Tagarchief: WOZ-waarde

Puntensysteem studentenkamers op de schop

Het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte (kamers) is in 1979 ingevoerd en sindsdien nooit aangepast. Al geruime tijd klinkt uit verhuurdershoek de oproep tot modernisering. Ook het WWS voor zelfstandige woonruimte is verouderd en volgens de minister aan modernisering toe, hoewel dat wel regelmatig is aangepast. Voor het WWS voor kamers geldt de noodzaak tot modernisering dus nog veel meer. Dat gaat nu dus gebeuren. Onlangs heeft minister de Jonge een rapport gepresenteerd waarin een nieuw puntensysteem voor kamers wordt voorgesteld. Het nieuwe kamer-WWS gaat meer lijken op het WWS voor zelfstandige woonruimte. Wat kunnen we verwachten?

Stimuleren van bouw van kamers

De minister schrijft op 3 juni 2022 aan de Tweede Kamer dat de krapte op de woningmarkt ook merkbaar is voor mensen die op zoek zijn naar een kamer, zoals studenten. Bij zijn brief zit het rapport “Effecten nieuw model WWS onzelfstandig” met concrete voorstellen voor aanpassing.

Kamers belangrijke bijdrage aan oplossing woningnood

De minister vindt dat er meer woningen voor kamerbewoning moeten komen en dat modernisering van het kamer-WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers. Hij schrijft dat kamers goedkoper en efficiënter zijn dan zelfstandige woningen en daarom een belangrijke aanvulling op het bestaande woningaanbod zijn. Bovendien blijkt uit onderzoek dat kamerbewoning goed is voor het welzijn van huurders, omdat het eenzaamheid kan tegengaan, specifiek voor bijvoorbeeld jongeren die uitstromen uit (jeugd)zorginstellingen, dak- en thuislozenopvang en voor jongere statushouders.

Modernisering puntenstelsel voor kamers

De minister schrijft dat het puntenstelsel inzichtelijker wordt doordat het meer gaat lijken op het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat begrijp ik niet. Het huidige puntenstelsel voor kamers is veel eenvoudiger en veel inzichtelijker dan het puntenstelsel voor zelfstandige woningen. Dat laatste stelsel is door de vele wijzigingen zeer complex geworden en kent tal van onduidelijkheden en multi-interpretabele regelingen. Het is daarom te hopen dat de minister daar lering uit trekt.

In het nieuwe kamer-WWS gaat ook het energielabel, de WOZ-waarde en de locatie meetellen. Dat leidt ertoe dat kamers op gewilde locaties en kamers met een lagere energierekening een hogere maximale huur krijgen.

Omdat de minister schrijft dat het nieuwe WWS kan bijdragen aan het stimuleren van de bouw van kamers, zou je daaruit kunnen afleiden dat het nieuwe systeem leidt tot hogere huren. Dat blijkt niet helemaal het geval te zijn, want hij schrijft ook dat de gemiddelde maximale huurprijs gelijk blijft. Niettemin blijkt dat het nieuwe stelsel tot hogere huren zal leiden bij kleinere kamers (omdat de oppervlakte minder zwaar gaat wegen) en bij kamers met een goede energieprestatie. Aangenomen mag worden dat kamers op gewilde (dure) locaties ook duurder worden.

Vervolgstappen

De minister gaat nu onderzoeken of het in het rapport gepresenteerde nieuwe stelsel ‘voldoende bijdraagt aan de bereidheid om in kamers te gaan investeren’, waarna een nieuw model van het WWS nader uitgewerkt.

De Hoge Raad redt verhuurders van nieuwbouwwoningen en transformaties

De Hoge Raad heeft op 22 april 2022 een belangrijke uitspraak gedaan voor projectontwikkelaars die nieuwe huurwoningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar huurwoningen. De uitspraak gaat over het aantal punten dat zo’n woning scoort voor de WOZ-waarde. Bij bestaande bouw is dat doorgaans geen geschilpunt, maar vanwege de onduidelijke regelgeving, bij nieuwbouw en transformaties des te meer. De uitspraak was een verrassing, want de voortekenen waren voor verhuurders juist niet zo best.

Hoe zat het ook alweer?

