sector kan worden verhuurd.

De door sentimenten gedreven politieke werkelijkheid

Een objectief beschouwer van het hiervoor beschreven strijdtoneel vraagt zich af wat er omgaat in het hoofd van de minister en zijn ambtenaren. Als er een tekort is van 900.000 huurwoningen, waardoor de huurprijzen te hoog zijn, is niemand het ermee oneens dat er bijgebouwd moeten worden en dat voorkomen moet worden dat de huurwoningen die er wel al zijn verdwijnen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat, indien de minister maatregelen neemt die de bouw wél in de weg zitten en die ervoor zorgen dat bestaande huurwoningen verdwijnen, objectief moet worden vastgesteld dat dat niet de juiste maatregelen zijn.

Er is een groep woningzoekenden die vanwege de schaarste de huidige hoge prijzen van vrije sectorwoningen in met name de grote steden niet kan betalen. Het is best te begrijpen dat de minister wil ingrijpen en de huren wettelijk wil maximeren. Het is ook best te begrijpen dat de minister niet lichtvaardig om maatschappelijke sentimenten heen kan, zoals het sentiment dat, omdat woningzoekenden doorgaans armer zijn dan vastgoedeigenaren, die laatste tegen een stootje moeten kunnen. Maar het is niet te begrijpen dat de minister economische principes aan zijn laars lapt, waardoor vaststaat dat hij zijn belangrijkste doel niet gaat bereiken en de huurregulering hetzelfde lot dreigt te ondergaan als ‘het kwartje van Kok’.

Toegegeven, de minister bevindt zich op een naar alle kanten bungelend evenwichtskoord. Maar het is zijn taak om maatschappelijke sentimenten, ook als die doordringen in de Kamer, het hoofd te bieden als die tot slechte beslissingen leiden en ook de belangen van woningzoekenden in de weg zitten. Het ziet er met de kamerbrief van 9 december 2022 helaas naar uit dat de minister daar niet toe in staat is, omdat hij politiek in een andere door sentimenten gestuurde werkelijkheid leeft.

Hoe moet het dan wel? Economische grens

Huurprijsregulering kent een duidelijke grens. Indien de wettelijk gemaximeerde huurprijs tot onvoldoende rendement of zelfs verlies leidt komen er minder in plaats van meer huurwoningen en neemt de druk op de woningmarkt toe. Je bereikt er dus precies het tegenovergestelde mee. Niet voor niets merkte de verantwoordelijk minister Van Agt op, toen het WWS in de jaren 70 van de vorige eeuw werd ontworpen, dat als uitgangspunt geldt dat de verhuurder een rendement moet kunnen maken (gerelateerd aan het rendement op staatsleningen). Dat noodzakelijke economische uitgangspunt wordt door minister De Jonge ten onrechte genegeerd. Daardoor ontbreekt de balans in zijn plannen. De minister had die balans op verschillende manieren kunnen bereiken. De beste manier is door een ondergrens voor de (wettelijk gemaximeerde) huurprijs te hanteren: daar waar de verhuurder nog een redelijk rendement kan behalen. De minister had bovendien in zijn plan moeten opnemen dat, indien het inkomen van de zittende huurder stijgt tot meer dan het wettelijke te bepalen middeninkomen, de huur naar het marktniveau kan worden opgetrokken. Het gaat de minister immers om de bescherming van de middeninkomens.

Hoe moet het dan wel? Juridische grens

De maximering van huurprijzen is een inbreuk op het eigendomsrecht. Dat is in strijd met het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) indien die aantasting te ver doorschiet. In het EVRM is bepaald dat een ieder recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom en dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen. Slechts indien het algemeen belang dat eist mag de staat het eigendomsrecht beperken. Maar dan moet er wel een proportionele verhouding zijn, een ‘fair balance’, tussen het algemeen belang en het individuele belang van de eigenaar dat wordt getroffen door de maatregel.

In de kamerbrief wordt met geen woord gerept over de aantasting van het eigendomsrecht, terwijl daar veel over valt te zeggen. Dat begint al met het algemeen belang. Indien de wetgever een wet invoert die het algemeen belang wel op de korte termijn dient (lagere huren, zodat meer mensen die kunnen betalen), maar niet op de langere termijn (want leidend tot toenemende in plaats van afnemende schaarste) wordt het algemeen belang juist tegengezeten.

Het ontbreken van proportionaliteit is misschien nog wel ernstiger. Indien de wetgever de eigenaar geen andere keus laat dan zijn eigendom te verkopen om te ontkomen aan een structureel verlies latende exploitatie is er geen sprake van een fair balance. Hierbij speelt een belangrijke rol dat de wetgever de spelregels tijdens het spel verandert, terwijl dat niet kon worden voorzien (bij de verwerving of de bouw van een huurwoning).

Inmiddels moeten we, bijna tegen beter weten in, blijven hopen dat het gezonde verstand zegeviert en dat minister De Jonge gaat begrijpen dat hij zijn plannen moet aanpassen.