De kwestie komt erop neer dat bij nieuwbouw en transformaties gemeenten vaak geen WOZ-beschikking van de nieuw gerealiseerde woning afgeven of daar zo lang mee wachten dat de eerste huurders de woning allang hebben betrokken. Als een huurder vervolgens naar de huurcommissie gaat om de huurprijs te laten toetsen, oordelen veel rechters dat dan de wettelijke minimale WOZ-waarde van toepassing is. Die bedraagt op dit moment € 55.888 en per 1 juli 2022 € 61.198. De werkelijke waarde van woning is natuurlijk veel hoger. Er is in Nederland geen huis te vinden voor een dergelijk bedrag. Projectontwikkelaars houden in hun verdienmodel dan ook rekening met hogere bedragen en dus hogere huurprijzen, maar zij kwamen vaak bedrogen uit in zo’n huurcommissieprocedure doordat de huurprijs flink naar beneden werd bijgesteld en vrije sector huurwoningen zelfs veranderden in sociale huurwoningen. Dat kan in veel gevallen zelfs leiden tot een verliesgevende exploitatie. Omdat rechters hier verschillend over bleken te oordelen heeft de kantonrechter Utrecht vorig jaar aan de Hoge Raad verzocht klaarheid te brengen in deze kwestie. De Hoge Raad heeft dat op 22 april 2022 gedaan. Het zag er aanvankelijk helemaal niet goed uit voor verhuurders, omdat de adviseur van de Hoge Raad heel anders dacht over de kwestie. Wij schreven daar eerder over.

De uitspraak van de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat de wettelijke minimale WOZ-waarde niet bedoeld is voor nieuwbouw en transformaties, maar voor bijzondere woningen (zoals kleine containerwoningen), waarvan de werkelijke waarde juist lager is dan de minimumwaarde. Daarom moet volgens de Hoge Raad bij nieuwbouw en transformaties worden uitgegaan van de waarde die representatief is voor de woning in voltooide staat. En als er geen gemeentelijke WOZ-beschikking is dan moet die representatieve waarde op andere wijze worden vastgesteld. Dat kan op verschillende manieren: door middel van een taxatie van de WOZ-waarde, door aansluiting te zoeken bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen of door simpelweg de WOZ-beschikking van de gemeente af te wachten (als die nog moet komen).

De Hoge Raad voegt er nog twee dingen aan toe

In de eerste plaats is het niet relevant of de verhuurder er wel of geen moeite voor heeft gedaan om voor de eerste verhuring een WOZ-beschikking van de gemeente te verkrijgen. De Hoge Raad vindt dat de redelijkheid van de huurprijs los staat van de toepassing van de WOZ-regelgeving. In de tweede plaats overweegt de Hoge Raad dat, als de objectieve bouwkosten (die bij nieuwbouw in aanmerking moeten worden genomen voor de bepaling van de WOZ-waarde) niet in verhouding staan tot de waarde die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld, er aanleiding kan zijn om de waardevaststelling niet te doen op basis van de bouwkosten.

Wat adviseren wij bij nieuwbouw en transformaties?

De WOZ-waarde is van groot belang voor de vaststelling van de hoogte van de huurprijs. Ook in het geval de woning bedoeld is voor de verhuur in de vrije sector, want dan moet vaststaan dat de woning voldoende WWS-punten heeft voor de verhuur in de vrije sector.

Het is altijd verstandig om de gemeente te trachten te bewegen tot het afgeven van een WOZ-waardebeschikking voor de eerste verhuring, want dat kan juridische procedures voorkomen. Als duidelijk is wat de WOZ-waarde is op basis van de waardevaststelling voor nieuwbouw (die afwijkt van die bij bestaande bouw, want gebaseerd is op de geobjectiveerde bouwkosten), is het verstandig om ook een WOZ-taxatie te laten verrichten op basis van de reguliere waardevaststelling. Als die laatste waarde (aanmerkelijk) hoger is, zijn er goede argumenten om uit te gaan van die laatste waarde. Wanneer dat laatste het geval is is met de uitspraak van de Hoge Raad nog niet helemaal duidelijk.

Tenslotte: sinds 1 mei 2022 is het aantal WWS-punten dat een woning scoort voor de WOZ-waarde gemaximeerd, wat kan leiden tot (aanzienlijk) minder punten dan voor deze datum en er zelfs toe kan leiden dat een vrijesectorwoning een sociale huurwoning wordt. Zie onze blog over deze recente problematiek.

 

 

 

Advies Advocaat-Generaal over WOZ-punten bedreiging voor nieuwbouw en transformaties?

Projectontwikkelaars, die nieuwe woningen bouwen of die kantoorgebouwen transformeren naar woningen, beginnen niet aan het project als dat leidt tot een verlies gevende exploitatie doordat de huurprijs te laag wordt. Het is voor hen van groot belang dat zij zeker weten dat zij de vooraf berekende huurprijs kunnen krijgen na de oplevering. Advocaat-Generaal van Peursem legt in zijn advies aan de Hoge Raad van 2 februari 2022 een bom onder dat uitgangspunt. Wat is er aan de hand?

WOZ-waarde in het WWS

Sinds 2015 maakt de WOZ-waarde deel uit van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hoe hoger de WOZ-waarde hoe meer punten een woning waard is en dus hoe hoger de huur. Dat is ook van belang voor de vrije sector, want zodra een woning meer dan 141 tot 145 punten waard is, kan deze in de vrije sector worden verhuurd. De verhuurder die een woning in de vrije sector wil verhuren moet er dus vanop aan kunnen dat de woning voldoende WOZ-punten scoort. Dat geldt in het bijzonder voor de projectontwikkelaar die grotere projecten (vernieuw)bouwt en dus grote risico’s aangaat. Indien deze zich voor wat betreft de huurprijs misrekent kan dat een dure vergissing blijken te zijn.

De WOZ-waarde wordt bepaald door de belastingdienst van de gemeente. Deze geeft jaarlijks een WOZ-beschikking af waarin de door de gemeente getaxeerde WOZ-waarde wordt meegedeeld aan verhuurder én huurder. Beiden kunnen daartegen bezwaar aantekenen als zij het met de WOZ-beschikking niet eens zijn.

De WOZ-waarde die in de WOZ-beschikking staat is de WOZ -waarde op 1 januari in het jaar ervoor (de peildatum). Bij (vernieuw)bouw wordt WOZ-waarde bepaald op 1 januari van het jaar waarin de woning wordt opgeleverd (de toestandspeildatum). De wet schrijft voor dat de WOZ-waarde dan gelijk is aan de vervangingswaarde van de woning als ware deze gereed. Omdat de vervangingswaarde volgens de Wet WOZ gelijk is aan de marktwaarde van de grond plus de kosten van herbouw van de woning (de geobjectiveerde stichtingskosten van de woning), zal deze in veel gevallen (aanmerkelijk) lager zijn dan de marktwaarde van de woning (plus grond).

Minimale WOZ-waarde

Bij (ver)nieuwbouw lopen gemeenten niet hard bij het afgeven van een WOZ-beschikking. Het komt er vaak op neer dat de gemeente helemaal geen WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum afgeeft. Maar daarmee zadelt de gemeente de verhuurder wel op met een probleem. Want indien er geen WOZ-waardebeschikking is, wordt de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel gelijk gesteld aan een fictieve minimale waarde die elk jaar opnieuw door de wetgever wordt vastgesteld en die in 2022 slechts € 61.198 bedraagt. Omdat dat een extreem lage waarde is, is het in het belang van de verhuurder toepassing van de minimale waarde te voorkomen.

De verhuurder doet er dus verstandig aan de gemeente tijdig, dat wil zeggen voor de oplevering van de woning, te verzoeken een WOZ-beschikking op basis van de toestandspeildatum af te geven. Het maakt voor de WOZ-punten niet uit als de gemeente die pas verstrekt na aanvang van de huurovereenkomst.

Rechtspraak verdeeld

In de rechtspraak over dergelijke gevallen blijken rechters heel verschillend te oordelen. Er zijn rechters die de wet strikt toepassen en dan al snel de minimale WOZ-waarde tot uitgangspunt nemen. Er zijn ook rechters die de werkelijke (door een eigen taxateur) getaxeerde WOZ-waarde op basis van de marktwaarde van de woning tot uitgangspunt nemen.

Prejudiciële vragen

De kantonrechter Utrecht overzag vorig jaar deze rechtsongelijkheid en besloot daarom over deze materie prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft die vragen nog niet beantwoord, maar zijn adviseur, Advocaat-Generaal van Peursem, heeft op 2 februari 2022 van zijn advies gediend. Dat advies is niet heel bemoedigend voor verhuurders/projectontwikkelaars.

De A-G vindt, kort gezegd dat, indien de verhuurder het aan zichzelf heeft te wijten dat er geen WOZ-beschikking is van de gemeente de minimale WOZ-waarde in aanmerking worden genomen. De A-G vindt dat de verhuurder dat aan zich zelf heeft te wijten, als hij verzuimd heeft tijdig een WOZ-beschikking aan te vragen bij de gemeente.

Commentaar

Disproportionele gevolgen

Noch de prejudiciële vragen, noch de A-G houdt in zijn conclusie rekening met het feit dat een eenmaal op basis van de minimale WOZ-waarde verlaagde huurprijs nooit meer kan worden geharmoniseerd. Dat leidt ertoe dat de verhuurder, zolang de huurovereenkomst voortduurt, met een verlaagde huurprijs blijft zitten. Dat is nog vervelender als de woning verhuurd is in de vrije sector en de verlaagde huurprijs uitkomt in het sociale segment, want dan is het verschil vaak heel groot. Anders gezegd: die ene ‘omissie’ van de verhuurder kan hem nog jaren achtervolgen. Dat kan er bovendien toe leiden dat de verhuurder al die tijd met een verlies gevende exploitatie wordt geconfronteerd. Terwijl de huurder door het ontbreken van een WOZ-beschikking niet wordt benadeeld. Maar hij krijgt wel een groot cadeau als de rechter hem om die reden een permanente huurverlaging geeft.

De A-G houdt in zijn advies ten onrechte geen rekening met de disproportionaliteit van de toepassing van de (op dit punt nogal ingewikkelde en ondoorzichtige) regelgeving zoals de A-G die voorstaat.

Onbegrensde straf

Toepassing van de minimale WOZ-waarde kan in dergelijke gevallen worden gezien als een (civielrechtelijke) sanctie. De omvang van de sanctie kan echter niet worden bepaald, want de sanctie neemt elke maand dat de huur voortduurt in omvang toe. Straffen en sancties waarvan de gestrafte de omvang niet van te voren kent zijn in strijd met artikel 7 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). In art. 7 EVRM is het zogenaamde legaliteitsbeginsel neergelegd. Het legaliteitsbeginsel heeft verschillende betekenissen. De meest bekende betekenis is dat burgers voor wat betreft hun (strafbare) gedragingen alleen gebonden zijn aan voorafgaande wetsbepalingen. Dit voorkomt dat de wetgever met terugwerkende kracht bindende regels en daaraan gekoppelde straffen en sancties kan opleggen. Daarnaast houdt het legaliteitsbeginsel in dat de strafbare gevolgen van niet voldoen aan wetsbepalingen voldoende duidelijk in die wetsbepaling moeten zijn vastgelegd. Anders gezegd: in de wet moet de maximale straf of sanctie zijn vastgelegd. Dat is het ‘lex certa’ beginsel.

Het lex certa beginsel is met name in het strafrecht van belang. Burgers dienen niet alleen te weten welke gedragingen verboden zijn, maar ook welke straf zij maximaal kunnen verwachten, indien zij zich aan die gedragingen schuldig maken. Artikel 7 EVRM is niet alleen van toepassing in het strafrecht, maar ook in het civiele recht (en het bestuursrecht). Ook het civiele recht (en het bestuursrecht) kent straffen en sancties. Verdedigbaar is dat toepassing van de minimale WOZ-waarde, die het gevolg is van een omissie van de verhuurder, een dergelijke aan de toetsing van artikel 7 EHRM onderhevige sanctie bevat, want de huurprijs komt daardoor in veel gevallen op een zeer laag niveau. En blijft op dat lage niveau zolang de huurovereenkomst voortduurt.

Bij toepassing van de minimale WOZ-waarde is de omvang van de sanctie per maand dus wel bekend, maar is de omvang van de totale sanctie niet bekend. Elke maand dat de huurovereenkomst voortduurt duurt de sanctie voort, terwijl de duur van de huurovereenkomst niet voorspelbaar is. De wet begrenst met andere woorden op geen enkele wijze de omvang van de sanctie, zodat deze onbekend en niet bepaalbaar is zodra de sanctie wordt opgelegd in de vorm van een huurprijsverlaging. De uit te spreken sanctie is niet gebonden aan enig wettelijk gedefinieerd maximum.

Daar komt bij dat de sanctie het langer voortduren van de huurovereenkomst stimuleert, doordat het voordeel dat de huurder als gevolg van de sanctie geniet groot is en hij weet dat hij, als hij zou verhuizen naar een andere woning, elders een aanmerkelijk hogere huur verschuldigd zal zijn.

Laten we hopen dat de Hoge Raad in de beantwoording van de prejudiciële vragen oog heeft voor de ongerijmde gevolgen van het advies van de A-G.

Wanneer wordt de WOZ-cap nu ingevoerd?

Dat het aantal woningwaarderingspunten dat de WOZ-waarde van een woning scoort wordt gemaximeerd staat al geruime tijd (vrijwel) vast. Maar wanneer de regeling wordt ingevoerd is al langere tijd onduidelijk. Eerder schreven we daar al over. De afgelopen maanden ging menigeen ervan uit dat de invoering op 1 januari 2022 een feit zou zijn. Maar het wachten was op het advies van de Raad van State. Dat advies kwam op 15 december 2021 (maar is helaas (nog) niet openbaar gemaakt). De website van het Ministerie van BZK meldt op dit moment dat de regeling ‘naar verwachting in werking treedt in het voorjaar van 2022’. Echter op de website van de huurcommissie staat in een persbericht van 28 december 2021 dat het kabinet de maatregel op 1 februari 2022 invoert. Vooruitlopend daarop heeft de huurcommissie zijn huurprijscheck alvast aangepast. Waar de huurcommissie deze wijsheid vandaan heeft is niet duidelijk, want de maatregel is nog steeds niet in de Staatscourant gepubliceerd. Pas na publicatie weten we waar we aan toe zijn.

We houden u op de hoogte.

De WOZ-waarde bij aanvang van de verhuur; verhuurders opgelet!

Een huurder van een woning kan gedurende een bepaalde periode de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen. Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van deze toetsing. De wijze waarop in de toetsing wordt omgegaan met de situatie waarin door het ontbreken van een WOZ-beschikking geen WOZ-waarde bekend is, kan voor verhuurders nadelig uitpakken. Dit was onder meer het geval in de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020.[1] In deze zaak werd de maandelijkse huurprijs verlaagd van € 1.250,00 naar maar liefst € 619,75.

In dit artikel zal deze uitspraak worden toegelicht. Afsluitend zal aandacht worden besteed aan de manier waarop verhuurders een dergelijk scenario kunnen voorkomen. Eerst staan we stil bij de WOZ-regeling in het woningwaarderingsstelsel.

De toepassing van de WOZ-waarde in het WWS

Elke huurder van een woning kan gedurende de eerste zes maanden de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Voor huurders met een tijdelijk huurcontract van maximaal twee jaar kan dit nog tot uiterlijk zes maanden na afloop daarvan. De toetsing van de aanvangshuurprijs wordt gedaan aan de hand van het woningwaarderingsstelsel (hierna: “het WWS”). Het WWS is een puntensysteem waarbij op basis van het aantal punten de (maximale) huurprijs van een huurwoning wordt bepaald. Een woning krijgt in dat systeem punten toegekend op basis van verschillende onderdelen, zoals het aantal vierkante meters en de aanwezige voorzieningen. Het uiteindelijke puntenaantal wordt aan de hand van een tabel gekoppeld aan een bepaalde huurprijs.[2]

Sinds 1 oktober 2015 vormt de WOZ-waarde van een huurwoning een belangrijk onderdeel van dit puntensysteem (en daarmee dus van de uiteindelijke huurprijs).[3] Normaliter wordt door de gemeente voor elke woning jaarlijks een WOZ-beschikking afgegeven. Daarin wordt (met in achtneming van een aantal ficties) de vrije verkoopwaarde van de woning vermeld. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs dient op grond van het WWS te worden gekeken naar ‘de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde’. Aan de hand van een vaste formule wordt deze waarde ‘omgezet’ in een bepaald aantal punten dat meetelt voor de puntentelling.

Het ontbreken van de WOZ-beschikking

Hoewel het hanteren van de laatstelijk vastgestelde WOZ-waarde doorgaans geen problemen oplevert, geldt dat niet voor alle situaties. Zo’n situatie kan zich bijvoorbeeld voordoen bij nieuwbouw of (ingrijpende) verbouwingen en transformaties (bijvoorbeeld van kantoorruimte naar woonruimte). In zo’n geval wil het nog wel eens voorkomen dat voor een nieuwe of ver(nieuw)bouwde woning nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Daardoor is er geen WOZ-waarde bekend. De verhuurder loopt dan het risico dat wordt uitgegaan van een minimum WOZ-waarde (dat op dit moment slechts € 52.085,00 bedraagt). Aan deze minimumwaarde is in het WWS logischerwijs ook een laag aantal punten gekoppeld, waardoor de huurprijs op een veel te laag niveau uitkomt. Het kan ook betekenen dat een vrije sectorwoning alsnog in de sociale sector terechtkomt (dus een huurprijs onder de € 752,33 per maand). Voor verhuurders kan dit zelfs leiden tot een verliesgevende exploitatie.

De uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020

Het hiervoor geschetste scenario was aan de orde in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 4 november 2020. In deze zaak hadden de huurders de rechtbank verzocht de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 1.250,00 per maand te toetsen. Het bijzondere daarbij was dat het ging om een nieuwe woning die relatief kort voor de ingangsdatum van de verhuur van bedrijfspand tot woning was verbouwd. Vaststond dat toen de woning op 1 juni 2017 aan de huurders werd verhuurd, er nog geen WOZ-beschikking was afgegeven. De per 1 januari 2017 afgegeven WOZ-beschikking had namelijk nog betrekking op het bedrijfspand dat op dat moment ingrijpend werd verbouwd. Door het ontbreken van een WOZ-beschikking was er dus op de ingangsdatum van de verhuur geen WOZ-waarde van de woning bekend.

De rechtbank oordeelde dat voor de toetsing op basis van het WWS van de minimum WOZ-waarde moest worden uitgegaan. Deze waarde bedroeg toen € 41.816,00. Hoofdzakelijk dit oordeel van de rechtbank leidde ertoe dat de huurprijs met terugwerkende kracht werd verlaagd naar € 619,75 per maand. De rechtbank vond – kort gezegd – dat het in deze zaak aan de verhuurder te wijten was dat er geen WOZ-beschikking was. Ook had de verhuurder nagelaten om voldoende objectieve gegevens over te leggen waaruit de WOZ-waarde van de woning had kunnen worden afgeleid.

Toelichting uitspraak en aanbeveling voor verhuurders 

Uit de uitspraak volgt dat het in dergelijke zaken onder andere van belang is of het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking te wijten is aan de verhuurder. In ieder geval kan de verhuurder geen verwijt worden gemaakt wanneer de toepasselijke regelgeving geen mogelijkheid biedt om een WOZ-beschikking te verkrijgen die rekening houdt met de werkelijke situatie van de woning ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. In de praktijk komt het bovendien geregeld voor dat het aan de gemeente te wijten is dat een (juiste) beschikking ontbreekt, vooral bij ingrijpende renovaties en vastgoedtransities waarbij de laatste WOZ-beschikking niet gebaseerd is op de nieuwe ontwikkeling. Veel gemeentes hebben namelijk te kampen met achterstanden. Er is dan voldoende aanleiding om niet de minimale WOZ-waarde van het WWS toe te passen. De verhuurder dient dan wel zelf aan te tonen wat de WOZ-waarde is op basis van een taxatie van een beëdigd taxateur. Op die manier kan de verhuurder voorkomen dat een huurverlaging wordt uitgesproken zoals de rechtbank dat in deze zaak heeft gedaan. De verhuurder heeft daar extra belang bij, omdat een eenmaal door de huurcommissie of rechtbank verlaagde huurprijs later meestal niet meer naar het oorspronkelijke niveau kan worden gebracht.

[1] Rechtbank Noord-Holland, 4 november 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:10127).

[2] https://www.rijksoverheid.nl/documenten/publicaties/2020/04/28/maximale-huurprijsgrenzen-voor-zelfstandige-woonruimten-per-1-juli-2020.

[3] Vanwege de grote rol van de WOZ-waarde in deze toetsing wil minister Ollongren de waarde laten maximeren. Hierover schreven wij al meerdere artikelen, zie o.m. https://hielkemaco.nl/nieuws/tekst-regelgeving-maximering-woz-punten-gepubliceerd/ en https://hielkemaco.nl/nieuws/forse-kritiek-in-de-internetconsultatie-over-de-cap-op-de-woz-woningwaarderingspunten/.

 

Nieuwe maatregelen woningmarkt

Eindelijk is de kogel door de kerk. Het kabinet heeft beslissingen genomen over hoe het verder moet met de woningmarkt. Minister Ollongren komt met een pakket van maatregelen, variërend van maximering van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector, het mogelijk maken van verlenging van tijdelijke huurcontracten tot een zogenaamde ‘opkoopbescherming’.

Brief van 15 mei 2020 van de Minister

Minister Ollongren heeft op vrijdag 15 mei 2020 een brief aan de Kamer gestuurd, waarin zij verschillende maatregelen aankondigt die starters op de woningmarkt en middeninkomens moeten helpen om een betaalbare huurwoning te vinden: “Deze groepen mensen ervaren onzekerheid of ze wel een betaalbare woning kunnen vinden, en dat in deze toch al turbulente tijd.

Maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector

In de vrije sector (huurwoningen boven € 735,- huur per maand / meer dan 142 à 145 punten) is geen huurprijsregulering. De huurprijzen worden overgelaten aan de markt. Dat leidt volgens de Kamer tot excessen. Daarom nam de Kamer in mei 2018 een motie over “extreme huren in de middenhuur sector” van kamerleden Van Eijs en Ronnes aan. Zij vragen daarin aan het kabinet “voor bestaande huurwoningen exorbitante huurstijgingen tegen te gaan, te onderzoeken welke maatregelen als een tijdelijke noodstop kunnen dienen, waarbij niet de wws-systematiek wordt doorgetrokken, en daarbij oog te hebben voor de kostenstructuur van de verhuurder inclusief grondprijs.”

De minister speelde vervolgens lange tijd met de gedachte om een zogenaamde noodknop in te voeren (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “…noodknop middenhuur”, “Hoe gaat noodknop eruit zien”, “Noodknop wankelt…”). Met de noodknop zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om de aanvangshuurprijs te maximeren op basis van een percentage van de WOZ-waarde. Daar was buitengewoon veel weerstand tegen. Bovendien ging de noodknop verder dan de motie van Van Eijs/Ronnes, omdat met de noodknop de aanvangshuurprijs zou kunnen worden verlaagd in plaats van regulering van huurprijsstijgingen. De minister blijft met de nu aangekondigde maatregel veel dichter bij deze motie. Zij kondigt in de brief aan een wetsvoorstel voor te bereiden waarin de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector wordt gemaximeerd tot inflatie plus 2,5%. In de sociale huursector geldt dit maximum al enkele jaren. Zij merkt op dat dit maximum gaat gelden voor álle huurcontracten in de vrije sector en dat de maatregel tijdelijk is: voor een periode van drie jaar. De minister schrijft dat het een ingrijpende en uitzonderlijke maatregel is die nodig is vanwege de historische krapte op de woningmarkt in combinatie met de te verwachten economische crisis als gevolg van de coronacrisis.

Wat meteen opvalt is dat de maatregel gaat gelden voor de gehele vrije sector en niet alleen voor het middenhuurgedeelte daarvan (woningen met een huurprijs tussen ongeveer € 700,- en € 1.000,- per maand). De motie van Eijs/Ronnes heeft uitsluitend betrekking op dit gedeelte van de vrije sector. In de middenhuursector is immers een tekort aan woonruimte, zodat daar het risico van hoge huurprijzen optreedt. Daardoor zijn middenhuurwoningen in sommige gebieden voor middeninkomens niet altijd bereikbaar. De rode draad in de brief van de minister is het verbeteren van de positie van de middeninkomens op de woningmarkt. In het duurdere segment is er geen krapte en de middeninkomens richten zich ook niet op dat duurdere segment. Daarom valt niet goed in te zien welk algemeen belang dwingt tot regulering van de huurprijzen in de gehéle vrije sector. De aangekondigde wet zou op dit punt wel eens kunnen doorschieten, want leiden tot een te ver gaande aantasting van het eigendomsrecht.

Het is te hopen dat de minister bij de uitwerking van de wetgeving oog heeft voor bijzondere gevallen, waarin een grotere huurstijging wel mogelijk moet blijven. Denk bijvoorbeeld aan sterk achtergebleven huren in de vrije sector of aan ingroeihuren, dat wil zeggen huurcontracten waarbij de aanvangshuurprijs laag is en deze volgens in het huurcontract vastgelegde stappen omhoog gaat. Het ligt niet voor de hand om in die gevallen de huurprijsstijging ook te beperken tot inflatie plus 2,5%.

Ik wantrouw de tijdelijkheid van de maatregel. Het collectieve geheugen, in het bijzonder dat van de politiek, is gebrekkig. Het komt vaak voor dat tijdelijk bedoelde maatregelen eindeloos voortduren en dat op een goed moment niemand meer weet dat de maatregel ooit tijdelijk was bedoeld. De minister wil de wet na drie jaar evalueren. Ik raad haar aan nu al criteria te formuleren voor die evaluatie en om in de wet een einddatum vast te leggen (net als in de recent aangenomen spoedwet verlenging tijdelijke huurcontracten), omdat anders een volgende ministersploeg ermee aan de haal gaat op een wijze die in strijd is met de thans aan de orde zijnde bedoeling van de wet.

Het is nog te vroeg om te voorspellen welke effecten de coronacrisis zal hebben voor de hoogte van de huurprijzen en de koopprijzen van woningen. Maar het ligt voor de hand te veronderstellen dat, naarmate de crisis langer voortduurt, de prijzen zullen dalen, omdat grotere groepen in de samenleving te kampen zullen hebben met een flinke inkomensachteruitgang en de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen betalen. Het probleem, waar de minister nu denkt maatregelen voor te moeten nemen, lost dan misschien vanzelf op.

Transparantie hoogte aanvangshuurprijzen in de vrije sector

De minister kondigt aan om met verhuurdersorganisaties te komen tot een convenant, waarin verhuurders “zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs“. Zij sluit niet uit dat dat convenant zal worden vastgelegd in wetgeving. Dit lijkt, langs een andere weg dan de vermaledijde noodknop, toch op een vorm van verdere huurprijsregulering in de vrije sector. De brief van de minister is helaas veel te vaag om er op dit moment meer over te kunnen zeggen.

Verlenging van tijdelijke huurcontracten

De in 2016 ingevoerde tijdelijke huurovereenkomst voor maximaal twee jaar (zelfstandige woonruimte) moet nog geëvalueerd worden. Maar de minister kondigt nu al aan te overwegen het mogelijk te maken tijdelijke huurcontracten te verlengen met één of twee jaar tot een maximum periode van in totaal drie jaar. Ook overweegt zij het mogelijk te maken een minimumhuurtermijn af te spreken. Nu is dat nog niet mogelijk, want de huurder heeft bij tijdelijke contracten altijd de mogelijkheid tussentijds op te zeggen.

Deze maatregelen voorzien duidelijk in een grote behoefte, zowel aan huurderszijde als aan verhuurderszijde en gaan een stuk verder dan de net ingevoerde tijdelijke spoedwet. (zie drie eerdere artikelen van mijn kantoor over dit onderwerp: “Voorstel spoedwet…”, “Spoedwet…aangenomen”, “Omissie in de spoedwet”). Het is echter niet verstandig als de huidige mogelijkheid van toetsing van de aanvangshuurprijs tot zes maanden na het einde van het huurcontract dan gehandhaafd wordt. Voorkomen moet worden dat er te lang een zwaard van Damocles boven de huurprijs blijft hangt en dat verhuurders kunnen worden geconfronteerd met terugvorderingsacties van grote bedragen.

Opkoopbescherming

De meest ingrijpende maatregel in de brief is de zogenaamde opkoopbescherming. De minister zegt hiermee uitvoering te geven aan de motie Dik-Faber van maart 2019. Daarin riep de Kamer het kabinet op te onderzoeken hoe gemeenten kunnen voorkomen dat koopwoningen worden gekocht voor ‘buy-to-let’. De motie riep op tot een zogenaamde zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Het gaat hier om het fenomeen dat eigenaar-bewoners hun woning verkopen aan een belegger, die de woning vervolgens gaat verhuren, volgens de minister vaak voor een huurprijs die middengroepen niet kunnen opbrengen. Het is de wens van de minister ervoor te zorgen dat deze woningen beschikbaar blijven voor huishoudens die de woning willen kopen om er zelf te gaan wonen. De opkoopbescherming moet een instrument worden van gemeenten. Die moeten bepalen voor welke schaarse goedkope en middeldure koopwoningen in hun gemeente de opkoopbescherming moet gaan gelden. De minister wil in de wet wel de nodige uitzonderingen opnemen, zoals ouders die voor hun studerende kinderen een woning kopen, woningen die onderdeel zijn van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand, of voor de situatie dat de eigenaar-bewoner zijn woning zelf wil gaan verhuren. De minister wil dit regelen via een vergunningstelsel, waarbij ook eisen kunnen worden gesteld in het kader van goed verhuurderschap.

De opkoopbescherming is een buitengewoon vergaande maatregel, die het eigendomsrecht ingrijpend beperkt. Het is niet eerder voorgekomen dat wetgeving in ons land eigenaren van woningen beperkt in aan wie zij hun woning mogen verkopen. Het kan voor die eigenaren onaangename gevolgen hebben, zoals een daling van de waarde van hun woning. Immers de groep van aspirant kopers wordt zo kleiner.

Wat niet in de brief staat: maximering WOZ-punten in het WWS en Box 3-maatregelen

De brief van de minister rept niet over twee andere eerder aangekondigde maatregelen die negatieve gevolgen kunnen hebben voor het rendement bij de verhuur van woningen: de maximering van het aantal WOZ-punten in het woningwaarderingsstelsel en de door staatssecretaris Snel in september 2019 aangekondigde aanpassing van de belasting over spaargeld en vermogen (waaronder vastgoed) in box 3. Beide maatregelen zijn zodanig ingrijpend dat de verhuur van woonruimte gemakkelijk kan leiden tot een verliesgevende aangelegenheid, zonder mogelijkheden voor remedies. Het is te hopen dat het kabinet alle maatregelen die zij wil nemen in samenhang met elkaar beziet en tenminste als ondergrens definieert dat de verhuur van woonruimte een redelijk rendement moet blijven opleveren.

Alleen al het afgelopen vrijdag door minister Ollongren aangekondigde pakket van maatregelen is fors. Het is nu nog maar een brief, die door haar ambtenaren zal moeten worden uitgewerkt tot een wetsvoorstel. Ik ben benieuwd wat daar uiteindelijk in zal staan. Wij zullen het kritisch blijven volgen.